IV SA/Po 770/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Dybowski (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2011r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] kwietnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...], znak [...] (dalej decyzja z [...] listopada 2010 r.) Prezydent Miasta P. (dalej Prezydent albo organ I instancji), na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, i art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm., dalej upzp), i na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), po rozpatrzeniu wniosku R. D. S. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej Wnioskodawczyni, Spółka albo Skarżąca) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji zespołu domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i w zabudowie szeregowej, składającej się z 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w tym [...] budynków w zabudowie bliźniaczej i [...] w szeregowej) oraz maksymalnie [...] obiektów budowlanych o funkcji garażowej, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] z arkusza mapy [...], obręb J., położonych w P. przy ul. B.. Ustalając warunki w decyzji dla nowej zabudowy, Prezydent w szczególności określił: 1) linię zabudowy: a) dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych: - obowiązującą dla działek: - nr [...] i [...] ustalił w odległości 6 m od granicy działki z ul. Bełchatowską; - od nr [...] do nr [...] i od nr [...] do nr [...] ustalił w odległości [...] m od frontowych granic działek z drogą wewnętrzną nr [...]; - nr [...] ustalił jako przedłużenie linii zabudowy ustalonej dla działek od nr [...] do nr [...], w odległości [...] m od granicy z działką nr [...]; - od nr [...] do nr [...] i od nr [...] do nr [...] ustalił w odległości [...] m od frontowych granic działek z drogą wewnętrzną nr [...]; - nr [...] ustalił jako przedłużenie linii zabudowy ustalonej dla działek od nr 74/3 do nr [...], w odległości [...] m od granicy z działką nr [...]; - maksymalną nieprzekraczalną dla działki: - nr [...] – [...] m od granicy z działką nr [...]; - nr [...] – [...] m od granicy z działką nr [...]; b) dla obiektów budowlanych o funkcji garażowej: - obowiązującą – wzdłuż granicy drogi wewnętrznej nr [...]; - maksymalną nieprzekraczalną – [...] m od granicy działki drogowej nr 70 ul. B.; 2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu: ustalił na max. 33% powierzchni terenu objętego wnioskiem z zastrzeżeniem, że powierzchnia zabudowy jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce budowlanej nie może przekroczyć [...] m2, a powierzchnia jednego obiektu budowlanego o funkcji garażowej na działce budowlanej nie może przekroczyć [...] m2. 3) ustalił maksymalną szerokość elewacji frontowej dla jednego segmentu budynku mieszkalnego na max. [...] m oraz dla jednego segmentu obiektu garażowego na max. [...] m; 4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: a) dla każdego z budynków mieszkalnych jednorodzinnych ustalił do 3 konsygnacji nadziemnych i maksymalną wysokości do 10 m do górnej krawędzi (kalenicy) dachu licząc od poziomu terenu; b) dla każdego z obiektów garażowych ustalił 1 kondygnację nadziemną o maksymalnej wysokości do 3 m do górnej krawędzi attyki licząc od poziomu terenu; 5) geometria dachu: a) dla każdego z budynków mieszkalnych jednorodzinnych ustalił dach płaski z elementami dachu skośnego, przy czym udział dachu płaskiego w stosunku do skośnego winien nie przekroczyć 50% pow. całkowitej pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku; dla części budynku z dachem skośnym ustalił kąt nachylenia postaci dachowej od 30o do 45o, kalenicę równoległą do frontowej granicy działki; ustalił także dolną krawędź dachu skośnego na wysokości wynoszącej max. 4m; b) dla każdego z obiektów garażowych ustalił dach płaski o spadku do 12o III. ustalając warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji w szczególności określił, że odprowadzanie wód deszczowych na teren nieruchomości objętej decyzją; ogrzewanie w oparciu o własne źródła ciepła. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że podanie Wnioskodawczyni dotyczące ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu wielorodzinnych budynków mieszkalnych z parkingiem podziemnym, niezbędną infrastrukturą oraz usługami w parterze budynku od strony ulicy B., na działkach nr [...],[...],[...] z arkusza mapy [...], obręb J., w P. przy ul. B., wpłynęło do organu administracji dnia [...] czerwca 2007 r. (k. 1-4, 7 akt administracyjnych). Pierwotny wniosek był następnie wielokrotnie uzupełniany i korygowany. Po dokonaniu podziału nieruchomości ostateczną decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia [...] października 2009 r. (k. 315-317 akt administracyjnych), wniosek został skorygowany w zakresie rodzaju inwestycji w dniu [...] listopada 2009 r. (k. 309-314 akt administracyjnych). Dlatego w toku postępowania rozpatrzono możliwość ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji zespołu domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i w zabudowie szeregowej, na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] z arkusza mapy [...], obręb J., w P. przy ul. B.. W ramach całego zespołu przewiduje się realizację [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej na wydzielonych działkach ([...] w zabudowie bliźniaczej i [...] w zabudowie szeregowej) oraz [...] obiektów budowlanych o funkcji garażowej (każdy z miejscem na dwa samochody). Wysokość budynków mieszkalnych (segmentów sytuowanych na wydzielonych działkach) wynosi 10 m. Mają one posiadać dachy płaskie z elementami dachu skośnego. Budynki mieszkalne sytuowane są w odległości od 6 m do 11,3 m od frontowych granic. Przed budynkami mieszkalnymi przewidziano możliwość realizacji obiektów budowlanych o funkcji garażowej (wiat lub budynków) o wysokości do 3 m z dachami płaskimi. Szerokość elewacji frontowej dla budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej ma wynieść do [...] m (przy czym dla pojedynczego segmentu nie przekroczy [...] m). Dla zabudowy bliźniaczej odpowiednio [...] m, [...] m i [...] m (przy czym dla pojedynczego segmentu nie przekroczy [...] m). Wnioskowana powierzchnia zabudowy wynosi [...] m2 łącznie dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i obiektów garażowych. Powierzchnia zabudowy każdego z budynków w zabudowie bliźniaczej wynosi maksymalnie [...] m2, w zabudowie szeregowej wynosi max. 130 m2, obiektu budowlanego o funkcji garażowej wynosi max. [...] m2. Powierzchnia terenu objętego wnioskiem to [...] m2. Wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 33%. Wnioskodawczyni zapewnia na terenie inwestycji 50 miejsc postojowych. Główny dojazd przewidziała od ulicy B.. Prezydent zauważył, że w niniejszej sprawie dnia [...] marca 2010 r. wydano dla planowanej inwestycji decyzję o warunkach zabudowy nr [...], znak [...] (dalej decyzja z 5 marca 2010 r.; k. 500-511 akt administracyjnych), która następnie decyzją z Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. (dalej SKO albo Kolegium) z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] kwietnia 2010 r.; k. 599-603 akt administracyjnych) została uchylona w całości, a sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Organ I instancji wyliczył poszczególne okoliczności wskazane przez SKO, odniósł się do każdej z nich wyjaśniając, jakie czynności podjął w ponownie prowadzonym postępowaniu. Prezydent zauważył, że działki objęte wnioskiem usytuowane są na obszarze, który obecnie nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem inwestycja, której zakres obejmuje budowę zespołu budynków, zgodnie z art. 59 upzp wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji, po przeprowadzeniu wymaganej procedury i uzgodnieniu z odpowiednimi jednostkami. Dokonując analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu organ I instancji ustalił, że w obszarze analizowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, dominuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej z zabudową towarzyszącą tj. z budynkami gospodarczo-garażowymi. Budynki mieszkalne jednorodzinne usytuowane są na zróżnicowanej linii zabudowy w odległości od [...] m (ul. B. 20) do [...] m (ul. B. [...]) od frontowych granic działek z drogami publicznymi. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 21%, maksymalny 38% (ul. B. [...]). Powierzchnia zabudowy budynku jednorodzinnego wynosi od ok. 61 m2 (ul. B. [...]) do ok. 260 m2 (ul. B. [...]). Powierzchnia budynku w zabudowie szeregowej wynosi od 73 m2 do 93 m2 (budynki na działkach nr [...],[...],[...]). Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 14 m; maksymalna szerokość elewacji frontowej wynosi 35 m (dla budynku szkoły usytuowanego od strony ulicy B. na działce nr [...]); dla wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego - 14 m (narożnik ul. B. i S.). Maksymalna szerokość elewacji frontowej dla zabudowy szeregowej wynosi ok. 20 m dla wszystkich segmentów (działki nr [...],[...],[...]). Budynki mieszkalne jednorodzinne z dachem stromym posiadają maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne i wysokość w kalenicy do ok. 9,5 m (ul. B. [...]), a budynki mieszkalne jednorodzinne o dachach płaskich posiadają maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne o maksymalnej wysokości 7 m. Dominują budynki z dachami skośnymi o spadku od ok. 20° do 45°. Występują także budynki z dachami płaskimi. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, znajdująca się w granicach obszaru analizowanego, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Te kryteria spełniają wszystkie sąsiednie działki z zabudową mieszkalną jednorodzinną, położone przy ul. B. (np. pod numerami: [...],[...],[...] itd.). Tym samym wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w przedmiotowej sprawie został spełniony. Zamierzenie polegające na lokalizacji zespołu zabudowy jednorodzinnej kontynuuje funkcję i parametry sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Spełniony został wymóg kontynuacji w zakresie: funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, linii zabudowy - ustalonej zgodnie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie z 2003 r.), wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy - ustalonego zgodnie z § 5 ust. 2, szerokości elewacji frontowej - ustalonej zgodnie z § 6 ust. 2, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - ustalonej zgodnie z § 7 ust. 4, geometrii dachu - ustalonej zgodnie z § 8 rozporządzenia z 2003 r. W części parametry związane z wysokością budynków, szerokością elewacji i wskaźnikiem powierzchni zabudowy przekraczają lub są inne od wartości średnich występujących w objętym analizą obszarze, nie przekraczają natomiast wartości maksymalnych. Z tego powodu organ I instancji dokonał analizy poszczególnych elementów ukształtowania przestrzeni w analizowanym obszarze podsumowując, że planowana inwestycja będzie kontynuowała funkcje i parametry budynków istniejących w terenie analizowanym. Wprowadzenie do mocno zróżnicowanej zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym, jednolitego architektonicznie zespołu mieszkaniowego skutkuje dokończeniem i uporządkowaniem założenia urbanistycznego na analizowanym terenie (k. 709-723 akt administracyjnych). Pismem z dnia 12 grudnia 2010 r. odwołanie od decyzji z 24 listopada 2010 r. złożył J. G. (dalej J. G.), wskazując na zasadność rozpoczęcia postępowania w omawianym przedmiocie od nowa, z uwagi na szereg modyfikacji do pierwotnie złożonego przez Wnioskodawczynię podania. Odwołujący zwrócił uwagę, że w analizowanym obszarze występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, z pojedynczymi budynkami w zabudowie bliźniaczej i jeden dom szeregowy na narożniku ulic B. i G., przy tej samej drodze publicznej co teren Wnioskodawczyni. Zdaniem J. G., Prezydent niezasadnie powołał się w analizie architektonicznej na zabudowę przy ul. S., P., J., S., ponieważ w/w ulice nie odpowiadają art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zakresie dostępności z tej samej drogi publicznej. Odwołujący podkreślił, że parametry określone w warunkach zabudowy wprowadzają w okolicy dominującą, skoncentrowaną, bliźniaczą i szeregową zabudowę, która nijak ma się do pozostałej obecnie dominującej ekstensywnej zabudowy wolnostojących domów jednorodzinnych. Organ określając tak istotny parametr jak procent powierzchni zabudowy na 33%, w sposób niewystarczający umotywował znaczne przekroczenie średniego procentu w obszarze analizowanym wyznaczonego na 21%, czyli przekroczonego o 57% (w analizie wykazano przekroczenie o 12 ale nie wartości procentowej, tylko sumarycznej 33-21=12). Powierzchnia budynków garażowych, ujęta w decyzji oddzielnie, też winna stanowić całość powierzchni zabudowy. Wyznaczenie maksymalnej wysokości budynków do 10 metrów, 3 kondygnacji nadziemnych i dachów płaskich z elementami dachu skośnego, Odwołujący uznał za niedopuszczalne i niezgodne z wnioskami analizy. Z decyzji nie wynika, czy dla tak zwartej zabudowy i wysokości oraz usytuowaniu jej wzdłuż granic inwestycji, czyli w pobliżu działek sąsiednich, przeprowadzono analizy stwierdzające ujemny wpływ nowej zabudowy na nasłonecznienie działek sąsiednich. J. G. poddał w wątpliwość określenie w decyzji z [...] listopada 2010 r. sposobu odprowadzania wód deszczowych na teren inwestycji. Zauważył brak konkretnych wskazań w zakresie źródła ciepła. Organ I instancji w niniejszej decyzji nie sprecyzował źródła ciepła (k. 17-19 akt SKO). Pismem z dnia [...] grudnia 2010 r. odwołanie złożył również T. L. (dalej T. L.), zarzucając decyzji z [...] listopada 2010 r. naruszenie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2003 r. przez jego błędną wykładnię. W uzasadnieniu T. L. zwrócił uwagę, że zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta P. (dalej Studium) inwestycja zlokalizowana jest w obszarze cennym kulturowo w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego Strumienia J. i cieku C.. W aktach sprawy brak opinii Wydziału Ochrony Środowiska, ze względu na zamiar wprowadzania zabudowy w sąsiedztwie Strumienia J. i cieku C. Na wnioskowanym obszarze wydzielono 25 działek pod zabudowę i drogę wewnętrzną, a powierzchnia terenu objętego decyzją wynosi ponad 1 ha. Utwardzone powierzchnie, dachy, drogi wewnętrzne, chodniki, to około 50% powierzchni całkowitej działki, a obliczeniowy pływ z tego obszaru wynosi ca. 90 dcm3/s. Zdaniem T. L., teren inwestycji zlokalizowany jest w obszarze objętym uchwałą Rady Miasta P. nr [...] o przystąpieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "J. P.". Zgodnie z pismem MPU z [...] grudnia 2009 r. znak [...], decyzja nie uwzględnia rozstrzygnięć Prezydenta do wniosków złożonych przez Radę Osiedla J. do w/w planu - protokół nr [...]. W wydanej decyzji ponownie nie ustosunkowano się co do zgodności decyzji z opracowywanym planem. T. L. zauważył, że parametry drogi wewnętrznej wykluczają praktycznie parkowanie na niej, ze względu na dojazdy do garaży i miejsc postojowych na nieruchomości. Nadto musi ona gwarantować dojazd do każdego z projektowanych budynków straży pożarnej i służbom technicznym (k. 22-24 akt SKO). Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] kwietnia 2011 r.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 2 kpa, i art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, uchyliło decyzję z [...] listopada 2010 r. w całości i przekazało sprawę Prezydentowi do ponownego rozpatrzenia. Motywując podjęte rozstrzygniecie Kolegium podkreśliło, że ustalenia w przedmiocie zagospodarowania obiektu winny być oparte na parametrach obiektów budowlanych położonych przy ul. B. To przy tej ulicy położony jest teren inwestycji. Stanowisko to wynika z brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, zawierającego zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest utrzymanie ciągłości zabudowy na terenach pozbawionych planu miejscowego. Prezydent nie wskazał żadnego terenu przy ul. B., który byłby zabudowany w sposób zbliżony do planowanego przez Inwestora w omawianej sprawie. Parametry ustalone w zaskarżonej decyzji mogłyby zostać uznane za prawidłowe, gdyby chodziło o budowę dwu obiektów położonych wzdłuż ul. B. Dołączone do decyzji mapy wskazują, że zabudowa przy ul. B. (dotyczy to także innych ulic w obszarze analizowanym) położona jest przy tej ulicy w tzw. pierwszej linii zabudowy. Kolegium nie znalazło w obszarze analizowanym działki/działek zabudowanych w głąb terenu i to w tak intensywny sposób, jak to przewiduje Wnioskodawczyni. Organ I instancji, jak się wydaje, porównał pojedynczy dom z planowanej inwestycji z pojedynczym domem położonym przy ul. B. Mógłby tak uczynić, gdyby planowana inwestycja obejmowała tylko jeden, ewentualnie dwa budynki. W uzasadnieniu decyzji nie przedstawiono założeń Studium i Projektu Planu dla obszaru, na którym znajduje się teren objęty wnioskiem. Oba dokumenty nie są oczywiście źródłami prawa, ale mogłyby potwierdzić prawidłowość wniosków wyciągniętych przez Organ I instancji z analizy i wykazać, że zagospodarowanie tak dużego terenu w drodze wydania decyzji nie będzie kolidowało, i nie utrudni zagospodarowania terenów sąsiadujących. Kolegium zwróciło uwagę na istotne różnice dotyczące przyjętych dla planowanej inwestycji parametrów zabudowy. Dotyczy to przede wszystkim ilości kondygnacji i geometrii dachu. Jeśli bowiem na podstawie analizy organ I instancji ustalił, że większość budynków w obszarze analizowanym ma dwie kondygnacje i dachy strome, to nie może twierdzić, że z analizy wynika możliwość dopuszczenia dla planowanej zabudowy trzech kondygnacji i dachów płaskich na tej podstawie, że w obszarze analizowanym znajdują się pojedyncze budynki o takich parametrach. Zastrzeżenia Kolegium wzbudził także ustalony w decyzji z [...] listopada 2010 r. procent powierzchni zabudowy. Prezydent winien wskazać, w jaki sposób wyliczył ten wskaźnik (powierzchnia domów, powierzchnia garaży, powierzchnia drogi wewnętrznej, ewentualnie powierzchnia innej zabudowy) przy uwzględnieniu wskaźnika dla całego terenu objętego wnioskiem. Według Kolegium, skoro w toku postępowania nastąpiło wydzielenie działek pod budowę, właściwe byłoby także wyliczenie tego wskaźnika dla pojedynczej działki. Wyjaśnienia wymagają poruszone w odwołaniach kwestie związane z odprowadzaniem wód opadowych i ogrzewania budynków. W zaskarżonej decyzji stwierdzono krótko - ogrzewanie w oparciu o własne źródła. Nie dość, że nie wyjaśniono jakie, to pojawiła się rozbieżność między organem I instancji, a Wnioskodawczynią. W piśmie przewodnim organ I instancji stwierdził, że rozwiązanie sposobu ogrzewania budynków zostanie rozstrzygnięte na etapie pozwolenia na budowę, a Wnioskodawczyni ma możliwość wykorzystania przyznanej mocy energetycznej (k. 27-29 akt SKO). Wnioskodawczyni w przytoczonym wyżej piśmie ze stycznia br twierdzi natomiast, że w zakresie konkretnych źródeł ciepła zagadnienie reguluje opinia W. S. G. Sp. z o.o. z [...] października 2010 r. (k. 31-36 akt SKO). Podobne braki i sprzeczności dotyczą ustalenia zasad odprowadzania wód opadowych. W decyzji stwierdzono, że ma się odbywać na teren inwestycji. W piśmie przewodnim organ I instancji stwierdził jednak, że Wnioskodawczyni zamierza na terenie inwestycji posadowić zbiornik retencyjny (k. 28 akt SKO). Wnioskodawczyni natomiast stwierdziła, że wody opadowe zostaną zagospodarowane na działce Wnioskodawczyni z użyciem sytemu rozsączania wody (k. 33 akt SKO). Obie poruszone wyżej kwestie muszą zostać jednoznacznie określone w decyzji. Nie mogą wynikać z korespondencji i domniemań. Rozpatrując ponownie sprawę organ I instancji w pierwszym rzędzie winien wyjaśnić rozbieżności między swymi ustaleniami w obszarze analizowanym, a twierdzeniami Odwołujących w tym zakresie. Należy ponownie rozważyć, czy w oparciu o dokonane ustalenia rzeczywiście możliwe jest określenie parametrów dla planowanej inwestycji. W przypadku wydania decyzji pozytywnej należy ustalić parametry nowej zabudowy w sposób jednoznaczny. Jeśli w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę okaże się, że parametry muszą być inne, Wnioskodawczyni będzie zmuszona wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy w trybie art. 155 kpa. Ponownie należy wyliczyć wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Właściwego rozstrzygnięcia wymaga również kwestia ogrzewania budynków i odprowadzania wód opadowych (k. 71-81 akt SKO). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. z dnia [...] czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni zarzuciła decyzji z [...] kwietnia 2011 r. naruszenie: 1) przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy: - art. 107 § 1 kpa, przez wydanie decyzji nie zawierającej oznaczenia strony, - art. 7, 8 i 11 kpa przez nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na wynik postępowania i nieuzasadnione pominięcie słusznego interesu skarżącej i obywateli w ustaleniu warunków zabudowy, - art. 107 § 3 kpa przez brak wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji faktów i dowodów na których organ się oparł, przyjmując w szczególności, że dla planowanej zabudowy nie może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy. 2) naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności: - art. 59 ust. 1 upzp przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, że zagospodarowanie terenu polegające na budowie domów jednorodzinnych nie może zostać dokonane w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy, - art. 61 ust. 1 upzp w związku z § 3, 4, 5, 7 i 8 rozporządzenia z 2003 r., przez błędne zastosowanie i uchylenie wydanej przez Prezydenta decyzji o warunkach zabudowy, mimo zaistnienia przesłanek uzasadniających ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji. Mając na uwadze sformułowane zarzuty Skarżąca wniosła o: uchylenie w całości decyzji z 27 kwietnia 2011 r., utrzymanie w mocy decyzji z [...] listopada 2010 r. i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu Skarżąca wskazała, że decyzja z [...] kwietnia 2011 r. opatrzona jest wadą formalną. Nie zawiera bowiem oznaczenia strony na rzecz której została wydana. Oceniając rozstrzygnięcie pod względem merytorycznym, SKO błędnie zastosowało art. 59 ust. 1 upzp przez twierdzenie, że decyzje o warunkach zabudowy winny być wydawane dla pojedynczych obiektów budowlanych. Niedopuszczalne i bezpodstawne jest wywodzenie, że powoływany przepis wprowadza ograniczenie do wydawana decyzji o warunkach zabudowy tylko dla pojedynczych obiektów budowlanych. Takie rozumienie tego przepisu świadczy o jego błędnej interpretacji, zasadą jest bowiem ustalanie jednolitych warunków zabudowy dla całej nieruchomości, którą w tym konkretnym przypadku stanowią działki objęte wnioskiem. Kryterium decydujące w przedmiocie wydania bądź odmowy wydania decyzji jest spełnienie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 upzp. Skarżąca wskazała, że w świetle uzasadnienia decyzji SKO uznać należałoby, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jedynie dla inwestycji odzwierciedlającej istniejącą zabudowę. O tym, czy zostały spełnione przesłanki wskazane w art. 61 ust 1 upzp, decyduje prowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stosownie do przepisów rozporządzenia z 2003 r. Zgodnie z przeprowadzoną w niniejszej sprawie analizą, stanowiącą załącznik do uchylonej decyzji, wszystkie parametry mieściły się w granicach istniejącej zabudowy. W dalszej części uzasadnienia Skarżąca podkreśliła, że Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz projekt miejscowego planu nie mają przymiotu powszechnie obowiązującego i są całkowicie niezależne o decyzji o warunkach zabudowy. Tym niemniej, w przeprowadzonej analizie, stanowiącej załącznik do uchylonej decyzji stwierdzono, że inwestycja jest zgodna z ustaleniami Studium, jednakże nie kreuje to obowiązku powoływania w decyzji ustaleń Studium. Skarżąca zarzuciła Kolegium naruszenie przepisów postępowania przez nieprecyzyjne uzasadnienie podjętego rozstrzygnięcia (k. 5-11 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z [...] sierpnia 2011 r. nr [...], Kolegium wniosło o jej oddalenie, ugruntowując argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji z [...] kwietnia 2011 r. (k. 19-20 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Problemem o charakterze prawnym w rozpoznawanej sprawie była ocena legalności decyzji z [...] kwietnia 2011 r. oraz poprzedzającego jej wydanie postępowania w przedmiocie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej przez Skarżącą. Sąd podzielił ustalenia faktyczne organów obu instancji, przyjmując je za własne i czyniąc podstawą poniższych rozważań. Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 upzp). Wymagania, jakie winien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w szczególności w art. 61 ust. 1 upzp. Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu został określony w rozporządzeniu z 2003 r. Dla inwestycji, która nie spełnia choćby jednego z warunków określonych ściśle odczytywanymi przepisami "ograniczającymi" swobodę inwestowania, nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy (wyrok WSA w Krakowie z 19.01.2011 r., II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Pierwszą z wyszczególnionych przez ustawodawcę przesłanek wydania analizowanej decyzji jest zasada dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z jej istotą, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej winna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że celem art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp jest zagwarantowanie ładu przestrzennego przez przeciwdziałanie rozproszeniu zabudowy i dostosowaniu nowej zabudowy do istniejącego otoczenia (wyrok NSA z 06.5.2010 r., II OSK 710/09, Lex nr 597797; wyrok WSA w P. z 26.08.2009 r., IV SA/Po 295/09, Lex nr 553444). Zabudowa nie spełniająca przywołanych wyżej kryteriów nie jest traktowana jako zgodna z ową zasadą. Nie można przy tym założyć, że ład przestrzenny wymaga określonego zagospodarowania jedynie działki graniczącej, a wyłącza zagospodarowanie działki odległej o kilkadziesiąt metrów. Tak samo nie każde sąsiedztwo w wąskim znaczeniu zagwarantuje ład przestrzenny. Przy określaniu jego cech szczególnych nie należy wprowadzać automatyzmu w działaniu organów, które z założenia miałyby nie dopuścić do wielu inwestycji tylko dlatego, że występuje brak granicy z działką zabudowaną (Z. Niewiadomski (red.) "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz" C.H. Beck 2011 r., s. 510-511 nb 2). Dlatego rzeczą osoby uprawnionej, sporządzającej analizę jest w pierwszej kolejności dokonanie dokładnych ustaleń co do cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, tak by możliwe było przeprowadzenie rzetelnych wyliczeń matematycznych, niezbędnych do określenia parametrów planowanej inwestycji. W analizie winny być również zawarte takie dane, które mogą uzasadniać ewentualne odstąpienie od uśrednionych wielkości charakteryzujących cechy zabudowy i zagospodarowania badanego terenu (wyrok NSA z 18.11.2010 r., II OSK 1720/09, Lex nr 746752). W rozpoznawanej sprawie Kolegium zasadnie wskazało, że z uwagi na wielkość planowanego zamierzenia inwestycyjnego dla dużego terenu na którym mają zostać wzniesione budynki mieszkalne w liczbie [...], zasadnym było rozważenie, czy ustalenie warunków zabudowy dla całej inwestycji jest możliwe. Nowe budynki wraz ze znajdującymi się już w analizowanym obszarze, winny tworzyć urbanistyczną całość, uwzględniającą zgodnie z art. 2 pkt 1 upzp w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe i kompozycyjno-estetyczne. Za niepełne należało w związku z tym uznać rozważania prowadzone przez organ I instancji w odniesieniu do pojedynczych budynków w kontekście ich parametrów architektonicznych, z pominięciem charakterystyki całej inwestycji, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy i wpływu tej inwestycji jako całości na ład przestrzenny analizowanego obszaru. Tymczasem w obszarze analizowanym, w najbliższej okolicy planowanego zamierzenia, występuje jedynie zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, z nielicznymi budynkami w zabudowie bliźniaczej i tylko jeden dom szeregowy u zbiegu ulic B. i G. (k. 717v-718 akt administracyjnych). Za niezgodne z założeniami ładu przestrzennego należało uznać wybiórcze odnoszenie przez organ I instancji cech nowej zabudowy do pozostających w mniejszości budynków mieszkalnych i określanie w ten sposób cech przestrzennych dla [...] nowych budynków mieszkalnych. Organ I instancji w sposób wybiórczy przyjął poszczególne cechy architektoniczne krajobrazu z niektórych budynków znajdujących się w analizowanym obszarze stwierdzając, że wszystkie kryteria przestrzenne spełniają działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną położone przy ul. B. [...],[...],[...]. Prezydent nie wyjaśnił jednak, dlaczego właśnie te działki zostały wyróżnione. Nie może być tak, że organ w decyzji o warunkach zabudowy stwierdza, że planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na kilku oznaczonych działkach sąsiednich, a z analizy nie wynika dlaczego te właśnie konkretne działki zostały wybrane (wyrok NSA z 18.11.2010 r., II OSK 1720/09, lex nr 746752). SKO zasadnie wskazało, że przyjęte w uzasadnieniu decyzji Prezydenta odstępstwa od parametrów przestrzennych zastanej zabudowy należało ocenić w sposób negatywny. Prezydent samodzielnie w uzasadnieniu decyzji z 24 listopada 2010 r. ustalił, że zabudowa jednorodzinna położona w analizowanym obszarze posiada zróżnicowane formy dachów, w przewadze skośnych, wskazując tylko jeden budynek o dachu płaskim – przy ul. B. [...] (s. 13-14 decyzji z [...] listopada 2010 r.). Nie było zatem podstaw do ustalenia w powyższej decyzji kształtu dachów w formie płaskiej, jedynie na podstawie wyróżnienia nielicznych budynków o takim właśnie kształcie dachów. Tak samo Prezydent ustalając wysokość planowanych budynków na 10 m, tj. o 0,5 m wyższą od zabudowy istniejącej wraz z trzema kondygnacjami nadziemnymi, nie dodał, że tylko jeden budynek w analizowanym obszarze wysoki jest na 9,5 m. Trzeba w tym miejscu dopowiedzieć, że jest to budynek ze skośnym dachem. W osi ul. B. nie ma natomiast budynków z trzema kondygnacjami nadziemnymi. Kolegium zasadnie zwróciło uwagę na niejasne dokonanie obliczenia przez Prezydenta wskaźnika powierzchni nowej zabudowy. Określając w uzasadnieniu decyzji z [...] listopada 2010 r. powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na 33% Prezydent nie wyjaśnił, w jaki sposób dokonał obliczenia tego wskaźnika. Na nieprawidłowość tę zwrócił uwagę odwołujący J. G. Poza tym organ I instancji, obliczając ogólną powierzchnię zabudowy winien był uwzględnić również powierzchnię budynków garażowych. Jak wskazało SKO, zasadnym było w niniejszej sprawie dokonanie wyliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy dla poszczególnych działek, skoro zostały one uprzednio wyodrębnione. Nie ulega wątpliwości, że podczas analizy wskaźnika zabudowy, dokonująca analizy odnosiła powierzchnię zabudowy każdej z analizowanych działek do powierzchni zabudowy na każdej z nich (k. 446, 505, 643, 718 akt administracyjnych). Niezasadnie Spółka zarzuca w skardze, że "niedopuszczalne i bezpodstawne jest wywodzenie, że powoływany przepis [art. 59 upzp] wprowadza ograniczenie do wydawania decyzji o warunkach zabudowy tylko dla pojedynczych obiektów budowlanych", bowiem tezy takiej Kolegium nie stawia. Skoro możliwe jest w decyzji o warunkach zabudowy precyzyjne określenie dla każdej z działek linii zabudowy (pkt I. 1 decyzji z [...] listopada 2010 r.), to możliwe i konieczne jest określenie w jednej decyzji dla całego zamierzenia inwestycyjnego, precyzyjne określenia dla każdej z działek budowlanych precyzyjne określenie maksymalnej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni każdej działki. Określenie zawarte w punkcie I. 2 decyzji z [...] listopada 2010 r. wymogu tego nie spełnia (k. 709v akt administracyjnych). W rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie zrealizował w prawidłowy sposób przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o której stanowi art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp, dotyczący uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji. Pod wskazanym pojęciem ustawodawca rozumie drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn; art. 2 pkt 13 upzp). W decyzji z [...] listopada 2010 r. organ I instancji nie określił precyzyjnie sposobu odprowadzania wód deszczowych, wskazując jedynie, że winno ono następować na teren nieruchomości objętej decyzją. Organ I instancji w określeniu powyższych wymogów nie wziął pod uwagę zwiększonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy i procentu powierzchni nieruchomości, który pozostanie utwardzony z uwagi na konieczność budowy dróg wewnętrznych oraz chodników. Konieczność dokonania pełniejszych rozważań w omawianym zakresie była uzasadniona wskazanym sposobem odprowadzania wód deszczowych na teren nieruchomości. W tej części decyzja z [...] listopada 2010 r. nie odnosi się do stanowiska Kierownika Oddziału Wydziału Ochrony Środowiska Urzędu Miasta P. z [...] października 2009 r. nr [...] ani do pisma po Kierownika Inspektoratu w Przeźmierowie Wielkopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z [...] listopada 2009 r., ani do postanowień Studium w tej materii (k. 328, 396 akt administracyjnych). Studium nie jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego i nie wiąże organu I instancji pod względem prawnym, lecz skoro Studium nakazuje dążyć do poprawy jakości wód podziemnych i powierzchniowych, w tym wód Strumienia J., cieku C., przez zmniejszenie obciążeń i wyeliminowania ścieków bytowych oraz przemysłowych do wód powierzchniowych i gruntowych, to organ I instancji obowiązany był rozważyć, czy zamierzona inwestycja realizuje te cele (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 6.8.2009 r., II OSK 1250/08; 6.7.2010 r., II OSK 990/09). W odniesieniu do sposobu ogrzewania budynków organ I instancji poza stwierdzeniem, że winno nastąpić w oparciu o własne źródła, nie doprecyzował ich charakteru ani pochodzenia. Z kolei w piśmie Skarżącej złożonym w Kolegium dnia [...] stycznia 2011 r. znalazło się stwierdzenie, że Skarżąca zespół zabudowy rodzinnej zamierza przyłączyć do sieci gazowej, co pozostaje w sprzeczności z wymogami decyzji o warunkach zabudowy (k. 31-36 akt SKO). Osobnym zagadnieniem w niniejszej sprawie pozostawało określenie zasadności wydania decyzji z [...] listopada 2010 r. z perspektywy podjęcia przez Radę Miasta P. uchwały nr [...] o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "J. P.". Organ I instancji, stwierdzając w uzasadnieniu decyzji z [...] listopada 2010 r., że w odniesieniu do działek objętych decyzją o warunkach zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan, nie rozważył faktu przystąpienia do jego sporządzenia, co w oparciu o art. 62 ust. 1 upzp, umożliwia zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. SKO zasadnie w związku z tym stwierdziło, że organ I instancji przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy winien mieć na względzie istniejące założenia Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego oraz projekt miejscowego planu dla terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacyjnej, celem potwierdzenia wniosków analizy funkcji oraz zabudowy i zagospodarowania terenu. Sąd miał na względzie, że zarówno Studium, jak i projekt miejscowego planu nie są źródłami prawa powszechnie obowiązującego i nie wiążą organu I instancji pod względem prawnym, tym niemniej z uwagi na wielkość planowanej inwestycji i jej oddziaływanie na tereny sąsiednie zachodziła w rozpoznawanej sprawie potrzeba weryfikacji planowanej inwestycji z powyższymi aktami celem potwierdzenia jej zbieżności z wynikającymi z nich założeniami ładu przestrzennego obszaru południowego dzielnicy J. Przy rozważaniu celowości zawieszenia postępowania organ I instancji winien mieć na uwadze stopień zaawansowania prac (red. Z. Niewiadomski – op. cit. s. 528, 475-476), jak i to, że tylko uchwalony miejscowy plan zagospodarowani przestrzennego może służyć przełamaniu zasady dobrego sąsiedztwa. Zarówno SKO, jak i Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie wyraziły poglądu, że niemożliwym jest ustalanie warunków zabudowy dla zamierzenia składającego się z kilku budynków tworzących jedną funkcjonalną całość. Jak trafnie zauważyło Kolegium, nieprawidłowym w takiej sytuacji jest porównywanie pojedynczego domu z planowanej inwestycji, z pojedynczym domem położonym przy ul. B. W ten sposób pominięto charakter całej inwestycji, składającej się z [...], a nie 1 budynku mieszkalnego. Wpisującą się w ład przestrzenny analizowanego obszaru winna być cała inwestycja, a nie jedynie poszczególne budynki, traktowane jako każdy z osobna. Skarżąca, decydując się na objęcie szerokiego zamierzenia inwestycyjnego jednym podaniem, winna być świadoma wiążących się z tym konsekwencji dotyczących obligatoryjnego uwzględnienia całego przedsięwzięcia w kontekście wymagań ładu przestrzennego analizowanego obszaru. Ustawodawca w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wprowadza własnej definicji nieruchomości, posługując się w szczególności pojęciem właściwym dla Prawa budowlanego, z to dla zapewnienia kompatybilności ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z ustawami, powiązanymi z nią funkcjonalnie i współtworzącymi pewien system (przykładowo – art. 2 pkt 12 upzp; red. Z. Niewiadomski – op. cit. s. 22-23 nb 1, 2). Ustawodawca w zakresie zagospodarowania przestrzennego posługuje się przede wszystkim pojęciem teren (przykładowo – w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy – art. 52 ust. 2 pkt 1, pkt 2 lit. b); art. art. 59 ust. 1 i 2; art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp). Nie ulega wątpliwości, że nieruchomość gruntowa w rozumieniu art. 4 pkt 1 ugn, obejmować może powierzchniowo jedną lub większą liczbę działek wpisanych do ewidencji gruntów (Z. Marmaj w: G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz LexisNexis 2011 s. 34 uw. 1, 2; E. Mzyk – tamże s. 460-461 uw. 1). Podobnie na tle ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 ze zm.), działka może być samodzielną nieruchomością albo stanowić nieruchomość składającą się z kilku działek (S. Rudnicki "Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz" LexisNexis 2010 s. 25 uw. 9). Przy dostrzeganych przez orzecznictwo i doktrynę różnicach pojęć działka gruntu, nieruchomość, na tle każdej z tych ustaw, nie ulega wątpliwości, że określenie granic terenu objętego wnioskiem w rozumieniu art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp może dotyczyć jednej działki gruntu bądź szeregu działek. W niniejszej sprawie początkowo wniosek z dnia [...] czerwca 2007 r. (prezentata Urzędu Miasta P.; k. 1 akt administracyjnych) odnosił się do terenu o powierzchni 10 908 m2, składającego się z trzech działek (nr [...],[...] i [...], obręb J., ark. [...]), a po dokonaniu podziału nieruchomości (k. 315-317 akt administracyjnych), skorygowanego dnia [...] listopada 2009 r., odnosił się do tożsamego terenu o powierzchni [...] m2, składającego się z [...] nowo wydzielonych działek, wymienionych w osnowie decyzji, obręb J., ark. [...], obejmujących to samo zamierzenie inwestycyjne, według kolejno korygowanego wniosku. Jeżeli granice terenu nie zmieniły się, mimo podziału działki na szereg nowych działek, nadal zachodzi tożsamość sprawy w zakresie przedmiotowym. Nietrafnie zatem Odwołujący postrzegał wielokrotną modyfikację pierwotnego wniosku jako przesłankę ponownego prowadzenia postępowania. Jako nieuzasadnione należało uznać zarzuty naruszenia przepisów postępowania, sformułowane w skardze, w szczególności przez wydanie decyzji nie zawierającej oznaczenia strony. W praktyce organów odwoławczych w postępowaniu administracyjnym ukształtowała się praktyka wskazywania w osnowie decyzji nie wszystkich stron (jak to ma miejsce w rubrum wyroku Sądu powszechnego), a najczęściej jedynie organu i decyzji I instancji i nazwisk (nazw) odwołujących się. Praktyka ta nie narusza art. 107 § 1 kpa. Skarżąca miała zapewniony czynny udział zarówno w postępowaniu I, jak i II instancyjnym. Nie zmienia tego faktu okoliczność, że Skarżąca nie została wymieniona w nagłówku decyzji z [...] kwietnia 2011 r., skoro sama przyznaje, że owa decyzja została jej doręczona. Z powyższej decyzji wynika wyraźnie, że postępowanie toczyło się z wniosku R. D. S. Sp. z o.o. z siedzibą w W., a decyzja z [...] kwietnia 2011 r. została wydana na skutek złożenia odwołań przez J. G. i T. L. od decyzji z [...] listopada 2010 r., co znalazło potwierdzenie w nagłówku decyzji Kolegium. Skarżąca była zatem stroną postępowania II-instancyjnego i w taki sposób była postrzegana przez SKO, które nie pomniejszyło jej uprawnień procesowych w toczącym się postępowaniu. Za nieuzasadniony należało uznać zarzut naruszenia przez SKO art. 107 § 1 i 3 kpa przez niepełną oraz niejednoznaczną argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji z [...] kwietnia 2011 r. Kolegium odniosło się w sposób wyczerpujący do wszystkich zarzutów podniesionych w złożonych odwołaniach, mając na względzie stanowisko Skarżącej wyrażone w pismach z [...] stycznia 2011 r. i [...] marca 2011 r. (k. 31-36, 66-67 akt SKO). Z uzasadnienia decyzji z [...] kwietnia 2011 r. nie wynika, że dla nieruchomości objętej wnioskiem Skarżącej warunki zabudowy nie powinny zostać ustalone. Rozstrzygnięcie SKO zostało oparte na analizie ładu przestrzennego obszaru analizowanego, wskazując konkretne uchybienia, którym dopuścił się organ I instancji. Skarżąca winna być świadoma, że decyzja o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji będzie mogła zostać wydana, gdy będzie ona pozostawała w zgodności z istniejącym ładem przestrzennym terenu, który stanowi kategorię obiektywną oraz definiowalną. Dla celów ustalenia jego parametrów nie mają znaczenia planowane na przyszłość inwestycje w obszarze poddanym analizie, tylko aktualny sposób jego zagospodarowania. Kolegium, zgodnie z art. 138 § 2 kpa, mimo zmiany stanu prawnego z dniem 11 kwietnia 2011 r., prawidłowo uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji, bowiem decyzja z [...] listopada 2010 r. zastała wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przeciwko możliwości reformatoryjnego orzeczenia w niniejszej sprawie przez Kolegium przemawiał nadto wzgląd na specyfikę postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Organem właściwym do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, jest w niniejszej sprawie prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 (art. 64 ust. 1 upzp; odpowiednio - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7.4.2009 r., II OSK 513/08). Utrwalonym w orzecznictwie Sądów Administracyjnych jest pogląd, że projekt decyzji o warunkach zabudowy winien być przedstawiony organowi uzgadniającemu w stanie kompletnym – wraz z załącznikami stanowiącymi integralną jej część (wyrok WSA w W. z: 6.6.2006 r., IV SA/Wa 140/06; 9.1.2007 r., IV SA/Wa 1814/06; 21.11.2007 r., IV SA/Wa 1428/07; wyrok WSA w Krakowie z: 8.9.2008 r., II SA/Kr 219/07). Sporządzenie projektu winno być powierzone osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, jako podmiotowi posiadającemu wymagane kwalifikacje specjalne, projekt decyzji przez nią podpisany a stosowny dowód potwierdzający jej członkostwo w samorządzie urbanistów albo architektów, winien być dołączony do akt sprawy; adnotacja o sporządzeniu projektu decyzji przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, winna znajdować się na oryginale decyzji wydawanej w przedmiocie warunków zabudowy (art. 60 ust. 4 upzp; wyrok WSA w Krakowie z: 13.2.2007 r., II SA/Kr 740/06; wyrok WSA w W. z: 7.11.2007 r., IV SA/Wa 1803/07). Przywołane przez Kolegium okoliczności, które należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpoznania sprawy świadczą o tym, że ich uwzględnienie przez SKO stanowiłoby naruszenie art. 136 kpa, polegające na przeprowadzeniu dodatkowego postępowania dowodowego co do istotnych elementów składowych merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.