II SA/Bd 125/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Joanna Brzezińska po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2018 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu A. L. od decyzji Wojewody z dnia [...] grudnia 2017 r, nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala sprzeciw. Decyzją z dnia [...] czerwca 2017r. nr [...], Starosta G. ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł na rzecz A. L. (skarżącej) za utracone prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa przez Gminę G. w oparciu o decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2016r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, położonej w R. , oznaczonej jako działka [...] o powierzchni 0,0292 ha, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zobowiązał ponadto Wójta Gminy G. do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu, przedstawiwszy tok czynności w postępowaniu wraz z treścią art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 2031 ze zm. – dalej u.z.r.i.d.), art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 134 ust. 1, art. 135 ust. 1, art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016 r., poz. 2147 ze zm. – dalej "u.g.n.") oraz § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie") stwierdził, że przedmiotowa wycena wykonana została zgodnie z przepisami prawa, przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i w oparciu o prawidłową metodę i technikę szacowania wartości nieruchomości. Organ przedstawił szeroką argumentację świadczącą w jego ocenie o bezpodstawności wyszczególnionych kolejno zarzutów Wójta Gminy G., zawartych w piśmie z [...] maja 2017r., nr [...]. W odwołaniu od powyższej decyzji Wójt Gminy G. zarzucił naruszenie art. 18 ust. 1 u.z.r.i.d. poprzez nieprawidłową wycenę wartości nieruchomości, a ponadto naruszenie art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016r., poz. 23 ze zm. – dalej "k.p.a.") poprzez niepełne ustalenie stanu faktycznego, podjęcie dalszych czynności dla prawidłowej wyceny nieruchomości oraz nieuzasadnione uznanie kwestionowanej przez Gminę wyceny nieruchomości sporządzonej na potrzeby sprawy przez biegłego za wyczerpującą i odpowiadającą należytej staranności profesjonalisty wymaganej w zawodzie. Zdaniem Gminy w sporządzonej przez rzeczoznawcę wycenie analizowane są transakcje z okresu dłuższego niż dwuletni, co przeczy ustaleniom regulacji zawodowych, określającym standardy wyceny nieruchomości i będących podstawą metodyczną wykonywania operatów szacunkowych. Analizowane w operacie nieruchomości, są niepodobne nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, znajdują się na obszarze miasta G., podczas gdy analizie mogły podlegać nieruchomości z wiejskiej gminy G.. Nadto brak uzasadnienia takiego dobrania nieruchomości porównawczych. Z operatu powinna wynikać liczba transakcji możliwych do zastosowania w analizie, a w przypadku ich zbyt małej ilości konieczne jest uzasadnienie i wyjaśnienia przyjętej metody, co w niniejszej sprawie pominięto. Gmina zarzuciła także nieprawidłowość ustalenia okresu analizowanych transakcji, tj. okresu wcześniejszego niż dwa lata od czasu dokonywania wyceny. Na potwierdzenie swojego stanowiska Wójt przywołał fragmenty uzasadnień szeregu orzeczeń sądów administracyjnych. Decyzją z dnia [...] grudnia 2017r., nr [...], Wojewoda, na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ odwoławczy przywołał treść art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 u.z.r.i.d. oraz art. 134 ust. 1 i 2, art. 130 ust. 2, art. 174 ust. 1, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, 2 i 3, art. 152 ust. 3 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 36 ust. 1, 2, 3 i 4 i §4 ust. 1 rozporządzenia. Po dokonaniu charakterystyki sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, z podkreśleniem metody szacunkowej w nim przyjętej, organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowy operat nie daje podstaw do uznania jego wiarygodności jako dowodu w sprawie. Wskazawszy, że obowiązkiem organu administracyjnego jest samodzielna ocena wartości dowodowej operatu, organ odwoławczy stwierdził, iż zarówno treść operatu, jak i pisma biegłego zawierające jego wyjaśnienia wobec operatu nie dają podstaw do uznania, że wykorzystane w sprawie oszacowanie w sposób wyczerpujący przedstawia przebieg procesu wyceny i przesłanki, którymi kierował się biegły dobierając materiał porównawczy. Organ wskazał, że wbrew późniejszym wyjaśnieniom rzeczoznawca nie dokonał analizy aktów notarialnych odzwierciedlających transakcje nieruchomościami przyjętymi do porównań, a oparł się tylko o rejestr cen nieruchomości, który nie ma charakteru dokumentu urzędowo poświadczającego cechy rynkowe nieruchomości w nim ujętych. Zauważył, że niektóre z nieruchomości porównawczych nie zostały wykupione pod drogi publiczne, a pod inne inwestycje; że uzasadnienie wyboru nieruchomości porównawczych budzi wątpliwości – nie zawiera wyczerpującego opisu tych nieruchomości z uwzględnieniem cech tych nieruchomości w odniesieniu do atrybutów rynkowych nieruchomości drogowych; że w sposób nieuzasadniony rzeczoznawca rozszerzył badany rynek o rynek miasta G.; oraz że rzeczoznawca nie wyjaśnił w operacie, gdzie widzi granicę między brakiem podobieństwa nieruchomości a porównywalnością. Organ stwierdził, że nie jest jego rolą orzekanie o tym, czy oszacowana wartość winna być skorygowana w sposób dodatni lub ujemny, ale ocenia prawidłowość przebiegu wyceny. Zaznaczył, że nie ma możliwości aktualizacji operatu, albowiem został on sporządzony wcześniej niż 12 miesięcy od daty wydania decyzji odwoławczej. Organ wskazał ponadto, że w decyzji I instancji nie orzeczono ani pozytywnie, ani negatywnie o powiększeniu odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, o której mowa w art. 18 ust. 1e u.z.r.i.d., oraz że prawidłowo zobowiązano Wójta Gminy G. do wypłaty odszkodowania. Stwierdził, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy uzasadnia uchylenie decyzji I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Pismem z dnia [...] stycznia 2018r. A. L. (skarżąca) wniosła sprzeciw od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, zarzucając jej naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu II instancji, wstrzymanie wykonania decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu sprzeciwu skarżąca podniosła, że powołany w sprawie rzeczoznawca jest osobą wykwalifikowaną w przedmiotowej dziedzinie, a sporządzony przez niego operat zawiera prawidłowo oszacowane ceny nieruchomości porównawczych. Podniosła, że wbrew twierdzeniom organu odwoławczego organ I instancji orzekł o powiększeniu odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Skarżąca zaznaczyła, że w toku postępowania Wójt Gminy G. miał zapewniony czynny udział w sprawie i mógł przed wydaniem decyzji organu I instancji wypowiadać się co do zebranych dowodów i materiałów, z której to możliwości nie skorzystał. W odpowiedzi na sprzeciw organ wniósł o jego oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej z punktu widzenia zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej. W rozpoznawanej sprawie istotne jest także i to, że w dniu 1 czerwca 2017r. weszła w życie ustawa z dnia 7 kwietnia 2017r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 2017, poz. 935 dalej "ustawa nowelizująca"). Zgodnie z art. 9 pkt 7 ww. ustawy w dziale III ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi po rozdziale 3 dodano rozdział 3a zatytułowany "Sprzeciw od decyzji". Artykuł 64a noweli stanowi, że od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Postępowanie w sprawie sprzeciwu zostało znacznie uproszczone, albowiem organ administracji nie musi udzielać odpowiedzi na skargę (art. 64c § 4), w postępowaniu przed sądem nie biorą udziału uczestnicy, a jedynie strona skarżąca i organ, który wydał zaskarżoną decyzję (art. 64b § 3), sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym (art. 64d § 1). Skróceniu uległy też terminy procesowe: sprzeciw wnosi się w terminie czternastu dni od dnia doręczenia skarżącemu decyzji (art. 64c § 1), organ, który wydał zaskarżoną decyzję, przekazuje sprzeciw od decyzji sądowi wraz z kompletnymi i uporządkowanymi aktami sprawy w terminie czternastu dni od dnia jego otrzymania (art. 64c § 4), a sąd rozpoznaje sprzeciw od decyzji w terminie trzydziestu dni od dnia wpływu sprzeciwu od decyzji (art. 64d § 1). W aktualnym stanie prawnym sąd, uwzględniając sprzeciw od decyzji, uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (art. 151a § 1 zd. 1. p.p.s.a.). W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw (art. 151a § 2 P.p.s.a.). Dalej trzeba powiedzieć, że według art. 15 K.p.a. postępowanie administracyjne ma charakter dwuinstancyjny. Zarówno doktryna, jak i orzecznictwo przyjmują, że dwuinstancyjność w postępowaniu administracyjnym polega na wydaniu rozstrzygnięć o charakterze merytorycznym przez organy dwóch różnych instancji. Zasada dwuinstancyjności powoduje, że każdy z organów (najpierw pierwszej, a potem drugiej instancji) przeprowadza postępowanie prowadzone w celu prawidłowego rozpatrzenia sprawy administracyjnej. W postępowaniu administracyjnym nie mamy zatem do czynienia jedynie z kontrolą orzeczenia organu pierwszej instancji, prowadzeniem postępowania tak, aby załatwić sprawę co do jej istoty. Stosownie do treści art. 138 § 1 pkt 1-3 K.p.a. organ II instancji po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego wydaje decyzję, w której utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję, bądź uchyla ją w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy względnie umarza postępowanie I instancji, ewentualnie zaś - umarza postępowanie odwoławcze. Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie (art. 138 § 2 K.p.a). W tym przypadku organ powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Z kolejności przepisów, zawartych w art. 138 K.p.a. wynika, że zasadą winno być rozstrzyganie sprawy przez organ odwoławczy co do istoty, czyli albo utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji (jeśli jest ona, w ocenie organu odwoławczego prawidłowa) lub uchylenie tej decyzji i załatwienie sprawy merytorycznie. Rozstrzygnięcie kasatoryjne, z art. 138 § 2 K.p.a., jest zatem wyjątkiem od zasady załatwienia sprawy przez organy. Wyjątek ten jest możliwy do zastosowania wyłącznie przy zaistnieniu ustawowych przesłanek (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 20 października 2016r., sygn. akt II OSK 65/15, oraz z dnia 24 sierpnia 2016r., sygn. akt II OSK 2958/14). Inaczej mówiąc, organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną, gdy organ I instancji rozpoznając sprawę nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w ogóle lub naruszył przepisy postępowania w stopniu uzasadniającym uznanie sprawy za niewyjaśnioną i przez to niekwalifikującą się do merytorycznego rozstrzygnięcia przez organ drugiej instancji. Pamiętać przy tym trzeba, że orzeczenie uchylające decyzję pierwszej instancji i przekazujące sprawę do ponownego rozpatrzenia może zapaść wyłącznie wtedy, gdy ponad wszelką wątpliwość uzupełnienie postępowania dowodowego nie jest możliwe w trybie art. 136 K.p.a. Stosownie bowiem do art. 136 K.p.a. organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Na organie odwoławczym ciążą te same co na organie I instancji obowiązki w zakresie wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i zgromadzenia pełnego materiału dowodowego (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.). Jeżeli więc organ I instancji nie wyjaśnił jakiś istotnych okoliczności sprawy albo nie zgromadził pełnego materiału dowodowego, to organ odwoławczy winien uzupełnić to postępowanie we własnym zakresie. Ograniczeniem jest jedynie sytuacja, opisana w art. 138 § 2 K.p.a., o której była mowa wcześniej, czyli gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wówczas organ odwoławczy może uchylić zaskarżone rozstrzygnięcie i przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Kontrola decyzji w ramach sprzeciwu wymaga zatem oceny, czy w tej konkretnej sprawie organ drugiej instancji uzasadnił w sposób należyty wydanie decyzji kasatoryjnej, czy też uchylił się od załatwienia sprawy co do istoty. Inaczej mówiąc, rolą sądu jest ocena, czy zastosowanie art. 138 § 2 K.p.a. w tym konkretnym przypadku, miało pełne zastosowanie w materiale sprawy. Powtórzyć należy, że dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. sąd nie jest władny odnosić się do meritum sprawy, gdyż wskutek uchylenia decyzji organu I instancji sprawa wraca do jej merytorycznego rozpatrzenia przez ten organ. Rolą sądu administracyjnego kontrolującego decyzję o charakterze kasacyjnym sprowadza się do analizy i oceny przyczyn, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 2 k.p.a. Tylko w przypadku uznania, że uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia nie wynikało z przyczyn wymienionych w tym przepisie, sąd uwzględnić może wniesiony sprzeciw. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, iż decyzja uchylona rozstrzygnięciem kwestionowanym stanowiła decyzję ustalającą odszkodowanie za przejęcie przez Gminę G. nieruchomości stanowiącej własność skarżącej pod inwestycję drogową. Wyjaśnić należy, że kwota odszkodowania za przejętą pod inwestycję drogową nieruchomość ustalana jest wedle zasad określonych w art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, z zastrzeżeniem zawartym w art. 12 ust. 5. Z art. 12 ust. 5 u.z.r.i.d. wynika z kolei, że w kwestiach nieuregulowanych art. 18 u.z.r.i.d. stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego. Wymogi co do formy, treści, stosowanej metodologii i sposobów sporządzania operatu określa, zgodnie z delegacją zawartą w art. 156 u.g.n., przywołane wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W świetle powyższego dowodem wartości nieruchomości w sprawie dotyczącej ustalenia kwoty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową może być wyłącznie operat sporządzony przez osobę posiadającą specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie, tj. przez rzeczoznawcę majątkowego, legitymującego się uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości, oraz zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości określonymi w powołanych wyżej przepisach. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, koniecznych do przeprowadzenia, który podlega, jak każdy dowód, ocenie organu administracji stosownie do dyspozycji art. 77 k.p.a. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Jeśli analiza treści operatu budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, wówczas operat wymaga wyjaśnienia (vide: wyroki NSA z 8 maja 2009r., sygn. akt I OSK 695/08; z 10 lipca 2015r., sygn. akt I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015r., sygn. akt I OSK 1224/13; z 15 września 2016r., sygn. akt II OSK 3065/14 – dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (vide: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06). Aby uniknąć zarzutu dowolności działania, rzeczoznawca swoje wybory powinien w operacie uzasadnić (vide: wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008r., sygn. akt I OSK 852/07). Innymi słowy, operat szacunkowy musi wyjaśniać, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń, a sformułowania w tym względzie muszą być możliwe do zweryfikowania przez sąd, organ i strony postępowania. Stosownie do art. 75 § 1 k.p.a. dowód dla swojej skuteczności musi przyczyniać się do wyjaśnienia sprawy. Rzeczoznawca nie może ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne, lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości. Kolejno operat szacunkowy musi być sporządzony w taki sposób, aby strona mogła na jego podstawie zweryfikować tok i podstawy rozumowania rzeczoznawcy, które doprowadziły go do określonych ustaleń determinujących wysokość odszkodowania przyznanego przez organ, gdyż tylko znając pełne przyczyny ustalenia odszkodowania w danej wysokości strona będzie mogła ocenić je pod kątem uznania za "słuszne" w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji (vide: wyrok NSA z dnia 26 maja 2017r., sygn. akt I OSK 2665/15 - dostępny na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, zasadna jest ocena organu odwoławczego w zakresie wydania przez organ pierwszej instancji decyzji opartej na operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2016r., który nie został wnikliwie oceniony i którego wartość dowodowa może budzić uzasadnione przez organ wątpliwości. Słusznie Wojewoda poddaje w wątpliwość, czy przyjęte do wyceny nieruchomości podobne spełniają kryterium porównywalności, a to ze względu na stwierdzoną przezeń różnicę celu przejęcia nieruchomości podobnej (uwidoczniona w operacie nieruchomość przejęta pod inwestycję niezwiązaną z realizacją drogi publicznej), ujęcie w procesie porównawczym nieruchomości znajdujących się na gruntach zarówno wiejskich (rolnych), jak i miejskich, czy nieuzasadnione zastosowanie takich, a nie innych czynników korygujących. Ponadto zasadnie Wojewoda zarzucił, że brak opisu cech poszczególnych nieruchomości porównawczych, z wyjątkiem nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, uniemożliwia ocenę, czy materiał porównawczy spełnia kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Poprzeć należy stanowisko NSA – powołane zresztą przez organ - zgodnie z którym opis cech rynkowych wyłącznie nieruchomości o cenie najwyższej i najniższej, z pominięciem opisu pozostałych nieruchomości porównawczych ujętych w operacie, dyskwalifikuje wycenę rzeczoznawcy ze względu na jej nieweryfikowalność (vide: wyrok NSA z dnia [...] kwietnia 2017r., sygn. akt I OSK 2387/15). Zarówno z treści operatu, jak i dokumentów w postaci pism rzeczoznawcy wynika, że – wbrew podkreślonej przez Sąd wcześniej konieczności wyczerpującego wyjaśnienia przez rzeczoznawcę każdego z przyjętych czynników szacunkowych – dobór materiału porównawczego nie został należycie uzasadniony, co uniemożliwiło organowi administracyjnemu weryfikację wniosków wypływających z operatu, z finalną kwotą ustalonego odszkodowania na czele. Sąd dostrzega, że o ile w odniesieniu do decyzji wydawanych w oparciu o operat szacunkowy sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu z racji na to, iż odnosi się do wiadomości specjalnych będących wyłączną domeną rzeczoznawcy, to z uwagi na wskazane ograniczenie wynikające z posiadanej przez rzeczoznawcę wiedzy specjalnej wymagania formalne co do sporządzenia operatu szacunkowego powinny być bardzo wysokie i rygorystycznie przestrzegane przez organy. Przyjąć bowiem trzeba, że w granicach prawa mieścić się będzie tylko taki dokonany przez rzeczoznawcę wybór, który jest należycie uargumentowany. Z tego też względu, nie poddając ocenie zasadności takiego, a nie innego sposobu szacowania wartości nieruchomości z przyjęciem takich, a nie innych okoliczności wpływających na tę wartość, podkreślenia wymaga konieczność uzasadnienia przyjętej metody w takim stopniu, by tok rozumowania rzeczoznawcy doprowadzający go do ustalonej ostatecznie kwoty odszkodowania był możliwy do zweryfikowania i oceny przez organ administracyjny. Prawidłowo organ odwoławczy w powyższej kwestii dostrzegł braki skutkujące wadliwością przedmiotowego dokumentu. W ocenie Sądu, Wojewoda zasadnie zatem zakwestionował prawidłowość sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego i w konsekwencji uchylił decyzję organu administracji pierwszej instancji, ustalającą odszkodowanie w oparciu o ten operat. Zauważyć przy tym należy, że organ odwoławczy nie mógł konwalidować stwierdzonych uchybień poprzez samodzielne przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego, albowiem postępowanie takie nie może dotyczyć dowodów mających charakter podstawowy i rozstrzygający, a takim dowodem dla ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Ponadto poprzeć należy pogląd wyrażony w orzecznictwie, że dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w sprawie, w której istotą było ustalenie wysokości odszkodowania, winien być przeprowadzony w postępowaniu przed organem I instancji. W innym wypadku doszłoby do naruszenia zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 k.p.a. (vide: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 maja 2018r., sygn. akt II SA/Po 55/18; wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 września 2017r., sygn. akt IV SA/Wa 849/17 – dostępne na orzeczenia.nsa.gov.pl). Z powyższych względów za niezasadne uznać należy zarzuty zawarte w sprzeciwie od decyzji organu II instancji. Nie doszło w sprawie do naruszenia wskazanych w nim przepisów, a podniesiony argument, że przedmiotowy operat sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę nie eliminuje jego, prawidłowo stwierdzonej, jak wynika z powyższych rozważań, wadliwości. Wadliwości tej nie eliminuje również okoliczność, że organ I instancji – wbrew stanowisku organu odwoławczego – orzekł o powiększeniu wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e u.z.r.i.d. Kwestia ta, w obliczu zasadnie stwierdzonych przez organ odwoławczy naruszeń, nie mogła mieć wpływu na wynik postępowania. Reasumując, w sprawie zaistniała sytuacja prawna wyczerpująca dyspozycję art. 138 § 2 k.p.a. uzasadniająca uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia. W związku z powyższym Sąd, na podstawie art. 151a § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu sprzeciwu.