II SA/Go 693/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Linska - Wawrzon (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Mirosław Trzecki, Asesor WSA Joanna Brzezińska, Protokolant specjalista Sylwia Hwozdyk-Wojcieszyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Wojewody Lubuskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Wojewody Lubuskiego solidarnie na rzecz skarżących kwotę 550 (pięćset pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją [...] Wojewoda Lubuski uchylił w całości decyzję nr [...] Starosty Powiatu S. [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla T.G. na realizację inwestycji budowy budynku garażowego jednoboksowego wolnostojącego – kategoria obiektu budowlanego III – na działce nr ewid. [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji stanowi fakt, iż organ I instancji wydał ją w tej samej dacie, co postanowienie o podjęciu zawieszonego postępowania. W ocenie organu odwoławczego takie działanie należy uznać za niedopuszczalne ponieważ postanowienie o podjęciu zawieszonego postępowania od chwili wydania do chwili doręczenia stronie nie wywołało żadnych skutków prawnych. Ponadto organ II instancji stwierdził, iż projekt budowlany spełnia wymagania określone w przepisach ustawy Prawo budowlane, jednakże należy go uzupełnić zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, bowiem brak jest w części rysunkowej projektu instalacji elektrycznej. Decyzją [...], Starosta Powiatu S. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla T.G. na realizację inwestycji: budowa budynku garażowego jednoboksowego wolnostojącego – kategoria obiektu budowlanego III – w S. przy ul. [...]. Jako podstawę decyzji podał przepisy art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006r. Nr 156 poz. 1118) oraz art. 104 Kpa. W uzasadnieniu decyzji organ administracji architektoniczno – budowlanej stopnia podstawowego wskazał, na poczynione w sprawie ustalenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S., który w wyniku czynności przeprowadzonych w dniu 7 grudnia 2007r. ustalił protokolarnie, iż inwestor T.G. nie dopuścił się samowoli budowlanej, polegającej na budowie fundamentów przedmiotowego budynku garażowego. Ponadto wskazał, iż w obrocie prawnym funkcjonuje ostateczna decyzja nr [...] Burmistrza S. [...], ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wskutek wystąpienia Starosty, poinformowało, iż nie znalazło podstaw do podjęcia z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji. Starosta zaznaczył także, iż inwestor złożył komplet dokumentów wymaganych do uzyskania pozwolenia na budowę. Analizując zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane akta sprawy stwierdził, iż uzupełniony projekt budowlany budynku garażowego na działce nr [...] w S. jest zgodny z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy [...] wydanej przez Burmistrza S. i jednocześnie jest zgodny z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. nr 75 poz. 690) oraz innymi ustawowymi wymogami. W konsekwencji powyższych ustaleń, organ uznał iż inwestor – T.G. spełnił warunki wynikające z dyspozycji art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, w związku z tym nie można było odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołanie od decyzji Starosty Powiatu S. wniósł M.G.. Decyzji zarzucono m. in. iż jest ona powieleniem wcześniejszego orzeczenia tego organu. Odwołujący się wskazał, iż wydanie pozwolenia na budowę obiektu przy granicy działek, powoduje naruszenie przepisów § 12 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 14 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto zarzucił, iż "organy samorządowe" prowadzą postępowanie w sposób dowolny, a zarazem korzystny tylko dla wnioskodawcy, nie uwzględniając, bez podania uzasadnienia, argumentów odwołującego się. Wojewoda Lubuski w dniu [...] r., po rozpatrzeniu odwołania M.G., wydał decyzję znak: [...], którą utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, wskazując w uzasadnieniu, iż decyzja Starosty została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego oraz zasadami postępowania administracyjnego. Zasady działania organu administracji architektoniczno-budowlanej określa ustawa Prawo budowlane, której przepisy nie naruszają przepisów odrębnych. Zakres obowiązków tego organu określa w szczególności przepis art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, który enumeratywnie wymienia czynności jakich dokonać musi organ wydający pozwolenie na budowę przed zatwierdzeniem projektu i wydaniem decyzji. Jest on obowiązany sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodność z przepisami, w tym techniczno-budo wlanymi, a także kompletność projektu i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W tym zakresie, w ocenie organu odwoławczego, analiza materiału dowodowego potwierdza zasadność stanowiska Starosty S.. Organ odwoławczy stwierdził, że inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę z dnia 7 listopada 2006r. dołączył wszystkie wymagane dokumenty, oraz że projekt budowlany został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy Prawo budowlane. Organ II Instancji podkreślił również, iż projekt budowlany jest zgodny z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Przepis § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie umożliwia sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę sąsiedniej działki bezpośrednio przy granicy z tą działką, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości, o której nowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki. Ponadto organ ustalił, że projekt jest zgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy z dnia 10.08.2006r. i podkreślił, iż lokalizacja przedmiotowego garażu przy granicy z działką skarżącego nr [...] została ustalona w tej decyzji, a organ administracji architektoniczno - budowlanej nie jest uprawniony do podważania ustaleń tej decyzji. Organ wydający pozwolenie na budowę jest związany tą decyzją, zatem niedopuszczalne jest wydanie pozwolenia na budowę niezgodnie z warunkami określonymi w tej decyzji (art. 55 i 64 ustawy z dnia 23.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Skargę na decyzję Wojewody złożyli B. i M. G., zarzucając naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, a także przepisów art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego. W ocenie skarżących organy administracji architektoniczno – budowlanej obu instancji w sposób dowolny oceniły zebrany materiał dowodowy, uwzględniły wyłącznie interes jednej ze stron postępowania administracyjnego, naruszając tym samym konstytucyjną zasadę równego traktowania stron, a ponadto nie zapewniły ochrony uzasadnionych interesów właścicieli sąsiadującej nieruchomości. Skarżący wskazali, iż przebieg całego postępowania administracyjnego wskazuje na szczególne uprzywilejowanie pozycji inwestora. W treści obu decyzji brak oceny co do tego, czy i jakie względy przemawiały za tym, by przedłożyć interes inwestora nad interesy skarżących. Jednocześnie małżonkowie G. podkreślili, iż inwestor nie wykazał, że usytuowanie budynku na granicy nieruchomości sąsiedniej nie naruszy zasad współżycia społecznego, jak też nie zakłóci korzystania z nieruchomości skarżących ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia tej nieruchomości. Natomiast materiał dowodowy sprawy świadczy, iż skarżący takie argumenty podnosili od chwili wszczęcia postępowania administracyjnego, wskazując jakie zagrożenia niesie wyrażenie zgody na budowę. Wynika z tych dowodów także, iż argumenty skarżących oceniono w ramach dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, a więc z naruszeniem art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. W konsekwencji Skarżący wnieśli o uchylenie rozstrzygnięć obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Lubuski podtrzymał swoje stanowisko, wyrażone w zaskarżonej decyzji, wnosząc jednocześnie o oddalenie skargi B. i M. G.. Uczestnicy W.G. i T.G. wnieśli o oddalenie skargi. Odnosząc się do treści skargi podkreślili, że argumenty podnoszone przez skarżących, dotyczące naruszenia obowiązku równego traktowania stron i uwzględnienia interesu skarżących były już podnoszone w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy. To w tym postępowaniu organ ustalał wpływ inwestycji na środowisko czy interesy osób trzecich. W prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dokładnie określono miejsce, w którym może zostać wybudowany garaż i wskazano, że budowa garażu bezpośrednio przy granicy działek jest dopuszczalna. Postępowanie o pozwolenie na budowę ma charakter wtórny do postępowania dotyczącego warunków zabudowy. Wobec zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy organ nie mógł odmówić wydania pozwolenia na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Dokonując na podstawie art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem, należało uznać, iż wydana została z naruszeniem przepisów proceduralnych, mogącym mieć istotny wpływ na wynik niniejszej sprawy. Organy obu instancji w przeprowadzonym na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2006 nr 156, p. 118 ze zm. – dalej zwanej Prawo budowlane) postępowaniu sprawdzającym przed wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniem na budowę w sposób niedostateczny odniosły się do zagadnienia związanego z posadowieniem przedmiotowego obiektu przy granicy działki oraz spornych w tej sprawie interesów inwestora i właścicieli nieruchomości sąsiedniej. W świetle materiału zgromadzonego w aktach administracyjnych za uprawnioną należy uznać ocenę organów I i II instancji, co do zgodności projektu z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz wykonania projektu przez uprawnioną osobę. Jednak wśród warunków wymienionych w art. 35 ust. 1 pkt 1, 2, 3 i 4 Prawa budowlanego, stanowiących pozytywną przesłankę do wydania pozwolenia na budowę wymienia się również zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu I instancji, nie wynika aby zbadanie kryterium z pkt 2 cyt. przepisu poprzedzone było takimi ustaleniami, które pozwalały na usytuowanie projektowanego obiektu przy granicy działki. Zaznaczyć trzeba, że skarżący w toku całego postępowania (pismo z dnia 27 listopada 2006 r. i późniejsze) zgłaszali kategoryczny sprzeciw wobec budowy przedmiotowego garażu w miejscu zaplanowanym przez inwestora. Jednak organ I instancji sporną kwestię posadowienia obiektu pominął milczeniem, wskazując tylko ogólnikowo na zgodność projektu budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy z dnia 10 sierpnia 2006 r. oraz przepisami rozporządzenia ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm. – dalej zwanego "cyt. rozporządzeniem"). Również organ odwoławczy nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący tego zagadnienia podając jedynie, że projekt budowlany jest zgodny z przepisem § 12 ust. 3 cyt. rozporządzenia, przy czym podkreślił, iż lokalizacja przedmiotowego garażu na granicy z działką skarżących została ustalona w decyzji o warunkach zabudowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest uprawniony do podważenia ustaleń tej decyzji. Niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie trudną do rozstrzygnięcia przez orzekające organy była kwestia granic związania decyzją Burmistrza S. [...] o warunkach zabudowy ustalonych dla budowy budynku garażowego parterowego na działce nr 1206. Według organów obu instancji zawarty w tej decyzji m.in. zapis o linii zabudowy na granicy działki własnościowej wnioskodawcy z działką sąsiednią o nr [...] (tj. działką skarżących) na długości zewnętrznych wymiarów planowanego budynku garażowego – przesądził takie właśnie usytuowanie obiektu wprowadzone do projektu budowlanego, a w konsekwencji niemożność badania usytuowania obiektu przez organy właściwe w sprawie zatwierdzenia projektu i pozwolenia na budowę. Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić, jeśli się uwzględni podział kompetencji pomiędzy organami właściwymi w sprawach zagospodarowania przestrzennego i organami właściwymi w sprawach architektoniczno-budowlanych oraz ustawowo uregulowaną materię, która podlega ustaleniu i ocenie przez organ decydujący o wydaniu pozwolenia na budowę. Co do zasady nie budzi wątpliwości wiążący charakter decyzji o warunkach zabudowy dla organów wydających decyzje o pozwoleniu na budowę (art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717 ze zm. – zwanej dalej u.p.z.p.). Należy jednak zauważyć, że związanie decyzją o warunkach zabudowy dotyczy określenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście zachowania ładu przestrzennego otoczenia stanowiącego urbanistyczną całość, a zatem w takim zakresie, w jakim decyzja ta może określać parametry związane z planowaną inwestycją. Zakres ustaleń decyzji o warunkach zabudowy wynika wprost z przepisu art. 54 u.p.z.p. W wymienionym przepisie, jak też w innych przepisach tej ustawy oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., nr 164, poz. 1558) – brak jest podstaw do wskazania w decyzji o warunkach zabudowy możliwości lub konieczności usytuowania budynków bezpośrednio przy granicy działki. Rodzaje warunków i zasad zagospodarowania wymienione w art. 54 pkt 2 lit. a-e u.p.z.p. zostały wskazane przykładowo. Z przepisów odrębnych mających zastosowanie do przedmiotowej decyzji mogą wynikać inne warunki i wymagania, niezbędne do prawidłowego rozwiązania problemu lokalizacji inwestycji. Jednak nie mogą one dotyczyć materii zastrzeżonej przez Prawo budowlane do rozstrzygania w decyzji o pozwoleniu na budowę. Dlatego rozróżnić trzeba ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie "linii rozgraniczających teren inwestycji" czy "linii zabudowy" od usytuowania projektowanego budynku, które musi być określone w projekcie budowlanym, zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego oraz § 8 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003, nr 120 poz. 1133). Organy architektoniczno-budowlane zobowiązane na mocy art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego do sprawdzenia rozwiązań projektowych muszą zbadać zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu i oznaczonego w nim usytuowania budynku z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Badanie to musi obejmować warunki techniczne dotyczące odległości między obiektami budowlanymi w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, a zatem także odległości zabudowy od granic działki. Obiekty budowlane należy sytuować na działkach zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy, zapewniając jednocześnie wymagania szczegółowe wynikające z Prawa budowlanego, a w szczególności z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, cytowanego wyżej. Decyzja o warunkach zabudowy wytycza podstawowe kierunki ukształtowania projektowanej inwestycji, natomiast rzeczą projektanta, a następnie organu wydającego pozwolenie na budowę, jest zapewnienie zgodności rozwiązań projektowych z przepisami budowlanymi. W takim znaczeniu należy pojmować wiążący charakter decyzji o warunkach zabudowy, co znalazło wyraz w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyroki NSA sygn. akt IV SA 532/00 Lex 55771, IV SA 11/97 Lex 46779, IV SA 2044/96 Lex 46693 oraz wyrok SN III RN 35/97 OSNAPiUS 1998 nr 4). Utrwalonym w doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych jest stanowisko, że usytuowanie obiektów budowlanych należy do przedmiotu regulacji Prawa budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia budowlanego. W konsekwencji zapisy decyzji o warunkach zabudowy co do usytuowania budynku w terenie pozostają bez znaczenia w kontekście uregulowań zawieranych w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (por. uchwała NSA z 25 listopada 1996 r. OPK 22/96, wyrok WSA w Warszawie VII SA/Wa 452/06 Lex nr 255847, wyrok WSA w Warszawie IV SA/Wa 312/06 Lex nr 219281, wyrok WSA w Warszawie IV SA/Wa 905/04 Lex 168058, wyrok WSA w Warszawie IV SA/Wa 736/05 Lex nr 190608). Związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza, iż organ ten nie może tych warunków kształtować odmiennie, ale tylko w zakresie podstawowych parametrów dotyczących zmiany zagospodarowania terenu. Natomiast omawiane związanie nie może rozciągać się na kwestie, które w decyzji o warunkach zabudowy zostały ustalone, ale które pozostają poza przedmiotowym zakresem rozstrzygnięcia decyzji o warunkach zabudowy i poza zakresem kompetencji wydającego tę decyzję. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało uznać, że treść decyzji o warunkach przedmiotowej zabudowy nie wyłączała samodzielnej oceny organów architektoniczno-budowlanych co do usytuowania projektowanego obiektu, a w szczególności odległości zabudowy od granicy działki. Podkreślić trzeba, że zapis decyzji o linii zabudowy zawarty został w pkt 2b – dotyczącym "warunków i wymagań ochrony oraz kształtowania ładu przestrzennego", a jednocześnie pozostałe ustalenia decyzji wyraźnie zastrzegają, że należy zachować warunki wynikające z przepisów Prawa budowlanego (...), ze szczególnym uwzględnieniem warunków technicznych wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Właściwa interpretacja treści decyzji o warunkach zabudowy powinna doprowadzić do zbadania przez organy orzekające w sprawie kwestii usytuowania projektowanego obiektu przy granicy działki, zwłaszcza przy takim stanowisku, jakie reprezentowali w sprawie skarżący. W orzecznictwie sądów administracyjnych zaznaczono, że w postępowaniu administracyjnym o udzielenie pozwolenia na budowę ocenie podlega badanie, czy dochodzi do naruszenia interesu osób trzecich, a więc interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości, jednakże nie w aspekcie dopuszczalności tej zabudowy, lecz ewentualnego naruszenia norm z zakresu prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę bez uwzględnienia odległości przewidzianych dla budynków w przepisach techniczno-budowlanych oznacza, iż decyzja ta wydana została z rażącym naruszeniem prawa (por. wyrok WSA w Warszawie z 17 marca 2004 r. 7/IV SA 3483/02, wyrok WSA w Warszawie z 5 maja 2004 r. 7/IV SA 4545-4547/02 Prawo budowlane Lexis Nexis Orzecznictwo sądów administracyjnych pod. red. A. Glinieckiego). W tym miejscu należy również przytoczyć stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 listopada 2004 r. OSK 786/04 ONSAiWSA 2005 nr 4, poz. 86, zgodnie z którym rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością, organ administracji publicznej powinien uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 zd. drugie Konstytucji RP), jak również przepis, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.). Również przepisy Prawa budowlanego nakazujące zapewnienie ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9) wskazują na to, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyjątkowo, gdy są stwierdzone szczególnie uzasadnione przyczyny (por. wyrok NSA z 9 lutego 2006 II OSK 500/05 Lex nr 194050, wyrok NSA z 28 kwietnia 2006 r. II OSK 794/05 Lex nr 209453, wyrok NSA z 14 września 2006 r. II OSK 1090/05 niepubl., wyrok NSA z 15 marca 2006 r. II OSK 634/05 Lex nr 198327, wyrok WSA w Gdańsku z 23 października 2007 r. II SA/Gd 481/07 niepubl.). Trzeba zaakcentować, że wprawdzie decyzja o warunkach zabudowy gwarantuje uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu o parametrach lokalizacyjnych określonych w tej decyzji, ale tylko wtedy gdy rozwiązania przyjęte następnie w projekcie budowlanym odpowiadają dalszym szczegółowym wymaganiom przewidzianym w prawie budowlanym i przepisach o warunkach technicznych. Organy obu instancji orzekające w sprawie nie dostrzegły, że zachowanie warunków zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, o których mowa w art. 4 Prawa budowlanego, oznacza przede wszystkim obowiązek projektowania i budowania obiektu w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych (art. 5 ust. 1 pr. bud.), zapewniając m.in. poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Tymczasem, mimo iż w decyzji Starosty z dnia [...] r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku garażowego – określono obszar oddziaływania obiektu obejmujący nieruchomości sąsiednie skarżących, to w istocie ich interes nie był należycie uwzględniony. W szczególności brak jest w uzasadnieniach kolejno zaskarżonych decyzji analizy wykazującej, że organy miały na uwadze wyjątkowy charakter dyspozycji § 12 ust. 3 cyt. rozporządzenia, dopuszczającego posadowienie obiektu budowlanego przy granicy działek. Organy obu instancji nie przedstawiły w wydanych decyzjach własnej oceny co do tego, czy i jakie względy przemawiały za tym, aby przedłożyć interes inwestora nad interesami właścicieli sąsiedniej działki. Z tego obowiązku nie zwalniał organów fakt, iż kwestia ta była już rozpoznawana w postępowaniu zakończonym decyzją o warunkach zabudowy, a następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze zajęło stanowisko o braku przesłanek do wszczęcia postępowania w przedmiocie nieważności tej decyzji. Podkreślić trzeba, że dla zachowania warunków zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami duże znaczenie mają m.in. zasady postępowania administracyjnego, nakazujące równe traktowanie stron oraz należyte rozważenie okoliczności sprawy. Dał temu wyraz Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzając w wyroku z 11 października 2002 r. (SA/Bk 788/02 ONSA 2003 nr 4, poz. 141), dotyczącym sprawy poszanowania interesów właściciela nieruchomości sąsiadującej z działką zabudowywaną, że "jeżeli właściciel jednej nieruchomości zachowuje prawem przewidziane odległości usytuowania obiektu budowlanego w stosunku do granicy, a właściciel nieruchomości sąsiadującej ma także możliwość zachowania takich odległości przy lokalizacji obiektu budowlanego na swojej działce, to zasada równego traktowania stron przemawia przeciwko akceptacji sytuowania obiektu przy granicy, zwłaszcza gdy zostanie wykazane, iż będzie to miało negatywny wpływ na wykonywanie prawa własności działki sąsiedniej, który zachował odległość od granicy". Ze względów przedstawionych powyżej należało uznać, że organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu I instancji dopuścił się naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1, 80 oraz 107 § 1 kpa. Nie dostrzegając i ewentualnie nie naprawiając uchybień, które nastąpiły w postępowaniu pierwszoinstancyjnym Wojewoda naruszył zarazem art. 136 i 138 kpa. W rezultacie za usprawiedliwione należało uznać zarzuty zawarte w skardze, w szczególności co do tego, że orzekające w sprawie organy administracji w sposób dowolny rozstrzygnęły o pozwoleniu na budowę przedmiotowego budynku garażowego. Zaniechanie przeprowadzenia wnikliwego postępowania dowodowego, naruszenie obowiązku wyczerpującej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, brak w uzasadnieniu decyzji ustaleń co do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, stanowiło naruszenie przepisów proceduralnych mogące mieć wpływ na wynik sprawy. Niewątpliwie niewłaściwie wyznaczony przez organy obu instancji kierunek postępowania wyjaśniającego miał też związek z błędną wykładnią przepisów prawa materialnego omówionych powyżej. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy obejmie kontrolą te wszystkie kwestie, które zostały dotychczas pominięte, co w efekcie sprawiło, że stan faktyczny sprawy nie był należycie ustalony i uniemożliwiał dokonanie pełnej oceny zgodności decyzji z prawem materialnym. W konsekwencji Sąd orzekł jak w sentencji, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1c, art. 152 i art. 200 ppsa. Kwota zasądzonych kosztów postępowania obejmuje uiszczony wpis w wysokości 500 zł i wydatki związane z dojazdem strony do Sądu na rozprawę.