II SA/Po 719/12

Dnia 19 października 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2012 r. sprawy ze skargi E. M. i R.M. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2012r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżących kwotę 1500zł (tysiąc pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. W dniu [...] 2012 r. Starost P. wydał decyzję którą ustalił na rzecz E. i R. M. odszkodowanie w łącznej kwocie 59.772,00 złotych, tytułem odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę, przejęty na rzecz Miasta P., położony w P., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,0445 ha. Jednocześnie Starosta P. orzekł, iż odszkodowanie wypłacone zostanie przez Miasto P. na rzecz E. i R. M. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Jako podstawę prawna wydanej decyzji organ wskazał art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. la, 2 i 3, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, iż postanowieniem nr [...] z dnia [...]2011 r. Wojewoda Wielkopolski wyznaczył Starostę P. o jako organ właściwy w postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania na rzecz E. i R. M. za nieruchomość położoną w P., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...] S., arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,0445 ha, wydzieloną pod drogę publiczną. Dalej organ wskazał, iż decyzją z dnia [...] 2009 r., nr [...] Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] zatwierdził podział m.in. nieruchomości położonej w obrębie S., miasto P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,0002 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] jako własność E. i R. M.. Powyższy podział został dokonany na wniosek właścicieli. Decyzja stała się ostateczna dnia [...] 2009 r. Z uzasadnienia decyzji wynika, że działka nr [...], zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest pod tereny dróg publicznych oznaczone symbolem [...]. Powołując się na przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (art. 1 i art.2 ust 1) oraz rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (§ 4 ust. 1 pkt 7 i ust 2 pkt 4) Starosta uznał, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod ulicę klasy dojazdowej [...] ma charakter drogi publicznej – drogi gminnej. Nadto organ stwierdził, że z akt sprawy wnika fakt prowadzenia rokowań pomiędzy E. i R. M., a Prezydentem Miasta P. reprezentowanym przez Zarząd Dróg Miejskich w P., które zakończyły się negatywnie. Państwo M. nie zaakceptowali oferty Miasta P.. Tym samym, w ocenie Starosty P., spełniony został warunek do ustalenia odszkodowania w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, zawarty w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej organ wyjaśnił, że zgodne z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyznaczony przez Starostę rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 9 listopada 2011 r. ustalił aktualną wartość nieruchomości według stanu na dzień 29 maja 2009 r., a poziomu cen na dzień 9 listopada 2011 r. Z dokonanych przez biegłego rzeczoznawcę ustaleń wynika, że przedmiotowa działka stanowi część gruntu użytkowanego rolniczo, który ma zapewnić pozostałym wydzielonym z działek nr [...] i nr [...] działkom dostęp do drogi publicznej, którego przed ww. zmianami nieruchomość nie posiadała. Położona jest ona w strefie peryferyjnej miasta, na terenie funkcjonowania osiedla samorządowego S. – S. – K.. W dacie podziału działka nr [...] położona była w sąsiedztwie terenów niezabudowanych i wolnostojącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - obszar w organizacji. W bezpośrednim zasięgu działki - w ulicy D., znajdują się sieci infrastruktury technicznej: linia elektroenergetyczna, linia wodociągowa i linia gazowa. Na gruncie nie stwierdzono nakładów budowlanych oraz nasadzeń roślinnych. Dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "S. - S. B" w P.. Zgodnie z tym planem powyższa działka położona jest na terenie przeznaczonym pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej - symbol [...]. Dalej organ wyjaśnił, iż rzeczoznawca w procesie wyceny, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowani ceny średniej, uwzględnił dwanaście transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z terenu miasta P. przeznaczonymi pod drogi gminne, nabywanymi na mocy aktów notarialnych w okresie od grudnia 2009 r. do dnia wyceny, przyjmując stabilizację cen w badanym okresie. Biegły określił cechy wpływające na wartość gruntu na badanym rynku nieruchomości oraz wagi procentowe poszczególnych cech. Wyróżnił trzy cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości oraz wyznaczył ich wagi w następujących proporcjach: waga dla miasta - 45 %, cenność gruntów otaczających - 35 % oraz stan zagospodarowania i infrastruktura towarzysząca - 20 %. Zgodnie z ustaleniami dokonanymi w opinii, wyceniana nieruchomość charakteryzuje się następującymi cechami: waga dla miasta - bardzo słaba, cenność gruntów otaczających - średnia oraz stan zagospodarowania i infrastruktura towarzysząca - średnia. W odniesieniu do cechy waga dla miasta, na podstawie punktu 6.4. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Nota Interpretacyjna nr 1, zastosowano metodę ekstrapolacji. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny gruntu na łączną kwotę 59 772,00 złotych, to jest 134,32 zł/m2. Następnie organ wyjaśnił, iż w związku z uwagami wniesionymi przez E. i R. M. w stosunku do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 23 stycznia 2012 r. wskazał, iż noty interpretacyjne NI 11 oraz NI 2 stanowią uzgodnione w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zasady dobrej praktyki wykonywania zawodu i jak do tej pory są jednym zbiorem wytycznych w zakresie realizacji norm określonych przepisami prawa. Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił, że ulica D. nie jest drogą publiczną, lecz stanowi drogę wewnętrzną (nieurządzoną), a działka nr [...] stanowi odgałęzienie ulicy D., zapewniające dostęp komunikacyjny tylko do jednej nieruchomości 17/2 - odcinek drogi bez przejazdu. Rzeczoznawca majątkowy podkreślił również, iż powyższa nieruchomość nie została objęta aktualizacją programu budowy dróg lokalnych na terenie miasta P. na lata 2010-2020, a ponadto nie przewidziano jej do realizacji po 2020 r. - brak wyżej wymienionej ulicy na liście rezerwowej. Dodatkowo wyjaśniono, że cecha "waga dla miasta" rozumiana jest jako różnica w natężaniu ruchu drogowego, będąca wynikową ilości nieruchomości, którym droga zapewnia dostęp komunikacyjny (jej znaczenie lokalne bądź ponadlokalne). Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ulica D., zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego, przeznaczona została pod drogę publiczną klasy dojazdowej, jednak do dnia wyceny nie podjęto uchwały w sprawie zaliczenia jej do kategorii dróg publicznych. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy podkreślił, że ulica D. ma stan prawny zdecydowanie słabszy niż ustalony dla gruntów przyjętych do porównania, co uwzględnił w procesie wyceny. Ponadto zaznaczono, że nie można zgodzić się z twierdzeniem strony wnoszącej uwagi, iż ulica D. jest równie ważną dla miasta P., jak inne nieruchomości przyjęte do porównań. Mając powyższe na uwadze Starosta P. uznał, że operat szacunkowy z dnia 9 listopada 2011 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - B. W. stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz E. i R. M.. Organ przyjął, że powyższa wycena została dokonana zgodnie z wymaganiami art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania wyceny, wyjaśnia metodę zastosowaną w procesie oszacowania, określa czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku. W odwołaniu od powyższej decyzji E. i R. M. zarzucili, że operat szacunkowy z dnia 9 listopada 2011 r. został sporządzony nierzetelnie - między innymi nie można się zgodzić z zastosowaną przez rzeczoznawcę zasadą ekstrapolacji zastosowaną w obliczeniach wartości nieruchomości na stronie 20 operatu. Zdaniem strony ekstrapolacja cech jest manipulacją mającą na celu zaniżenie wartości nieruchomości. Ekstrapolacja cech stoi w sprzeczności z przepisami prawa, gdyż PKZW NI nr 1, na który powołuje się rzeczoznawca na stronie 19 operatu nie jest przepisem prawa, jest jedynie zbiorem wytycznych dla rzeczoznawców opracowanym przez jedną z kilku organizacji zawodowych działających w Polsce – Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Odwołujący nie podzielili stanowiska, że przejęta działka nr [...] pod ulicę D. ma niewielkie znaczenie dla miasta. Ulica D. jest drogą publiczną zapewniającą dojazd do położonych przy niej nieruchomości i jest tak samo ważna, jak inne ulice osiedlowe na terenie miasta. Przyjęcie cechy wartościującej nieruchomość w postaci "wagi dla miasta" faworyzuje jedną ze stron postępowania i stoi w sprzeczności z pojęciem wartości rynkowej zwłaszcza, że waga tej cecha została ustalona na wysokim poziomie. Zdaniem strony rzeczoznawca powinien ustalić wartość nieruchomości, która mieści się między przyjętą ceną minimalną, to jest 142,11 zł/m2, a ceną maksymalną 266,33 zł/m2, które zostały ustalone na str. 14 operatu szacunkowego. Strona podniosła także, że w prowadzonym równolegle postępowaniu o ustalenia opłaty adiacenckiej, wartość identycznej działki drogowej nr [...], ustalona została na znacznie wyższym poziomie 189,36 zł/m2. W dniu 10 maja 2012 r. E. i R. M. przedłożyli sporządzony na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. operat szacunkowy ustalający wartość rynkową przedmiotowej działki nr [...] w wysokości 110.800 zł. Decyzją z dnia [...] 2012 r., nr [...] Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ uznał, iż w sprawie wystąpiły przesłanki do ustalenia, na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowania za działkę, która przeszła na własność podmiotu publicznego. Wojewoda Wielkopolski wskazał, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 9 listopada 2011 r. został przygotowany w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy wyjaśnił, iż jakkolwiek nie mógł oprzeć swojego rozstrzygnięcia na przedłożonym przez stronę operacie szacunkowym sporządzonym przez A. S., który ma charakter dokumentu prywatnego, nie zaś opinii biegłego, o której mowa w treści przytoczonego wyżej przepisu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to mając na względzie treść przepisu art. 7, 8 i 11 Kodeksu postępowania administracyjnego, przeprowadził badanie rzeczonego operatu. Organ wskazał, że obie wyceny zostały dokonane z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej i w obu wycenach do porównania przyjęto podobne transakcje. Cechą różniącą oba operaty jest dobór współczynników korygujących. W operacie autorstwa B. W. są to: waga dla miasta (rozumiana jako znaczenie drogi zlokalizowanej na badanym gruncie dla układu komunikacyjnego), cenność gruntów otaczających oraz stan zagospodarowania i infrastruktura towarzysząca badanej nieruchomości. W operacie autorstwa A. S. są to zaś: lokalizacja (rozumiana jako położenie i otoczenie), poziom cen gruntów w rejonie oraz infrastruktura towarzysząca. Tym, co spowodowało niemal dwukrotną różnicę wartości badanej nieruchomości w obu rzeczonych oszacowaniach była różnica w pierwszym z przyjętych przez oboje rzeczoznawców współczynniku korygującym "wadze dla miasta" (ocenionej przez B. W. jako "bardzo słaba") oraz "lokalizacji" (ocenionej przez A. S. jako "dobra"). Wojewoda wyjaśnił, iż odmawiając mocy dowodowej operatowi przedłożonemu przez stronę postępowania miał na uwadze okoliczność, iż wyceniana nieruchomość jest przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej. Na wartość takiej nieruchomości niewątpliwy wpływ ma kategoria i klasa drogi (czyli jej znaczenie dla publicznej komunikacji), zaś jej otoczenie (okoliczna zabudowa, walory krajobrazu) ma znaczenie znikome, jeśli nie żadne. Zdaniem organu, zasady logicznego rozumowania nakazują wnosić, iż wyższą cenę osiągnie nieruchomość przewidziana pod drogę krajową od takiej, która jest przeznaczona pod drogę gminną klasy dojazdowej, a to z tego względu, iż podmiot zamierzający realizować tego typu inwestycję o znaczeniu ogólnokrajowym będzie bardziej zdeterminowany, by szybciej uzyskać możność rozpoczęcia budowy i tym samym będzie skłonny zapłacić wyższą cenę. Organ stwierdził, iż nieuzasadnionym jest również zarzut zastosowania przez biegłą przy dokonywaniu oszacowania działki nr [...] metody ekstrapolacji. Uzgodnione w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, noty interpretacyjne nie wykluczają bowiem stosowania tej metody. Odnosząc się z kolei do podnoszonej przez odwołujących różnicy pomiędzy wartością działki nr [...] określoną w niniejszym postępowaniu, a wartością sąsiedniej działki przeznaczonej pod drogę prywatną, określoną w prowadzonym przez Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, Wojewoda Wielkopolski wyjaśnił, iż w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej wartość działki nr [...] (przeznaczonej pod drogę wewnętrzną) przyjęto jak dla działki według stanu przed podziałem, zaś w postępowaniu niniejszym drogą porównania z wartością innych działek przeznaczonych pod drogi publiczne. Skargę na powyższą decyzję Wojewody Wielkopolskiego wnieśli E. i R. M. zarzucając w pierwszej kolejności naruszeniem art. 134. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż utrzymuje ona w mocy decyzję, która została wydana z naruszeniem prawa polegającym na przyjęciu wadliwego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania. Zdaniem skarżących przedstawione przez organ odwoławczy uzasadnienie słuszności dokonanej przez biegłego oceny współczynnika korygującego "waga dla miasta" na poziomie "bardzo słaby" nie znajduje pokrycia w przepisach praw i nie ma związku z operatem szacunkowym B. W. W operacie z dnia 9 listopada 2011 r. biegły przytoczył transakcje wyłącznie dróg gminnych z terenu P., a więc identycznych jak działka nr [...], która przeszła na własność Miasta P. jako droga gminna. Co więcej wszystkie użyte przez B. W. do porównania transakcje dotyczyły peryferyjnych ulic osiedlowych oddalonych od centrum miasta w podobnych odległościach. W tej sytuacji argumentacja Wojewody dotycząca różnicy wartości między drogą krajową, a drogą gminną nie ma żadnego związku z operatem szacunkowym i w żaden sposób nie uzasadnia wadliwego zastosowania współczynnika korygującego "waga dla miasta". W świetle przepisów art. 1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych działka sprzedana pod gminną ulicę J. położoną 12 km od centrum P. za cenę 268,33 zł/m2 niczym nie różni się od wycenianej działki sprzedanej pod gminną ulicę D. która jest położona 10 km od centrum P., Natężenie ruchu na terenie dużego osiedla S., gdzie znajduje się wyceniana ulica D. jest znacznie większe, jak natężenie ruchu na terenie osiedla M., gdzie znajduje się ulica J.. Ponadto Miasto P., ani żaden inny podmiot nie wydał żadnego dokumentu w sprawie, z którego można byłoby wysnuć wniosek, które z ulic gminnych przytoczonych przez B. W. w operacie szacunkowym są ważniejsze dla miasta, a które mniej ważne, lub też co do których z tych ulic miasto ma większą determinację w realizacji inwestycji. Zdaniem skarżących organ odwoławczy powinien był też zbadać zasadność zastosowania przy wycenie kontrowersyjnej metody ekstrapolacji, a nie lakonicznie stwierdzać, iż jest to metoda, której się nie wyklucza, zwłaszcza, że zastosowanie tej metody drastycznie obniża wartość wycenianej nieruchomości. Odnosząc się do okoliczności odmiennej wyceny wartości podobnej działki nr [...] dokonanej w celu ustalenia opłaty adiacenckiej skarżący podnieśli, że nie można bagetlizować faktu że identyczne, położone obok siebie działki drogowe nr [...] i nr [...] mają znacznie różniące się wartości. Skoro obywatel ma płacić opłatę adiacencką to płaci ją od wartości wyższej, a jeśli miasto ma płacić obywatelowi, to wartość nieruchomości jest niższa. Narusza to zarówno interes społeczny jaki i słuszny interes skarżących zagwarantowany miedzy innymi w art. 7 K.p.a. Odpowiadając na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ wyjaśnił, iż prawidłowa ocena współczynników korygujących wartości wycenianej nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, których organ nie posiada i musi polegać w tym zakresie na specjalistycznej wiedzy biegłego rzeczoznawcy. Obecny na rozprawie R. M. podtrzymał swoją skargę w całości i podkreślił, iż w jego ocenie w toku postępowania zabrakło negocjacji co do wysokości odszkodowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, co następuje. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej: P.p.s.a.) ogranicza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta polega na badaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W realiach niniejszej sprawy podkreślić nadto trzeba, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony. Po przeprowadzeniu kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonych ramach, Sąd uznał, iż skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek nie okazały się trafne wszystkie podnoszone w niej argumenty. Przedmiotem kontrolowanej przez Sąd decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty P. jest ustalenie na rzecz E. i R. M. odszkodowania za działkę nr [...] położoną w P., która przeszła na własność Miasta P. w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2009 r. wydaną w oparciu o art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 art. 98 ust. 1 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przed przystąpieniem do dalszych rozważań zauważyć należy, iż operat szacunkowy stanowiący kluczowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym ale również pod względem materialnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2011 r., sygn. I OSK 1510/10). Nadto pamiętać należy, iż to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10 i z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 2085/11). Zgodnie z art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., organ odwoławczy wydaje rozstrzygnięcie o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, gdy w wyniku rozpoznania sprawy stwierdzi, iż ta jest prawidłowa. W myśl zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 K.p.a., organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozpatrzoną decyzją organu I instancji. W wyroku z dnia 23 marca 1996 r., sygn. akt SA/Wr 1996/95 (publ. ONSA 1997, Nr 1, poz. 35) Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, iż istota administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej sprawy, nie zaś na kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu I instancji. Organ odwoławczy zobligowany jest zatem do ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Przenosząc powyższe uwagi na grunt przedmiotowej sprawy zauważyć należy, że decyzja organu II instancji nie spełniła wymogów wskazanych powyżej odnośnie przeprowadzenia skrupulatnej oceny zebranego materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego. Podkreślić bowiem trzeba, iż ocena organu odnośnie poprawności opinii nie może sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia jej zgodności z przepisami prawa, jak w rozpatrywanej sprawie, lecz musi wskazywać, czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. Zauważyć zaś należy, iż nie budzą jakichkolwiek wątpliwości Sądu przyjęte w operacie autorstwa B. W. ustalenia co do stanu prawnego, stanu technicznego i sposobu zagospodarowania wycenianej nieruchomości, jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i przyjętej metody wyceny nieruchomości poprzez przyjęcie podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Jednocześnie, choć za przekonująco uzasadnione przez rzeczoznawcę uznać także należy ustalenie rodzaju i obszaru rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oraz przyjęcie atrybutów waloryzacyjnych w postaci wagi dla miasta, cenności gruntów otaczających oraz stanu zagospodarowania i infrastruktury towarzyszącej, wraz z wagą procentową poszczególnych atrybutów, jak też ustalenie, iż atrybut wagi dla miasta dla przedmiotowej działki ustalić należy, jako "bardzo słaby" i niższy niż analogiczny atrybut, dla ocenionych jako słabe działek gruntu przeznaczonych pod drogi, będących przedmiotem transakcji porównawczych analizowanych przez rzeczoznawcę, o tyle zarówno w operacie szacunkowym jak i kolejnych pismach rzeczoznawcy majątkowego B. W. składanych do akt sprawy brak jest wyjaśnienia na czym polega zastosowana dla ustalenia przyjętego ostatecznie poziomu współczynnika korygującego dotyczącego "wagi dla miasta" metoda ekstrapolacji, oraz co szczególnie istotne dla sprawy w jaki sposób, czyli na drodze jakich obliczeń matematycznych, autor operatu doszedł do ustalenia poziomu tego współczynnika na 0,1, w sytuacji gdy minimalna wysokość tego współczynnika wynikająca z analizy transakcji porównawczych wyniosła 0,3. Zauważyć bowiem należy, że autor operatu przekonująco uzasadnił przyjęcie jako jednego z kryteriów korekty ceny średniej uzyskiwanej w transakcjach analizowanych parametru "wagi dla miasta" oraz przyjęcie, iż parametr ten ma największe znaczenie (wagę) spośród wszystkich uwzględnianych w operacie parametrów korygujących oraz wykazał w piśmie z dnia 23 stycznia 2012 r. dlaczego w przypadku działki analizowanej parametr "wagi dla miasta" musi być wyceniany niżej niż w przypadku wszystkich działek, transakcje którymi zostały przyjęte za podstawę analizy, co niewątpliwie uzasadniało przyjęcie wielkości wynikającego z cechy "wagi dla miasta" poziomu współczynnika korygującego poniżej wartości 0,3 będącej dolną granicą zakresu wartości tego współczynnika korygującego określonego dla zbioru transakcji stanowiących podstawę wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy nie wykazał, a organy obu instancji nawet nie podjęły próby ustalenia, dlaczego wysokość obniżenia tego współczynnika korygującego wyniosła akurat wartość wskazaną w operacie. Na okoliczność powyższą trafnie zwrócono uwagę w uzasadnieniu skargi, gdzie wskazano, iż organ nie dokonał zbadania czy właściwym jest akurat trzykrotne dodatkowe zmniejszenie współczynnika "waga dla miasta" . Inaczej rzecz ujmując zarówno z operatu szacunkowego, jak i z jakiegokolwiek innego dokumentu znajdującego się w aktach sprawy nie wynika dlaczego przyjęty w wersie 1 tabeli nr 2 na stronie 16 operatu poziom tego współczynnika korygującego wyniósł akurat 0,1, a nie jakąkolwiek inną wartość mieszczącą się przedziale pomiędzy 0,00 a 0,30, oczywiście z wyłączeniem wielkości brzegowych. Wątpliwości tych nie rozwiewa także uzasadnienie decyzji Wojewody Wielkopolskiego, w którym brak jest oceny poczynionych przez rzeczoznawcę wyliczeń, poza wskazaniem, iż uzgodnione w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych noty interpretacyjne nie wykluczają stosowania metody ekstrapolacji. Uzasadnienie decyzji jest zaś jej istotnym elementem. Powinno ono w sposób wyczerpujący informować stronę o motywach, którymi kierował się organ rozstrzygając sprawę i przede wszystkim odpowiadać stanowi faktycznemu sprawy. Strona może, bowiem skutecznie bronić swych interesów tylko w sytuacji, gdy znane są jej przesłanki powziętej decyzji. Obowiązek sporządzenia uzasadnienia wiąże się także z wyrażoną w art. 11 K.p.a. zasadą przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć, zwłaszcza tych, które nakładają na strony określone obowiązki. Motywy decyzji muszą być tak ujęte, aby strona zainteresowana mogła zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ przy jej wydaniu. Tak sporządzone uzasadnienie daje również rękojmię, iż organ dołożył należytej staranności przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Nieuzasadnienie zaś decyzji w sposób właściwy narusza uprawnienia strony i podstawowe zasady postępowania administracyjnego (art. 7 - 10 K.p.a.), a tym samym stanowi podstawę do uchylenia takiej decyzji (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: 25 listopada 2009 r., sygn. I OSK 558/09 dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, z dnia 16 marca 1998 r., II SA 96/98, publ. Lex nr 41681, z dnia 28 października 1998 r., I SA/Gd 1651/96; z dnia 13 grudnia 1988 r., II SA 497/88, publ. ONSA 1989, nr 2, poz. 68, Lex nr 10079; z dnia 8 maja 1998 r., I SA/Lu 380/97 – nie publikowane). Wobec powyższego należy dojść do wniosku, że Wojewoda Wielkopolski przeprowadził postępowanie z naruszeniem przepisów art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Biorąc bowiem pod uwagę przyjęty w operacie sposób obliczania wartości nieruchomości jako iloczynu powierzchni działki w metrach, ceny jednostkowej średniej określonej dla zbioru transakcji stanowiących podstawę wyceny i sumy współczynników korygujących odpowiadającej rynkowym cenom nieruchomości (strona 12 operatu) oczywistym jawi się, iż niewyjaśnienie powyższej okoliczności ma istotne znaczenie dla sprawy, albowiem każda zmiana przyjętego poziomu współczynnika korygującego "wagi dla miasta" o 0,01 powodować będzie zmianę wysokości oszacowanej wartości nieruchomości i co za tym idzie odszkodowania o kwotę 948,78 zł (213,21 x 445 x 0,01). Podkreślenia przy tym wymaga, iż organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii, zaś po stronie organów zabrakło wnikliwości wyrażającej się w uzyskaniu od rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnień co do sposobu dokonania obliczeń, wyniki których odzwierciedlone zostały w tabeli nr 2 operatu. Podkreślić wreszcie należy, iż istota problemu sprowadza się w niniejszej sprawie nie tyle do oceny dopuszczalności stosowania metody ekstrapolacji, ile do wyjaśnienia stronie (a także i Sądowi) na czym metoda ta polega i w jaki sposób została zastosowana w danym, konkretnym przypadku, co dopiero umożliwi ocenę prawidłowości jej zastosowania. Wyjaśnienia powyższej okoliczności nie może zastąpić powołanie się na noty interpretacyjne Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, albowiem jak trafnie wskazują skarżący noty te nie są przepisami prawa i nie mogą stanowić podstawy rozstrzygnięć władczych organów administracji. Wobec stwierdzonych w tym zakresie braków zarówno operatu jak i uzasadnienia decyzji Wojewody Wielkopolskiego weryfikacji prawidłowości operatu nie mógł również poczynić sąd orzekający w sprawie, albowiem wymagałoby to posiadania wiadomości specjalnych analogicznych jak te, którymi dysponują rzeczoznawcy majątkowi. Pamiętać nadto trzeba, iż sądy administracyjne nie dokonują własnych ustaleń, a ich rolą jest jedynie kontrola organów administracji publicznej, polegająca - między innymi - na stwierdzeniu, czy wydawane przez te organy decyzje lub inne akty są zgodne z prawem. Warunkiem umożliwiającym taką kontrolę jest prawidłowe uzasadnienie decyzji, gdyż tylko ono wskazuje na przesłanki, jakimi kierował się organ przy jej wydaniu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2009 r., sygn. I OSK 558/09 publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Wobec stwierdzonego naruszenia wyżej wymienionych przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie wydanie decyzji po wyeliminowaniu wskazanych w niniejszym wyroku uchybień. W szczególności organ winien uzyskać od rzeczoznawcy niezbędne wyjaśnienia umożliwiające zweryfikowanie prawidłowości obliczeń których wyniki ujawnione zostały w tabeli nr 2 na stronie 16 operatu. Uzupełnienie opinii rzeczoznawcy majątkowego winno obejmować wyjaśnienia na czym dokładnie polega metoda ekstrapolacji, w jaki sposób i w oparciu o jakie założenia została w niniejszej sprawie zastosowana oraz jakie działania matematyczne doprowadziły biegłego do ustalenia dla wycenianej nieruchomości współczynnika korygującego dotyczącego "wagi dla miasta" akurat na przyjętym w operacie poziomie wynoszącym 0,1, a nie na przykład 0,05 czy też 0,25. Wyniki przeprowadzonego postępowania organ winien uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji sporządzonym zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 K.p.a. i zawierającym odniesienie do wszystkich podnoszonych przez stronę argumentów. Ponownie rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Wojewoda Wielkopolski winien nadto pamiętać o treści art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bowiem 12 miesięczny termin ważności operatu dotyczy również organu odwoławczego. Odnosząc się do pozostałych podnoszonych w skardze zarzutów i argumentów zauważyć natomiast należy, iż Wojewoda Wielkopolski w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w sposób kompletny i przekonujący wykazał zasadność przyjęcia przez biegłego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości parametru korygującego "waga dla miasta", przy czym argumentacja organu dotycząca istnienia różnych kategorii dróg publicznych miała na celu jedynie wykazanie generalnej zasadności stosowania przy wycenie nieruchomości tego rodzaju parametru korygującego, jakim jest waga (ważność) nieruchomości dla podmiotu na rzecz, którego następuje odjęcie własności, a nie znajdowała zastosowania wprost do niniejszej sprawy. W ocenie Sądu choć w niniejszej sprawie jak trafnie zauważają skarżący w zbiorze transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdowały się wyłącznie nieruchomości przeznaczone pod drogi gminne, a więc o przeznaczeniu analogicznym jak nieruchomości wyceniana, to jednak nawet tak określona kategoria nieruchomości nie jest kategorią jednorodną, albowiem także wśród dróg gminnych wyodrębnić można drogi o różnym poziomie ważności dla należytego funkcjonowania sieci drogowej rozumianej jako zorganizowany system szlaków komunikacyjnych. Właśnie na powyższą okoliczność zwracał w uzasadnieniu swojej decyzji uwagę organ II instancji. Faktyczne zróżnicowanie parametru ważności dla systemu szlaków komunikacyjnych (wagi dla miasta) pomiędzy nieruchomościami, transakcje którymi stanowiły podstawę obliczenia ceny średniej w operacie, a nieruchomością będącą przedmiotem wyceny wykazane zaś zostało w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z dnia 23 stycznia 2012 r., gdzie w sposób poglądowy wykazano, iż droga prowadząca przez przedmiotową nieruchomość nr [...] ma znaczenie komunikacyjne jedynie dla nieruchomości powstałych w następstwie podziału działki skarżących nr [...] oraz podziału działki sąsiedniej nr [...], które dotąd pozostają niezagospodarowane, zaś działki, wchodzące w skład zbioru nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny służyły ustanowieniu lub ulepszeniu dróg publicznych służących skomunikowaniu terenów o wyższym stopniu zagospodarowania. Zauważyć nadto należy, iż zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Również w przepisach wykonawczych do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prawodawca wskazał jedynie, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Prawodawca zarówno w przywołanych powyżej przepisach, jak i w jakiejkolwiek innej regulacji nie ustanowił przy tym legalnego katalogu cech różniących nieruchomości, ze względu na które koryguje się ceny uzyskiwane za nieruchomości podobne. Powyższe w powiązaniu z art. 154 ust. 1 tej samej ustawy stanowiącym, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych oznacza, iż cechy te każdorazowo indywidualnie określa w operacie szacunkowym rzeczoznawca, a rzeczą organu jest jedynie dokonanie oceny spójności i logiczności operatu, w tym tego czy rzeczoznawca majątkowy przekonująco uzasadnił przyjęcie określonych cech jako cech istotnie różniących nieruchomości i stanowiących podstawę korekty cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne. W niniejszej sprawie autor operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia wyjaśnił podstawę przyjęcie jako zasadniczego atrybutu korygującego cechy nazwanej "wagą dla miasta", a Wojewoda Wielkopolski w sposób przekonujący i obszerny wykazał w uzasadnieniu decyzji, dlaczego przyjęcie tej – kwestionowanej przez skarżących – cechy różniącej uznał za uprawnione i uzasadnione. Argumentacja przedstawiona w tym zakresie przez organ administracji zasługuje przy tym na akceptację, albowiem nie jest obciążona jakimikolwiek błędami logicznymi. Odnosząc się do pozostałych argumentów skarżących, powołujących się na ustalenia operatu dotyczącego przedmiotowej działki sporządzonego na ich zlecenie przez kolejnego rzeczoznawcę przypomnieć w pierwszym rzędzie trzeba, iż zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, przy czym zgodnie z ust. 2 tego samego przepisu sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. zaś w ust. 4 ustawodawca postanowił, że przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Powyższe oznacza, iż w przypadku wyceny nieruchomości i stanowiących jej podstawę operatów rzeczoznawców majątkowych ustawodawca wyłączył stosowanie ogólnej zasady wynikającej z art. 75 K.p.a., zgodnie z którym jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem i jednoznacznie przesądził, iż jedynym dopuszczalnym środkiem dowodowym służącym weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie uzyskanie przez stronę kontroperatu sporządzonego na jej zlecenie przez kolejnego rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe wynika z przytoczonego powyżej art. 157 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprost stanowiącego, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w toku danego postępowania na zlecenie organu administracji. Z analogicznych przyczyn za niezasadne uznać należy także te argumenty skarżących, w których odwołują się oni do wyceny działki sąsiedniej w stosunku do działki nr [...], a przeznaczonej pod drogę wewnętrzną dokonanej w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Dodatkowo wskazać należy, iż powoływanie się na wycenę działki sąsiedniej dokonaną w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej jest niezasadne, także dlatego, że dotyczy działki innej niż objęta niniejszym postępowaniem i o innym przeznaczeniu. Istnieje bowiem zasadnicza i oczywista różnica pomiędzy przeznaczeniem działki pod drogę publiczna, a przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Nadto pamiętać należy, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany wyłącznie do celu, dla którego został sporządzony i jedynie przez okres określony okres. Powyższe oznacza, iż operat uzyskany w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być w ogóle wykorzystywany w żadnym innym postępowaniu, w tym w szczególności w odrębnym postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania za odjęcie własności innej, acz sąsiedniej działki gruntu. Zauważyć wreszcie należy, iż zarówno organy administracji orzekające w niniejszej sprawie jak i sąd administracyjny rozpatrujący sprawę skargi na decyzję w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę nie były władne do dokonywania oceny prawidłowości wyceny nieruchomości dokonanej w innym postępowaniu administracyjnym, to jest w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie można wreszcie zgodzić się z poglądem skarżących wyrażonym w załączniku do skargi jakoby z treści § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynikało, że wartość wycenianej nieruchomości musi zostać ustalona w przedziale pomiędzy cena minimalną, a maksymalną jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stanowiły podstawę wyceny. Powołany przez skarżących przepis stanowi bowiem, iż przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z treści tegoż przepisu nie sposób wyinterpretować normy o brzmieniu wskazywanym przez skarżących, to jest stanowiącej, iż wartość jednostki powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem wyceny ustalana w wyniku korekty ceny średniej nieruchomości podobnych nie może być niższa niż najniższa z cen w przeliczeniu na jednostkę powierzchni uzyskana w transakcjach analizowanych. Normy takiej nie sposób również wyprowadzić w drodze wykładni innych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W analizowanym przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. prawodawca określił bowiem jedynie sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy dokonywaniu wyceny metodą korygowania ceny średniej, czyli wskazał jak winien on dokonywać wyceny. Prawodawca nie ustalił jednakże jakichkolwiek wartości brzegowych, których w następstwie dokonywanej wyceny nie wolno rzeczoznawcy przekroczyć. Oczywistym jawi się przy tym, iż jeśli spośród nieruchomości, ceny uzyskane za które przyjęto do porównania, każda będzie w co najmniej jednej cesze oceniana wyżej niż nieruchomość wyceniana, a jednocześnie żadna, w którymkolwiek z istotnych z punktu widzenia celów wyceny atrybutów nie będzie ustępowała nieruchomości wycenianej, to w takim stanie rzeczy dojść może do sytuacji, w której wartość jednostki powierzchni nieruchomość wycenianej będzie niższa, niż najniższa spośród cen transakcyjnych za jednostkę powierzchni stanowiących podstawę obliczenia ceny średniej. Za nietrafny uznać wreszcie należy podniesiony przez skarżącego na rozprawie zarzut braku negocjacji poprzedzających ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Z analizy akt sprawy wynika bowiem, że negocjacje takowe toczyły się, a w ich toku każda ze stron przedstawiła własne propozycje odnośnie wysokości odszkodowania, które jednakże nie spotkały się z aprobata strony przeciwnej. Miasto P. zaproponowało skarżącym w pismem z dnia 24 czerwca 2010 r. odszkodowanie za działkę nr [...] w wysokości 55.212,00 zł. W odpowiedzi na powyższą ofertę skarżący wystąpili z propozycja ustalenia odszkodowania w wysokości 203,89 zł za m2 (co daje kwotę 90.731,05 zł za całą działkę nr [...]). Następnie pismem z dnia 18 marca 2011 r. Miasto P. zaproponowało E. i R. M. odszkodowanie w wysokości podwyższonej do 57.400,00 zł. Skarżący w piśmie z dnia 8 kwietnia 2011 r. zaproponowali, by wysokość odszkodowania wyniosła 67.000,00, która to propozycja został przez Miasto P. odrzucona pismem z dnia 19 maja 2011 r., w którym jednocześnie podtrzymano wcześniejszą ofertę wypłaty odszkodowania w kwocie 57.400,00 zł. Powyższe wyraźnie wskazuje, iż strony prowadziły negocjacje, w trakcie których zmieniały swoje wyjściowe propozycje, co jednakże nie doprowadziło do polubownego rozstrzygnięcia sporu. Okoliczność, iż Miasto P. w toku negocjacji zajmowało, w przeciwieństwie do skarżących mało elastyczne stanowisko i ostatecznie negocjacje te zakończyły się niepowodzeniem nie daje przy tym podstaw dla kwestionowania faktu ich odbycia się. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 152 P.p.s.a. O kosztach postępowania poniesionych przez skarżących Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 200 P.p.s.a.