I SA/Po 69/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędzia WSA Karol Pawlicki po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 2 czerwca 2021 r. sprawy ze skarg [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości oddala skargi Starosta P. decyzją z [...] sierpnia 2020 r., nr [...], ustalił na rzecz P. S.A. w P. (dalej jako: "P. " lub "skarżąca") odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł z tytułu ograniczenia w sposobie korzystania z części nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina C., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: B. , arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], w trybie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. 2020 r., poz. 65 ze zm. – w skrócie: "u.g.n."). Do zapłaty ww. odszkodowania zobowiązał E. Sp. z o.o. w P., jednorazowo, w terminie czternastu dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W motywach rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że decyzją z [...] lipca 2017 r., nr [...], ograniczył sposób korzystania przez spółkę P. , jako właściciela, z części nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina C., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: B. , arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. Ograniczenie to stanowiło realizację postanowień decyzji Wójta Gminy C. z [...] czerwca 2015 r., nr [...], dotyczącej przebudowy napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji C. - B. . Wnioskiem z [...] marca 2019 r. spółka P. wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia w sposobie korzystania z części ww. nieruchomości wskazując, że realizacja inwestycji celu publicznego na nieruchomości została zrealizowana. Uwzględniając powyższe organ I instancji stwierdził, że w sprawie zaszły przesłanki do ustalenia odszkodowania. Jednocześnie organ wskazał, ze zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Postanowieniem z [...] kwietnia 2019 r. Starosta P. powołał rzeczoznawcę majątkowego A. S., która wykonała operat szacunkowy z [...] lipca 2017 r. określający wartość praw do nieruchomości objętej postępowaniem. Operat ten z uwagi na fakt skorygowania istotnych cech opinii nie został przyjęty przez organ, jako dowód w sprawie mogący stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Powyższe skutkowało przygotowaniem i przedłożeniem przez biegłą nowego operatu szacunkowego z [...] listopada 2019 r., który - po przeanalizowaniu jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa – został przyjęty przez organ, jako dowód w sprawie. W operacie z [...] listopada 2019 r. biegła wskazała, że dla nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy C., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy C. Nr [...] z [...] czerwca 2000 r. nieruchomość znajdowała się na terenach upraw polowych oraz planowanych dróg z wrysowanym przebiegiem istniejącej napowietrznej sieci elektroenergetycznej. Dokonując wyboru metody wyceny biegła miała na uwadze przeznaczenie wycenianej nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej analizy transakcji nieruchomościami biegła obliczyła wartość pierwszego ze składników ustalanego odszkodowania, tj. gotowość właściciela nieruchomości celem jej udostępnienia dla wykonania prac określonych decyzją, liczonym od dnia ograniczenia, tj. od [...] września 2017 r. do [...] sierpnia 2018 r. w wysokości [...] zł. Biegła obliczyła także inne składniki odszkodowania: - zmiana warunków korzystania z nieruchomości - [...] zł; - zmiana przydatności użytkowej nieruchomości - [...] zł; - trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości - [...] zł; - skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. - [...] zł. Łączną wartość odszkodowania biegła określiła na kwotę [...]zł. W piśmie z [...] grudnia 2019 r. spółka E. zgłosiła zastrzeżenia do ww. wyceny, podnosząc, że wartość odszkodowania wynikającego z operatu szacunkowego nie powinna obejmować kwoty [...]zł ponieważ właściciel (spółka P. ) nie został ograniczony w korzystaniu z nieruchomości w okresie wskazanym przez biegłą, gdyż inwestycja polega na przebudowie sieci istniejącej. W trakcie rozprawy administracyjnej w dniu [...] lutego 2020 r., spółka P. oświadczyła, że nie wyraża zgody na ustalenie odszkodowania w oparciu o wycenę zawartą w operacie szacunkowym z [...] listopada 2019 r. i wnosi o powołanie nowego biegłego, gdyż - w jej ocenie - A. S. nie jest obiektywna, a operat z [...] listopada 2019 r., pomimo uzupełnienia, jest nadal obarczony wieloma błędami i w każdym zakresie jest korzystny dla E. . Spółka P. zarzuciła, że biegła powinna zastosować w operacie metodę korygowania ceny średniej, a do porównania wziąć nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości. Spółka ponownie nie zgodziła się z biegłą w sprawie przyjęcia współczynnika k w wysokości 51%. Strona podniosła, że wbrew stanowisku biegłej pas ograniczenia został ustanowiony nie tylko na potrzeby realizacji inwestycji, ale również na potrzeby eksploatowania sieci. Zdaniem spółki P. odszkodowanie ustalone w decyzji administracyjnej powinno obejmować wszelkie ograniczenia, a nie tylko pas ograniczenia określony w decyzji wydanej w trybie art. 124 u.g.n. Odpowiadając na powyższe zarzuty stron postępowania biegła, w piśmie z [...] kwietnia 2020 r., podtrzymała ustalenia zawarte w operacie szacunkowym z [...] listopada 2019 r, a także część swoich wyjaśnień zawartych w piśmie z [...] listopada 2019 r., w którym odniosła się do zarzutów wobec operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r., podkreślając ich aktualność także na gruncie nowego operatu szacunkowego. Zestawiając treść wyjaśnień biegłej z treścią opinii przez nią sporządzonej organ I instancji uznał, że przedłożone dokumenty są ze sobą spójne i logiczne, a zatem mogą stanowić podstawę do dalszego procedowania w sprawie. Starosta P. przyjął operat szacunkowy z [...] listopada 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. S., jako podstawę do ustalenia odszkodowania uznając, że operat ten został sporządzony zgodnie z wymaganiami art. 175 ust. 1 u.g.n. Organ stwierdził, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Zdaniem organu, metoda wyceny zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego jest właściwa, ponieważ w zaistniałym w sprawie stanie faktycznym i prawnym koniecznym było przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą, zgodnie z dyspozycją § 4 pkt 16 i § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm. – w skrócie: "rozporządzenie RM"). Odnosząc się do zastrzeżeń spółki E. organ I instancji wskazał na treść § 43 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia RM i stwierdził, że biegła prawidłowo wyliczyła, że okres od dnia wydania decyzji o ograniczeniu przez organ II instancji do dnia zakończenia prac budowlanych na nieruchomości przez spółkę E. trwał [...] dni. Nie znajdując podstaw do uwzględnienia zarzutów spółki P. starosta podkreślił, że organ administracji publicznej nie posiada kompetencji do merytorycznego kwestionowania zawartych w opinii rzeczoznawcy ustaleń, jeżeli są one spójne i poparte wiedzą fachową. Na organie spoczywa obowiązek oceny operatu szacunkowego pod kątem formalnym, czy nie zawiera błędów formalnych i rachunkowych oraz czy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa materialnego. Jeżeli zatem opinia jest spójna, logiczna i nie zawiera błędów rachunkowych oraz odpowiada prawu brak jest podstaw, aby taki dowód został w postępowaniu administracyjnym odrzucony. W ocenie starosty biegła prawidłowo określiła wszystkie składniki odszkodowania. W związku z tym starosta uznał za chybiony zarzut spółki P. , że rzeczoznawca pominęła niektóre składniki odszkodowania. Organ I instancji zaznaczył, że w postępowaniu administracyjnym ustalane jest odszkodowanie należne z tytułu ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości w trybie administracyjnoprawnym. Tym samym nie jest możliwe ustalenie odszkodowania z innych tytułów, w tym cywilnoprawnych. Podnoszenie zagadnienia istnienia sieci przed wydaniem decyzji o ograniczeniu w sposobie korzystania z nieruchomości i odszkodowania z tego tytułu jest zasadne przed sądem powszechnym, a nie organem administracji publicznej. Odwołanie od powyższej decyzji wniosły obie strony postępowania. W odwołaniu z [...] września 2020 r. spółka P. wniosła o uchylenie powyższej decyzji, zarzucając organowi I instancji naruszenie: - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm. – w skrócie: "k.p.a.") poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa; - art. 7, art. 8, art. 77 § 1 w zw. z art. 84 i art. 80 k.p.a. poprzez odmowę dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego innego aniżeli rzeczoznawca majątkowy A. S., której operat został przez spółkę zakwestionowany; - § 43 ust. 3 pkt 1-3 rozporządzenia RM w zw. z art. 128 ust. 4 i art. 124 ust. 4 u.g.n. poprzez nieprawidłowe ustalenie składników odszkodowania w postaci: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości na kwotę [...]zł. Z kolei spółka E. w odwołaniu z [...] września 2020 r. wniosła o uchylenie powyższej decyzji z powodu naruszenia przez organ I instancji: art. 6, art. 7, art. 8 i art. 77 k.p.a. poprzez brak wyczerpującej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i ustalenie odszkodowania w kwocie nienależnej, a także art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. przez błędne ustalenie zakresu i wysokości odszkodowania należnego spółce P. . Wojewoda decyzją z [...] listopada 2020 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności wskazał, że rzeczoznawca majątkowy A. S. w piśmie z [...] października 2020 r. odniosła się do podniesionych w odwołaniach zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W piśmie tym biegła zaznaczyła, że podtrzymuje swoje ustalenia zawarte w operacie szacunkowym z [...] listopada 2019 r., a także zwraca uwagę na konieczność łącznego odczytywania pisma z [...] października z pismami z [...] listopada 2019 r. oraz [...] kwietnia 2020 r. złożonymi w postępowaniu prowadzonym przez starostę. Zdaniem organu odwoławczego, kluczowy dowód w postępowaniu w postaci operatu szacunkowego z [...] listopada 2019 r. jest wiarygodny i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania o jakim stanowi art. 128 ust. 4 u.g.n. W operacie tym biegła wskazała, że określone przeznaczenie obciążonej nieruchomości oraz uwzględnienie, iż nieruchomość funkcjonowała w sprzyjającym otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, spowodowało, że przedmiotem analizy objęła grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, nieobjęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami o warunkach zabudowy, położone w sprzyjającym takim inwestycjom otoczeniu. Biegła w sposób szczegółowy opisała analizę rynku, wyjaśniła dobór poszczególnych transakcji i przypisanych im cech - w sposób umożliwiający organowi II instancji zweryfikowanie przyjętych założeń. Wojewoda dał wiarę zatem ustaleniom zawartym w opinii biegłej A. S., nie widząc podstaw aby kwestionować sferę faktyczną ustaleń operatu. Organ odwoławczy skrupulatnie sprawdził obliczenia wykonane przez biegłą, konstatując, iż okazały się one w pełni prawidłowe. Oceniając zgodność operatu z przepisami prawa organ II instancji uznał, że biegła sporządzając operat szacunkowy nie uchybiła normie prawnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n, przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. Zastosowanym przez biegłą kryterium podobieństwa były m.in. takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo; droga dojazdowa, media w zasięgu; powierzchnia nieruchomości, uwarunkowania planistyczne; możliwości zagospodarowania, ograniczenia. Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy z [...] listopada 2019 r. wraz z wyjaśnieniami biegłej jest w swojej treści spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych nieruchomości i przypisanych im wag. Biegła w toku postępowania udzieliła szczegółowych i rzeczowych wyjaśnień, w których odniosła się do zarzutów podnoszonych przez strony odwołujące. W ocenie organu II instancji, charakter pozyskanego dowodu w postaci opinii biegłej A. S. pozwala na przyznanie mu waloru przydatności dowodowej. Dokument ten prawidłowo odzwierciedla rzeczywistość, a zatem nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego. Nie znajdując podstaw do uwzględnienia zarzutów podniesionych w odwołaniu spółki E. organ II instancji wskazał, że biegła w sposób całkowicie prawidłowy dokonała wszystkich ustaleń i związanych z nimi obliczeń. Biegła w piśmie z [...] października 2020 r. zaznaczyła, że od momentu wydania decyzji przez Starostę P. o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości do momentu zakończenia prac budowlano-remontowych właściciel nieruchomości (spółka P. ) był zobowiązany do udostępnienia nieruchomości na te cele. Fakt, że wnioskodawca decyzji - spółka E. rozpoczęła prace budowlane w okresie późniejszym, nie wyłącza ww. okresu, za jaki właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Za bezzasadne organ odwoławczy uznał także zarzuty zawarte w odwołaniu spółki P. . W szczególności organ II instancji podkreślił, że biegła odnosząc się do uwag spółki wskazała, że szkoda jaką spółka chce zrekompensować nie wynika z ograniczenia nałożonego decyzją Starosty [...] z [...] lipca 2017 r., a lokalizacją sieci przez poprzedników prawnych spółki E. . Biegła podała, że w operacie szacunkowym wyliczeniu podlegały wszystkie elementy niezbędne do ujęcia, zgodnie z art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. oraz § 43 Rozporządzenia RM. Biegła podkreśliła, że ciągłe wskazywanie, iż przedmiotem odszkodowania nie powinien być grunt obciążony, stoi w sprzeczności z ustaleniami poczynionymi w postępowaniu administracyjnym prowadzonym w toku wydania decyzji o ograniczeniu sposobu użytkowania nieruchomości. Zdaniem Wojewody zaproponowany przez inwestora przebieg linii wysokiego napięcia odznacza się najmniejszą możliwą uciążliwością dla właściciela, gdyż przebieg linii się nie zmieni, a to oznacza, że właściciel nie odczuje żadnej różnicy w zakresie oddziaływania na jego prawo własności planowanego obiektu, w stosunku do już istniejącego stanu. Biegła podkreśliła, że nie jest rolą biegłego badanie legalności wcześniejszego posadowienia urządzeń znajdujących się wówczas na gruncie. Odnosząc się do wniosku spółki P. dotyczącego powołania przez organ I instancji "innego" rzeczoznawcy majątkowego, organ odwoławczy stwierdził, że zgromadzony materiał dowodowy był wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy, a postępowanie przed Starostą P. nie zostało przeprowadzone z naruszeniem prawa. Wojewoda - wskazując na art. 157 ust. 1 u.g.n. - stwierdził, że skoro spółka P. w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna wnioskować o sprawdzenie prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Z tej możliwości spółka jednak nie skorzystała. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. W konkluzji organ II instancji stwierdził, że wyprowadzana przez skarżących wadliwość operatu szacunkowego wykracza poza ramy badania, do jakiego uprawniony jest organ administracji publicznej w toku kontroli decyzji ustalającej wysokość należnego w tym względzie odszkodowania. Poza zakresem badania przez organ, pozostawały zastosowane przez biegłą np. współczynniki ograniczenia korzystania z nieruchomości. W skardze z [...] grudnia 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu spółka P. , reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła o uchylenie powyższej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Starosty [...] z [...] sierpnia 2020 r., podczas gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem prawa i winna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego, 2) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak podjęcia czynności niezbędnych do należytego ustalenia stanu faktycznego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, oraz błędną ocenę materiału dowodowego zebranego przez organ I instancji, polegającą na bezzasadnym uznaniu, że ustalenie wartości należnego skarżącej odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. S. było prawidłowe, mimo że przedmiotowy operat został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, i w toku postępowania był przez skarżącą konsekwentnie kwestionowany, a zatem zachodziła potrzeba dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, 3) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 w zw. z art. 84 i art. 80 k.p.a. poprzez brak podjęcia czynności niezbędnych do należytego ustalenia stanu faktycznego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, i błędne uznanie, że odmowa dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego innego aniżeli rzeczoznawca majątkowy A. S., której operat został przez skarżącą zakwestionowany, była uzasadniona, mimo, że skarżąca w toku postępowania konsekwentnie wnosiła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z uwagi na liczne błędy formalne i merytoryczne w treści operatu rzeczoznawcy A. S., które to błędy nie nadawały się do konwalidacji - wskutek czego organ wydał decyzję mimo braku zebrania wyczerpującego, prawidłowego materiału dowodowego. W argumentacji skargi spółka zarzuciła, że organy obu instancji bezpodstawnie przyjęły, że opinia rzeczoznawcy majątkowego A. S. oraz złożone w toku postępowania przez rzeczoznawcę wyjaśnienia są spójne i logiczne i winny stanowić podstawę procedowania w sprawie. Zdaniem skarżącej, organy nie mogą ograniczyć się wyłącznie do kontroli poprawności operatu jedynie pod względem formalnym i abstrahować od jego istotnych uchybień merytorycznych. W tym zakresie skarżąca podniosła, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy opiera się na błędnym założeniu, że przedmiotem wyceny winna być nieruchomość "w stanie zastanym", mimo, że stan ten był niezgodny z prawem, a urządzenia przesyłowe zostały posadowione przez przedsiębiorstwo energetyczne mimo braku jakiegokolwiek tytułu prawnego do nieruchomości skarżącej. Skarżąca stwierdziła, że powołany przez organ biegły, a w ślad za nim także organy obu instancji, nie próbowały nawet zrozumieć, że sporządzając operat usankcjonowały de facto istnienie bezprawnie wykonanej przez przedsiębiorstwo energetyczne inwestycji, pozbawiając skarżącą prawa do ubiegania się o rzeczywiście należne jej odszkodowanie z tytułu posadowienia linii wysokiego napięcia w pierwotnym kształcie. Ponadto skarżąca zarzuciła, że organ I instancji, odmawiając powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, dopuścił się rażącego naruszenia przepisów postępowania, w tym w szczególności art. 7, art. 8, art. 77 § 1 w zw. z art. 84 i art. 80 k.p.a. W skardze z [...] grudnia 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, spółka E. , reprezentowana przez adwokata, wniosła o uchylenie powyższej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Ponadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz od spółki P. kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art. 6, art. 7, art. 8 i art. 77 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego, w tym prowadzącego do błędnego uznania, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i jest w całości podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, 2) art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. przez błędne ustalenie zakresu i wysokości odszkodowania należnego wnioskodawcy, 3) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez zastosowanie tego przepisu i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W argumentacji skargi spółka E. zarzuciła, że organ błędnie ustalił wysokość odszkodowania należnego spółce P. . Skarżąca zakwestionowała w całości przyjęty przez rzeczoznawcę składnik odszkodowania w postaci utraty pożytków z nieruchomości w wysokości [...] zł. Zdaniem skarżącej, rzeczoznawca nie uwzględnił stanu faktycznego nieruchomości, ponieważ na dzień wydania decyzji o ograniczeniu w sposobie korzystania linia napowietrzna na nieruchomości już istniała. W związku z tym sam właściciel (spółka P. ) nie miał żadnych możliwości czerpania jakichkolwiek pożytków z tej części nieruchomości. W konsekwencji, brak było podstaw do uznania kwoty [...]zł, jako odszkodowania na rzecz spółki P. . Ponadto spółka E. zarzuciła, że przyjęta przez organ I instancji kwota odszkodowania była błędna, gdyż w opinii będącej podstawą ustalenia odszkodowania, niewłaściwie przyjęte zostały nieruchomości do analizy i wyceny. W odpowiedzi na skargi Wojewoda wniósł o oddalenie skarg jako niezasadnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu postanowieniem z 5 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Po 70/21, na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. – w skrócie: "p.p.s.a."), postanowił połączyć do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. akt I SA/Po 69/21 i I SA/Po 70/21 i dalej prowadzić je jako jedną sprawę pod sygn. akt I SA/Po 69/21. W piśmie procesowym z [...] maja 2021 r. spółka P. wskazała, że [...] października 2020 r. J. M. - biegły sądowy z dziedziny szacowania nieruchomości, geodezji i kartografii, sporządził opinię na potrzeby sprawy z wniosku spółki P. , przy udziale spółki E. , o ustanowienie służebności przesyłu (sygn. akt [...], sprawa prowadzona przez Sąd Rejonowy P.-N. M. i W. w P.), dotyczącą wartości wynagrodzenia, jakie winno zostać przyznane spółce P. z tytułu obciążenia służebnością nieruchomości stanowiących działki nr [...], [...], [...], sąsiadujące z działką nr [...], której dotyczy skarga wniesiona w niniejszej sprawie. Skarżąca wskazała, że opinia została doręczona jej [...] marca 2021 r., a zatem skarżąca nie miała możliwości przywołania tej opinii w uzasadnieniu skargi. Skarżąca podała, że działki nr [...], [...], [...] powstały z podziału działki nr [...], znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...]. [...] sierpnia 2017 r. skarżąca wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie na rzecz spółki E. służebności przesyłu obciążającej nieruchomość składającą się z działek nr [...], [...], i [...] (powstałych z podziału działki o numerze [...]), położoną w B. , gmina C., Wojewoda, dla której Sąd Rejonowy P. w P. Wydział [...] Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr [...] której treść polega na zapewnieniu niezakłóconego korzystania z części nieruchomości obciążonej w celu posiadania i eksploatowania urządzeń przesyłowych, znajdujących się na działkach nr [...], [...], i [...] - za zapłatą wynagrodzenia w kwocie ustalonej przez biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości. Działka nr [...] ma powierzchnię [...] m2, działka nr [...] - [...] m2, a działka [...] - [...] m2. Skarżąca zaznaczyła, że zarówno przez ww. działki, jak i przez działkę nr [...], przebiega ta sama napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110 kV. Z opinii biegłego sądowego J. M., sporządzonej na potrzeby przedmiotowej sprawy, wynika, że wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na wskazanych wyżej działkach winno opiewać odpowiednio na kwoty: [...] zł; [...] zł i [...] zł. Skarżąca ponownie podkreśliła, że z uwagi na powstanie - w wyniku wydanych na rzecz spółki E. decyzji administracyjnych o ograniczeniu w sposobie korzystania z nieruchomości - tytułu prawnego do nieruchomości po stronie przedsiębiorstwa energetycznego, nie będzie mogła już wystąpić na drogę sądową z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. O tym, jak istotne są to rozbieżności, zdaniem skarżącej, świadczy proste porównanie kwot wskazanych w opinii biegłego sądowego J. M. z kwotą wynikającą z operatu kwestionowanego w niniejszej sprawie. Skarżąca zwróciła uwagę, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej odpowiada w pewnym zakresie konstrukcji służebności przesyłu ustanowionej w drodze umowy, czy też na mocy orzeczenia sądowego, a wobec tego Sąd powinien mieć powyższe wyjaśnienia na względzie, albowiem potwierdzają one nierzetelność operatu rzeczoznawcy A. S.. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skargi nie zasługują na uwzględnienie. Na wstępie wskazać należy, że niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału I z 7 maja 2021 r., wydanego na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), zmienionej ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r., poz. 875). W toku przeprowadzonej sądowej kontroli zaskarżonej decyzji, na podstawie kryterium jej zgodności z prawem i w kontekście zarzutów sformułowanych w skargach, Sąd badał, czy organy prawidłowo zastosowały w sprawie przepisy prawa materialnego, a w szczególności przepisy art. 124b ust. 4 w związku z art. 128 ust. 4 u.g.n., art.130 ust. 2, art. 131 ust. 1, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 u.g.n., które zdaniem organów uzasadniały ustalenie na rzecz skarżącej P. S.A. odszkodowania w łącznej kwocie [...]zł z tytułu ograniczenia w sposobie korzystania z części nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina C., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: B. , arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej [...]. Wobec sformułowania przez skarżących zarzutów naruszenia przepisów postępowania, na wstępie rozważań zaznaczyć należy, że sądowa kontrola zaskarżonej decyzji musi w pierwszej kolejności dotyczyć tych ewentualnych naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na prawidłowe ustalenie podstawy faktycznej rozstrzygnięć organów podatkowych. Jak trafnie wskazano w orzecznictwie, rozważania w przedmiocie zastosowania określonego przepisu prawa materialnego mają uzasadnienie dopiero na tym etapie stosowania prawa, na którym nie ma już żadnych wątpliwości, co do stanu faktycznego. Dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez organ w zaskarżonej decyzji jest prawidłowy albo, że nie został skutecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany w sprawie przepis prawa materialnego (wyrok NSA z dnia 2 lutego 2018 r., I FSK 579/16; wyrok ten i orzeczenia powołane w dalszej części uzasadnienia dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Dokonując oceny wskazanych zarzutów kwalifikowanych jako naruszenia przepisów postępowania, Sąd miał na uwadze wyrażony w piśmiennictwie pogląd, według którego, chodzi tu o pewne wady stosowania przez organy regulacji proceduralnych, które mogą polegać na: - niedopełnieniu przez organy obowiązków wynikających z tych regulacji, - uniemożliwieniu stronie skorzystania z zawartych w tych regulacjach uprawnień, - błędnej wykładni poszczególnych przepisów regulacji proceduralnej stosowanej przez organ (por. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz pod red. prof. R. Hausera i prof. M. Wierzbowskiego, Wyd. C.H. Beck W-wa 2011, s. 529). Wszystkie wymienione wyżej postaci naruszeń, muszą mieć jednak wspólną cechę istotności, co oznacza, że gdyby organ nie naruszył prawa, to najprawdopodobniej zapadłaby decyzja o innej treści. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, wpływanie istotne na wynik sprawy, to prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc ukształtowanie w nich stosunku administracyjnego, materialnego lub procesowego. Sąd uchylając z tych powodów decyzję lub postanowienie musi wykazać, że gdyby nie było stwierdzonego w postępowaniu sądowym naruszenia przepisów postępowania, to rozstrzygnięcie sprawy najprawdopodobniej mogłoby być inne (por. wyrok NSA z 14 lutego 2013 r., sygn. akt I GSK 363/12, wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1490/11). Podkreśla się także, że aby jednoznacznie uznać, że tego rodzaju naruszenie wystąpiło, nieodzowne jest wykazanie przez stronę, że wytykane naruszenie taki wpływ mogło mieć. Mając powyższe na uwadze Sąd zważył, że w toku postępowania organy administracji stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.), co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu skonstruowanym stosownie do wymagań określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Spór w niniejszej sprawie koncentruje się na kwestii prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, a skarżący zakwestionowali poprawność operatu szacunkowego sporządzonego w postępowaniu przed organem I instancji (operat szacunkowy z [...] listopada 2019 r.). Odniesienie się do głównego zarzutu błędnej oceny przez organy dowodu w postaci sporządzonego operatu szacunkowego, wymaga uprzedniego odwołania się do treści zastosowanych przez organy administracyjne przepisów prawa materialnego. Podkreślić bowiem należy, że o rodzaju i zakresie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych decydują przepisy prawa materialnego, a zakres postępowania administracyjnego i obowiązków organów, limitowany jest tymi przepisami. Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednocześnie - zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. - jednostka organizacyjna, która wystąpiła o zezwolenie ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. Zgodnie natomiast z art. 128 ust. 4 u.g.n. właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za szkody, które poniósł w związku z wydaniem przez starostę decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. W sytuacji zaistnienia szkody powstałej wskutek zdarzenia, o którym mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., oparte jest na zasadach wynikających z prawa cywilnego, tj. powinno odpowiadać różnicy między stanem obecnym a stanem hipotetycznym, który by istniał, gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody, przy czym co do zasady odszkodowanie powinno pokrywać całą tę różnicę. Zasady obliczania wartości szkody powstałej wskutek udzielenia przez starostę zezwolenia, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zostały określone w § 43 powołanego wyżej rozporządzenia RM. Z treści ust. 3 tego przepisu wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. W kontekście powołanej regulacji w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że odszkodowanie powinno w tym przypadku rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym. Odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obejmuje zatem jedynie szkody na obszarze objętym czasowym zajęciem, który został określony w decyzji, natomiast kwestia szkód powstałych podczas realizacji inwestycji poza obszarem wskazanym w wymienionej decyzji nie może być przedmiotem postępowania odszkodowawczego, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Ponadto zauważa się, że odszkodowanie za zaistniałe szkody powiększa się o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości – jeżeli takie zmniejszenie nastąpiło jedynie na skutek działań stanowiących powód czasowego zajęcia nieruchomości. Zmniejszenie tej wartości musi nastąpić tylko w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość. Wyliczając odszkodowanie z tego tytułu w operacie szacunkowym nie można zatem wyliczyć niejako "całości" odszkodowania z tego tytułu, że wskazanie w planie zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że na danej nieruchomości powstanie linia energetyczna. Niedopuszczalnym jest zatem, aby szkody wynikłe z zaplanowania na danym terenie linii energetycznej były wypłacane w ramach odszkodowania ustalanego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. W tym zakresie właścicielowi nieruchomości przysługuje tylko odszkodowanie związane z aktualnie wybudowaną linią energetyczną - co wynika również wprost ze wskazanych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przesłanek uwzględnianych przy określeniu poniesionych szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. (por. wyrok NSA z 3 grudnia 2019 r., I OSK 307/18, i powołane tam piśmiennictwo i judykatura). W judykaturze zwraca się także uwagę, że wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale 5 działu III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów k.c. i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Odszkodowanie administracyjne, z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, powiększa się je o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (wyrok NSA z 18 czerwca 2020 r., I OSK 2614/19, i powołane tam orzecznictwo). Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne znaczenie ma także stanowisko NSA, zgodnie z którym, odszkodowanie z art. 128 ust. 4 u.g.n. nie stanowi wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia czy ograniczenia w sposobie z niej korzystania. Wprawdzie w niektórych wypadkach pojęcia te są tożsame, z reguły jednak wartość szkody jest większa od wartości wywłaszczanego czy ograniczanego prawa, gdyż obok wartości wycenianej nieruchomości, obejmuje również i inne aspekty (np. utracone korzyści). W sytuacji zrealizowania na nieruchomości innej inwestycji, w związku z którą właściciel poniósł różnego rodzaju szkody, okoliczność ta nie ma wpływu na wysokość odszkodowania przyznawanego decyzją administracyjną, wydaną w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n. W takim wypadku wyrównania tego rodzaju szkód można ewentualnie dochodzić, ale na zasadach ogólnych przed sądem powszechnym (wyrok NSA z 15 czerwca 2020 r., I OSK 616/19). Mając powyższe na uwadze za niezasadny Sąd uznał główny zarzut skarżącej P. S.A., która twierdzi, że zakres odszkodowania powinien obejmować fakt posadowienia w przeszłości urządzeń przesyłowych bez podstawy prawnej, a rzeczoznawca winien uwzględnić jako punkt wyjścia nieruchomość bez istniejących obciążeń. Sąd zauważa, że skarżąca domaga się w ten sposób naprawienia uszczerbków, które nie pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym. Ponownie podkreślić należy, że odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obejmuje jedynie szkody na obszarze objętym czasowym zajęciem, który został określony w decyzji, natomiast kwestia szkód powstałych podczas realizacji inwestycji poza obszarem wskazanym w wymienionej decyzji nie może być przedmiotem postępowania odszkodowawczego, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Zasadnie zwrócił uwagę na tę kwestię organ odwoławczy, który słusznie stwierdził w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że odszkodowanie powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym. Przed odniesieniem się do zarzutów skarg dotyczących treści i sposobu sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się natomiast w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (vide: art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy sporządzający opinię określającą wartość nieruchomości, na podstawie której następuje ustalenie wysokości odszkodowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Jak już wyżej wskazano szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, reguluje powołane wyżej rozporządzenie RM, a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, to operat szacunkowy stanowi istotny dowód w takiej sprawie. Operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia odszkodowania. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Zauważyć należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I OSK 1930/11). Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt: I OSK 2085/11). W judykaturze podkreśla się także, że opinia biegłego, w tym operat szacunkowy, podlega w postępowaniu administracyjnym, jak inne dowody, ocenie według 80 k.p.a., lecz co odróżnia ją pod tym względem, to szczególne dla tego dowodu kryteria oceny, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Podkreślić należy, że specyfika oceny dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez organ administracyjny, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Te kryteria są wystarczające do uznania opinii biegłego za nieprzekonującą. Organ nie może oprzeć swego przekonania o istnieniu lub braku okoliczności, których zbadanie wymaga wiadomości specjalnych, wyłącznie na podstawie konkluzji opinii biegłego, ale powinien sprawdzić poprawność poszczególnych elementów opinii, składających się na trafność jej wniosków końcowych. W orzecznictwie sądów administracyjnych stwierdza się ponadto, że opinia biegłego, jest jednym z dowodów w sprawie i może być przedmiotem krytyki stron, a organ nie jest nią związany i ma obowiązek jej oceny w kontekście całokształtu materiału dowodowego. Przy czym ustalenie stanu faktycznego sprawy należy zawsze do organu, a biegły powinien jedynie udzielić odpowiedzi na konkretne pytania dostosowane do stanu faktycznego sprawy. Z istoty tego dowodu wynika, że opinia biegłego musi zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy poprawności wniosków stawianych przez biegłego bez konieczności wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Musi zatem przekonywać jako logiczna całość, a biegły powinien wskazać i wyjaśnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji. Organ musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to, czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 28 maja 2019 r., I SA/Gl 1279/18, i powołane tam orzecznictwo). Zaznaczyć ponadto należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ obowiązany jest więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ponadto w orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w przepisach wykonawczych, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2020 r., I OSK 1215/18, i powołane tam orzecznictwo). W kontekście formułowanych przez skarżących już na etapie postępowania przed organem I instancji zarzutów wobec sporządzonego operatu, ponownie podkreślić trzeba, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (powołany wyżej wyrok NSA z 3 grudnia 2019 r., I OSK 307/18, i cytowane tam orzecznictwo). Wychodząc z powyższych założeń Sąd uznał, że zarzuty obu skarżących nie zasługują na uwzględnienie, a sporządzony w sprawie operat szacunkowy, zasadnie został oceniony przez organy jako wiarygodny dowód, będący podstawą ustalenia odszkodowania. Jak wynika z akt sprawy administracyjnej, rzeczoznawca złożyła wraz z operatem z [...] listopada 2019r. (drugi operat sporządzony w sprawie) pismo z [...] listopada 2019 r., w którym obszernie ustosunkowała się do zarzutów sformułowanych przez skarżącą P. S.A. podczas rozprawy w dniu [...] października 2019 r. W kolejnym piśmie z [...] kwietnia 2020 r., rzeczoznawca ustosunkowała się do zarzutów zgłoszonych przez skarżącą E. w piśmie z [...] grudnia 2019 r. oraz zarzutów skarżącej P. zgłoszonych podczas rozprawy administracyjnej w dniu [...] lutego 2020 r. W piśmie tym rzeczoznawca podtrzymując swoje dotychczasowe wyjaśnienia zawarte w piśmie z [...] listopada 2019 r. i ustosunkowując się do zarzutu skarżącej P. S.A., ponownie stwierdziła, że przedmiotem postępowania administracyjnego są ograniczenia wynikające z samej decyzji Starosty [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości, dotyczące prac remontowo-budowlanych wymienionych na str. 9 operatu szacunkowego, a nie pierwotna lokalizacja urządzeń. Biegła stwierdziła, że w operacie oszacowaniu podlegała nieruchomość w stanie z daty wydania decyzji Starosty, jaki został dokładnie opisany, uwzględniającej stan zastany, usankcjonowany także w zapisach decyzji Wojewody z [...] września 2017 r. (sygn. [...]). Zdaniem rzeczoznawcy, ponowiony zarzut braku podobieństwa nieruchomości porównawczych, złożony podczas rozprawy administracyjnej, wynika z tego samego założenia pełnomocnika. Odnosząc się do zarzutów błędnych wyliczeń, poza skorygowanymi już dotychczas, i po ponownej ich analizie, biegła podtrzymała porządzony operat szacunkowy z [...] listopada 2019 r. Ustosunkowując się do zarzutu skarżącej E. , rzeczoznawca zaprzeczyła, aby grunt zajęty wcześniej pod urządzenia przesyłowe wyłączony był z możliwości pobierania pożytków przez właściciela, zaznaczając, że poza kwestią możliwości użytkowania gruntu pod linią (w ograniczonym zakresie), jedynie grunt bezpośrednio pod słupem wyłączony był ze swobodnego zagospodarowania. Ponadto stwierdziła, że w analizie dotyczącej stawek dzierżawy terenów pod przebudowy i budowy różnego rodzaju sieci przesyłowych lub innych urządzeń infrastruktury technicznej (pkt. 8.2. operatu szacunkowego), ustalono, że wynagrodzenie za czasowe zajęcie wypłacane jest bez wpływu lokalizacji nieruchomości czy jej parametrów użytkowych. Wskazana powierzchnia niezbędna do zajęcia na czas budowy nie jest pomniejszana przez zajęcie terenu przez urządzenia wcześniej, bowiem w całości będzie wykorzystywana do zajęcia na cele przebudowy. Zdaniem biegłej nie ma znaczenia fakt, że przez okres 6 miesięcy spółka nie wykonywała prac budowlanych, skoro o taki okres wnioskowała do Starosty [...]. Do zarzutów ponowionych w postępowaniu odwoławczym rzeczoznawca ustosunkowała się na wezwanie organu II Instancji w piśmie z [...] października 2020 r. Podtrzymując dotychczasowe wyjaśnienia zawarte w dwóch poprzednich pismach rzeczoznawca stwierdziła m.in., że szkoda, jaką P. S.A. ubiega się zrekompensować, nie wynika z ograniczenia nałożonego decyzją Starosty [...] z [...] lipca 2017 r., a lokalizacją sieci przez poprzedników prawnych E. Sp. z o.o. w P.. Biegła zaznaczyła, że w operacie szacunkowym wyliczeniu podlegały wszystkie elementy niezbędne do ujęcia, zgodnie z art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia MR. Operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami, uwzględniając każdy z elementów wymienionych w w/w przepisach. Ponadto wskazała, że argument, jakoby przebudowa linii elektroenergetycznej, w następstwie której ograniczenie sposobu korzystania z części nieruchomości nałożył Starosta P., spowodowała istotne ograniczenia wynikające ze strefy oddziaływania urządzeń przesyłowych, nie jest zgodny z prawdą, bowiem ograniczenia te istniały wcześniej, a obecny właściciel nabył nieruchomość obciążoną przebiegiem dotychczasowej linii i lokalizacją słupa kratowego, mając świadomość tych ograniczeń. Odnosząc się do zarzutu E. , rzeczoznawca ponownie wyjaśniła, że powierzchnia wskazana do zajęcia, nie jest pomniejszana o teren zajęty przez urządzenia istniejące, bowiem w całości była zarezerwowana pod zajęcie na cele przebudowy. W kwestii niewłaściwego przyjęcia nieruchomości do analizy, biegła odwołała się do swoich wyjaśnień udzielonych w piśmie z [...] kwietnia 2019 r., przypominając, że w operacie szacunkowym na str. 9-10 wyjaśniono dlaczego do porównań przyjęto nieruchomości o takim przeznaczeniu. Zwróciła uwagę, że nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W świetle definicji rynkowej wartości nieruchomości, koniecznym jest uwzględnienie potencjału nieruchomości, którego w przypadku braku planu miejscowego studium nie ogranicza. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie stanowi o przeznaczeniu nieruchomości, rozwinięcia wymaga analiza stanu planistycznego bezpośredniego otoczenia nieruchomości, które decyduje o możliwości wydania warunków zabudowy terenu. Rzeczoznawca stwierdziła, że sama kwestia braku planu dla przedmiotowej nieruchomości stała się cechą wartościującą, opisaną jako "Uwarunkowania planistyczne", gdzie wyodrębniono czynniki związane z możliwościami wynikającymi z jej uwarunkowań planistycznych, a co za tym idzie uwzględniono taki a nie inny stan planistyczny wycenianej nieruchomości. Biegła zaprzeczyła twierdzeniu, jakoby przyjęła błędną podstawę analizy nieruchomości. W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie zarzut braku ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy przez organ odwoławczy. Organ uzyskał stanowisko rzeczoznawcy wobec postawionych zarzutów, a ponadto dysponował wyjaśnieniami biegłej, dwukrotnie składanymi organowi I instancji. Na tej podstawie – zdaniem Sądu – organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że operat szacunkowy z [...] listopada 2019 r. jest wiarygodny i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. Organ II instancji obszernie odniósł się do treści operatu (s. 7- 9 uzasadnienia dec.). W szczególności organ odwoławczy trafnie stwierdził, że przedmiotowy operat szacunkowy prawidłowo opisuje przedmiot wyceny. Zdaniem organu, biegła prawidłowo ustaliła, iż dla przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także nie wydano decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu. Z tegoż względu, stosownie do dyspozycji art. 154 ust. 2 u.g.n., przeznaczenie planistyczne działki wywiedziono z zapisów Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy C., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy C. Nr [...] z [...] czerwca 2000 r. (ze zmianami). Zgodnie z ww. Studium działka nr [...], obręb B. znajduje się na terenie upraw polowych oraz planowanych dróg. Organ II instancji stwierdził, że biegła wskazała w operacie szacunkowym, iż określone powyżej przeznaczenie obciążonej nieruchomości oraz uwzględnienie, iż nieruchomość funkcjonowała w sprzyjającym otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, powoduje, iż przedmiotem analizy objęto grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, nieobjęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami o warunkach zabudowy, położone w sprzyjającym takim inwestycjom otoczeniu. Ponadto rzeczoznawca majątkowy w sposób szczegółowy opisała analizę rynku, wyjaśniła dobór poszczególnych transakcji i przypisanych im cech - w sposób umożliwiający organowi II instancji zweryfikowanie przyjętych założeń. Organ odwoławczy wskazał też, że przyjęte przez biegłą parametry nieruchomości wycenianej odpowiadają rzeczywistości. Organ sprawdził także wyrywkowo, czy inne elementy operatu szacunkowego opierają się na prawidłowych ustaleniach faktycznych. Wynik tych weryfikacji okazał się pozytywny. Organ II instancji zasadnie uznał, że nie ma podstaw, aby kwestionować sferę faktyczną ustaleń operatu. Organ odwoławczy słusznie stwierdził, że kolejnym aspektem wymagającym sprawdzenia, przed przyznaniem operatowi szacunkowemu waloru przydatności dowodowej, jest konieczność uznania iż nie zawiera on jakichkolwiek omyłek, niejasności lub błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Organ odwoławczy skrupulatnie sprawdził obliczenia wykonane przez biegłą, konstatując iż okazały się one w pełni prawidłowe. Organ podkreślił, że biegła sporządziła wcześniej operat szacunkowy z [...] lipca 2019 r., jednakże ponowna analiza wyliczeń doprowadziła do wniosku, że w ramach jednej cechy "Droga dojazdowa, media w zasięgu" zaistniała omyłka w przypisaniu wartości korekty punktowej, co skutkowało przeliczeniem wartości. Tym samym, dokonano korekty operatu szacunkowego w ww. zakresie, co przełożyło się na sporządzenie nowej wyceny zawartej w operacie szacunkowym z [...] listopada 2019 r., która to wycena nie zawiera już żadnych omyłek. Ostatnim elementem, na który organ odwoławczy zwrócił uwagę, jest zgodność operatu z przepisami prawa. W tym zakresie organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy prawidłowo zastosował m.in. art. 130, art. 150, art. 151 oraz art. 152 u.g.n. Organ odwoławczy uznał ponadto, iż biegła sporządzając operat szacunkowy nie uchybiła normie prawnej zawartej w art. 4 punkcie 16 u.g.n, przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. Zastosowanym przez biegłą kryterium podobieństwa były m.in. takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo; droga dojazdowa, media w zasięgu; powierzchnia nieruchomości, uwarunkowania planistyczne; możliwości zagospodarowania, ograniczenia. W konkluzji organ II instancji zasadnie uznał, że operat szacunkowy z [...] listopada 2019 r. wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy jest w swojej treści spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych nieruchomości i przypisanych im wag. Pozwoliło to organowi na prześledzenie całego procesu wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jego wyniku końcowego. Organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania udzieliła szczegółowych i rzeczowych wyjaśnień, w których odniosła się do zarzutów podnoszonych przez strony odwołujące, a kierowanych w stronę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i wyjaśniła prawidłowość przyjętych założeń. Na aprobatę zasługuje zatem końcowy wniosek, że charakter pozyskanego dowodu w postaci opinii biegłej A. S. pozwala na przyznanie mu waloru przydatności dowodowej. Zdaniem organu II instancji dokument ten prawidłowo odzwierciedla rzeczywistość, a zatem nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego. Zdaniem Sądu stanowisku organu II instancji nie sposób przypisać cechy arbitralności, jak czyni to skarżąca P. S.A. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód, na podstawie którego organy dokonały prawidłowych ustaleń i oparły swe rozstrzygnięcie. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał na jej rozstrzygnięcie, a sposób prowadzenia przez organy postępowania nie uzasadnia zarzucanego w skardze naruszenia art. 6 i 8 k.p.a. Nie było w sprawie uzasadnionych podstaw do zasięgnięcia nowej opinii, szczególnie w sytuacji, w której skarżący nie przedstawili w postępowaniu odwoławczym tzw. kontroperatu, ani nie wystąpili o poddanie kwestionowanego operatu kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Formułując tożsame zarzuty wobec operatu, które uprzednio skarżący podnieśli w postępowaniu administracyjnym, skarżący nie wykazali jednak w żaden sposób, na czym polegała wadliwość oceny tego dowodu, dokonana przez organy obu instancji. W ocenie Sądu na wynik sądowej kontroli w tym postępowaniu nie mogła mieć istotnego wpływu podniesiona przez skarżącą P. S.A. okoliczność sporządzenia opinii przez biegłego rzeczoznawcę w postępowaniu przed sądem powszechnym (pismo procesowe skarżącej z [...] maja 2021 r.). W kontekście treści tego pisma i zajętego tam stanowiska Sąd zwraca uwagę, że w postępowaniu przed sądem administracyjnym kontrola administracji publicznej odbywa się na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.), a zatem co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed tym sądem, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym zgromadzonym przez organ administracji. Jakkolwiek skarżąca nie wnosiła o przeprowadzenie dowodu z powołanego operatu sporządzonego przez biegłego J. M., to odwołując się do jego wniosków uznała, że może być on podstawą do weryfikacji wniosków operatu szacunkowego z [...] listopada 2019 r. W tym zakresie zwrócenia uwagi wymaga stanowisko sądów administracyjnych wobec kwestii znaczenia tzw. kontroperatu przedkładanego w toku postępowania sądowoadmnistracyjnego. W kontekście art. 106 § 3 p.p.s.a., zgodnie z którym, sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, w orzecznictwie wyrażono stanowisko, według którego, przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. nie służy do zwalczania ustaleń faktycznych, z którymi strona się nie zgadza, a tym bardziej ustaleń faktycznych, które nie są kwestionowane, lecz odmiennie oceniane, przy tym zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem dopuszczenie dowodu z dokumentu jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2020 r., I OSK 1215/18, i powołane tam orzecznictwo). NSA stwierdził też, że operat szacunkowy jest dokumentem w tym znaczeniu, że ze względu na zawartą w nim treść stanowi dowód okoliczności mającej znaczenie prawne; stanowi dowód, że nieruchomość w nim opisana ma określoną wartość, która stanowi podstawę ustalenia ceny. Z uwagi na treść, operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., zawiera bowiem wiadomości specjalne. W konkluzji NSA uznał, że przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. nie daje wystarczających podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z dokumentu, który w istocie ma charakter opinii biegłego. Opinia biegłego jest bowiem innym środkiem dowodowym niż "dowód z dokumentu" w rozumieniu art. 106 § 3 P.p.s.a. W ramach postępowania przed sądem administracyjnym przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego jest zatem niedopuszczalne. Zdaniem Sądu w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę, tym bardziej nie jest możliwe uwzględnienie wniosków biegłego, zawartych w opinii sporządzonej w postępowaniu przed sądem powszechnym. Na marginesie Sąd zauważa, że przedmiotem powołanej opinii było ustalenie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, a nie odszkodowania ustalanego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. W podsumowaniu przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organy administracyjne zgromadziły w sprawie wyczerpujący materiał dowodowy, który należycie oceniły, dokonując (bez istotnego naruszenia przepisów postępowania) prawidłowych ustaleń faktycznych, a w konsekwencji właściwie zastosowały przepisy prawa materialnego, dokonując ich prawidłowej wykładni. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.