IV SA/Po 56/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Bożena Popowska WSA Donata Starosta Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2012 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Decyzją z dnia [...] października 2010 r., nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy B., działając na podstawie art. 59 ust. 1. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z art. 4 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy oraz art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.- dalej Kpa) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: budowy maksymalnie pięciu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących; na działce nr ewid.: [...] i [...], obręb: O., w miejscowości O.. W uzasadnieniu organ wskazał, iż teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze nieobjętym ważnym miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zmianę sposobu jego zagospodarowania należało ustalić drogą decyzji o warunkach zabudowy. Dalej organ wskazał, iż możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy jest uzależniona od łącznego spełnienia wszystkich warunków art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ podniósł, iż w trakcie analizy stanu faktycznego i prawnego obszaru analizowanego ustalono, iż wszystkie warunki, o których mowa w przywołanej ustawie są spełnione. Organ zauważył, iż spełniony jest warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - teren ma dostęp do drogi publicznej. Teren objęty niniejszą decyzją (dz. nr: [...] i [...]), obręb: O., w miejscowości O., posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - drogi gminnej (działki nr [...]) Dalej organ podniósł, iż przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że obszar analizowany, a więc w najbliższym sąsiedztwie terenu działek objętych wnioskiem, stanowi obszar zabudowy mieszkalnej, jednorodzinnej i gospodarskiej. W związku z powyższym planowana budowa maksymalnie pięciu budynków mieszkalnych stanowić będzie kontynuację funkcji istniejącej i występującej na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem. Istniejąca więc na terenie sąsiednich działek (w tym m.in. na działkach nr: [...] i [...]) zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna stanowi podstawę do uznania, iż spełniony jest podstawowy warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Organ podkreślił, iż w badanym przypadku planowana zabudowa da się pogodzić z zabudową istniejącą, co pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji na działkach objętych wnioskiem. Organ zauważył, iż w świetle spełnienia powyższych warunków koniecznych, kwestie wiedzy strony o planowanej zabudowie w chwili sprzedaży nieruchomości, a także kwestie prowadzenia lub nie prowadzenia produkcji roślinnej lub zwierzęcej, uznać należy jako bezprzedmiotowe, nie stanowiące meritum niniejszego rozstrzygnięcia. Organ zwrócił uwagę, iż po przystąpieniu do ponownego rozpatrywania sprawy przeprowadzona została szczegółowa analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, stanowiąca załącznik nr 2 do niniejszej decyzji, stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588- dalej rozporządzenie Ministra Infrastruktury). W powyższej analizie wyznaczone zostały szczegółowo wszystkie działki w obszarze analizowanym. Ponadto zostały one dokładnie scharakteryzowane, co stanowiło podstawę do ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy dla działek objętych wnioskiem. Tym samym analiza w sporządzonej formie czyni zadość nie tylko uwagom poczynionym przez SKO, ale przede wszystkim spełnia wszystkie wymogi przywołanego powyżej rozporządzenia, zarówno w części tekstowej jak i graficznej. Wskazane bowiem zostały wszystkie działki zabudowane w obszarze analizowanym, zaś budynki na nich występujące zostały szczegółowo opisane, z uwzględnieniem wszystkich parametrów wskazanych w rozporządzeniu. Projekt niniejszej decyzji skierowany został do uzgodnień przez Starostę P. - w zakresie ochrony gruntów rolnych oraz Marszałka Województwa W. - w zakresie ochrony melioracji wodnych. Ponadto projekt decyzji skierowany został do uzgodnień przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w P. - na podstawie art. 3 pkt 1) ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz. U. z 2006 r. Nr 122, poz. 851 ze zm.) i w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do przedmiotowego projektu wskazany powyżej organ stwierdził w opinii z dnia [...] września 2010 r., iż: "Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny nie ma podstaw do zajęcia stanowiska w w/w sprawie". Ze względu na rodzaj inwestycji oraz charakterystykę działek objętych decyzją organ wskazał, iż odstąpiono jednocześnie od dalszych uzgodnień przez inne organy wyszczególnione w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uznając je za bezprzedmiotowe. Odnosząc się do poruszonej w decyzji SKO kwestii stworzenia "nowego ładu przestrzennego" pod względem intensywności zabudowy, organ zauważył, iż współczynnik maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy wyznaczony został na poziomie 16% powierzchni terenu objętego wnioskiem. Wartość ta zawiera się pomiędzy skrajnymi wartościami dla zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizowanym, a wynoszącymi od 2,3% do 23,6%. Tym samym uznać należy, iż planowana intensywność zabudowy będzie nawiązywała do już istniejącej intensywności zabudowy na działkach sąsiednich i nie będzie pozostawała w sprzeczności z procentowym wskaźnikiem zabudowy. Organ przywołał pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego mówiący, że zasadą art. 61 "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.04.2007 r. II OSK 646/06). W badanym przypadku planowana inwestycja da się pogodzić z zabudową już istniejącą w obszarze analizowanym, nie tylko w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy, ale także m.in. w aspekcie intensywności zabudowy. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł R. K. zarzucając jej naruszenie: - art. 7 Kpa poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu prawnego skarżącego, - art. 77 § 1 Kpa polegające na niezebraniu całego koniecznego materiału dowodowego oraz nierozpatrzeniu w całości tego materiału dowodowego, który został zebrany, - art. 84 § 1 Kpa, polegające na niewyznaczeniu stosownych biegłych, pomimo że w sprawie wymagana była wiedza specjalistyczna, - art. 89 § 2 Kpa poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy, pomimo że w sprawie występowały strony o spornych interesach, a materiał dowodowy był rozległy, - art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że zostały spełnione łącznie warunki pozwalające na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, - art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3 i art. 54 ust. 3 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu odwołujący wskazał, iż dokonana analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie została oparta na prawdzie - fotografie dołączone do tej analizy zostały zrobione tendencyjnie. To znaczy tylko od jednej strony, nie obrazują natomiast pozostałych stron posesji, zwłaszcza tych na których widoczne są chlewnie. Odwołujący podniósł, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji pomija w całości kwestie jego interesów. Strona podniosła, iż istota sprawy sprowadza się do tego, że wniosek złożony przez M. P., jeżeli ostatecznie zostanie rozpatrzony pozytywnie, radykalnie zmieni dotychczasowe przeznaczenie tych terenów (dotychczasowy ład przestrzenny). Taka zmiana spowoduje negatywne skutki zarówno dla przyszłych użytkowników działek należących obecnie do wnioskodawcy jak i dla niego jako właściciela nieruchomości nr [...], jak i pozostałych okolicznych rolników. Odwołujący wskazał, iż na swojej nieruchomości od lat prowadzi gospodarstwo rolne specjalizujące się w produkcji trzody chlewnej. Odwołujący wskazał, iż jego nieruchomość jak i przedmiotowa nieruchomość należąca do wnioskodawcy od zawsze stanowiły grunty rolne i taka też działalność wyłącznie była na nich prowadzona. Strona wskazała, iż prowadzona przez nią działalność rolnicza wiąże się z określonymi immisjami, które w obecnym stanie prawnym są całkowicie uzasadnione i legalne. Chodzi tutaj o nieprzyjemnie zapachy, pylenia i hałas, które z kolei mogą powodować daleko idące niekorzystne skutki. Z tej przyczyny, w ocenie odwołującego, nie jest wskazane, by w bezpośrednim pobliżu znalazły się skupiska mieszkalne, np. miniosiedia domków jednorodzinnych. Opisane wyżej immisje, w sytuacji gdy mamy do czynienia z terenami przeznaczonymi pod produkcję rolną są czymś zupełnie naturalnym. Terenom gdzie taka produkcja jest prowadzona zawsze towarzyszą immisje zapachowe, pewien dyskomfort estetyczny, hałas, czy również zjawisko pylenia, o którym mowa w niniejszym przypadku. Sytuacja ulegnie natomiast diametralnej zmianie, gdy sąsiednie tereny zostaną przeznaczone wyłącznie pod budownictwo jednorodzinne. Ulegną zmianie bowiem tzw. stosunki miejscowe oraz tzw. przeciętna miara wynikająca ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, o których mowa w treści art. 144 k.c. Odwołujący podniósł również, iż przeznaczenie przedmiotowych terenów od lat było niezmienne, czego dowodzą uchwalony uchwałą numer [...] w latach 90 - tych plan zagospodarowania przestrzennego Gminy B., decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] lutego 2001 r. (Nr [...]) oraz z dnia [...] marca 1995 r., (Nr [...]). Skarżący wyjaśnił, iż we wszystkich tych dokumentach urzędowych przedmiotowe grunty były opisywane jako tereny rolne i łąki, i w taki też sposób były wykorzystywane. Organ I Instancji z zadziwiającą niefrasobliwością podszedł do tych faktów. W szczególności nie przeprowadził koniecznych analiz, jaki wpływ te oddziaływania wywrą na przyszłych mieszkańców - nabywców planowanych pięciu domków jednorodzinnych. Jest to tym bardziej dziwne, że w innych sprawach dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wcześniej toczących się przed Burmistrzem Miasta i Gminy B. wykazywał się ten Organ znacznie większą wrażliwością społeczną i zrozumieniem problemów związanych z możliwością wystąpienia potencjalnych immisji spowodowanych prowadzeniem działalności rolniczej. I tak decyzją z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] ([...]) Burmistrz Miasta i Gminy B. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie chlewni oraz obiektów towarzyszących. W obszernym uzasadnieniu do tej decyzji Burmistrz brał pod uwagę m.in. "zanieczyszczenia pyłowe i gazowe", "zapachy" i ich szkodliwy wpływ na okolicznych mieszkańców. W uzasadnieniu tej decyzji Burmistrz argumentuje, że dopiero w odległości 700-2000 metrów od terenu inwestycji powietrze jest wolne od szkodliwych zanieczyszczeń. Odwołujący wskazał, iż organ nie przeprowadził potrzebnych dowodów, mimo że w sprawie ewidentnie konieczna jest wiedza specjalistyczna. Strona podniosła, iż organ nie powołał biegłego z zakresu odpowiednich dziedzin wiedzy celem zbadania stopnia oddziaływania tych immisji na okolicznych mieszkańców. Skarżący zwrócił również uwagę, iż § 11 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. (Dz. U. z 1997, Nr 132, poz. 877) stanowi, że użytkowanie budowli rolniczych uciążliwych dla otoczenia, w szczególności z uwagi na zapylenie, zapachy, wydzielanie się substancji toksycznych, powinno uwzględniać przeważające kierunki wiatrów, tak żeby przez jak najdłuższą część roku znajdowały się one po stronie zawietrznej względem obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi oraz względem obiektów chronionych. W ocenie odwołującego wydanie niniejszej decyzji o warunkach zabudowy o treści żądanej przez Wnioskodawcę narusza także konstytucyjną zasadę zaufania obywateli do organów władzy publicznej (art. 2 Konstytucji), która to zasada została potwierdzona również w treści art. 8 Kpa. Należy bowiem wziąć pod uwagę dotychczasowe korzystanie z gruntów sąsiednich. Zgodnie ze starą prawną zasadą osoba pierwsza co do czasu jest lepsza co do prawa. Skoro zainwestowałam na moim gruncie w budowę gospodarstwa rolnego zgodnie z przeznaczeniem tego gruntu potwierdzonego w/w dokumentami urzędowymi, to nie można teraz zmieniać przeznaczenia gruntów bezpośrednio sąsiednich w sytuacji gdy ta zmiana zapewne spowoduje daleko idące perturbacje. Dalej odwołujący podniósł, iż Burmistrz nie dokonał wszechstronnego zbadania sprawy, w szczególności nie przeprowadził wymaganych specjalistycznych analiz, przyjmując za pewnik stanowisko jednej strony. Tak więc zaskarżona decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ poprzez jej wydanie zostanie przerwana ciągłość funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także linii zabudowy. Pismem z dnia [...] listopada 2010 r. skarżący uzupełnił odwołanie wskazując, iż ustalenia dokonane w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu są sprzeczne ze stanem faktycznym. Skarżący wskazał, iż w rzeczywistości obszar analizowany to działki siedliskowe liczące ponad 1 ha. Zarówno w prawie budowlanym, jak i w innych aktach normatywnych nie ma ustawowej definicji "działki siedliskowej" czy też "siedliska". Przyjmuje się jednak, że działką siedliskową jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Potwierdził to między innymi Sąd Najwyższy w uchwale z 15.12.1969 r. III CZP 12/69 OSNC 1970/3/39. O działce siedliskowej (pomimo niewymieniania tego terminu) mówi między innymi przepis art. 2 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z dnia 22 lutego 1995 r.). Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, iż zaskarżona decyzja zawiera prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne. Organ I instancji wykazał w uzasadnieniu, że uzyskał stosowne uzgodnienia ale także dokonał własnej analizy przedstawionego stanu faktycznego (m.in. przez wskazanie dlaczego wyznaczono konkretne warunki zabudowy). Ponadto, skoro organ wykazał, że wpłynęły sprzeciwy stron dotyczące lokalizacji planowanej inwestycji, to również wykazało dlaczego sprzeciwy stron są bezzasadne albo dlaczego nie mogą być rozpatrzone w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy. Ponadto organ podniósł, iż zaskarżona decyzja zawiera w załączniku mapę, na której oznaczono obszar analizowany. Wymogi dotyczące mapy określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z §3 pkt 2 ww. rozporządzenia na kopii mapy organ powinien zaznaczyć obszar analizowany. Wskazać także należy, iż na dzień wydania decyzji przez organ I instancji wnioskodawca dysponował aktualnymi zgodami podmiotów dostarczających energię elektryczną i wodę. W samej decyzji organ słusznie dopuścił zaopatrzenie w wodę z własnej studni z uwagi na niemożność podłączenia wszystkich budynków do sieci kanalizacyjnej. Wskazać także należy, iż organ uzasadnił dlaczego budowa 5 budynków mieszkalnych nie tworzy nowego ładu przestrzennego, a więc dlaczego nie musi być ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ odnosząc się do odwołania stwierdził, że podniesione zarzuty dotyczą nie tyle wpływu inwestycji na ład przestrzenny co wpływu na możliwość prowadzenia działalności rolniczej przez skarżącego. Wbrew twierdzeniom skarżącego w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne a nie same siedliskowe, co zostało wykazane w poprawionej analizie urbanistycznej. Poza meritum sprawy wskazać należy, iż ewentualna ochrona nieruchomości jako terenu rolnego może nastąpić tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - skarżący nie może skutecznie blokować inwestycji na gruncie sąsiednim, skro organ I instancji wykazał, iż jest ona zgodna z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sam sposób prowadzenia postępowania przez organ, brak przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zasad postępowania wyrażonych w Kpa. Skarżący wyraził swój sprzeciw jako jedyna strona postępowania tak więc jest jedną stroną, której przeszkadza planowana inwestycja. Pozostałe strony postępowania nie wniosły żadnych zastrzeżeń. Tym samym brak jest podstaw do uznania za konieczne przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. K.zarzucając jej naruszenie: - art. 7 Kpa poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu strony mającego wpływ na wynik sprawy, - art. 8 Kpa, z którego wynika zasada pogłębiania zaufania obywateli do państwa i tworzonego przez niego prawa, - art. 77 § 1 Kpa poprzez powierzchowne rozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie, mającego wpływ na treść wydanej decyzji - w szczególnościpoprzez przyjęcie, że planowana budowa 5 budynków mieszkalnych stanowić będzie kontynuację funkcji istniejącej i występującej na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, - art. 80 Kpa poprzez naruszenie swobodnej oceny dowodów, a w związku z tym wadliwą oceną zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego skutkującego przyjęciem przez organ, że budowa 5 budynków mieszkalnych na przedmiotowym terenie nie tworzy nowego ładu przestrzennego, a więc że nie musi być ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, - art. 84 § 1 Kpa polegające na niewyznaczeniu stosownych biegłych, pomimo że w sprawie wymagana była wiedza specjalistyczna, - art. 89 § 2 Kpa poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy, pomimo że w sprawie występowały strony o spornych interesach, a materiał dowodowy był rozległy, - art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że zostały spełnione łącznie warunki pozwalające na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności, że zachodzi kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, -art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3 i art. 54 ust. 3 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. - art. 3 ust. 1 pkt. 1 i 5 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez niezgodną z prawem zmianę ładu przestrzennego, a w szczególności zmianę naturalnego ukształtowania terenu w wyniku przeznaczenia przedmiotowych działek położonych na terenie wiejskim (rolniczym) na cele nierolnicze. - podstawowych zasad ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez przyjęcie, że "ewentualna ochrona nieruchomości jako terenu rolnego może nastąpić tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego". - art. 23 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowiącego, że podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne, - art. 2 Konstytucji, zgodnie z którym Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawa; z zasady tej wynika zasada pogłębiania zaufania obywateli do państwa i tworzonego przez niego prawa. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, iż przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy narusza w istotny sposób ład przestrzenny od dziesiątków lat panujący na tym terenie. Skutkiem tego naruszenia mogą być w przyszłości daleko idące perturbacje w relacjach sąsiedzkich. Skarżący w ślad za odwołaniem powtórzył, iż przeznaczenie przedmiotowych terenów od lat było niezmienne oraz powtórzył zarzuty odnoszące się do uciążliwości związanych z istnieniem gospodarstwa rolnego. Ponadto skarżący wskazał, iż organ nie przeprowadził potrzebnych dowodów, mimo że w sprawie ewidentnie konieczna jest wiedza specjalistyczna. Nie powołał biegłego z zakresu odpowiednich dziedzin wiedzy celem zbadania stopnia oddziaływania tych immisji na okolicznych mieszkańców. Skarżący powtórzył również argumenty odnoszące się do rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie. Skarżący podniósł, iż w sprawie należy wziąć pod uwagę dotychczasowe korzystanie z gruntów sąsiednich. Zgodnie ze starą prawną zasadą osoba pierwsza co do czasu jest lepsza co do prawa. Skarżący podkreślił, iż skoro zainwestował na swoim gruncie w budowę gospodarstwa rolnego zgodnie z przeznaczeniem tego gruntu potwierdzonego w/w dokumentami urzędowymi, to nie można teraz zmieniać przeznaczenia gruntów bezpośrednio sąsiednich w sytuacji gdy ta zmiana zapewne spowoduje daleko idące perturbacje. Byłoby to pogwałceniem zasady zaufania obywatela do władzy publicznej. Skarżący wskazał, że planuję dalsze inwestycje na swojej nieruchomości celem powiększenia skali prowadzonej działalności rolniczej. W ocenie skarżącego przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie przerwana ciągłość funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także linii zabudowy. W szczególności nieprawdą jest, co usiłuje wykazać Organ I Instancji, że zachodzi kontynuacja funkcji. Działki należące do wnioskodawcy stanowią grunt rolny, i nie są małymi działkami po ok. 800-1000 m.kw., które zostaną wydzielone na skutek budowy pięciu budynków mieszkalnych. Ponadto powstanie wówczas skupisko pięciu domków jednorodzinnych na niewielkich działkach. W analizowanym terenie taki rodzaj zabudowy nie występuje. Jest to więc istotne novum, dla którego w analizowanym terenie nie ma uzasadnienia. Tak więc nie zachodzi tutaj kontynuacja zagospodarowania terenu. Ponadto planowana inwestycja burzy istniejącą linię zabudowy wzdłuż drogi publicznej. Wszystkie budynki mieszkalne usytuowane wzdłuż tej drogi znajdują się w odległości od 5 do maksymalnie 15 metrów od linii drogi. Skarżący wskazał ponadto, iż uzasadnieniu organu II instancji jest lakoniczne i nie odnosi się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 7 czerwca 2011 r. Sąd zawiesił, z uwagi na śmierć uczestnika postępowania, postępowanie, które następnie postanowieniem z dnia 17 stycznia 2012 r. zostało podjęte. Pismem z dnia 7 marca 2012 r. skarżący poinformował Sąd, iż sprzedał działkę [...]. Na rozprawie w dniu 15 marca 2012 r. skarżący wskazał, iż działkę sprzedał [...] września 2011 r., i że podtrzymuje skargę. Uczestnik postępowania wniósł o oddalenie skargi wskazując, iż działka [...], która bezpośrednio leży przy działce skarżącego została podzielona na 50 działek budowlanych i skarżący decyzji tej nie zaskarżył. W odpowiedzi na powyższe skarżący oświadczył, iż działki te leżą obok budynku mieszkalnego, a nie chlewni. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W pierwszej kolejności Sąd postanowił odnieść się do kwestii spełnienia przesłanki, iż jest co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Zasadnicze znaczenie ma zatem wykładnia pojęć "działka sąsiednia" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej", jako elementów składających się na pojęcie "dobrego sąsiedztwa". Działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (por. Z Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, str. 493-495). Pojęcie działki sąsiedniej można rozumieć jako graniczącej bezpośrednio (znaczenie wąskie) lub znajdującej się w pewnym obszarze (znaczenie szerokie). W judykaturze oraz doktrynie utrwalony jest już pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (tak: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", pod red. Prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2005, str. 494-495; m. in. wyroki NSA z dnia 14 maja 2008 r., sygn. akt II OSK 617/07, z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, dostępne w Internecie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przyjmuje się zatem, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. Oczywiście nie mogą to być działki odległe, w każdym przypadku należy kierować się ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którym jest utrzymanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 roku, sygn. akt II OSK 646/06, Baza orzeczeń LEX nr 322329). Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną. Ponadto wskazać należy, iż warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1104/07, Legalis i wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. W tym miejscu wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego analiza, jako integralna część decyzji o warunkach, składa się z części opisowej i z części graficznej sporządzonej na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie analiza składa się z części opisowej jak i graficznej. W ocenie składu orzekającego ustalenia zawarte w analizie zawierają konieczne w świetle rozporządzenia Ministra Infrastruktury dane, by w sposób odpowiadający jego normom wyznaczyć parametry nowej zabudowy. Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru ( § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury). Ponadto z analizy tej bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W szczególności wskazać należy, iż jak słusznie zauważył organ w powyższej analizie wyznaczone zostały szczegółowo wszystkie działki zabudowane w obszarze analizowanym tj. działki [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Dokonując oceny możliwości dopuszczenia w tak zakreślonym terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej organ prawidłowo ustalił, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Działki zabudowane znajdujące się w obszarze zabudowanym jak wynika z analizy, a w szczególności z stanowiącej jej część dokumentacji fotograficznej są zabudowane i pełnią funkcję mieszkaniową ewentualnie uzupełnioną o funkcję gospodarczą. Nie ulega zatem wątpliwości, że planowana inwestycja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej kontynuuje funkcję mieszkalną jednorodzinną występującą w obszarze analizowanym. W tym miejscu wskazać należy, iż fakty wykorzystywania powyższych działek do tej pory w produkcji rolnej nie może stanowić przeszkody w jej zabudowie. W tym miejscu zwrócić należy również uwagę, iż zabudowane działki w analizie zostały dokładnie scharakteryzowane, co stanowiło podstawę do ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy dla działek objętych wnioskiem. Zgodnie z § 4 ust 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. W przedmiotowej sprawie linia zabudowy winna zostać ustalona w oparciu o linię zabudowy występującą na działkach [...] i [...], jako działkach sąsiednich. Jak wynika z analizy linia zabudowy w przypadku działki [...] wynosi ok. 4,7 m, a w przypadku działki [...] ok. 2m. Wobec powyższego ustalenie linii zabudowy na 5 m uznać należy za prawidłowe. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jak wynika z analizy przyjęta w decyzji powierzchnia zabudowy 16 % stanowi średnią wielkość w odniesieni do obszaru analizowanego. Wskazać w tym miejscu należy, iż wskaźnik ten wynosi odpowiednio dla działki nr [...] – 8,7 %, działki nr [...] – 3 %, działki [...] - 23,6 %, działki [...] – 6,3 %, działki [...]- 8,4 %, działki [...]-6,2 %. W świetle powyższego nie budzi wątpliwości Sądu prawidłowość ustalenia wskaźnika wielkości zabudowy. Również określenie szerokość elewacji frontowej na 15 m ustalonej na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% nie budzi wątpliwości. Jak wynika z analizy wartości te kształtują się następująco dla działki nr [...] – 14,8 m, działki nr [...] – 16,8 m, działki [...] – 14,2 m, działki [...] – 7,5 m, działki [...]- 11,6 m, działki [...]-7,3 m. Także określenie parametrów wysokości zabudowy oraz geometrii dachów w świetle przeprowadzonej analizy nie budzi wątpliwości. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż analiza spełnia wszystkie wymogi przywołanego powyżej rozporządzenia, zarówno w części tekstowej jak i graficznej, a wyznaczenie w decyzji parametrów nowej zabudowy odbyło się po przeprowadzeniu postępowania dowodowego odpowiadającego normom z art. 7, 77 §1, 80 Kpa. Mając na względzie, iż w sposób prawidłowy przeprowadzono analizę urbanistyczną i w oparciu o nią trafnie określono wszystkie parametry planowanej inwestycji rację miały organy orzekające uznając, że inwestycja spełnia warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestzrnnym, tj. istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto zgodzić należy się z organem I instancji, że teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej nr [...] a więc spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Również zasadnie organ uznał, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż wnioskodawca określił, iż zaopatrzenie w wodę będzie miało miejsce także z własnego ujęcia, a ponadto Zakład Gospodarki Komunalnej zapewnił dostawę wody i odbiór ściegów, a E. O. Sp. z o.o. zapewnił dostawę energii elektrycznej. Odnośnie własnego ujęcia wody wskazać należy, iż zgodnie § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Natomiast w myśl § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. Ponadto wskazać należy, iż w orzeczeniach sądowoadministracyjnych wszczętych na skutek skarg na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego wskazuje się, iż Rada Gminy nie przewidując możliwości instalowania zbiorników bezodpływowych oraz własnych ujęć wody ogranicza prawo własności, nie przeciwstawiając temu prawu innej wartości chronionej przez Konstytucję, np. ochrony środowiska. Wskazuje się również, iż takie plany są bardziej rygorystyczne niż ustawa o utrzymaniu porządku i czystości w gminach oraz rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zakaz lokalizacji takich zbiorników musiałby być poparty konkretnymi analizami wyłączającymi możliwość ich lokalizowania. Wobec powyższego organ zasadnie ustalając warunki zabudowy dopuścił alternatywnie możliwości alternatywnego poboru wody jaka przewidziana jest w przepisach prawa. W ocenie Sądu również zarzut spełniona została również przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać w tym miejscu należy, iż warunek zgodności z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2007 r., II OSK 1552/06, opubl. LEX 327513). W ocenie składu orzekającego przepisami odrębnym w odniesieniu do planowanej zabudowy mieszkaniowej nie będzie powoływane przez skarżącego rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz. U. z 1997, Nr 132, poz. 877). W myśl § 1 powyższego rozporządzenia rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i związane z nimi urządzenia budowlane oraz ich usytuowanie. Ponadto zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej Przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji i zmianie sposobu użytkowania budowli rolniczych lub ich części, a także związanych z nimi urządzeń budowlanych. Z powyższego jednoznacznie wynika, iż rozporządzenie to odnosi się do budowli rolniczych i obiektów z nimi związanych, a nie do budynków mieszkalnych. Ponadto wskazać należy, iż w orzecznictwie wskazuje się, że przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, za wyjątkiem przepisu § 12 ust. 2 powołanego rozporządzenia. (por. wyroki WSA w Poznaniu z dnia 22 września 2011 r., II SA/Po 478/11 oraz z dnia 17 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Po 7/11). Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż organ w oparciu o należycie ustalony stan faktyczny sprawy prawidłowo uznał, iż spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. W tym stanie rzeczy zarzuty skarżącego odnoszące się do art. 7 , 77 i 80 Kpa nie znajdują uzasadnienia na gruncie niniejszej sprawy. Ze względu na powyższe nie znajdują również uzasadnienia zarzuty dotyczące art. 59, art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3 i art. 54 ust. 3 w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać należy, iż złożony wniosek jest kompletny. W szczególności wskazać należy, iż do wniosku dołączono kopię mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującą teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:1000. Na mapie ten określono również granice terenu objętego wnioskiem. Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 84 § 1 Kpa wskazać należy, iż zgodnie z tym przepisem gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. W doktrynie wskazuje się, iż według tradycyjnego poglądu dowód z opinii biegłego powinien być dopuszczony wówczas, gdy po przeprowadzeniu postępowania dowodowego co do okoliczności faktycznych okaże się, że pełna ocena jego wyników wymaga bliższego poznania reguł istniejących w danej dziedzinie. W ocenie składu orzekającego w przedmiotowej sprawie nie było konieczności powoływania dodatkowego biegłego. Zwrócić w tym miejscu należy uwagę, iż art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga aby projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządziła osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, a więc osoba posiadająca stosowną wiedzę w zakresie urbanistyki. W przedmiotowej sprawie projekt decyzji sporządził mgr inż. Arch. J. R. wpisany na listę członków W. Okręgowej Izby Architektów (zaświadczenie z dnia [...] grudnia 2009 r.). Osoba ta w przedmiotowej sprawie sporządziła również analizę funkcji oraz cech zabudowy. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do powoływania przez organ dodatkowego biegłego. Również zarzut naruszenia art. 89 § 2 Kpa uznać należy za bezzasadny. Zgodnie z tym przepisem organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. W ocenie składu orzekającego organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie ma obowiązku przeprowadzania rozprawy. Obowiązkiem organu w ramach tego postępowania jest ustalenie czy zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy i w zależności od poczynionych ustaleń obowiązany jest do wydania stosownej decyzji. Organ w tym zakresie nie ma żadnej swobody stąd jeżeli przeprowadzona analiza jest prawidłowa i daje pozwala na ustalenie czy zaistniały przesłanki za art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest podstaw do przeprowadzenia rozprawy. Wskazać w tym miejscu należy, iż organ w sprawie winien działać wnikliwe i szybko bez zbędnego przedłużania sprawy. Również zarzut naruszenia art. 107 § 3 Kpa nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z tym przepisem uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Organ II instancji mając na uwadze wynikającą z art. 15 Kpa zasadę dwuinstancyjności postępowania powinien rozpoznać sprawę merytorycznie oraz odnieść się do zarzutów odwołania. W wyroku z dnia 20 grudnia 1999 r.(sygn. akt IV SA 274/97, LEX nr 48234) Naczelny Sąd Administracyjny skonstatował, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpoznać wszystkie żądania, wnioski i zarzuty strony oraz ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Wspomniane żądania, wnioski i zarzuty mogą być zawarte również w złożonym przez stronę odwołaniu, a obowiązkiem organu odwoławczego jest przytoczenie w tym względzie treści odwołania oraz ustosunkowanie się do niego w uzasadnieniu wydanej decyzji. Co prawda uzasadnienie decyzji organu II nie spełnia wymagań z art. 107 § 3 Kpa w zw. z art. 15 Kpa, to jednak wskazać należy, iż naruszenie powyższych przepisów uzasadniałoby uchylenie zaskarżonej decyzji tylko w sytuacji gdyby miało to istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego nawet uzasadnienie decyzji nie w pełni odpowiadające wyżej wskazanym wymogom nie uzasadnia uchylenia decyzji jeżeli nie ma to wpływu na wynik sprawy. Z taka sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji przytoczył wszystkie zarzuty odwołania i odniósł się do nich jednakże odniesienie to sprowadza się do zdawkowych stwierdzeń takich jak "sam sposób prowadzenia postępowania przez organ (...) nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zasad postępowania wyrażonych w Kpa". Takie ustosunkowanie się do zarzutów odwołania w ocenie Sądu jest niewystarczające, to jednak w okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, iż powyższe naruszenia przepisów Kpa miało jakikolwiek wpływ na wynik sprawy. Również zarzuty skarżącego odnoszące się do art. 23 Konstytucji RP nie znajdują uzasadnienia. Przepis ten wskazuje, iż podstawą ustroju rolnego są gospodarstwa rodzinne. Przepis ten w żadnym stopniu nie odnośni się do możliwości zabudowy nieruchomości rolnych. Ponadto wskazać należy, iż uzgadniając pierwotną decyzje o warunkach zabudowy Starosta, który jest organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych, postanowieniem z dnia [...] lutego 2010 r. uzgodnił pozytywnie przedłożony projekt. Co prawda w odniesieniu do wydanej później decyzji organ ten nie wydał postanowienia, to jednakże z uwagi na milczenie tego organu Burmistrz zasadnie uznał, iż na mocy art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja została uzgodniona. W tym miejscu wskazać również należy, iż organ dochował procedury związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy tzn. przeprowadził analizę, projekt decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, a projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 Ppsa, skargę oddalił.