II SA/Gd 1151/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Sekretarz sądowy Patrycja Czupyt po rozpoznaniu w dniu 3 września 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 29 lutego 2024 r. nr SKO.451.9.2024 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Redzikowo z dnia 2 stycznia 2024 r. nr KS.6725.4.2023, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku na rzecz skarżącej M. J. kwotę 476 (czterysta siedemdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. M. J. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia 2 stycznia 2024 r. Wójt Gminy Redzikowo (dalej jako: "organ I instancji", "Wójt") ustalił wobec M. J. (dalej jako: "strona", skarżąca") oraz M. J. i D.N. (dalej jako: "strony") jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiących działki: nr [...] i [...] udziałów w działce nr [...] położone w obrębie geodezyjnym S. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 29 lutego 2024 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie Wójta. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że uchwałą nr IV/49/2019 z dnia 24 stycznia 2019 r. Rada Gminy Słupsk uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów w miejscowości Siemianice (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 27 lutego 2019 r., poz. 971), w tym dla nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...]. Uchwała weszła w życie w dniu 13 marca 2019 r. Strony, jako współwłaściciele nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oraz współwłaściciele 3/6 udziałów w działce nr [...], położnych w obrębie geodezyjnym S., zbyli je w dniu 15 grudnia 2022 r. (akt notarialny Rep. A nr [...]). W dniu 20 lipca 2023 r. organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. W operacie szacunkowym potwierdzono okoliczności i stopień wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działka nr [...] i 3/6 udziałów w działce nr [...] położnych w obrębie geodezyjnym S. na skutek zmiany funkcji. W świetle powyższego uznano, że spełnione zostały przesłanki określone w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.; dalej jako: "u.p.z.p."). Zdaniem organu odwoławczego biegły w sposób prawidłowy i przejrzysty wyjaśnił sposób, jak i wyniki sporządzonych wycen. Mając powyższe na uwadze Kolegium uznało sporządzone w sprawie operaty za miarodajne dowody pozwalające na właściwe oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższą decyzję M.J., M. J. oraz D. N. wnieśli o uchylenie decyzji organu I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 67 ust.1 oraz art.134 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.; dalej jako: "u.g.n.") poprzez uznanie, że będąca podstawą naliczenia opłaty wycena spełnia zawarte tam warunki w postaci: rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualne ceny kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami podczas, gdy operat nie uwzględnił m. in. tego, że sposób użytkowania, jak i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej nie uległy zmianie; b) art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie, że przyjęte do porównania działki spełniają definicję nieruchomości porównywalnej w rozumieniu tego przepisu; c) art. 92 ust. 2 u.g.n. poprzez uznanie, że definicja tam zawarta niejako z góry wyłącza obowiązek badania przez sporządzającego operat m. in. sposobu użytkowania czy też faktycznego użytkowania. Zarzucili ponadto naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.; dalej jako: "k.p.a.") poprzez wydanie decyzji z całkowitym pominięciem słusznego interesu skarżących w sytuacji, w której celem ustawodawcy w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było naliczanie opłaty planistycznej w sytuacji faktycznego wzrostu wartości nieruchomości, skutkującym m.in. zmianą sposobu użytkowania, podczas gdy w wypadku skarżących uchwalenie planu nie miało żadnego wpływu na sposób użytkowania, jak również cenę sprzedaży; b) art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegającej na uznaniu, że operat szacunkowy będący podstawą wydania decyzji, wykonany na zlecenie gminy, pomimo formalnej poprawności odpowiada rzeczywistej wartości przedmiotowych działek przed uchwalenie planu zagospodarowania, podczas gdy jednoznacznie wynika z niego, że jest to wartość zaniżona; c) art. 89 k.p.a. w związku z art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 570) poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy, pomimo wskazanych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego oraz wskazania, że niezbędne jest wykonanie innej wyceny; w ocenie skarżących wydając decyzję już 29 lutego 2024 r. na posiedzeniu niejawnym organ z góry założył, że nie uwzględni innej wyceny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 11 lutego 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku odrzucił skargę D. N. i M. J. Rozstrzygnięcie to stało się prawomocne po wydaniu przez Naczelny Sąd Administracyjny postanowienia z dnia 16 czerwca 2025 r., II OZ 937/25. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako: "P.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b, c P.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Dokonując kontroli prawidłowości wydanego w sprawie rozstrzygnięcia, Sąd doszedł do wniosku, że narusza ono prawo w stopniu powodującym konieczność wyeliminowania go z obrotu prawego. Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 29 lutego 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Redzikowo z dnia 2 stycznia 2024 r. ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiących działkę nr [...] i 3/6 udziałów w działce nr [...] położonych w obrębie geodezyjnym S. w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ich zbycia w wysokości 23.778,30 zł. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 997 ze zm.; dalej jako: "u.p.z.p." lub "ustawa"). W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 36 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. Nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11; z 27 września 2016 r., II OSK 3161/14; z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17 - wszystkie orzeczenia przywołane w niniejszym uzasadnieniu dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z przytoczonych powyżej regulacji wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. wyroki NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., II OSK 1244/06). W niniejszej sprawie niesporne jest, że według nieobowiązującego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Słupsk, zatwierdzonego uchwałą nr XXVII/210/94 Rady Gminy Słupsk z dnia 18 lutego 1994 r. działki ewidencyjne [...] i [...] położone były na obszarze o przeznaczeniu RP – tereny gruntów ornych. W okresie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. od dnia 1 stycznia 2004 r. do 13 marca 2019 r. przedmiotowe działki miały funkcję zgodną z faktycznym sposobem wykorzystania jako teren rolny. Natomiast na dzień wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia obowiązywał uchwalony uchwałą Rady Gminy Słupsk nr IV/49/2019 z dnia 24 stycznia 2019 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów w miejscowości Siemianice (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 27 lutego 2019 r., poz. 971). Zgodnie z tym planem działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolami: 69.Ps – teren produkcji i składów (ok. 2.231 m2) oraz 63 MNU – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne natomiast działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem 69.Ps – teren produkcji i składów. Tym samym zmieniło się przeznaczenie przedmiotowych działek. Nieruchomości będące przedmiotem postępowania są niezabudowane, nieuzbrojone i użytkowane jako teren rolny. Poza sporem pozostaje także okoliczność, że współwłaściciele tych nieruchomości zbyli należące do nich udziały w dniu 15 grudnia 2022 r. W związku z powyższym, w ocenie Sądu, organ I instancji prawidłowo wszczął z urzędu postępowanie administracyjne celem ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W dalszej kolejności należy podnieść, że w myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 roku, poz. 1145 ze zm.; dalej jako "u.g.n."). Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze względu na moment wszczęcia postępowania (20 lipca 2023 r.) operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 555; dalej jako: "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości"). Operat powinien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Stanowi on dowód w sprawie podlegający ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.; dalej jako "k.p.a."). Tym niemniej ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie. Jak wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ocena operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie kwestii formalnych a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2020 r., I OSK 384/19). Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. wyroki NSA: z dnia 8 lutego 2018 r., I OSK 2023/17; z dnia 13 lipca 2018 r., I OSK 2269/16; z dnia 4 grudnia 2019 r., I OSK 3367/18; z dnia 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19). Trzeba także podkreślić, że rozpoznając sprawę organ powinien w pierwszej kolejności ustalić w sposób wyczerpujący i dokładny stan faktyczny, a następnie dokonać jego oceny prawnej (por. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. II OSK 263/10; wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn. II OSK 2417/12). Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy stanowi warunek konieczny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Niewyjaśnienie lub niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy może prowadzić do wydania wadliwej decyzji. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, organ nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, co skutkowało wydaniem decyzji w oparciu o wadliwie sporządzony operat. W pierwszej kolejności należy wskazać, że z § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wynika, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Powyższy przepis nie zabrania zatem biegłemu przyjąć do porównania takich nieruchomości, niemniej jednak musi swoją decyzję uzasadnić. W ocenie Sadu w niniejszej sprawie takiego uzasadnienia zabrakło. Przedstawiając wyliczenia dotyczące określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowych działek dla przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy z przyjętych 31 transakcji sprzedaży nieruchomości odnotowanych na terenie gminy S. wybrał do porównania 12 transakcji, z czego 10 pochodziło ze sprzedaży przetargowej, a dwie ze sprzedaży wolnorynkowej. Uzasadniając dokonany wybór biegły ograniczył się jedynie do lakonicznego wskazania, że przyjęte transakcje pochodzą ze sprzedaży w trybie przetargu oraz, że przy określeniu ceny kwoty zostały pomniejszone o podatek VAT pozostawiając bez wyjaśnienia, czy uzyskane z tych transakcji ceny nie odbiegały od cen przeciętnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne. W ocenie Sądu nie można także uznać, że sporządzony w sprawie operat jest spójny i konsekwentny. Opracowując operat biegły powinien mieć na uwadze, że dokument ten jest sporządzany dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest zatem by operat był tak sporządzony, aby na jego podstawie strona mogła zorientować się jaki był tok rozumowania rzeczoznawcy majątkowego i jakie nieruchomości były przedmiotem analizy przy ustalaniu wartości nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 października 2024 r., I SA/Wa 784/24; wyrok WSA w Łodzi z dnia 14 sierpnia 2024 r., II SA/Łd 66723). Tymczasem w realiach niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy przedstawiając rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny rolne (dla przeznaczenia nieruchomości w okresie ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. oraz w okresie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – s. 10 – 11 operatu) określił wielkość tych nieruchomości w hektarach oraz przedstawił ich cenę w odniesieniu do 1 hektara. Przedstawiając natomiast rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod teren produkcji i składów (dla przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – s. 11-12 operatu) określił wielkość tych nieruchomości w metrach kwadratowych, a ich cenę w odniesieniu do 1 metra kwadratowego. Analogicznie, dokonując wyceny wartości rynkowej prawa własności przedmiotowych działek dla przeznaczenia nieruchomości w okresie obowiązywania ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. i w okresie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a także po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ich wartość przedstawił w pierwszym przypadku stosując hektar jako przelicznik miary (s. 16-20 operatu), zaś w drugim przypadku przelicznikiem miary był metr kwadratowy (s. 20-24 operatu). W ocenie Sądu użycie dwóch różnych miar powierzchni i – w efekcie - przedstawienie cen transakcji raz w odniesieniu do metra kwadratowego a raz w odniesieniu do hektara powoduje, że uzyskane przez biegłego wyniki są nieczytelne i zmuszają odbiorcę operatu do dokonania kolejnych przeliczeń. Powyższe okoliczności w ocenie Sądu wykluczają przyjęcie, że operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania decyzji został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i w sposób czytelny dowodzi wzrostu wartości nieruchomości. W tym zakresie Sąd orzekający w sprawie nie podzielił stanowiska organów administracji. Niezależnie od powyższych uchybień należy zauważyć, że w odwołaniu od decyzji Wójta strony sygnalizowały, że zleciły wykonanie wyceny przedmiotowych działek na dzień 14 marca 2019 r. i wyniki tej wyceny przedstawią na rozprawie administracyjnej przed organem odwoławczym. W niniejszej sprawie Kolegium nie odniosło się jednak do powyżej kwestii i rozpoznało sprawę na posiedzeniu niejawnym. Z art. 89 § 2 k.p.a. wynika, że organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Niewątpliwie, wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w postępowaniu administracyjnym nie wiąże organu. Rozprawa ma służyć organowi do jak najpełniejszego ustalenia stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza gdy wymaga tego udział świadków, biegłych lub przeprowadzenie oględzin. Jej celem nie jest więc wyjaśnianie stronom postępowania przesłanek, którymi kieruje się organ, ani polemika z jego stanowiskiem (por. wyrok NSA z 20 stycznia 2022 r., II GSK 541/18, wyrok WSA w Poznaniu z 5 stycznia 2022 r., II SA/Po 277/21). Niemniej jednak, mimo że ocena konieczności przeprowadzenia rozprawy administracyjnej należy do samego organu, to - w ocenie Sądu - w sytuacji, w której przedmiotem oceny jest operat szacunkowy, a strona sygnalizuje, że zleciła wykonanie wyceny, której wyniki mogą podważyć dowód przedstawiony przez organ, Kolegium powinno było rozważyć skorzystanie z powyższej instytucji lub przynajmniej przed rozpoznaniem sprawy wezwać strony do przedstawienia kontroperatu. Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję. Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji będzie związany oceną prawną wyrażoną przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku zgodnie z art. 153 P.p.s.a. Przepis ten stanowi, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. zasądzając ich zwrot w wysokości odpowiadającej kwocie uiszczonego wpisu sądowego.