II OSK 816/24

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Leszek Kiermaszek Sędziowie: sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak sędzia del. WSA Marta Laskowska-Pietrzak (sprawozdawca) po rozpoznaniu w dniu 14 kwietnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej J.M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 1187/23 w sprawie ze skargi J.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 18 lipca 2023 r., znak SKO.ZP/415/168/2023 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 22 listopada 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 1187/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] lipca 2023 r. znak: [...] utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza B. z [...] czerwca 2023 r., znak [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł skarżący J. M., który na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, "p.p.s.a.") zaskarżył wyrok Sądu pierwszej instancji w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię polegającą na stwierdzeniu, że dla części miejscowości J., na której położone są nieruchomości skarżącego objęte postępowaniem dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, nie było możliwe przeprowadzenie analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w zakresie kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz nawiązania do parametrów na działkach sąsiednich, w sytuacji, gdy sąsiadujące działki z nieruchomością skarżącego, posiadają ustalone warunki zabudowy; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię i nadanie prymatu jedynie miejscowym planom zagospodarowania terenu jako narzędziu ingerencji władzy publicznej w prawo własności w sytuacji, gdy sąsiadujące działki z nieruchomością skarżącego, posiadają ustalone odrębnymi decyzjami warunki zabudowy i korzystanie przez właściciela z tej formy realizacji prawa własności co do sposobu zagospodarowania jego nieruchomości powinno podlegać ochronie prawnej; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię w zakresie rozumienia "dobrego sąsiedztwa" dla ustalenia w analizowanym miejscu sposobu zagospodarowania terenu poprzez ograniczenie się do bezpośrednio przyległych nieruchomości, w sytuacji, gdy z analizowanych dowodów wynika, że na przedmiotowym terenie realizowana jest funkcja zabudowy mieszkaniowej domów jednorodzinnych i w tym zakresie organ I instancji wydaje decyzje o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek; - art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię w zakresie ustalenia obszaru analizowanego i przyjęcie, że przedmiotowa działka leży w kompleksie rolnym oraz leśnym, podczas gdy wydawane dla analizowanego obszaru decyzje organu I instancji ustalające warunki zabudowy dla sąsiednich nieruchomości zezwalają na wznoszenie budynków mieszkalnych jednorodzinnych; - art. 60 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie, w sytuacji gdy dla analizowanego terenu uprawniona osoba sporządzała projekty decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, w oparciu o które organ I instancji wydawał decyzje, co dawało gwarancję właściwego stosowania, w szczególności art. 61 ust. 1 u.p.z.p.; - art. 6 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności; 2) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 7, art. 8 § 1 i 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego – Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.; dalej jako: k.p.a.) polegające na niedostrzeżeniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, że organy administracyjne orzekające w sprawie nieprawidłowo ustaliły obszar analizowany oraz naruszyły zasadę równego traktowania stron i zasadę utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw, ponieważ na analizowanym terenie w sposób dowolny wydawały decyzje ustalające warunki zabudowy jak i odmawiały wydania decyzji w tym przedmiocie w identycznych okolicznościach sprawy; - art. 77 i 85 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, w szczególności nieprzeprowadzenie oględzin, co doprowadziło do nieprawidłowych ustaleń co do funkcji i przeznaczenia terenu oraz realizowanej na tym terenie zabudowie na podstawie wydawanych przez organ I instancji decyzji o warunkach zabudowy. W oparciu o wyżej wskazane podstawy skargi kasacyjnej pełnomocnik strony skarżącej wniósł na podstawie art. 176 p.p.s.a. o zmianę zaskarżonego wyroku i uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] lipca 2023 r., a także poprzedzającej ją decyzji Burmistrza B. z [...] czerwca 2023 r. ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie. Wniósł również o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz J. M. zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej jako: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnej jej podstawami, określonymi w art. 174 p.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu. Zarzuty skarżącego koncentrują się wokół prawidłowości przeprowadzonej analizy uwarunkowań i zagospodarowania terenu oraz oceny jej wyników. Skarżący zarzuca, że Sąd pierwszej instancji naruszył art. 61 ust. 5a u.p.z.p. określający zasady wyznaczania obszaru analizowanego, a w konsekwencji naruszył także art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. błędnie przyjmując, że teren wokół działki objętej planowaną inwestycją jest wolny od jakiejkolwiek zabudowy, co doprowadziło do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z akt wynika, że obszar został wyznaczony zgodnie z przepisem art. 61 ust. 5a u.p.z.p. tj. w formie okręgu wokół działki nr [...] objętej planowaną inwestycją. W toku postępowania przed organami i przed Sądem pierwszej instancji skarżący podnosił, że obszar analizowany powinien zostać powiększony, ponieważ w pobliżu spornej działki (ok. 140 m od niej) istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach: nr [...] (zabudowa została wykazana na mapie zasadniczej, na której sporządzono analizę zagospodarowania) oraz na działce nr [...] (skarżący wskazuje, że nie ma jej wprawdzie na mapie, jednak faktycznie istnieje, co potwierdza załączone do odwołania zdjęcie z Geoportalu). Działki te – zdaniem skarżącego - powinny być objęte obszarem analizowanym, co pozwalałoby na uwzględnienie jego wniosku. Ponadto skarżący wskazywał, że dla działki nr [...], przylegającej do spornej działki nr [...], i do kolejnych sąsiednich działek nr [...], nr [...] i nr [...] (numery tych działek przed scaleniem to [...] i [...]), wydano dla skarżącego decyzję z [...] marca 2021 r. o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, również dla działki nr [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy z [...] września 2016 r. Skarżącemu jest wiadomo, że dla działek nr [...] i nr [...] także wydano takie decyzje, co powinno być brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji w niniejszej sprawie. Zarzuty nie są trafne. Przede wszystkim trzeba podnieść, że z mocy art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023, poz. 1688), która weszła w życie 24 września 2023 r., do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 (tj. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w brzmieniu dotychczasowym. Ponieważ postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte na wniosek z [...] grudnia 2022 r., zastosowanie w sprawie miała ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym do 23 września 2023 r. (Dz. U. 2023.977 t.j.), dalej u.p.z.p. Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w ówczesnym brzmieniu przewidywał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W orzecznictwie sądowym na gruncie tego przepisu wielokrotnie wyrażano pogląd, że wyznaczenie obszaru analizowanego w formie okręgu wokół działki objętej inwestycją, o promieniu stanowiącym trzykrotność frontu działki zostało uznane przez ustawodawcę wprost za najbardziej wyważony i wskazany do osiągnięcia celu decyzji o warunkach zabudowy, jakim jest zapewnienie podobieństwa i harmonii w zagospodarowaniu przestrzennym, a więc ładu przestrzennego. Wprawdzie dopuszczalne było wówczas zawężenie bądź rozszerzenie granic obszaru analizowanego (obecnie ustawodawca w ogóle wykluczył taką możliwość wprowadzając od 24 września 2023r. nowe brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p.), ale w każdym wypadku wymagało to uzasadnienia i odniesienia do okoliczności danej sprawy. "Zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi jednak służyć zachowaniu ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2023 r., II OSK 2146/20). Innymi słowy, poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2650/15; wyrok NSA z 15 czerwca 2023 r., II OSK 2146/20). Należy podkreślić, że celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora (por. wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1389/19; wyrok NSA z 15 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 1952/21; wyrok NSA z 13 grudnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2184/21; wyrok NSA z 20 grudnia 2022 r. sygn. akt II OSK 2321/21). W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany został wyznaczony z uwzględnieniem przedstawionego stanowiska sądów administracyjnych, a więc zgodnie z zasadą, że obszar wyznaczany jest w formie okręgu. Skarżący nie wskazał przekonujących argumentów przemawiających za odstąpieniem od zasady wyznaczania granic obszaru analizowanego poprzez ich poszerzenie. Sporna działka leży w rozległym kompleksie rolnym i leśnym, z każdej strony sąsiaduje z niezabudowanymi obszarami użytkowanymi rolniczo, przy czym kompleks ten rozciąga się dużo dalej poza granice wyznaczonego przez organ obszaru analizowanego. Natomiast działki, które wskazuje skarżący (nr [...] i nr [...]) są położone bezpośrednio przy ulicy Jagodowej i wraz z pojedynczymi zabudowaniami w pobliżu tej ulicy tworzą odrębną przestrzeń, odmienną od terenów leśnych i rolnych, a uwzględnienie tych działek w analizie wymagałoby wyznaczenia nietypowych granic obszaru analizowanego, w sposób nieodpowiadający kształtem figurze okręgu. Mając powyższe na uwadze oraz to że podstawą takiego nietypowego ukształtowania granic tego obszaru musi być w każdym wypadku potrzeba zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju (por. np. wyrok NSA z 5 sierpnia 2021 r. sygn. akt II OSK 237/20) należy stwierdzić, że poszerzenie granic obszaru analizowanego o wskazane przez skarżącego dwie działki nie byłoby uzasadnione takimi potrzebami. Cechy ładu przestrzennego istniejące wokół tych działek są inne niż ład przestrzenny w otoczeniu działki nr [...] objętej planowaną przez skarżącego inwestycją, uwzględnienie tych działek w analizie stanowiłoby istotną ingerencję w rozległy, wolny od zabudowy kompleks rolniczy i leśny i faktycznie zmieniłoby ukształtowany na nim ład przestrzenny. Sąd pierwszej instancji słusznie więc uznał za prawidłowe wyznaczenie przez organ granic obszaru analizowanego na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a w konsekwencji zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia tego przepisu jest nietrafny. Nieusprawiedliwiony jest też zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa"), który sprowadza się do pominięcia przy ustalaniu istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, tych działek, które nie są wprawdzie jeszcze zabudowane, ale dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy. Zgodnie z tym przepisem w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2023 r. - Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (...). W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że zasada dobrego sąsiedztwa może być realizowana jedynie w odniesieniu do istniejącej już zabudowy legalnej (vide wyroki NSA: z 5 czerwca 2019 r., sygn. akt II OSK 1921/17, z 10 października 2024 r. sygn. akt II OSK 2856/21, z 30 lipca 2024 r. sygn. akt II OSK 1508/23, z 7 maja 2024 r. sygn. akt II OSK 2159/23, z 6 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 1163/21; wyrok NSA z 25 maja 2023 r., sygn. akt II OSK 1894/20). Poza kwestią, że podlegająca analizie zabudowa musi być legalna, zasadniczą cechą jest jej występowanie w obszarze, dopiero bowiem wówczas możliwe jest skonfrontowanie zrealizowanych obiektów z planowanym. U.p.z.p. chroni i gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego. Jak stanowi art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Aby dokonać oceny spełnienia tych wszystkich kryteriów budynek musi występować w przestrzeni. Ocenie podlega bowiem nie dokumentacja i cały proces inwestycyjny w tym aspekcie, lecz zabudowa zrealizowana wypełniająca przestrzeń urbanistyczną (tak NSA z dnia 5 grudnia 2024 r. II OSK 766/22). "W przywołanym przepisie wprowadzono do systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, wobec czego zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Zasada ta wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, wyrok WSA II SA/Po 397/24). W świetle tych poglądów, okoliczność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla innych działek, nie mogła być brana pod uwagę przy ustalaniu warunków zabudowy dla działki nr [...]. Stwierdzenie, że w obszarze analizowanym nie ma żadnej zabudowy musiało skutkować wydaniem decyzji o odmowie ustalania warunków zabudowy. "W judykaturze nie budzi żadnych wątpliwości, iż niewystępowanie zabudowy na działkach sąsiednich skutkuje odmową wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy z racji niespełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zaś wydanie w takim stanie faktycznym decyzji pozytywnej byłoby rażąco sprzeczne z prawem. Musi istnieć w obszarze analizowanym zabudowa pozwalająca na określenie kontynuacji ładu architektonicznego - urbanistycznego, tak aby można było zamierzoną inwestycję wkomponować w zastany ład na zasadzie ewolucyjnego (harmonijnego) rozwoju (por. wyroki NSA: z dnia 14 maja 2024 r., sygn. akt II OSK 728/23, z dnia 30 lipca 2024 r., sygn. akt II OSK 1508/23 – tak wyrok II SA/Go 315/24). W związku z tym, że w analizowanym obszarze nie stwierdzono żadnej zabudowy, a decyzje ustalające warunki zabudowy dla innych działek nie są brane pod uwagę podczas badania zasady dobrego sąsiedztwa, organ nie miał możliwości i podstaw prawnych określenia warunków dla planowanej przez skarżącego zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zarzut naruszenia omawianego art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest nieusprawiedliwiony. Nietrafny jest też zarzut naruszenia art. 6 u.p.z.p., zgodnie z którym: 1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. 2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. "Z przepisu art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wynika podstawowa zasada prawa zagospodarowania przestrzennego - wolności zagospodarowania terenu, do którego ma się tytuł prawny. Wolność tę można ograniczyć jedynie w granicach określonych ustawą i z uwagi na przeciwdziałanie naruszeniom interesu prawnego innych osób lub jednostek organizacyjnych i ochronę interesu publicznego. Ograniczenie wolności zabudowy następuje nie tylko w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. "Do ograniczeń przewidzianych u.p.z.p. można niewątpliwie zaliczyć takie ograniczenia swobody (wolności) korzystania z nieruchomości, jak konieczność dostosowania się do wymogów (warunków) zawartych w samej ustawie, a także wymogów ustawowych zamieszczonych w przepisach odrębnych. Jednym z nich jest zasada zachowania kontynuacji zabudowy (funkcji, dobrego sąsiedztwa) ustalona w art. 61 u.p.z.p., który umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych warunków. (tak Filipowicz Tomasz (red.), Plucińska-Filipowicz Alicja (red.), Wierzbowski Marek (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. IV Opublikowano: WKP 2024). W rozpoznawanej sprawie nie stwierdzono naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a więc chybiony jest też zarzut wyrażonej w art. 6 u.p.z.p. zasady wolności zagospodarowania terenu. Organy działając w granicach prawa, co prawidłowo potwierdził Sąd pierwszej instancji, wbrew zarzutom skarżącego, nie dokonały "automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności (skarżącego)." Skarżący nie wyjaśnił też, na czym polega naruszenie art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Wskazując na naruszenie tego przepisu skarżący podniósł tylko, że skoro projekty decyzji o warunkach zabudowy dla analizowanego terenu (m.in. na jego wniosek dla działek nr [...]) zostały sporządzone przez uprawnioną osobę, a organ je zaakceptował wydając na ich podstawie decyzje administracyjne, to "dawało to gwarancję właściwego stosowania, w szczególności art. 61 ust. 1 u.p.z.p.". Taka argumentacja faktycznie wiąże się z zarzutami naruszenia omówionych wyżej art. 61 ust. 1pkt 1 i art. 61 ust.5a u.p.z.p. oraz przepisów postępowania tj. art. 7 i art. 8 § 1 i 2 k.p.a. sformułowanych przez skarżącego jako "niedostrzeżenie przez Ssąd pierwszej instancji, że organy nieprawidłowo ustaliły obszar analizowany oraz naruszyły zasadę równego traktowania stron i zasadę utrwalonej praktyki rozstrzygania sprawy". Jak wyżej wyjaśniono, same decyzje o warunkach zabudowy, na podstawie których nie została jeszcze zrealizowana zabudowa, nie mają znaczenia przy badaniu warunku dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), a jak trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji, punktem odniesienia dla określenia wymagań z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dla nowej zabudowy nie mogą być działki niezabudowane. Poza tym wskazane przez skarżącego decyzje dotyczą innych działek, zlokalizowanych bliżej ulicy Jagodowej (dotyczy to działek nr [...], działek nr [...] i nr [...]), podczas gdy sporna działka nr [...] położona jest w głębi rolno-leśnego kompleksu, a więc usprawiedliwione było wyznaczenie dla tych działek różnych obszarów analizowanych, jak i w konsekwencji dokonanie odmiennych ocen istniejącego w tych obszarach ładu przestrzennego i możliwości ustalenia warunków zabudowy. Nie można więc mówić o naruszeniu "zasady utrwalonej praktyki orzekania" ani "zasady równego traktowania stron". Nietrafne są więc zarzuty naruszenia wskazanych przepisów postępowania. Podobnie należy ocenić zarzut naruszenia art. 77 k.p.a. i art. 85 k.p.a. polegający na nierozpatrzeniu w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzeniu oględzin. Skarżący nie wskazał w skardze kasacyjnej na czym miałoby polegać naruszenie tych przepisów. W skardze do Sądu pierwszej instancji kwestionował natomiast stanowisko organu, że skoro wybudowane budynki mieszkalne nie zostały formalnie naniesione na mapę, to nie można ich brać pod uwagę, a ich wybudowanie nie dowodzi kontynuacji funkcji mieszkaniowe (pomimo, iż fizycznie funkcjonują). Z akt wynika, że skarżący wskazał wyłącznie na jeden budynek mieszkalny, który nie został naniesiony na mapę, tj. budynek na działce nr [...], co potwierdza wydruk z Geoportalu. Sąd pierwszej instancji odnosząc się do tego zarzutu trafnie dostrzegł, że działka ta leży poza obszarem analizowanym. Oznacza to, że już tylko z tego powodu nie mogła być ona uwzględniona, niezależnie od tego, czy jest zabudowana, czy nie; nieprzeprowadzenie jej oględzin nie miało więc żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Zarzuty skargi kasacyjnej są więc niezasadne. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 p.p.s.a., skargę kasacyjną oddalił.