II SA/Gl 1419/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga - Gajewska (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 maja 2021 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. W dniu [...] r. z upoważnienia Prezydenta Miasta C. (dalej: "organ I instancji") została wydana decyzja nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w C. przy ul. [...], oznaczonej w rejestrze gruntów, jako działka nr 1, obręb [...], o powierzchni 0,5545 ha, która odpowiada działce nr 2, dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą nr [...], a jej współwłaścicielami są E. K. w 6/10 cz. oraz M. Z. w 4/10 cz. W wyniku jej podziału powstały działki o numerach: 3, 4, 5, 6, 7. Niniejsza decyzja stała się ostateczna z dniem [...] r. W dalszej kolejności organ I instancji skierował do obu stron postępowania zawiadomienie z dnia [...] r. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości opisanej powyżej nieruchomości, na skutek jej podziału. Następnie w dniu [...] r. organ I instancji skierował do stron zawiadomienie o zebraniu dowodów i materiałów, w tym o fakcie sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który wykazał wzrost wartości tej nieruchomości. Organ I instancji decyzją z dnia [...] r., nr [...], ustalił opłatę adiacencką na rzecz Gminy Miasto C. w wysokości 5 729,20 zł. z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości położonej w C. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr 1, obręb [...], o powierzchni 0,5564 ha, która stanowi 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, oraz zobowiązał współwłaścicieli nieruchomości do jej zapłaty stosownie do posiadanych udziałów: 1) E. K. w kwocie - 3 437,52 zł., zgodnie z posiadanym udziałem 6/10 cz. w prawie własności nieruchomości; 2) M. Z. w kwocie - 2 291,68 zł., zgodnie z posiadanym udziałem 4/10 cz. w prawie własności nieruchomości, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna; oraz poinformował o odsetkach ustawowych, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym za zwłokę w uiszczaniu powyższej opłaty. Odwołania od powyższej decyzji złożyli współwłaściciele nieruchomości – E. K. i M. Z. Podnieśli, że po podziale nie nastąpił wzrost jej wartości, a dokonana wycena nie uwzględnia rzeczywistego stanu rzeczy, dlatego domagali się odstąpienia od naliczenia opłaty adiacenckiej. Wyjaśnili, że wydzielenie działek budowlanych miało na celu zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych ich dzieci i wnuków, a nie osiągnięcie zysku. Nadto, organ I instancji na decyzję ustalającą opłatę adiacencką miał czas tylko 3 lata licząc, od momentu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, tj. od dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (dalej: "SKO") decyzją z dnia [...] r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołań, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm., w skrócie: "k.p.a.") oraz art. 98a i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm., w skrócie: "u.g.n.") w związku z uchwałą nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia przywołało treść art. 98a u.g.n. i zaznaczyło, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny w sposób szczegółowy opisał nieruchomość w operacie szacunkowym z dnia [...] r., w tym dokonał szczegółowej analizy lokalnego rynku nieruchomości, jak również wyjaśnił zastosowaną przez niego metodę wyceny, w oparciu o art. 154 ust. 1 u.g.n. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem wynosiła kwotę 867 928,00 zł., natomiast wartość rynkowa nieruchomości z uwzględnieniem podziału została określona na kwotę 896 574,00 zł. Na podstawie powyższego wzrost wartości rynkowej nieruchomości w wyniku podziału wynosi kwotę 28 646,00 zł., a tym samym jest podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej. W odniesieniu do sposobu obliczania terminu do naliczenia opłaty, wedle stanu prawnego obejmującego okres przed wejściem w życie nowelizacji u.s.g. z dnia 20.07.2017 r., SKO zaznaczyło, że art. 98a ust. 1 u.g.n. z okresu przed jego nowelizacją przewidywał ustalenie opłaty adiacenckiej w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Termin ten należało odnosić do pierwszej decyzji określającej taką opłatę (decyzji organu I instancji). Z brzmienia tegoż przepisu wynikało wówczas, że trzyletni termin rozpoczynał bieg z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznaczało to, że istotne znaczenie miało nie to, z jakim dniem została wydana decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, ale to, z jakim dniem decyzja ta stała się ostateczna. Stan ten uległ jednakże zmianie od dnia [...] r. Nowelizacją u.g.n. z 20.07.2017 r. dokonano zmiany polegającej na tym, że już nie ustalenie opłaty adiacenckiej lecz wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wszczęcie postępowania następuje w tym przypadku z urzędu i zgodnie z art. 61 § 4 k.p.a. organ ma zawiadomić wszystkie strony postępowania o wszczęciu postępowania z urzędu. Po opisanych zmianach art 98a ust. 1 u.g.n. przestały być aktualne wyroki ustalające, iż zarówno pierwsza, jak i następna decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej musi zostać wydana w przewidzianym w omawianym przepisie okresie 3 lat, gdyż z treści przepisu art 98a ust. 1 u.g.n. wynikało, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej (por. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Komentarz Lex 2020 r.). W obecnie obowiązującym kształcie art. 98a ust. 1 u.g.n. stanowi, że: "Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne". Natomiast stosownie do art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw: "Do postępowań, o których mowa w art 98a ust 1 i art 145 ust 2 ustawy zmienianej w art 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe". Tym samym z uwagi, iż w rozpoznawanej sprawie postępowanie nie było wszczęte ani nie było niezakończone przed dniem wejścia w życie wyżej wymienionej ustawy, stąd też w niniejszej sprawie stosuje się przepisy w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji z dnia 20.07.2017 r. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 11 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Bd 1209/17). Tym samym, w niniejszej sprawie zostały spełnione łącznie wszystkie wyżej wymienione przesłanki umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej, stosownie do treści art. 98a ust. 1 u.g.n., a mianowicie dokonano podziału nieruchomości na wniosek właściciela, wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego oraz w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Miasta ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W § 1 uchwały nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek dokonanego podziału, na działki ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Tym samym organ I instancji prawidłowo ustalił opłatę adiacencką w wysokości 5 729,20 zł. Dodatkowo, w ślad za orzecznictwem sądowym należy wskazać, że: "W przypadku gdy nieruchomość, względem której aktualizuje się potrzeba naliczenia opłaty adiacenckiej, stanowi przedmiot współwłasności), nie można domniemywać solidarnego obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej przez zobowiązanych, gdyż brak wyraźnej normy zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką. Powinna zostać wydana decyzja ustalająca jedną opłatę adiacencką oraz rozdzielająca zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości" (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Po 1177/17). W osobistej skardze z dnia 14 października 2020 r. M. Z. (dalej: "skarżący") zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów k.p.a. i art. 98 ust. 1 u.g.n. Podniósł, że nie został zawiadomiony o terminie oględzin nieruchomości i nie zapoznał się z operatem szacunkowym z powodu ograniczonego dostępu do siedziby organu I instancji. Jego zdaniem, biegły nie uwzględnił ograniczeń i obciążeń nieruchomości, za którą znajduje się uprawne pole i trasa szybkiego ruchu, dlatego operat jest nierzetelny i zawyża jej wartość. Dokonany podział miał na celu wyłącznie uregulowanie statusu nieruchomości, a nie ulepszenie konfiguracji przestrzennej wydzielonych z niej działek. Z tego powodu organ powinien odstąpić od wymierzenia opłaty adiacenckiej, gdyż nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę, SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (obecnie tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm., w skrócie: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). Na wstępie wyjaśnić należy, że sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15 zzs⁴ ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.). Przedmiotem kontroli sądowej, w zakreślonym powyżej zakresie, skarżący uczynił decyzję SKO z dnia [...] r., utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] r. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawki procentowe opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 98a ust. 1a u.g.n., że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z powyższego wynika, że pozytywnymi przesłankami ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, są: 1) zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną; 2) wzrost wartości nieruchomości wywołany podziałem nieruchomości; 3) obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Przesłanką negatywną jest natomiast upływ 3 lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Jednocześnie przyjdzie zaznaczyć, że w rozpatrywanej sprawie stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji z dnia 20 lipca 2017 r. W § 1 uchwały nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału nieruchomości na działki ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na działki w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Uchwała niewątpliwie obowiązywała tak w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jak i w dacie, gdy decyzja ta stała się ostateczna, tj. z dniem [...] r. Zaakcentować należy, że zawiadomieniem organu I instancji z dnia [...] r., odebranym osobiście przez skarżącego w dniu [...] r., w trybie art. 61 § 1 i 4 k.p.a., zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (por. zwrotne potwierdzenie odbioru znajdujące się w aktach administracyjnych). W ocenie Sądu nie jest zasadny w tym zakresie zarzut skargi, bowiem jak wynika z analizy akt administracyjnych skarżący prawidłowo został zawiadomiony o wszczęciu z urzędu postępowania i nastąpiło to przed upływem trzech lat od dnia, kiedy stała się ostateczna decyzja podziałowa ([...] r. – [...] r.). Kolejną z podstawowych przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości. Dowodem w tym zakresie jest operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. Po dokonaniu oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w zaskarżonej decyzji SKO stwierdziło, że operat ten jest prawidłowy i tym samym wystarczający dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. Zasadniczym zarzutem skarżącego jest kwestia wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Zarzuty dotyczyły w tym zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, który stanowił podstawę wyceny nieruchomości, a następnie ustalenia opłaty adiacenckiej. W tym miejscu należy podnieść, że dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji - czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty (por. wyrok NSA z 28 października 2016 r. I OSK 3075/14 i z 1 grudnia 2017 r. I OSK 516/16). Wzrost wartości nieruchomości podzielonej przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r., I OSK 1758/15). Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. Operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (por. art. 84 § 1 k.p.a. oraz wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r. I OSK 2311/15). Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod tzw. względem formalnym, co obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. W orzecznictwie akcentuje się, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok NSA z 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11, wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14). Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może bowiem wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., I OSK 2023/17). Nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia (por. wyrok WSA w Szczecinie z 11 stycznia 2018 r. II SA/Sz 1294/17). W wyroku o sygn. akt II OSK 746/17 z dnia 12 grudnia 2017 r. NSA stwierdził, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r. I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r. II OSK 2600/14). Sąd orzekający w sprawie podziela stanowisko organów, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej w skrócie: "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.") oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów u.g.n. Natomiast zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca określił wagę poszczególnych cech rynkowych rzutujących na wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale, jak i określił zakres współczynników korygujących. W celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze w oparciu o transakcje na nieruchomościach podobnych, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. (str. 7 operatu szacunkowego znajdującego się w aktach administracyjnych). Nie znajdują uzasadnienia twierdzenia, że do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości niebędące nieruchomościami podobnymi względem nieruchomości wycenianych. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił opis cechy "lokalizacja" i jego gradację oraz w tabelach dotyczących wyceny przedstawił zakres współczynników korygujących cenę średnią, a następnie przedstawił obliczenie sumy współczynników korygujących, co odpowiada przepisom rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W ocenie Sądu prawidłowo SKO uznało w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zawiera również szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie, stąd też jest w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów skargi należy wyjaśnić, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie świadczy jeszcze o wadliwości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2019 r. sygn. II OSK 2046/17). Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, iż w kontrolowanej sprawie organy administracji nie dopuściły się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na rozstrzygnięcie, w szczególności materiał dowodowy został zgromadzony zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. oraz prawidłowo oceniony stosownie do art. 80 k.p.a., ponadto był wystarczający do prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego. Nie doszło w tej sytuacji do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, zwłaszcza art. 7-10, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3, art. 136 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 4, art. 98, art. 148 i art. 156-157 u.g.n. W tym stanie rzeczy, skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a., o czym orzeczono w sentencji niniejszego wyroku. Powołane w wyroku orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.