II SA/Bd 922/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Protokolant Magdalena Tambelli – Orwat po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 listopada 2015 r. sprawy ze skargi D. W. oraz J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 1757 zł (tysiąc siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta T. ustalił J. i D. W. – zwanym dalej "skarżącym" jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w T. przy ul. M. S. oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], obręb [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr 130/07 Rady Miasta Torunia z dnia 2 sierpnia 2007 r. Dz. Urz. Woj. Kuj. - Pom. z dnia 10.09.2007 r. Nr 107, poz. 1606). W wyniku rozpoznania odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. (SKO) decyzją z dnia [...] r., uchyliło przedmiotową decyzję w całości przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta T. (znak: [...]) ustalił skarżącym jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości. W odwołaniu od zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 7, art. 8, art. 77, art. 107 § 1 i § 3 k.p.a., przepisów prawa materialnego tj. § 15 Uchwały Rady Miasta Torunia z dnia 2 sierpnia 2007 r. oraz art. 154 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jednocześnie wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji, lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. SKO decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia SKO uznało, że przed organem I instancji w sprawie wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla jej rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, jak też prawidłowo zastosowano przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 j.t. - zwanej dalej "ustawą"). SKO przywoławszy przepisy art. 36 ust. 4 ustawy oraz art. 37 ust. 1 ustawy stwierdziło, że warunkiem koniecznym dla ustalenia renty planistycznej jest stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości będącego konsekwencją uchwalenia albo zmiany planu miejscowego. O wzroście wartości można mówić wówczas, gdy nowo uchwalony czy też zmieniony plan miejscowy przewiduje inny - z punktu widzenia właściciela korzystniejszy sposób wykorzystania nieruchomości. Uchwałą Nr 130/07 z dnia 2 sierpnia 2007 r. Rada Miasta Torunia przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części miasta Torunia, którego ustaleniami objęta jest także działka nr [...], obręb [...]. Działka ta znajduje się obecnie w granicach jednostki planistycznej M3-U(k)8 o przeznaczeniu podstawowym: "usługi komercyjne" oraz w granicach jednostki planistycznej oznaczonej symbolem M3-KD(Z)1, dla której ustalono przeznaczenie podstawowe "komunikacja - droga publiczna - ulica zbiorcza". W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem M11ZP, dla którego ustalenia brzmiały: "zieleń o charakterze izolacyjnym w strefie uciążliwości przemysłu (...)" oraz w granicach jednostki planistycznej oznaczonej symbolem M71KGo 2/2, dla której ustalenia brzmiały: "ulica główna obszarowo czteropasmowa. Dobudowa dwu pasm ruchu. Adaptacja istniejącej linii tramwajowej oraz jej przedłużenie do Rubinkowa III. Szerokość w liniach rozgraniczających 55 m". Jak wynika z decyzji organu I instancji, bezpośrednio przed uchwaleniem przedmiotowego planu miejscowego nieruchomość nie była wykorzystywana do innych celów niż "zieleń o charakterze izolacyjnym". W rezultacie, w związku z uchwaleniem planu miejscowego, nastąpiła zmiana, co do możliwości wykorzystania i zagospodarowania działki. SKO podało, że w przedmiotowej sprawie uprawniony rzeczoznawca majątkowy w operacie sporządzonym w dniu 5 lipca 2014 r., określił wzrost wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej, który powstał na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...] zł. W ocenie SKO ustalenia rzeczoznawcy majątkowego zostały dokonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zastosowana metoda wyceny, tj. podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody parami jest adekwatne do zaistniałego w sprawie stanu faktycznego, gdyż na analizowanym terenie Miasta T. odbywały się transakcje, których przedmiotem były nieruchomości o zbliżonym statusie, o czym świadczy analiza dokonana w operacie szacunkowym. Zdaniem SKO rzeczoznawca prawidłowo wybrał nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości, zarówno w przypadku wyceniania wartości tej nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu. W odniesieniu do zarzutu strony skarżącej, że wbrew treści operatu szacunkowego działka nr [...], obręb [...] była działką nieuzbrojoną, a rzeczoznawca przyjął działkę za częściowo uzbrojoną, SKO stwierdziło, że okoliczność ta nie miała znaczenia dla określania wartości przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w przepisie art. 2 pkt 12 ustawy działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Ponadto z przepisu art. 2 pkt 13 wynika, że przez uzbrojenie terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła musiała zatem stwierdzić, że na omawianej działce mamy do czynienia z niepełnym uzbrojeniem, bowiem nieruchomość ma przede wszystkim dostęp do drogi, co jest okolicznością bezsporną. Według SKO postępowanie w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami postępowania administracyjnego, jak i z punktu widzenia przepisów prawa materialnego. W ocenie SKO znajdujący się w aktach postępowania operat spełnia zadość wszystkim powyższym warunkom formalnym. SKO przywołując wyrok sądu administracyjnego wskazało, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy – strona skarżąca wniosła o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 36 ust. 4 ustawy poprzez wyliczenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na podstawie wadliwie sporządzonej i nierzetelnej wyceny przedmiotowej nieruchomości; przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ustawy, poprzez wyliczenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie wadliwie sporządzonej i nierzetelnej wyceny przedmiotowej nieruchomości; przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 77 §1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na braku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz dokonaniu niewłaściwej analizy zebranego materiału dowodowego i ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie wadliwej i nierzetelnej wyceny przedmiotowej nieruchomości; przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na sporządzeniu uzasadnienia decyzji opartego na nierzetelnym materiale dowodowym; podstawowych zasad postępowania administracyjnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia tj. art. 7 i 8 k.p.a. W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że powyższy operat szacunkowy jest nierzetelny i został sporządzony przez rzeczoznawcę w sposób wadliwy. W niniejszej sprawie, rzeczoznawca dokonując wyceny przedmiotów nieruchomości zastosowała bowiem metodę porównania parami. Procedura postępowania przy zastosowaniu powyższej metody zakłada wybór od 3-5 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Rzeczoznawca w oparciu o zastosowaną metodę dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęła do porównania trzy nieruchomości położone przy ul. S., których cena 1m2 wynosiła odpowiednio 264,32 zł, 170,72 zł oraz 275,90 zł. Skarżący zauważyli, że różnica wartości 1m2 pomiędzy najtańszą a najdroższą nieruchomością wynosi 104,28 zł. W związku z tym podnieśli, iż rzeczoznawca w przedmiotowym operacie winna dokonać porównania większej ilości nieruchomości. Ponadto strona skarżąca wskazała, że dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę znacznie niższą niż wartość wyliczona przez biegłą, zaznaczając przy tym, że właściwy organ podatkowy nie kwestionował ceny zbycia przedmiotowej nieruchomości, co jednoznacznie świadczy o tym, iż kwota określona w w/w akcie notarialnym odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości. W opinii strony skarżącej biegła ustalając wartość nieruchomości na kwotę [...] zł zawyżyła zatem jej rzeczywista wartość o kwotę [...] zł, co miało bezpośredni wpływ na nieprawidłowo wyliczoną wysokość renty planistycznej. Zdaniem strony skarżącej wyceniana nieruchomość, jak wynika z aktu notarialnego, była działką nieuzbrojoną, zaś w kwestionowanym operacie biegła przyjęła, iż wyceniana nieruchomość jest częściowo uzbrojona (posiada częściowe wyposażenie w media tj. energię elektryczną i wodociąg), podobnie jak nieruchomości porównywane. W jej ocenie istnieją rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem wycenianej nieruchomości, a założeniami rzeczoznawcy majątkowego przyjętymi jako podstawa do sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 5 lipca 2014 r. Błędne jest, zatem stanowisko SKO, iż biegła przyjęła niepełne uzbrojenie z uwagi na dostęp wycenianej nieruchomości do drogi, gdyż biegła wyraźnie wskazała, że nieruchomość jest uzbrojona w energię elektryczną i wodę. Organ II instancji nie zbadał dokładnie stanu faktycznego przedmiotowej sprawy. Skarżący zakwestionowali również sposób określenia przez biegłą wartości przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca przyjęła dla porównania nieruchomości położone w różnych częściach miasta, znacznie odległych od miejsca położenia wycenianej nieruchomości. Zauważyli, że przedmiotem analizy biegłej były dwie nieruchomości sprzedane w 2011 r. oraz jedna nieruchomość, której sprzedaż nastąpiła w 2009 r., zatem kilka lat po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe ustalenia biegłej nie mogą, zatem stanowić rzeczywistej podstawy do określenia oceny wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Wstępnie Sąd zauważa, iż zgodnie z art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), ustawą z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 p.p.s.a., sprawowana jest o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). W niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Postawą materialnoprawną zapadłego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przepisie art. 36 ust. 4 ww. ustawy wskazano, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei w art. 37 ust. 1 tejże ustawy zapisano, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W związku z tym, że skarżący dokonali sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze umowy zawartej w dniu 24 października 2011 r. tj. przed upływem okresu 5 lat liczonego od dnia wejścia w życie planu miejscowego - uchwały Nr 130/07 Rady Miasta Torunia z dnia 2 sierpnia 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Województwa Kujawsko - Pomorskiego z dnia 10.09.2007 r. Nr 107, poz. 1606), powyższa uchwała weszła w życie od dnia 10 października 2007 r. – organ wszczął postępowanie administracyjne, którego celem było określenie opłaty planistycznej. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta T. ustalił dla skarżącej jednorazową opłatę w wysokości [...] zł. Decyzja ta została utrzymana przez SKO w mocy. W rozpoznawanej sprawie w skardze skarżąca przede wszystkim zarzuciła, że wyliczenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło na podstawie wadliwie sporządzonej i nierzetelnej wyceny przedmiotowej nieruchomości; W tym miejscu należy wyjaśnić, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.) w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednakże nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z przepisów tych wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 k.p.a., w którym stanowi się m.in., że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 k.p.a., jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.). Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Uregulowanie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma, zatem walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe. Wskazany sposób traktowania operatów szacunkowych w sprawach dotyczących renty planistycznej i wykładni art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjęto w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2010 r. w sprawie II OSK 481/09. Nie jest to przy tym pogląd odosobniony, gdyż w wyroku z 6 października 2009 r. w sprawie II OSK 1497/08 stwierdzono, że formalna ocena operatu szacunkowego przewidziana w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści, a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Podobnie orzeczono w wyroku NSA z 20 stycznia 2009 r. w sprawie II OSK 1898/07. W niniejszej sprawie, jak wynika z wyżej przedstawionego stanu faktycznego, powołany rzeczoznawca majątkowy M. P. sporządziła operat szacunkowy z dnia 5 lipca 2014 r., w którym określiła wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty. Strona skarżąca podniosła, że wyceniana nieruchomość, jak wynika z aktu notarialnego, była działką nieuzbrojoną, zaś w kwestionowanym operacie biegła przyjęła, iż wyceniana nieruchomość jest częściowo uzbrojona (posiada częściowe wyposażenie w media tj. energię elektryczną i wodociąg), podobnie jak nieruchomości porównywane. W jej ocenie istnieją rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem wycenianej nieruchomości, a założeniami rzeczoznawcy majątkowego przyjętymi, jako podstawa do sporządzenia ww. operatu szacunkowego. Błędne jest, zatem stanowisko SKO, iż biegła przyjęła niepełne uzbrojenie z uwagi na dostęp wycenianej nieruchomości do drogi, gdyż biegła wyraźnie wskazała, że nieruchomość jest uzbrojona w energię elektryczną i wodę. W sprawie należy stwierdzić, że z treści sporządzonego operatu wynika, że dla potrzeb szacowania przyjęto wyposażenie częściowe w urządzenia infrastruktury technicznej, a zatem wyposażenie tylko w energię elektryczną i instalację wodną, jako równorzędne z pełnym wyposażeniem tj. dodatkowo w kanalizację i instalację gazową, przy kryterium wagi wartości na 25%, co niewątpliwie mogło mieć wpływ na wysokość szacunku zawartego w operacie. Natomiast organ II instancji stwierdził, że okoliczność ta nie miała znaczenia dla określania wartości przedmiotowej nieruchomości. SKO powołało się na definicję zawartą w przepisie art. 2 pkt 12 ustawy oraz art. 2 pkt 13 ustawy. W ocenie SKO biegła musiała stwierdzić, że na omawianej działce mamy do czynienia z niepełnym uzbrojeniem, bowiem nieruchomość ma przede wszystkim dostęp do drogi, co jest okolicznością bezsporną. W tym miejscu należy stwierdzić, że uszło uwadze organowi II instancji, iż kryterium dostępności komunikacyjnej (możliwość dojazdu, rodzaj nawierzchni) stanowiło przedmiot osobnego kryterium, również o wadze 25 %. W operacie szacunkowym w pkt. 6.3.3. zapisano, że "działka bezpośrednio przed uchwaleniem zmiany jak i po zmianie planu była i jest użytkowana i uzbrojona tak samo". "Nieruchomość uzbrojona jest w energię elektryczną i wodę, natomiast w ulicy znajduje się kanalizacja i gazociąg." Natomiast w akcie notarialnym z dnia 24 października 2011 r. tj. w dacie jej sprzedaży w § 1 zapisano, że działka jest niezabudowana, nieuzbrojona i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni ulepszonej. Zdaniem Sądu istnieje niewątpliwie rozbieżność pomiędzy zapisami zawartymi w operacie szacunkowym, a aktem notarialnym. SKO zamiast precyzyjnie wyjaśnić zaistniałe rozbieżności, czy miały one wpływ na ustalenia wysokości opłaty planistycznej, poprzestało jedynie na lakonicznym przywołaniu przepisów. Słusznie zatem strona skarżąca ponownie podniosła swe wątpliwości w skardze, ponieważ nie uzyskując żądanej odpowiedzi na przedstawione zarzuty miała w dalszym ciągu wątpliwości co do tej kwestii tym bardziej, że przekładało się to bezpośrednio na jej sytuację finansową. W następnej kolejności należy wskazać, że z dniem 26 sierpnia 2011 r. nastąpiła zmiana przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Powyższą zmianą uchylony został m.in. § 50 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej nie uwzględniało się części składowych tej nieruchomości, a zatem przepis ten nie obowiązywał już w dacie sprzedaży nieruchomości. Wykreślenie w/w paragrafu skutkowało tym, iż przy określaniu wartości nieruchomości należało uwzględnić składniki budowlane. Abstrahując od powyższego zauważyć należy, że w operacie szacunkowym z dnia 5 lipca 2014 r. został zastosowany § 50 ww. rozporządzenia. Biegła przywołuje go w operacie kilka razy. Jak widać również ta kwestia uszła uwadze organom, a winny one ocenić czy oparcie się przez biegłą, wobec braku przepisów przejściowych, na przepisach nie obowiązujących już w dacie sprzedaży nieruchomości, w tym konkretnie przypadku mogło mieć wpływ na wyliczenie wysokości kwoty opłaty planistycznej czy też nie. Jeżeli zapadłaby odpowiedź twierdząca to wówczas należałoby uznać ów operat za wadliwy, co uzasadniałoby podjęcie decyzji w przedmiocie, tylko z tego powodu, sporządzenia kolejnego operatu wolnego już od wad. Zauważyć należy, iż operat szacunkowy stanowiący kluczowy dowód w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2011 r., sygn. I OSK 1510/10). Nadto pamiętać należy, iż to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10 i z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 2085/11). Wskazać należy ponadto, że SKO odnośnie ustalenia opłaty planistycznej, co do nieruchomości położonej w T. przy ul. M. S. oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], już raz uchylało decyzję organu I instancji wskazując, że została ona oparta na operacie, który nie zawierał prawidłowego określenia cech charakteryzujących nieruchomości, pozwalających na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. (decyzja SKO z dnia [...] nr [...]) Ponadto zdaniem Sądu uzasadnienie decyzji jest jej istotnym elementem. Powinno ono w sposób wyczerpujący informować stronę o motywach, którymi kierował się organ rozstrzygając sprawę i przede wszystkim odpowiadać stanowi faktycznemu sprawy. Strona może, bowiem skutecznie bronić swych interesów tylko w sytuacji, gdy znane są jej przesłanki powziętej decyzji. Obowiązek sporządzenia uzasadnienia wiąże się także z wyrażoną w art. 11 k.p.a. zasadą przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć, zwłaszcza tych, które nakładają na strony określone obowiązki. Motywy decyzji muszą być tak ujęte, aby strona zainteresowana mogła zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ przy jej wydaniu. Tak sporządzone uzasadnienie daje również rękojmię, iż organ dołożył należytej staranności przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Nieuzasadnienie zaś decyzji w sposób właściwy narusza uprawnienia strony i podstawowe zasady postępowania administracyjnego (art. 7-10 k.p.a.), a tym samym stanowi podstawę do uchylenia takiej decyzji (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: 25 listopada 2009 r., sygn. I OSK 558/09 dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, z dnia 16 marca 1998 r., II SA 96/98, publ. Lex nr 41681, z dnia 28 października 1998 r., I SA/Gd 1651/96; z dnia 13 grudnia 1988 r., II SA 497/88, publ. ONSA 1989, Nr 2, poz. 68, Lex nr 10079; z dnia 8 maja 1998 r., I SA/Lu 380/97 - niepublikowane). Wobec wyżej wymienionych wątpliwości i niejasności Sąd uznał, że wydając zaskarżoną decyzję naruszono art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Z tego powodu skarga, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. zasługuje na uwzględnienie. Nie może być bowiem tak, że uzasadnienie decyzji organu odwoławczego składa się w znacznej części z przywołania stanu faktycznego sprawy, zacytowaniu przepisów oraz orzecznictwa sądów administracyjnych, a brak jest merytorycznych odniesień do zarzutów odwołania. Organ odwoławczy przy ponownym rozpatrywaniu sprawy powinien kierować się zaleceniami zawartymi w orzeczeniu Sądu. Mając powyższe na uwadze, w oparciu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. Sąd działając na podstawie art. 200 p.p.s.a. zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz strony skarżącej łączną kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. .