II SA/Go 72/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Pauter Sędzia WSA Jarosław Piątek po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 8 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi K.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., Nr [...]. II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K.P. kwotę 500 zł (pięćset) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...], na podstawie art. 104 kpa, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2021 r. poz. 741, dalej jako - u.p.z.p.) Prezydent Miasta orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy na działce nr [...], sołectwo [...] dla inwestycji polegającej na budowie siedemnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2021 r. K.P. - Kancelaria Radcy Prawnego K.P. zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziewiętnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...]. W dniu 11 listopada 2021 r. wniosek został uzupełniony o brakujące informacje oraz zmieniono również nazwę inwestycji - na budowę siedemnastu budynków jednorodzinnych. Organ podał, że przedmiotowa działka jest niezabudowana i stanowi własność osób fizycznych. Planowana inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz nie ma wpływu na obszar Natura 2000, teren nie jest objęty procedurą sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Teren leży w zasięgu Głównego Zbiornika Wód Podziemnych nr [...]. Za strony w postępowaniu uznano właścicieli wnioskowanej działki oraz działek sąsiednich bezpośrednio graniczących z działką. Analizie poddano obszar, którego granice wyznaczono w odległości 50 m od granicy terenu objętego wnioskiem, stanowiącej trzykrotną szerokość frontu działki, który wskazał wnioskodawca na załączniku gra licznym i wynosi 8 m. Od strony zachodniej i północnej działka przylega do działek leśnych. Od strony południowo-wschodniej działka przylega do rowu. Obszar analizowany stanowią tereny niezabudowane, lasy, droga i rowy. W analizowanym obszarze wyznaczonym w minimalnej odległości wymaganej przepisami prawa nie występuje żadna działka zabudowana umożliwiająca określenie wymagań dla nowej zabudowy. Brak zabudowy w obszarze analizowanym, uniemożliwia spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ zwrócił uwagę, że idea wprowadzenia decyzji o warunkach zabudowy miała m.in. przeciwdziałać rozproszeniu zabudowy co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Działka położona jest w takiej odległości, że trudno jest doszukiwać się zasad ładu przestrzennego i uporządkowanych relacji przestrzennych dla ewentualnej zabudowy, która na dzień dzisiejszy w tym miejscu spowodowałoby rozproszenie i chaotyczne sytuowanie pojedynczej zabudowy. Argumenty na przeciwdziałanie takiej rozproszonej lokalizacji dostarczy ustawodawca, po ostatnich zmianach ustawy, ograniczając lokalizację nowej zabudowy do terenów, które m.in. posiadają w pełni wykształconą zwartą strukturę funkcjonalno-przestrzenną lub są w najwyższym stopniu przygotowane do zabudowy poprzez dostęp do sieci komunikacyjnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, gazowej, ciepłowniczej, sieci i urządzeń telekomunikacyjnych oraz terenów, które minimalizują transportochłonność układu przestrzennego i umożliwiają mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu. Działka nie posiada bezpośredniego, ani pośredniego dostępu do drogi publicznej. Wobec powyższego nie jest spełniony warunek dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej w świetle przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, to nie tylko dostęp taktyczny, ale i prawny. Dostęp prawny winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Stanowisko takie przyjął również Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 27 listopada 2018 r. (sygn. akt. OSK 18/17), wyroku z dnia 16 października 2019 r. (sygn. akt OSK 2514/18), wyroku z 17 lipca 2020 r. (sygn. akt OSK 478/20). Inwestor wskazał we wniosku dojazd i dojście do przedmiotowej nieruchomości z drogi miejskiej z działki nr [...] poprzez działkę nr [...] i działkę nr [...] na zasadzie służebności przejazdu. Działka nr [...] niej jest działką drogową i stanowi własność osób fizycznych. Inwestor w tym zakresie przedstawił oświadczenie właścicieli, że wyrażają oni zgodę na korzystanie z działki [...] jako działki dojazdowej do działki nr [...] dla Kancelarii Radcy Prawnego K.P. Działka nr [...], którą inwestor wskazał również jako dojazd do przedmiotowej nieruchomości, jest rowem będącym własnością Gminy o statusie miejskim. Żadna z powyższych nieruchomości nie jest obciążona ustanowioną bezpłatną lub odpłatną służebnością gruntową drogi koniecznej na rzecz użytkowników działki nr [...]. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, jak również dostępu do drogi wewnętrznej umożliwiającej alternatywny dostęp do drogi publicznej. Wskazany jako dojazd do działki teren prywatny oraz rów nie stanowi drogi wewnętrznej. A zatem brak możliwości zgodnego z prawem przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Wobec tego warunek dostępu do drogi publicznej nie jest spełniony. W zakresie obsługi infrastruktury technicznej E. Sp. z o.o. pismem z [...] czerwca 2021 r. poinformowała, że istniejące uzbrojenie terenu w sieć elektroenergetyczną nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i jednocześnie zobowiązuje się do wykonania uzbrojenia terenu w sieć elektroenergetyczną po spełnieniu przez inwestora określonych warunków. Z. Sp. z o.o. w piśmie z [...] maja 2021 r. poinformowała, że w rejonie planowanej inwestycji brak jest urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, które pozwoliłyby na przyłączenie projektowanej zabudowy i świadczenie usług w zakresie dostawy wody i odbioru ścieków. Aktualny Plan Rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych na lata 2021-2024 nie przewiduje takiej inwestycji. Ponadto zwrócono uwagę, że dla zapewnienia ciągłości i jakości dostaw wody rozbudowa sołectwa [...] wymagać będzie drugostronnego zasilania w wodę. Wobec powyższego w obecnych uwarunkowaniach brak jest technicznych możliwości świadczenia usług przez Spółkę. Ponadto wskazano, że obszar na którym zlokalizowana jest nieruchomość znajduje się poza wyznaczonymi granicami aglomeracji [...], zgodnie z uchwalą nr XXXIV.598.2020 Rady Miasta z dnia 22 grudnia 2020 r. w sprawie wyznaczenia obszaru i granic aglomeracji [...]. Inwestor w tym zakresie wnioskował alternatywnie o studnię, zbiornik bezodpływowy lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Odprowadzenie wód deszczowych na własny teren inwestora. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - wnioskowana działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem RV. Zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów ograniczania przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Prezydent wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niespełnienie chociażby jednego z warunków uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla terenu nie jest spełniony warunek kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy zastanej - art. 61 ust. I pkt 1. Od powyższej decyzji organu pierwszej instancji K.P. wniósł odwołanie. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił: 1. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy poprzez wydanie decyzji bez należycie przeprowadzonego postępowania dowodowego, co przyczyniło się do wydania decyzji odmownej ustalenia warunków zabudowy, 2. naruszenie przepisu art. 61 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, iż w przedmiotowej sprawie nie są spełnione łącznie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż przesłanki te są spełnione. Odwołujący wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że w decyzji błędnie ustalono, iż działka nr [...] nie ma dostępu do drogi publicznej oraz planowana zabudowa nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Dostęp do drogi publicznej nie musi być dostępem bezpośrednim (art. 2 pkt 14 u.p.z.p.), ale pośrednim. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem z dostępem do drogi publicznej mamy także do czynienia w sytuacji, gdy właścicielem działki, która ma być objęta decyzją o warunkach zabudowy (która nie ma faktycznego dostępu do drogi publicznej) jest właściciel działki sąsiedniej bezpośrednio przylegającej do drogi publicznej (wyrok NSA II OSK 1471/08). Przy wydaniu decyzji nie wzięto pod uwagę tego, że zarówno właścicielem działki nr [...] jest ten sam podmiot: M.W. i M.W. (wspólność majątkowa małżeńska - KW nr [...]). Dodatkowo w decyzji zostało przywołane orzecznictwo sądowe (NSA z 17 lipca 2020 II OSK 478/20), które jednoznacznie stanowi: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi jednoznacznie, że na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy należy wykazać, że inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Może to być dostęp pośredni, w przypadku gdy inwestycja ma dostęp do drogi publicznej przez inną drogę, lub dostęp bezpośredni do drogi publicznej. Wskazać należy, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Są to bowiem zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. To właśnie na etapie postępowania budowlanego niezbędne jest przeprowadzenie ustaleń w powyższym zakresie, a zatem także w kontekście ewentualnej zgody na przejazd i przejście czy to zapewnionych w drodze służebności gruntowej, czy w jakikolwiek inny sposób (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2015 r., II OSK 2199/13, LEX nr 2089926). Zdaniem odwołującego nie stanowi żadnego problemu rów melioracyjny [...] (dz. nr [...]) będący własnością Gminy o statusie miejskim, oddzielający w/w działki, gdyż przejazd między nimi został zapewniony przepustami. Dowód: pismo Prezydenta Miasta znak: [...] z [...] września 2020 r. W ocenie strony organ w sposób wyczerpujący nie ustalił stanu faktycznego. Organ nie uwzględnił tego, że warunek "dobrego sąsiedztwa", o którym mowa jest w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest spełniony nie tylko w sytuacji zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, ale także zabudowy planowanej (projektowanej). Istotna w obszarze analizowanym jest nie tylko zabudowa istniejąca, ale także zabudowa mogąca powstać w przyszłości na podstawie wydanych prawomocnych decyzji ustalających warunki zabudowy na działkach objętych tą analizą. Odwołujący wskazał, że na ocenę "dobrego sąsiedztwa" powinna mieć wpływ decyzja o warunkach zabudowy Prezydenta i Miasta nr [...] znak; [...] z [...] sierpnia 2020 r. którą organ ustalił warunki zabudowy dla działki sąsiedniej nr [...] dla inwestycji nie tylko podobnej, ale takiej samej jak planowana w przedmiotowym postępowaniu. Skoro w wyznaczonym obszarze analizowanym (w bezpośrednim sąsiedztwie) znajdują się tereny (co prawda obecnie niezainwestowane, niezabudowane) objęte ustaleniami prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, to nie może ulegać najmniejszej wątpliwości, że ustalenia te nie tylko mogą, ale powinny stanowić punkt odniesienia dla nowej zabudowy. Zabudowana jest działka nr [...]. którą organ pominął w analizie urbanistycznej. Już tylko na marginesie należy dodać, że obszar analizowany został wyznaczony wadliwie, gdyż błędnie został ustalony front działki i tym samym jego szerokość. Front działki został zdefiniowany w § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie odwołującego frontem działki, który powinien być brany pod uwagę, jest front działki, przez który będzie odbywać się wjazd na działkę, czyli front działki nr [...]. Front ten, będący przyległy do drogi publicznej w sołectwie [...], stanowiący miejsce, z którego będzie odbywać się główny wjazd zarówno na działkę nr [...], jak i na działkę nr [...]. Decyzją z dnia [...] września 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania od powyższej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...], na podstawie art. 2 pkt 14, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 u.p.z.p., § 3 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej jako - rozporządzenie) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.z.p. zagospodarowanie terenów na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 (punkty od 1 do 5) ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśny: nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych p utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia reguluje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów ust 2. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy - § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę - § 2 pkt 5 rozporządzenia. Kolegium podzieliło ustalenia i wnioski organu I instancji, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Organ powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2013 r. sygn. akt II OSK 1744/12, LEX nr 1530654, w którym Sąd wskazał, iż sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie zabudowy legalnej, co oznacza, że organ orzekając o warunkach zabudowy powinien w obszarze analizowanym uwzględnić tylko legalnie wzniesione obiekty. Takie samo stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 9 listopada 2017 r., II SA/Po 512/17, LEX nr 2404195. Z powołanego przepisu wynika wprost, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być już zabudowana. Jak wynika z załączonej do odwołania decyzji nr [...] z [...] sierpnia 2020 r. Prezydent Miasta ustalił na [...] warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną. Jednak biorąc pod uwagę treść przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz orzecznictwo sądów administracyjnych należy uznać, że działka sąsiednia musi być już zabudowana. Ustalenie warunków zabudowy, nawet jeśli decyzja jest ostateczna i prawomocna, nie świadczy o tym, że faktycznie na terenie objętym ustaleniami inwestycja została zrealizowana. Przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej - art. 2 pkt 14 ustawy. Jeśli chodzi o spełnienie warunku z pkt 2 powołanego artykułu w zakresie dostępu do drogi publicznej, Kolegium zwróciło uwagę, że praktyce stosowania przepisów art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 oraz art. 63 ust. 2 u.p.z.p. pozostawiona została kwestia dotycząca tego, czy przez "dostęp do drogi publicznej" rozumieć należy dostęp wyłącznie faktyczny (tj. rzeczywistą możliwość skomunikowania planowanej inwestycji z drogą publiczną), czy też winien to być również dostęp zagwarantowany prawnie. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym dostrzec można rozbieżne oceny dotyczące tego zagadnienia. Zgodnie z jedną linią orzeczniczą, dostęp do drogi publicznej winien być zarówno faktycznie istniejący, jak i prawnie zagwarantowany - tak NSA w wyrokach z 18.04.2018 r. II OSK 1444/16 LEX nr 2494058, czy z 5.03.2013 r. II OSK 2078/11 LEX nr 1340179. Zgodnie z drugim poglądem wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy w kwestii dostępu terenu do drogi publicznej na etapie ustalania warunków zabudowy dotyczy istnienia dostępu faktycznego tj. możliwości skomunikowania planowanej inwestycji z drogą publiczną - tak NSA w wyrokach z 22.05.2020 r. U OSK 2886/19 LEX nr  3028128, z 03.12.2019 r. II OSK 2802/19 LEX nr 2865107, z 12.04.2019 r. II OSK 1415/18 LBX nr 2675450, czy z 29.08.2018 r. II OSK 2122/16 LEX nr 2558092. Kolegium podzieliło pogląd, iż nieruchomość na której planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Działka nr [...] oddzielona jest od działki nr [...], która bezpośrednio przylega do drogi publicznej nr [...] i (działka nr [...]), działką nr [...] - tzw. rów melioracyjny. Przez działkę nr [...] istnieje dostęp faktyczny do działki nr [...], która należy do tych samych właścicieli, co działka nr [...]. Faktyczny dostęp świadczy o możliwości skomunikowania, co jest wystarczające, aby uznać, że wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 2 został spełniony. Inną kwestią jest zapewnienie dostępu Jednak wymóg ten będzie istotny na kolejnym etapie postępowania. W kwestii wyznaczenia obszaru analizowanego należy uznać, że organ I instancji wyznaczył ten obszar prawidłowo w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, co wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia, przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W przedmiotowej sprawie działka nr [...] nie przylega bezpośrednio do drogi, z której ma się odbywać główny wjazd. Wskazany we wniosku wjazd na działkę z działki nr [...] ma się odbywać poprzez określony przez inwestora przepust na rowie - działka nr [...], którego szerokość wynosi 8 m. W tej sytuacji wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 50 m od granic działki jest zgodne z powołanym wyżej przepisem. Jeśli chodzi o działkę [...], to od strony południowej w całości graniczy ona z działką nr [...] stanowiącą rów i nie ma innej możliwości skomunikowania jej z drogą publiczną inaczej niż za pomocą przepustów znajdujących się na rowie. Nie było też podstaw, aby organ I instancji wyznaczył obszar większy niż przewiduje to § 3 ust. 2 rozporządzenia, ponieważ celem poszerzenia obszaru analizowanego nie może być poszukiwanie zabudowy podobnej do zamierzenia inwestycyjnego. Pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 punkty 2-5 ustawy zostały spełnione - teren ma dostęp do drogi publicznej, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jednak wszystkie warunki muszą być spełnione łącznie. Wyniki analizy wskazują jednoznacznie, że w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest istniejącej zabudowy w postaci budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Planowana inwestycja nie spełnia więc wymogu kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 202lr., sygn. akt: [...] K.P. wniósł do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skargę. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił:  1. naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 7, 77 § 1 i art. 80 KPA, polegające na: - niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy poprzez wydanie decyzji bez należycie przeprowadzonego postępowania dowodowego, co przyczyniło się do wydania decyzji odmownej ustalenia warunków zabudowy, 2. naruszenie przepisu art. 61 u.p.z.p., poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, iż w przedmiotowej sprawie nie są spełnione łącznie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż przesłanki te są spełnione. Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o: uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od organu przeciwnego na rzecz Skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że w analizowanym obszarze znajduje się działka sąsiednia zabudowana - nr [...], która dostępna jest z tej samej drogi publicznej nr [...], w związku z czym warunek "dobrego sąsiedztwa" jest spełniony. Działka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki, a dokładnie położona jest na południowy- zachód od niej, w odległości około 5 metrów. Zabudowa znajdująca się na działce [...] związana jest z uzyskanymi wcześniej prawomocnymi warunkami zabudowy dla tej działki. Pochodną uzyskanych wcześniej warunków zabudowy działki [...] jest budowa budynku jednorodzinnego, na który został złożony wniosek nr [...] i uzyskał pozytywną decyzję nr [...] z dnia [...].03.2019. W najbliższym sąsiedztwie wymienionej działki [...], po tej samej stronie drogi znajdują się inne budynki mieszkalne, w związku z czym spełnione są przesłanki dla wnioskowanej działki mówiące o kontynuacji zabudowy, a także spełnione jest dobre sąsiedztwo. Vis a Vis działki [...], dla której zostały wydane prawomocne warunki zabudowy, a przez którą odbywać się będzie wjazd na wnioskowaną działkę, powstaje bardzo rozległe osiedle budynków jednorodzinnych - obecnie zostało wybudowanych około 200 budynków jednorodzinnych, natomiast inwestycja ma się zakończyć na około 450 postawionych budynkach. W związku z tym zarówno sąsiedztwo bezpośrednie, jak i bliskie tworzyć będzie z sobą kolektyw. Skarżący wskazał, że działka [...] została przecięta z dwóch stron przez wyznaczony obszar analizowany w taki sposób, że granice obszaru analizowanego nie obejmują tej części działki, na której znajduje się zabudowa, to jednak nie ma znaczenia, albowiem przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy odnosi się do działki zabudowanej, nie do lokalizacji zabudowy na działce, innymi słowy ustawa posługuje się pojęciem działki zabudowanej, nie zaś samej zabudowy. W szczególnych okolicznościach wyznaczenie obszaru analizowanego należy zwiększyć, co również winno mieć miejsce w tym konkretnym przypadku. Biorąc pod uwagę powyższe zdaniem skarżącego organ w sposób wyczerpujący nie ustalił stan faktyczny. Organ nie uwzględnił, że warunek "dobrego sąsiedztwa", o którym mowa jest w art. 61 ust. 1 pkt. 1 upzp jest spełniony nie tylko w sytuacji zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, ale także zabudowy planowanej (projektowanej). Istotna w obszarze analizowanym jest nie tylko zabudowa istniejąca, ale także zabudowa mogąca powstać w przyszłości na podstawie wydanych prawomocnych decyzji ustalających warunki zabudowy na działkach objętych tą analizą. W ocenie skarżącego na ocenę "dobrego sąsiedztwa" powinna mieć wpływ decyzja o warunkach zabudowy Prezydenta NR [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r. którą organ ustalił warunki zabudowy dla działki sąsiedniej nr [...] dla inwestycji nie tylko podobnej, ale takiej samej jak planowana w przedmiotowym postępowaniu. Skoro w wyznaczonym obszarze analizowanym (w bezpośrednim sąsiedztwie) znajdują się tereny (co prawda obecnie niezainwestowane, niezabudowane), ale objęte ustaleniami prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy - to nie może ulegać najmniejszej wątpliwości, że ustalenia te nie tylko mogą, ale powinny stanowić punkt odniesienia dla nowej zabudowy. Na marginesie skarżący dodał, że obszar analizowany został wyznaczony wadliwie, gdyż błędnie został ustalony front działki i tym samym jego szerokość. Front działki został zdefiniowany w § 2 pkt. 5 rozporządzenia. W ocenie skarżącego frontem działki, który powinien być brany pod uwagę, jest front działki, przez który będzie odbywać się wjazd na działkę, czyli front działki nr [...]. Front ten, będący przyległy do drogi publicznej w sołectwie [...] stanowiący miejsce, z którego będzie odbywać się główny wjazd zarówno na działkę nr [...] jak i na działkę nr [...]. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Sprawa niniejsza rozpoznana została w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. z 2019 r. poz. 2325 zwana dalej p.p.s.a.). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy: 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 kpa lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Mając na uwadze tak zakreślone granice kognicji, Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa procesowego oraz prawa materialnego, w rozumieniu powołanego art. 145 § 1 p.p.s.a. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie była decyzja administracyjna odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedemnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną na działce nr [...]. Podstawę materialnoprawną decyzji zapadłych w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią przepisu art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W myśl art. 61 ust. 5 warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Dopełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w tekście jako "rozporządzenie"), które szczegółowo określają wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przytoczone wyżej przepisy formułują zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W literaturze wskazuje się, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck 2013). Dostosowanie, o którym mowa powyżej, przejawia się przede wszystkim w takim ukształtowaniu charakterystycznych cech zabudowy, jak szerokość elewacji frontowej, wysokość, kształt dachu, czy intensywność zabudowy, aby stanowiły one nawiązanie do zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. Podobnie rzecz się ma w przypadku funkcji nowej zabudowy, która powinna stanowić bądź kontynuację funkcji już na danym obszarze istniejącej, bądź takie jej uzupełnienie, które nie będzie kolidowało z zastanym w sąsiedztwie stanem rzeczy. Instrumentem, który ma pozwolić na osiągnięcie tego celu jest analiza architektoniczno-urbanistyczna, której prawidłowe przeprowadzenie ma fundamentalne znaczenie dla określenia jakiego rodzaju, o jakich cechach i funkcjach zabudowa może powstać na terenie określonym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Stąd też ważne jest, aby analiza została przeprowadzona rzetelnie i w sposób wyczerpujący wyjaśniała, z jakiego rodzaju zabudową mamy do czynienia w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji i w oparciu o te ustalenia formułowała postulaty co do poszczególnych cech nowej zabudowy i jej funkcji. W tym celu, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Stosownie do § 9 ust. 1 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3). Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać przyjdzie, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta wydane zostały z naruszeniem prawa. Po pierwsze sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy analiza urbanistyczna, zdaniem Sądu, jest wadliwa, a wadliwość ta dotyczy zarówno jej części tekstowej jak i graficznej. Obszar analizowany został wyznaczony w specyficzny sposób, bowiem przyjął on kształt nieregularny, a nie okręgu, przy czym organ nie uzasadnił takiej formy wyznaczenia obszaru analizowanego. W analizie nie uwzględniono działki nr [...], którą "przecina" granica wyznaczonego w danej sprawie obszaru analizowanego, a która - jak wynika z twierdzeń skarżącego i dołączonych przez niego dokumentów - jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Zauważyć trzeba, że organ w ogóle nie odniósł się do stanowiska skarżącego zawartego w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji dotyczących działki nr [...], jak również nie uzasadnił motywów swego stanowiska w zakresie pominięcia w analizie urbanistycznej sposobu zagospodarowania i zabudowy działki nr [...], co utrudnia ocenę prawidłowości takiego procedowania organu w omawianym zakresie. W ocenie Sądu pomimo tego, że jedynie część powierzchni działki nr [...] jest objęta granicami obszaru analizowanego wyznaczonego dla wnioskowanej inwestycji, to jednak nieruchomość ta - jako całość - powinna być brana pod uwagę przy ustaleniu spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, działka ta jest bowiem działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zauważyć w tym miejscu trzeba, że kwestia definicji działki sąsiedniej od dnia wejścia w życie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. była przedmiotem szerokich rozważań tak w orzecznictwie, jak i w doktrynie i ostatecznie ugruntował się pogląd, że jest nią działka znajdująca się w obszarze analizowanym, a nie jedynie działka bezpośrednio granicząca z działką objętą wnioskiem. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2007 r., II OSK 646/06, zwrócono uwagę, że ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia własności. Za szerokim rozumieniem pojęcia "działki sąsiedniej" przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. Jeśli działka, na której jest planowana inwestycja, znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od takiej zabudowy porównywalnej, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji pozytywnej. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 1 ust. 2 pkt 7 stanowi, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się m.in. prawo własności. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym także jasno wyrażono stanowisko, że orzekanie w sprawach o wydanie warunków zabudowy winno uwzględniać przysługujące właścicielowi i chronione konstytucyjnie prawo własności, w tym prawo do korzystania z nieruchomości i jej zabudowy. Jeżeli zatem realizacja planowanego przez inwestora zamierzenia nie pozostaje w sprzeczność z ładem przestrzennym na danym terenie i nie naruszy istotnych z punktu widzenia zachowania tego ładu wartości, brak jest podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zaniechane wyjaśnienia okoliczności dotyczących zagospodarowania działki nr [...] (która częściowo położona jest w obszarze analizowanym) oraz brak uzasadniania stanowiska zajętego przez organ w omawianym tu zakresie stanowi naruszenie przepisów prawa procesowego (art. 7, 77 § 1, 107 § 3 kpa). Odnośnie warunku dostępu do drogi publicznej słusznie przyjął organ drugiej instancji, że w okolicznościach niniejszej sprawy ze względu na fakt, że właścicielami działki nr [...], na której jest planowana przedmiotowa inwestycja oraz działki nr [...], która przylega bezpośrednio do drogi publicznej - są te same osoby tj. małżonkowie M. i M.W., można przyjąć, że działka nr [...], w rozumieniu ar. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., ma dostęp do drogi publicznej (por. stanowisko wyrażone w wyroku NSA z dnia 1 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1471/08). Jednakże zauważyć należy, że w.w. działki gruntu oddzielone są od siebie działką nr [...], będącą rowem melioracyjnym, która stanowi własność Gminy o statusie miejskim. Przejazd pomiędzy działkami nr [...] następować ma poprzez dwa przepusty drogowe wybudowane na w.w. rowie melioracyjnym. W piśmie z dnia [...] września 2020 r. Prezydent Miasta wyraził zgodę na budowę dwóch przepustów drogowych o długości do 10 m na działce nr [...]. Zgodnie z wnioskiem skarżącego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wjazd na działkę nr [...] ma nastąpić przez działkę nr [...] i działkę nr [...]. Mając na uwadze powyższe ustalenia należy zauważyć, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby na datę orzekania przez organ w niniejszej sprawie przepusty na w.w. rowie melioracyjnym zostały wybudowane, a to z kolei oznacza, że w sprawie nie ustalono, czy istnieje rzeczywisty dostęp do drogi publicznej. Brak ustaleń w powyższym zakresie stanowi naruszenie art. 77 § 1 kpa. W tym miejscu zauważyć również trzeba, że z w.w. pisma Prezydent Miasta z dnia [...] września 2020 r. nie wynika, aby szerokość przepustu wynosiła 8 m, również z wniosku strony o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie wynika aby szerokość wjazdu lub wejścia na działkę nr [...], czyli front działki ( § 2 pkt 5 rozporządzenia) wynosił 8 m. Ustalenia organu w tym zakresie nie znajdują oparcia z zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, a zatem należy je ocenić jako dowolne. Wbrew stanowisku organu w sprawie nie przeprowadzono koniecznych ustaleń odnośnie spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie uzbrojenia terenu w urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne. Z pisma [...] Sp. z o.o. z dnia [...] maja 2021 r. wynika w rejonie planowanej inwestycji brak jest urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, które pozwoliłyby na przyłączenie projektowanej zabudowy i świadczenie usług w zakresie dostawy wody i odbioru ścieków, w obecnych warunkach brak jest technicznych możliwości świadczenia usług przez Spółkę. W tej sytuacji biorąc pod uwagę teść wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ przyjął, że dostęp do wody nastąpi z własnego ujęcia wody - studnia, natomiast odprowadzanie ścieków za pośrednictwem zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Rozpatrując wskazaną tu okoliczność organy powinny wziąć pod uwagę przepis § 26 ust. 3 rozporządzenia, gdzie wyraźnie wskazano, że "w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków". Skoro skarżący wskazywał na takie rozwiązanie (budowę studni - jako indywidualnego ujęcia wody i zbiornika bezodpływowego), to organ powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby dokonać oceny, czy proponowane rozwiązanie na danym terenie jest możliwe i wystarczające dla planowanej inwestycji. W tym celu organ powinien co najmniej wezwać wnioskodawcę do przedłożenia dokumentacji hydrologiczno - geologicznej (ew. wykonanie otworu pilotażowego) (por. wyrok sygn. akt IV SA/Po 27/21). W okolicznościach sprawy organ nie wyjaśnił, czy warunki istniejące na danym terenie zapewniają dostęp do wody z indywidualnego ujęcia wody oraz czy możliwe jest odprowadzanie ścieków bytowych do przydomowej oczyszczalni ścieków lub do zbiornika bezodpływowego, tak jak to określono we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Błędne jest stanowisko skarżącego w kwestii spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa w nawiązaniu do planowanej inwestycji na działce nr [...]. Jak wynika z akt sprawy w.w. nieruchomość nie jest zabudowana. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r. Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr [...]. Zauważyć należy, że w art. 61 ust. 1 pkt 1 mowa jest o sąsiedniej nieruchomości zabudowanej. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, który Sąd w niniejszym składzie podziela, zgodnie z którym do pogodzenia z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest przyjęcie, że co do zasady stan surowy zamknięty można uznać za spełniający wymóg zabudowy (por. wyrok NSA sygn.. akt II OSK 646/06). Działka sąsiednia powinna być bowiem zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu. Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi podnieść należy, że zgodnie z wnioskiem strony wjazd na teren działki nr [...] ma nastąpić od strony działki [...]. Taki sposób określenia wjazdu wskazuje, że front działki znajduje się właśnie od strony działki nr [...]. Argumentację organu, który powołuje sią na związanie treścią wniosku o ustalenie warunków zabudowy uznać należy za prawidłową, ma bowiem oparcie w obowiązującej procedurze administracyjnej. Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały bez wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, dlatego w realiach sprawy stanowisko wyrażone w decyzjach organów obydwu instancji należy uznać za przedwczesne. Analiza sprawy wykazała również naruszenie przepisów prawa materialnego polegające na błędnej interpretacji art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" oraz lit. "c" i art. 135 p.p.s.a. decyzje organów obydwu instancji zostały uchylone. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Sąd nie uwzględnił wniosku o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego, bowiem skarżący występował w sprawie osobiście.