II SA/Kr 596/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2025 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 20 marca 2025 r., znak WS-VI.7570.1.269.2024.PC w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Wojewody Małopolskiego z dnia 20 marca 2025 r. znak: WS-VI.7570.1.269.2024, po rozpatrzeniu odwołania J. G., utrzymano w mocy decyzję Starosty Krakowskiego z dnia 20 września 2024 r. znak: GN-III.683.3.290.2023.WM w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach: Starosta Krakowski orzekł: - w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. G. (dalej: skarżący) w wysokości 35.126 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0434 ha, obr. D. objętą decyzją Starosty Krakowskiego nr 17.2023 z dnia 18 sierpnia 2023 r. znak: AB.N/.6740.7.14.2023.SP o zezwoleniu na realizację drogi dla przedsięwzięcia pn: Budowa drogi powiatowej nr [...] od skrzyżowania z drogą krajową DK7 do Składu N. - w pkt. 2 o niepowiększaniu odszkodowania ustalonego w punkcie 1 na podstawie art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, - w pkt. 3 i 4 o wypłacie ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym opisana wyżej decyzja o zezwoleniu na realizację drogi stanie się ostateczna. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zakwestionował rzetelność operatu szacunkowego, będącego podstawą wypłaty odszkodowania. Zdaniem skarżącego w obrocie występują nieruchomości podobne, dlatego nie jest zrozumiałe, czemu biegły odstąpił od określenia rynkowej wartości nieruchomości. Ponadto zarzucił, że dobrane przez biegłego transakcje pochodzą z lat 2021 – 2022, podczas gdy miały miejsce transakcje dokonane w 2023 i na początku 2024 r. Skarżący przedstawił kontroperat, w którym oszacowano wartość nieruchomości na kwotę prawie dwukrotnie wyższą. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Na wstępie wyjaśnił podstawy prawne rozstrzygnięcia, powołując w szczególności na art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 311 ze zm., zwanej dalej specustawą) oraz art. 18 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Organ wskazał na konieczność powołania biegłego oraz wyjaśnił, że kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele publiczne, reguluje art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm., zwanej dalej u.g.n.) oraz § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z ww. przepisem odszkodowanie ustala się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przechodząc do oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazano, że przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w większości w terenie oznaczonym symbolem "KDZ2" - tereny dróg publicznych oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem "MR2" - tereny zabudowy mieszanej -mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej (ok. 0,0015 ha). Nieruchomość położona jest w otoczeniu gruntów niezabudowanych, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w luźnej zabudowie oraz dróg publicznych. Nieruchomość stanowi wąski pas gruntu o nieregularnym kształcie, znajduje się na niej dziewięć jabłoni domowych. W celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, biegły w następnym etapie przeprowadził analizę transakcji sprzedaży gruntów jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu pod tereny komunikacyjne oraz pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W celu wyceny gruntu biegły wykorzystał podejście porównawcze, metodę porównywania parami, osobno dla części działki przeznaczonej pod drogi, a osobno pod zabudowę mieszaną. Wyceniając wartość części działki przeznaczonej pod drogi, biegły określił jej wartość na podstawie sześciu cen transakcji drogowych położonych w północnej części powiatu krakowskiego, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość tego typu nieruchomości, takich jak: lokalizacja (waga 35%), otoczenie (34%) oraz przeznaczenie przeważające w otoczeniu (31%). Następnie dokonał on odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. W efekcie oszacował wartość prawa własności gruntu tejże działki o ww. przeznaczeniu na kwotę 75,31 zł/m2. Z kolei dokonując wyceny gruntu części ww. działki przeznaczonej pod zabudowę mieszaną - mieszkaniową, usługową i produkcyjną, biegły określił jego wartość na podstawie pięciu cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położonych na terenie gminy I. po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość tego typu nieruchomości, takich jak: lokalizacja i otoczenie (27%), możliwości inwestycyjne (20%), kształt gruntu (8%), warunki komunikacyjne (25%), dostępność infrastruktury technicznej (20%). Następnie dokonał on odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. W efekcie oszacował wartość prawa własności gruntu tejże działki o ww. przeznaczeniu na kwotę 87,94 zł/m2. Jako prawidłowy i rzetelnie opisany oceniono także sposób oszacowania wartości znajdującego się na nieruchomości składnika roślinnego w postaci 9 sztuk jabłoni domowej (czego biegły dokonał w podejściu kosztowym). Odnosząc się do zarzutów odwołania, Wojewoda stwierdził, że z uwagi na liczne wady przedstawiony przez skarżącego kontroperat nie jest wiarygodny. Po pierwsze, choć transakcje przytoczone w operacie są nowsze, to z uwagi na brak stosownego opisu nie wiadomo, czy stanowią one nieruchomości podobne. Po drugie, autor operatu dokonał nieuzasadnionego rozszerzenia rynku m.in. na tereny gmin graniczących z K., gdzie pułap cenowy jest znacznie wyższy, co doprowadziło do sztucznego podwyższenia ceny średniej. (Średnia cen transakcyjnych z terenu Gminy I. jest w obu operatach bardzo zbliżona). Jeżeli chodzi o metodę wyceny, to z uwagi na niewielką ilość transakcji podobnych z terenu gminy, wbrew zarzutom skarżącego, biegły wybrał właściwą metodę porównywania parami. W tej sytuacji zastosowana w kontroperacie metoda korygowania ceny średniej została poprzedzona nieuprawnionym rozszerzeniem rynku na inne gminy o innym charakterze i wartości gruntów. Po trzecie autor kontroperatu dokonał błędnego oszacowania wartości jabłoni na podstawie wartości śliw. Zdaniem Wojewody skarżący nie zdołał skutecznie podważyć przyjętego przez biegłego wskaźniki wzrostu cen, które były przez biegłego obliczone w okresie od kwietnia 2021 r. do marca 2024 r. i są elementem wiedzy specjalistycznej. W opinii Wojewody brak podstaw do kwestionowania danych zawartych w sporządzonym przez Wójta Gminy I. wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego ustalono wielkość powierzchni działki przeznaczonej na komunikację oraz na cele mieszkaniowe. Wypis ten ma walor dokumentu urzędowego, a skarżący nie zdołał go podważyć. Operat ma ponadto cel szacunkowy, a wartości gruntu w przypadku obu przeznaczeń są bardzo zbliżone. W skardze od powyższej decyzji J. G. zarzucił naruszenie: 1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w postaci: - wypisu i wyrysu z dnia 12 października 2023 r. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy I., - operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżącego; 2. art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na nieprzeprowadzeniu dowodu z pisemnej opinii biegłego z zakresu: - geodezji dla określenia powierzchni poszczególnych części wycenionej nieruchomości gruntowej pod kątem ustalenia jaka powierzchnia działki znajduje się w obszarze terenów przeznaczonych pod drogi, a jaka w obszarze terenów zabudowy mieszkaniowej, - innego biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości dla określenia rynkowej wartości ww. nieruchomości oraz rosnących na niej drzew; 3. art. 153 u.g.n. w zw. z § 7 i § 8 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na: - zastosowaniu w wycenie metody porównania parami zamiast metody korygowania ceny średniej, - nieprawidłowym doborze przez biegłego nieruchomości podobnych w aspekcie dotyczącym dat transakcji; 4. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 5 ust. 3 cyt. rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na niewłaściwym określeniu trendu wzrostu cen, przyjęciu różnych metod obliczania wzrostu cen dla tej samej nieruchomości oraz braku uzasadnienia w operacie przyjętego przez biegłego poziomu zmiany cen. W konsekwencji wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą decyzją organu I instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia, czy w określonym przypadku jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach: 1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym, 2) dochowania wymaganej prawem procedury, 3) respektowania reguł kompetencji. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zmianami, dalej p.p.s.a.) stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Oceniając zaskarżoną decyzję Wojewody Małopolskiego przez pryzmat powyższych przesłanek, Sąd doszedł do przekonania, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Na wstępie należy wskazać, że poza sporem w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt wywłaszczenia, cel wywłaszczenia oraz okoliczność, że skarżącemu przysługuje odszkodowanie. Sporna jest natomiast wysokość odszkodowania. Ramy prawne sądowej kontroli zaskarżonej decyzji wyznaczają przede wszystkim przepisy tzw. specustawy drogowej. W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 u.g.n.). Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W oparciu o regulację zawartą w art. 159 ustawy wydane zostało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Przepis § 36 tego rozporządzenia dotyczy regulacji w zakresie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lutego 2017 r. I OSK 823/15, § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. Zauważyć należy, że na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod kątem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, z dnia 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11, z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11). Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W ocenie Sądu operat, będący podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie takich błędów nie zawiera, a jego ocena prowadzi do wniosku, że jest to dokument spójny, czytelny i logiczny. W operacie uwzględniono stan faktyczny i prawny wycenianej nieruchomości, a także uwarunkowania planistyczne. Dokonano opisu i charakterystyki rynku. Następnie wytypowano nieruchomości do porównania, a z uwagi na brak transakcji położonych w obrębie przedmiotowej nieruchomości, analizą objęto całą gminę I. (grunty przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowe) oraz wybrane gminy z powiatu krakowskiego (grunty przeznaczone pod komunikację). Biegły wyceniając nieruchomość wybrał podejście porównawcze, o którym mowa w art. 153 ust. 1 u.g.n.: podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Skarżący zarzucał, że błędem było zastosowanie metody porównywania parami. W orzecznictwie ugruntowany jest jednak pogląd, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 kwietnia 2025 r., sygn. akt II SA/Ol 111/25, WSA w Gliwicach z dnia 16 maja 2025 r., sygn. akt II SA/Gl 297/25, WSA w Gdańsku z 22 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Gd 959/24). Biegły wiarygodnie uzasadnił wybór zastosowanej metody (pkt 6.3 operatu), wskazując na cechy nieruchomości podobnych i niewielką ilość przeprowadzonych transakcji, która wykluczała zastosowanie dwóch pozostałych metod (korygowanie ceny średniej i analiza statystyczna rynku). Następnie uwzględnił też cechy rynkowe nieruchomości i przypisał im określoną wagę. W przypadku nieruchomości przeznaczonej pod komunikację wziął pod uwagę lokalizację (waga 35%), otoczenie (waga 34%) oraz przeznaczenie przeważające w otoczeniu (waga 31%). W przypadku nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę uwzględnił następujące atrybuty: lokalizacja i otoczenie – 27%, możliwości inwestycyjne – 20%, kształt gruntu – 8%, warunki komunikacyjne – 25%, dostępność infrastruktury technicznej – 20%. W efekcie uzyskał cenę jednostkową za 1 m˛ wycenianej nieruchomości w kwocie 87,94 zł. Oddaleniu podlega zarzut niewłaściwego określenia trendu wzrostu cen. Prawdą jest, że z operatu wyniknęły różne wskaźniki wzrostu cen dla jednej nieruchomości. Jest to jednak efektem tego, że biegły odrębnie potraktował część nieruchomości przeznaczonej na komunikację (gdzie zastosował metodę szeregów czasowych), a odrębnie na cele mieszane (metoda analityczna). Wybór metody stanowi również wyraz wiedzy specjalistycznej, którą posiada biegły i nie podlega podważeniu na tej podstawie, że stronie postępowania wydaje się on niewłaściwy. Skarżący w celu udowodnienia swoich twierdzeń przedstawił kontroperat, z którego wynika, że wartość nieruchomości jest dwukrotnie wyższa. Jak stanowi jednak art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Z powyższego wynika, że operat szacunkowy ma bardzo silną moc dowodową, co jednocześnie nie oznacza, że dowód ten jest absolutnie niewzruszalny. Jeśli strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu jako podstawy wydania decyzji. Przy tym podkreślić należy, że o ocenę operatu w powyższym trybie wystąpić może również organ, jeśli poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 23/23). Z art. 157 ust. 2 u.g.n. nie można również wyprowadzać zakazu przedstawienia kontroperatu. Taki kontroperat nie jest jednak opinią o wartości, prawidłowości i błędach operatu uzyskanego przez organ, lecz jest drugą wyceną, która nie musi świadczyć o wadliwości wyceny dokonanej z urzędu (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 23/23). W opinii Sądu organ odwoławczy w sposób wyczerpujący odniósł się do operatu przedstawionego przez skarżącego, wypunktowując powody, dla których zawarta w nim wycena nie podważa w wiarygodny sposób wyników kwestionowanej przez skarżącego analizy. Sąd w pełni powyższą ocenę – przytoczoną we wstępnej części uzasadnienia – podziela. Bezpodstawne było oczekiwanie, aby organ powołał biegłego z zakresu geodezji w celu określenia powierzchni działki przeznaczonej na cele komunikacyjne i mieszane. Ocena powyższego nie wymaga wiedzy specjalnej, lecz analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownych ustaleń w tym zakresie dokonano na podstawie sporządzonego przez Wójta Gminy Iwanowice wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 12 października 2023 r. Wypis taki ma walor dokumentu urzędowego, a zatem przemawia za nim domniemanie prawdziwości (por. wyrok WSA z Gliwicach z dnia 24 kwietnia 2023 r. sygn. akt II SA/Gl 1579/22). Skarżący z drugiej strony nie wskazał jak duże jego zdaniem są różnice i w jakim stopniu mogły one wpłynąć na ostateczną wycenę. Skarżący zarzucał też, że biegły nieprawidłowo wycenił drzewa owocowe oceniając, że są to jabłonie, podczas gdy w rzeczywistości były to śliwy. Z akt sprawy wynika, że biegły ocenił gatunek drzew podczas oględzin nieruchomości, na których skarżący również był obecny. Jak wynika z odpowiedzi na zarzuty skarżącego (k. 213 akt adm.), przy określeniu składników roślinnych biegły wziął pod uwagę dane zawarte w inwentaryzacji do projektu wykonawczego dla planowanej inwestycji drogowej oraz wyniki oględzin. Zarówno podczas oględzin, jak i w późniejszej korespondencji mailowej biegły zwracał się do skarżącego o potwierdzenie ilości i parametrów składników roślinnych. Z uwagi na brak informacji od skarżącego o wieku drzew, które biegły ocenił jako jabłonie, biegły ocenił ich wiek na 12 lat, opierając się na ogólnodostępnych mapach archiwalnych. Skoro skarżący pozostał bierny w toku postępowania w tym zakresie, brak jest podstaw do podważenia dokonanej wyceny. Należy wziąć też pod uwagę, że na dokonaną wycenę miało wpływ ustalenie, że mamy do czynienia z drzewami owocowymi, ich ilość, stan oraz wiek. Podsumowując, organ prawidłowo zdaniem Sądu ocenił kwestionowany przez skarżącego operat jako rzetelny, wiarygodny i w związku z tym miał wszelkie podstawy, aby potraktować go jako podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Jako, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione, mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności, Sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.