I SA/Sz 807/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Achrymowicz, Sędzia WSA Elżbieta Dziel po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 25 marca 2026 r. sprawy ze skargi K. N. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] sierpnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie zarzutu do opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym do Sądu postanowieniem z 28 sierpnia 2025 r. nr 3201-IEE.7192.89.2025.2 Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie (dalej: "DIAS") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w S. z 1 lipca 2025 r. znak 3216-SEE-2.7113.73.2025.2 o oddaleniu zarzutów K. N. (dalej: "Strona" lub "Skarżący") do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w S., dla której Sąd Rejonowy S. - [...] w S. prowadzi księgę wieczystą nr [...] Jako podstawę prawną postanowienia DIAS wskazał na przepisy art. 1388 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego (Dz.U.2024.572 t.j. ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 18 i art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1996 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U.2025.132 t.j.; dalej : "u.p.e.a.") oraz art. 151 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.; dalej: "u.g.n."). Jak wynika z akt sprawy, Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w S. prowadzi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości położonej przy ul. [...] w S., dla której Sąd Rejonowy S. - [...] w S. prowadzi księgę wieczystą nr [...] na podstawie własnych tytułów wykonawczych nr: 1) [...] 25) [...] Pismem z 25 listopada 2024 r. znak: [...] organ egzekucyjny m.in. zawiadomił Stronę o planowanych z udziałem rzeczoznawcy majątkowego oględzinach ww. nieruchomości. Zawiadomienie zostało odebrane przez dorosłego domownika - R. N.. Pismem z 25 listopada 2024 r. znak: [...] organ egzekucyjny zlecił, rzeczoznawcy majątkowemu B. C. wycenę wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w budynku mieszkalnym przy ul. [...] nr [...] w S. (KW nr [...]). Pismem z 29 listopada 2024 r. do organu egzekucyjnego wpłynęło pełnomocnictwo, w którym Strona wyznaczyła pełnomocnikiem w sprawie swojego ojca - W. N.. Dnia 10 grudnia 2024 r. organ egzekucyjny, w obecności rzeczoznawcy majątkowego B. C. oraz pełnomocnika Strony W. N. przeprowadził oględziny ww. nieruchomości. Następnie 25 lutego 2025 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego z 12 grudnia 2024 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. C.. Wartość rynkową nieruchomości w oparciu o ww. operat szacunkowy organ egzekucyjny określił na kwotę [...]zł w stanie na dzień oględzin i wg cen z daty wyceny. Pismem z 25 lutego 2025 r. organ egzekucyjny zawiadomił Stronę o sporządzeniu ww. protokołu oraz przesłał protokół opisu i oszacowania. Zawiadomienie zostało odebrane 28 lutego 2025 r. przez dorosłego domownika - R. N.. Pismem z 10 marca 2025 r. Strona reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika złożyła zarzut do opisu i oszacowania. W zarzucie wskazała na rozbieżności pomiędzy rzeczywistą wartością nieruchomości, a wskazaną w opisie i oszacowaniu nieruchomości z 25 lutego 2025 r. Strona wskazała, że wartość nieruchomości została w ewidentny sposób zaniżona. Potwierdzając powyższe do pisma załączono wydruk ze stron internetowych. Ponadto Strona zarzuciła, że oględziny nieruchomości zostały przeprowadzone sztampowo oraz bez udziału właściciela nieruchomości. Potwierdzając powyższe do pisma załączyła odpis protokołu oględzin nieruchomości z 10 grudnia 2024 r. Na wniosek organu egzekucyjnego rzeczoznawca majątkowy pismem z 5 maja 2025 r odniósł się do zarzutów co do wartości oszacowanej nieruchomości i w rezultacie podtrzymał oszacowaną wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w S. 1 lipca 2025 r. wydał postanowienie znak [...], w którym oddalił zarzut Strony zgłoszony do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Strona zaskarżyła ww. postanowienie zażaleniem wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i jego zmianę poprzez ustalenie wartości nieruchomości na kwotę odpowiadającą jej rzeczywistej wartości rynkowej zgodnie z przedstawioną w uzasadnianiu argumentacją; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Organ I instancji w celu przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania nieruchomości z uwzględnieniem aktualnych cen rynkowych, rzeczywistego stanu technicznego i lokalizacji nieruchomości, jej indywidualnych cech oraz wszystkich czynników wpływających na wartość rynkową a ponadto powołania nowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego jeżeli zajdzie taka potrzeba w celu sporządzenia obiektywnego operatu szacunkowego odzwierciedlającego faktyczną wartość rynkową nieruchomości. Zaskarżonemu postanowieniu Strona zarzuciła: a) błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu znacznie zaniżonej wartości nieruchomości, nieadekwatnej do aktualnych cen rynkowych podobnych nieruchomości w okolicy; b) brak uwzględnienia rzeczywistego stanu technicznego, lokalizacji oraz przeznaczenia nieruchomości, a także jej indywidualnych cech i atutów, co miało istotny wpływ na oszacowanie wartości i stanowi naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832); c) naruszenie zasad prawidłowego oszacowania nieruchomości, poprzez nieuwzględnienie aktualnych danych rynkowych, a także niezastosowanie właściwej metody wyceny w sposób uwzględniający specyfikę rynku lokalnego oraz niedopełnione wymogów rzetelnych oględzin nieruchomości, prowadzące do pominięcia istotnych informacji od właściciela oraz błędnej oceny stanu faktycznego nieruchomości. W zażaleniu Strona podkreśliła, że organ egzekucyjny skupił się głównie na formalnej poprawności procedury sporządzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, powołując się na prawidłowość postępowania rzeczoznawcy majątkowego, ignorując merytoryczne argumenty dotyczące rzeczywistej wartości nieruchomości oraz indywidualnych cechach, które tę wartość znacząco podnoszą. W ocenie Strony niedoszacowanie wartości nieruchomości, wynoszące prawie 50% jej rzeczywistej wartości rynkowej narusza jej fundamentalne interesy majątkowe. Zaskarżonym do tutejszego Sądu postanowieniem z 28 sierpnia 2025 r. nr j.w. DIAS utrzymał w mocy powyższe postanowienie Organu i instancji z 1 lipca 2025 r. o oddaleniu zarzutu Strony. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia DIAS powołał przepisy art. 110u § 1, art. 110s § 1 i art. 110r § 1 u.p.e.a., art. 151 ust. 1, art. 152, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 , art. 156 ust. 1 u.g.n., przepisy rozporządzenia Ministra i Rozwoju technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U.2023.1832), tj. § 4, § 5, § 7 i § 8 oraz art. 80 i art. 75 § 1 K.p.a. DIAS wskazał, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Jak dalej wskazał DIAS w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji czy postanowień administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. Powyższe oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wartości nieruchomości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Jak dalej wskazał DIAS odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych "Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu". DIAS stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez B. C. zawiera wymagane przepisami prawa elementy, przy czym jest logiczny i kompletny oraz nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. Operat zawiera m.in. dokumentację fotograficzną oraz załącznik dotyczący badania zapisów księgi wieczystej. Został opatrzony pieczęcią i podpisem autora opinii. DIAS podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy przyjął sposób wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, stosując metodę porównania parami. Ustalił wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na kwotę [...]zł przyjmując wartość 1 m2 w wysokości [...] zł. Do porównań wybrał trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny (tj. [...] zł, [...] zł, [...] zł). Nadto uwzględnił następujące cechy rynkowe: stan techniczny i użytkowy lokalu, położenie na piętrze, powierzchnia użytkowa lokalu, program użytkowy lokalu, położenie szczegółowe nieruchomości oraz rodzaj budynku. W rezultacie rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na kwotę [...]zł przyjmując wartość 1m2 w wysokości [...] zł. Organ podkreślił również, że jak wyjaśnił biegły w piśmie z 5 maja 2025 r. "wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w S. przy ul. [...] oszacowania została na bazie cen transakcyjnych sprzedaży lokali mieszkalnych położonych w blokach mieszkalnych przy ul. [...] uzyskanych z aktów notarialnych. Podobieństwo lokalizacji powoduje, że przyjęte do porównań charakteryzuje również podobieństwo w zakresie: położenia w tej samej "historycznej części miasta" posiadającej taką samą wartość estetyczno-sentymentalną", "komfortowej" porównywalnej odległości od Urzędu Skarbowego i Urzędu Miasta", podobnymi "warunkami komunikacyjnymi" i porównywalnym "prestiżem," podobnym dostępem do infrastruktury bytowej - handel, usługi etc." Odnosząc się do rzekomego "rażącego niedoszacowania nieruchomości" rzeczoznawca majątkowy podniósł, że powyższe twierdzenie wynika z nieznajomości realiów i stanu lokalnego rynku. W piśmie z 5 maja 2025 r. rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do załączonych do zarzutów wydruków ze stron internetowych wskazał, że dotyczą zlokalizowanych daleko poza centrum lokalizacji tj. Warszawo, Osów. Nadto garaże i ogródki opisane w przedmiotowych ofertach czynią je bezwartościowym w kontekście nawet rozważań przy ocenie podobieństwa do wycenianego lokalu. "Także lokale położne w budynkach deweloperskich np. powołana przez stronę skarżącą inwestycja L. czy S. w żadnej mierze gdyby nawet były przedmiotem umowy sprzedaży nie mogły stanowić elementu zbioru stanowiącego podstawę wyceny z uwagi na cechy skrajne różniące je z przedmiotową nieruchomością". Niezależnie od powyższego, zdaniem DIAS wydruki ze stron internetowych nie mają waloru przeciwdowodu wobec operatu szacunkowego. W świetle powyższego DIAS uznał zarzut dotyczący skupienia się na formalnej poprawności operatu szacunkowego za nieuzasadniony. DIAS wskazał również, że nie ma uwag co do poprawności operatu, tym samym nie będzie występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o jego weryfikację. Z uprawnienia tego może natomiast skorzystać Skarżący (por. wyrok NSA z 17 grudnia 2020 r., I OSK 1390/20). W świetle powyższego, DIAS nie stwierdził również podstaw do przeprowadzenia ponownego oszacowania nieruchomości czy też powołania nowego biegłego. DIAS wskazał, że w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości jest wartością rynkową, tj. prawdopodobną ceną, jaką można uzyskać za nieruchomość i na jej wysokość w decydującej mierze wpływają prawa rynku, czyli podaż i popyt. Cena ustalona przez biegłego jest tylko ceną wyjściową, zaś przebieg licytacji i liczba zainteresowanych nieruchomością ostatecznie zdecyduje o tym, na jakim poziomie ukształtuje się cena sprzedaży. Ostateczną cenę nieruchomości zweryfikuje zainteresowanie potencjalnych kupujących, a ustalona i przyjęta wartość nieruchomości na etapie postępowania egzekucyjnego, ulec może zmianie w trakcie licytacji publicznej. Strona zaskarżyła ww. postanowienie DIAS z 28 sierpnia 2025 r. w całości skargą wniesioną do tutejszego Sądu wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Organu I instancji z 1 lipca 2025 r. i zasądzenie kosztów postępowania na rzecz Skarżącego według norm przepisanych ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia wniosku powyższego, o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez DIAS, w celu przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania nieruchomości przez nowego biegłego rzeczoznawcę majątkowego, z uwzględnieniem aktualnych cen rynkowych, stanu technicznego, lokalizacji oraz indywidualnych cech i atutów nieruchomości. Zaskarżonemu postanowieniu Strona zarzuciła naruszenie: 1) art. 110u u.p.e.a. w zw. z art. 151 i nast. u.g.n. oraz w zw. z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: "Rozporządzenie") poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy odzwierciedla rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości (ustalona na [...] zł), podczas gdy wartość ta jest rażąco zaniżona i nieadekwatna do aktualnych cen rynkowych, a organ odwoławczy bezkrytycznie przyjął ustalenia rzeczoznawcy majątkowego; 2) art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegające na braku wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego i zaniechaniu oceny merytorycznej argumentacji Skarżącego co do rażącego niedoszacowania nieruchomości oraz ograniczeniu się do formalnej kontroli operatu szacunkowego, co doprowadziło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej i ochrony interesu strony; 3) art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 i § 5 ust. 1 Rozporządzenia, poprzez aprobatę dla wadliwej metodyki wyceny, tj. niepełnego uwzględnienia cech nieruchomości, jej unikalnej lokalizacji w ścisłym centrum S. oraz przyjęcia do porównania transakcji i cen transakcyjnych, które nie były do końca adekwatne lub nie były aktualne, co doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych co do wartości rynkowej; 4) art. 73 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez zaakceptowanie niestarannych oględzin nieruchomości (bez udziału właściciela), co uniemożliwiło rzeczoznawcy majątkowemu rzetelną ocenę rzeczywistego stanu technicznego i indywidualnych atutów lokalu, a tym samym wpłynęło na zaniżenie jego wartości, mimo że Skarżący podniósł tę kwestię w zarzutach. W uzasadnieniu zarzutów skargi Skarżący powołał argumentację celem ich poparcia wskazując, że DIAS błędnie uznał, że operat szacunkowy jest kompletny, logiczny i nie zawiera błędów, odrzucając zarzuty Skarżącego o rażącym niedoszacowaniu wartości nieruchomości (ustalona na [...] zł). Jak wskazał Skarżący DIAS skupił się niemal wyłącznie na formalnej poprawności operatu szacunkowego, powołując się na jednolitą linię orzeczniczą, jednocześnie, organ ten zignorował orzecznictwo dopuszczające kwestionowanie operatu w przypadku ewidentnych błędów lub sprzeczności z innymi dowodami, wiedzą ogólną itd. W ocenie Skarżącego, mamy do czynienia z ewidentnym błędem w ustaleniu wartości rynkowej, wynikającym z wadliwej metodyki wyceny. Skarżący konsekwentnie podnosił, że wartość nieruchomości została zaniżona o prawie 50% w stosunku do jej rzeczywistej wartości rynkowej (ok. [...] zł). Organ, utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie, naruszył tym samym § 3 ust. 1 Rozporządzenia, który wymaga, aby określenie wartości poprzedzała rzetelna analiza rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i warunków transakcji. Jak wskazał Skarżący postanowienie DIAS jest nieprawidłowe, ponieważ nie zajął się on merytorycznym sednem zarzutów, tj. rażącym niedoszacowaniem wartości nieruchomości. Ograniczenie kontroli do wymogów formalnych, bez zbadania, czy opinia biegłego nie jest dotknięta ewidentnym błędem w zakresie wiadomości specjalnych, czyni zaskarżone postanowienie niezgodnym z prawem. W odpowiedzi na skargę DIAS wniósł o jej oddalenie w całości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje. Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z brzmieniem art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2026.143. t.j.; dalej: "P.p.s.a.") sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Na podstawie art. 120 P.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Na mocy przytoczonych przepisów niniejszą sprawę sąd rozpoznał w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej. W myśl zaś § 2 art. 1 cyt. ustawy, kontrola, o której mowa w § 1 sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do treści art. 3 § 1 P.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Z wymienionych przepisów wynika, że sąd bada legalność zaskarżonego aktu, czy jest on zgodny z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonego aktu, a jedynie uwzględniając skargę może go uchylić, stwierdzić jego nieważność lub niezgodność z prawem, a może to uczynić, stosownie do unormowania zawartego w art. 145 § 1 P.p.s.a., jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1, skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu. W myśl natomiast art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Uwzględniając powyższe regulacje należało przyjąć, że Sąd nie dopatrzył się takich naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia. Uznał tym samym, że skarga nie jest zasadna. Rozpoznawana sprawa dotyczy zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. DIAS, utrzymując postanowienie Organu I instancji, wskazał w szczególności, że operat stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie, sporządzony przez B. C. zawiera wymagane przepisami prawa elementy, przy czym jest logiczny i kompletny oraz nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. Operat zawiera m.in. dokumentację fotograficzną oraz załącznik dotyczący badania zapisów księgi wieczystej. Został opatrzony pieczęcią i podpisem autora opinii. Rzeczoznawca majątkowy wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych. Odnosząc się do sformułowanych przez Skarżącego zarzutów, dotyczących kwestii zaniżenia w operacie wartości nieruchomości DIAS stwierdził de facto, że nie może weryfikować tej okoliczności, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i DIAS. Na poparcie swojego stanowiska DIAS przywołał przykładowe wyroki sądów administracyjnych, z których treści jednoznacznie wynika, iż operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego informacji specjalnych, odnośnie oszacowania wartości nieruchomości (wyroki NSA z: 30 stycznia 2019 r., II OSK 616/17; 13 lipca 2018 r., I OSK 2269/16; 2 grudnia 2016 r., I OSK 229/15 oraz WSA w Krakowie z 18 lutego 2021 r., II SA/Kr 1366/20). DIAS wskazał jednakże, że zwrócił się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska we wskazanej kwestii, przesyłając mu argumentację Skarżącego i prosząc o ustosunkowanie się do niej zaś rzeczoznawca w piśmie z 5 maja 2025 r. odniósł się do zarzutów Skarżącego, wyjaśniając wszelkie wątpliwości i ostatecznie podtrzymał oszacowaną w operacie szacunkowym wartości przedmiotowej nieruchomości. Skarżący z kolei stoi na stanowisku, że: - organ błędnie uznał sporządzony w rozpoznawanej sprawie operat za kompletny, logiczny i niezawierający błędów w sytuacji gdy wartość nieruchomości w nim ustalona jest rażąco niedoszacowana; - organ zignorował orzecznictwo dopuszczające kwestionowanie operatu szacunkowego w przypadku ewidentnych błędów lub sprzeczności z innymi dowodami, wiedzą ogólną itd. i z tego powodu skupił się wyłącznie na formalnej poprawności operatu szacunkowego; - wartość rynkowa nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym jest ewidentnie błędnie ustalona, co jest skutkiem wadliwej metodyki wyceny; - organ nie zajął się merytorycznym sednem zarzutów, tj. rażącym niedoszacowaniem wartości nieruchomości i ograniczył swoją kontrolę do wymogów formalnych, bez zbadania czy "opinia biegłego" nie jest dotknięta ewidentnym błędem w zakresie wiadomości specjalnych. W uzasadnieniu zarzutów skargi Skarżący wskazuje na zignorowanie dobrej lokalizacji nieruchomości, brak uwzględnienia indywidualnych cech nieruchomości, tj. atutów w postaci stanu technicznego i walorów użytkowych z uwagi na niestaranne przeprowadzenie oględzin, nieprawidłowe odrzucenie danych rynkowych, tj. dowodów przedstawionych przez Skarżącego. Sąd wskazuje, że do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone zarzuty przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie (art. 110u § 1 u.p.e.a.). Oznacza to, iż organ egzekucyjny jest zobowiązany do poinformowania uczestników postępowania egzekucyjnego o ukończeniu opisu i oszacowania nieruchomości, a wcześniej o terminie dokonania tego opisu i oszacowania (art. 110o § 1 u.p.e.a.). Operat szacunkowy zajętej nieruchomości przygotowywany jest dla organu egzekucyjnego, gdyż to ten podmiot wyznacza rzeczoznawcę majątkowego do dokonania tej czynności (art. 110s u.p.e.a.). Strona (dłużnik), jak i uczestnik postępowania, ma prawo się z nim zapoznać na każdym etapie postępowania egzekucyjnego, gdyż postępowanie takie jest jawne, a organ administracji publicznej obowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 K.p.a.). W rozpoznawanej sprawie nie jest sporny fakt zapoznania się Skarżącego z operatem szacunkowym z 12 grudnia 2024 r. sporządzonym przez mgr inż. B. C.. Ponadto jak zasadnie wskazał DIAS początkową częścią etapu opisu i oszacowania są oględziny. Analiza akt administracyjnych niniejszej sprawy potwierdza wywiązanie się przez organ z obowiązków dotyczących egzekucji z nieruchomości, w szczególności w zakresie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowaniu zajętej nieruchomości oraz sporządzenia protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości, który został następnie doręczony Skarżącemu, co jest bezsporne w rozpoznawanej sprawie. Ponadto w rozpoznawanej sprawie nie jest sporny fakt zapoznania się Skarżącego z operatem szacunkowym z 12 grudnia 2024 r. sporządzonym przez mgr inż. B. C.. Sąd podkreśla również, że jak wynika z akt sprawy, Skarżący został zawiadomiony o planowanych oględzinach nieruchomości, brał w nich udział poprzez ustanowionego w sprawie pełnomocnika. Ponadto z oględzin sporządzony został protokół, w którym wskazano uczestników oględzin, przedmiot oględzin (skład lokalu, pomieszczenia przynależne, położenie lokalu na piętrze, wskazanie zarządcy nieruchomości), zawarty został opis elementów wykończeniowych w lokalu (rodzaj podłóg, opis ścian, sufitów, okien, stolarki drzwiowej), opis budynku, w którym znajduje się lokal stanowiący przedmiot oględzin, zawarte zostały informacje udzielone przez właściciela. Odnotowano również, w opisie stanu technicznego i użytkowego lokalu, że w 2015 r. lokal ten przeszedł generalny remont, bez wymiany instalacji oraz wskazano, że standard wykończenia lokalu jest podwyższony. Sąd podkreśla także, że w protokole tym wpisano dodatkowe uwagi, w tym stwierdzające, że układ przestrzenny lokalu jest rozkładowy. Protokół został podpisany m.in. przez pełnomocnika Skarżącego i nie stwierdzono w nim żadnych dodatkowych uwag, w tym w szczególności odnoszących się do – podnoszonych aktualnie przez Skarżącego zarzutów – braku staranności przeprowadzonych oględzin uniemożliwiającej prawidłowe ustalenie wartości ww. lokalu. Pełnomocnik Skarżącego biorący udział w oględzinach podpisał się pod treścią powyższego protokołu. Tym samym Sąd uznał za bezzasadny zarzut skargi w zakresie naruszenia art. 73 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Sąd wskazuje jednocześnie, że zgodnie z przepisem art. 73 K.p.a. Strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania (§ 1). Czynności określone w § 1 są dokonywane w lokalu organu administracji publicznej w obecności pracownika tego organu (§ 1a). Wgląd w akta sprawy w przypadku, o którym mowa w art. 236 § 2, następuje z pominięciem danych osobowych osoby składającej skargę (§ 1b). Strona może żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony (§ 2). Organ administracji publicznej może zapewnić stronie dokonanie czynności, o których mowa w § 1, w swoim systemie teleinformatycznym, po uwierzytelnieniu strony w sposób określony w art. 20a ust. 1 albo 2 ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (§ 3). Jak z kolei stanowi przepis art. 18 u.p.e.a. jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej: 1) do czynności wierzyciela podejmowanych przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego na podstawie niniejszej ustawy, 2) w postępowaniu egzekucyjnym - przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego stosuje się odpowiednio. Sąd wskazuje również, że Operat szacunkowy, w świetle art. 156 ust. 1 u.g.n., jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. To rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). A zatem stosowanie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Operat szacunkowy ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.). Jak przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych regulacje zawarte w u.g.n. nie wyłączają jednak kompetencji organu egzekucyjnego, związanych z oceną operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Powyższe wynika z art. 110u § 1 u.p.e.a., zgodnie z którym uczestnicy postępowania egzekucyjnego mogą wnosić zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Skoro zatem ustawodawca dopuścił możliwość kwestionowania opisu i oszacowania nieruchomości przed organem egzekucyjnym, to należy przyjąć, że organ egzekucyjny posiada kompetencje do dokonywania oceny takiego operatu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sąd podkreśla jednak, że odrębną kwestią, którą zdaje się pomijać Skarżący są granice tej oceny. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega swobodnej ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, przy czym ocena ta - z uwagi na charakter tego dowodu - nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa natomiast obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny jednak wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA z: 12 czerwca 2025 r., III FSK 1017/24; 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). Sąd w składzie rozpoznającym przedmiotową sprawę w całości aprobuje powyższe stanowisko i przyjmuje za własne. Sąd w tym składzie orzekającym w pełni podziela zatem argumentację przedstawioną w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 8 czerwca 2022 r., I SA/Op 83/22 (LEX nr 3371013) jak i wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 17 maja 2024 r., I SA/Łd 158/24, zgodnie z którą to autor operatu, a nie organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia a także metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n., wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartą w dyspozycji art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n. Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Podkreślić raz jeszcze należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, gdyż naruszyłyby wtedy dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Reasumując uznać należało, że operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Należy jednak zaznaczyć, że poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ egzekucyjny nie może ponadto samodzielnie zmienić danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie. Za zgodne z prawem Sąd uznał zatem stanowisko DIAS w rozpoznawanej sprawie, sprowadzające się do kontroli prawidłowości operatu szacunkowego z 12 grudnia 2024 r. w niej sporządzonego w powyżej wskazanych przez Sąd granicach. Przy czym w ocenie Sądu zasadnie uznał DIAS, że ww. operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności błędów i pomyłek. Jak ponadto zasadnie wskazał Organ operat ten zawiera dokumentację fotograficzną oraz załącznik dotyczący badania zapisów księgi wieczystej, został opatrzony pieczęcią i podpisem jego autora. Za niezasadne zatem Sąd uznał zarzuty skargi odnoszące się do aprobaty przez Organ wadliwej metodyki wyceny, tj. zarzut naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 i § 5 Rozporządzenia. Prawidłowo także przypomniał DIAS, że rzeczoznawca majątkowy przyjął sposób wyceny nieruchomości podejściem porównawczym stosując metodę porównywania parami. Ustalił wartość wycenianego prawa na kwotę [...]zł przyjmując wartość 1 m2 w kwocie [...]zł a do porównania wybrał trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny oraz uwzględnił cechy rynkowe takie jak stan techniczny i użytkowy lokalu, położenie na piętrze, powierzchnia użytkowa, program użytkowy lokalu, rodzaj budynku, położenie szczegółowe. Sąd zauważa również, że rzeczoznawca majątkowy, na wezwanie Organu, ustosunkował się do zarzutu Skarżącego w rozpoznawanej sprawie, o czym szczegółowo w poniższej części przedmiotowego uzasadnienia. Sąd odnosząc się ponadto do stanowiska Skarżącego w zakresie braku rozpoznania przez organy merytorycznego sedna zarzutów, tj. rażącego niedoszacowania wartości nieruchomości wskazuje, że strona kwestionująca prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości może - pomimo powyżej wskazanych granic kontroli prawidłowości operatu szacunkowego - jednak przedstawiać dowody zwalczające wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu. W orzecznictwie jednolicie wskazuje się, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. np. wyroki NSA z: 12 czerwca 2025 r., III FSK 1017/24; 23 lutego 2023 r., III FSK 3037/21; 24 listopada 2022 r., III FSK 2026/21; 26 kwietnia 2023 r., III FSK 2100/21). W razie wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, w szczególności poprzez żądanie wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny przez jego autora. W razie powzięcia, w wyniku takiego porównania oraz przy wykorzystaniu stanowisk autorów operatów, wątpliwości co do tych kwestii, które dla swojego wyjaśnienia wymagają wiadomości specjalnych, uzasadnione jest wystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 marca 2018 r., I OSK 2154/17). W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że regulacja zawarta w treści art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną w art. 80 K.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ administracji albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość. W orzecznictwie (wyrok NSA z 26 lutego 2014 r., I OSK 1568/13) słusznie zatem przyjęto pogląd, że jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 K.p.a., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (Komentarz Ewy Bończak - Kucharczyk do art. 157 u.g.n. - LEX/el. 2024). Sąd zauważa, że przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA z: 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263; 8 marca 2023 r., I OSK 47/22, LEX nr 3537399). W zaskarżonym postanowieniu zostało wyjaśnione, że DIAS ani nie miał podstaw do wystąpienia o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w tym trybie, ani nie stwierdził podstaw do przeprowadzenia ponownego oszacowania nieruchomości czy też powołania nowego biegłego. W rozpoznawanej sprawie Skarżący nie przedłożył bowiem ani dowodów, które skutecznie zwalczały wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu, ani które podważały prawidłowość jego sporządzenia. Za takie bowiem dowody nie można było uznać, jak zasadnie przyjął Organ, załączonych przez Skarżącego wydruków ze stron internetowych wskazujących ceny ofertowe innych nieruchomości ani też twierdzeń Skarżącego. Sąd wskazuje dodatkowo, że - jak zasadnie przyjął DIAS w zaskarżonym postanowieniu powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 18 lutego 2021 r., II SA/Kr 1366/20 - organ może zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). Nie można natomiast oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i, o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. W rozpoznawanej sprawie Skarżący kwestionując wycenę wartości ww. lokalu zawartą w operacie szacunkowym z 12 grudnia 2024 r. i przyjętą przez Organ załączył jedynie "zrzuty" wydruków ze stron internetowych stanowiące "ogłoszenia umożliwiające wizualizację cen rynkowych za mieszkanie względnie mieszkania o porównywalnych parametrach" a ponadto powoływał się na położenie nieruchomości w historycznej części miasta posiadającej wartość estetyczno – sentymentalną, komfortową odległość od Urzędu Skarbowego i Urzędu Miasta, prestiż lokalizacji, wysoki poziom kunsztu architektonicznego okresu lat osiemdziesiątych, brak toksycznego azbestu, wykonanie okien z niezwykłą dbałością o standard jak na okres komunizmu, albowiem zostały one poprawnie uszczelnione, wyłączną własność Skarżącego. Sąd zauważa że autor kwestionowanego operatu, na wezwanie Organu, ustosunkował się do zarzutów, twierdzeń Skarżącego jak i przedłożonych wydruków ze stron internetowych. W ocenie Sądu wyjaśnienia te zasadnie uznał Organ za przemawiające za brakiem podstaw do uznania kwestionowanego przez Skarżącego operatu szacunkowego za sporządzony wadliwie, tj. Organ prawidłowo przyjął, że operat ten zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności błędów i pomyłek, sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów, nie jest sprzeczny z innymi dowodami. Jak bowiem zasadnie wskazał Organ, powołując się m.in. na stanowisko autora kwestionowanego operatu, załączone przez Skarżącego wydruki ze stron internetowych dotyczą całkowicie odmiennych nieruchomości od wycenianej (położenie daleko poza centrum lokalizacji, przynależne ogródki i garaże, położenie w budynkach deweloperskich). Wskazane w nich nieruchomości nie mogły zatem stanowić elementu zbioru stanowiącego podstawę wyceny z uwagi na cechy skaranie różniące je z wycenianą nieruchomością. Dodatkowo załączone wydruki zawierały jedynie ceny ofertowe, które stanowią tylko ceny życzeniowe. Ponadto wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w S. przy ul. [...] oszacowana została na bazie cen transakcyjnych sprzedaży lokali mieszkalnych położonych w blokach mieszkalnych przy ul. [...] uzyskanych z aktów notarialnych. Podobieństwo lokalizacji powoduje, że przyjęte do porównań charakteryzuje również podobieństwo w zakresie: położenia w tej samej "historycznej części miasta" posiadającej taką samą wartość "estetyczno-sentymentalną", "komfortowej" porównywalnej odległości od Urzędu Skarbowego i Urzędu Miasta, podobnymi "warunkami komunikacyjnymi" i porównywalnym "prestiżem," podobnym dostępem do infrastruktury bytowej - handel, usługi etc. Odnosząc się z kolei do twierdzeń w zakresie toksycznego azbestu, wysokiego poziomu kunsztu architektonicznego oraz szczelności okien autor operatu wskazał, że zarówno w odniesieniu do wycenianej nieruchomości jak i nieruchomości porównawczych nie ma mowy o "kunszcie architektonicznym" a o budownictwie mieszkaniowym, wielorodzinnym lat 80/90-tych XX w., występowanie "toksycznego azbestu" i jego ciągłą aktywność mogą stwierdzić jedynie specjalistyczne badania, którymi nikt nie dysponuje zaś szczelność okien jest kwestią konserwacji i ustawień lato/zima. Reasumując Sąd uznał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, co w rozpoznawanej sprawie nie miało jednak miejsca. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie jest uprawniony do dokonywania rozważań odnoszących się do kwestii prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane. Skarżący w rozpoznawanej sprawie nie przedstawił natomiast dowodów, które skutecznie zwalczały wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Za takie bowiem dowody nie można było uznać, jak zasadnie przyjął Organ, załączonych przez Skarżącego ani wydruków ze stron internetowych wskazujących ceny ofertowe innych nieruchomości, ani powyżej wskazanych twierdzeń Skarżącego m.in. w zakresie wysokiego poziomu kunsztu architektonicznego okresu lat osiemdziesiątych, braku toksycznego azbestu, wykonania okien z niezwykłą dbałością o standard jak na okres komunizmu. Dodatkowo, w rozpatrywanej sprawie, Organ przesłał rzeczoznawcy zastrzeżenia sformułowane przez Skarżącego, a ten się do nich odniósł, nie znajdując podstaw do zmiany swoich wniosków końcowych ujawnionych w operacie szacunkowym. Analizując przedmiotową sprawę, sąd doszedł do przekonania, iż DIAS prawidłowo uznał, że skoro przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera błędów prawnych i faktycznych, istotnych dla ustalenia wartości zajętej nieruchomości, to jest dokumentem o wartości dowodowej. Samo subiektywne przekonanie dłużnika lub uczestnika postępowania egzekucyjnego, że wartość szacunkowa zajętej nieruchomości powinna być wyższa, nie oznacza, że operat szacunkowy został błędnie sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym miejscu przypomnieć należy, co zasadnie podkreślił DIAS w zaskarżonym postanowieniu, że w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości jest wartością rynkową, tj. prawdopodobną ceną, jaką można uzyskać za nieruchomość i na jej wysokość w decydującej mierze wpływają prawa rynku, czyli podaż i popyt. Cena ustalona przez biegłego jest tylko ceną wyjściową, zaś przebieg licytacji i liczba zainteresowanych nieruchomością ostatecznie zdecyduje o tym, na jakim poziomie ukształtuje się cena sprzedaży. Ostateczną cenę nieruchomości zweryfikuje zainteresowanie potencjalnych kupujących, a ustalona i przyjęta wartość nieruchomości na etapie postępowania egzekucyjnego, ulec może zmianie w trakcie licytacji publicznej. W zaskarżonym postanowieniu zostało ponadto wyjaśnione, że DIAS ani nie miał podstaw do wystąpienia o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w tym trybie, ani nie stwierdził podstaw do przeprowadzenia ponownego oszacowania nieruchomości czy też powołania nowego biegłego. Z powyżej opisanych względów, sąd uznał niezasadność zarzutów skargi a ponadto nie stwierdził z urzędu naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego. Wobec powyższego, skargę należało oddalić na podstawie art. 151 P.p.s.a., o czym Sąd orzekł w sentencji. Powołane w niniejszym wyroku orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (http://orzeczenia.nsa.gov.pl).