II SA/Sz 1184/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 września 2015 r. sprawy ze skargi T. C. i E. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Zaskarżoną decyzją, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r. Nr 267) oraz art, 98a ust. 1 oraz art, 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010r, Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania T. i E. małż. C., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...] K., spowodowanym podziałem działki nr [...] na działki od nr [...] do nr [...]. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Samorządowe Kolegium Odwoławcze przestawiło przebieg postępowania przed organem I instancji oraz podniesione przez odwołujących się zarzuty, wskazując, iż wszczęcie postępowania w sprawie było następstwem podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, na pięć działek przeznaczonych pod lokalizację elektrowni wiatrowych (trzy działki) teren rolny z dopuszczeniem lokalizacji elektrowni wiatrowych, (1 działka) oraz na cel komunikacji (dotychczasowy sposób użytkowania). Podział ten nastąpił na wniosek skarżących współwłaścicieli nieruchomości i został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy dnia [...] r., która stała się ostateczna w dniu [...] r. Naliczenie opłaty adiacenckiej nastąpiło na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), przy uwzględnieniu ust. 1a zdanie drugie tego artykułu oraz uchwały Rady Gminy określającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30%,co jest zgodne z upoważnieniem ustawowym z art. 98a ust. 1 ustawy. Podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem geodezyjnym. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego (art. 7 u.g.n). W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy M. K. ustaliła w operacie szacunkowym, sporządzonym dnia 24 kwietnia 2014 r., że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale wynosi [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem a wartością rynkową nieruchomości po podziale stanowi zatem kwotę [...] zł. Od tej wartości została prawidłowo naliczona opłata adiacencka przy zastosowaniu stawki 30% wzrostu wartości nieruchomości - w kwocie [...] zł. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 a ust. 1 u.g.n., jej wartość określa się według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że chodzi o cenę nieruchomości ustaloną w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a nie tylko ściśle na dzień wydania samej decyzji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2005r., sygn.akt i OSK1558/04). To, czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia opisane wyżej kryteria poprawnej wyceny. W operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości. Operat ten odpowiada zatem wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.nr 207 poz.2109 ze zm.). W procesie szacowania analizie poddano transakcje nieruchomości niezabudowanych, podobnych do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych, mających największy wpływ na ceny transakcyjne, będących przedmiotem obrotu na obszarze rynku lokalnego w latach 2011-2013, przy czym analizę rozszerzono o inne gminy powiatu kołobrzeskiego oraz koszalińskiego, słupskiego i sławieńskiego. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości tego typu co działka nr [...], skorygowane o upływ czasu przed podziałem kształtują się w przedziale od [...] zł. do [...] zł w przeliczeniu na 1 hektar powierzchni gruntu, wartość jednostki porównawczej określono na [...] zł, a zatem wartość działki przed podziałem wynosiła [...] zł, Określenia wartości omawianej nieruchomości po podziale dokonano stosując podejście porównawcze porównania parami (dla działki nr [...]) oraz metodą korygowania ceny średniej (działki nr [...]), zaś wyceny działki nr [...] dokonano w oparciu o przepisy dotyczące wyceny dróg. Wartość gruntu po podziale została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że po przeprowadzonej analizie lokalnego rynku transakcji tego typu nieruchomościami, co przedmiot wyceny, można stwierdzić, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zmianę jej wartości o ok.9,1 %. Powyższe – zdaniem SKO -prowadzi do stwierdzenia, że fakt wzrostu wartości nieruchomości - wynikający z dokonanego podziału działki został należycie udowodniony. Operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego dla celu naliczenia opłaty adiacenckiej jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeśli strona uważałaby, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy (a także składane dodatkowo przez rzeczoznawcę wyjaśnienia co do konkretnych uwag i zarzutów strony odnoszących się do operatu szacunkowego) budzą wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.gn.) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (por, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r, sygn. I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2008r., sygn. akt II SA/Sz 174/08). W rozpatrywanej sprawie odwołujący się nie skorzystali z tego uprawnienia, przedstawili natomiast inny opera szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. R. w dniu [...] r. W ocenie Kolegium operat ten nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie, został bowiem opracowany dla innych celów, tj. dla ustalenia wartości rynkowej działki nr [...] na potrzeby wyłączenia jej z produkcji rolnej. Natomiast niniejsze postępowanie dotyczy opłaty z tytułu podziału nieruchomości, o czym, stanowi art.98a ust.1 u.g.n. Są to dwa różne postępowania. Szacowanie wartości nieruchomości dla poszczególnych celów i z różnych tytułów odbywa się niezależnie od siebie, a zatem operat z dnia [...] r. nie może być wykorzystany w postępowaniu dla celów określonych w art.98a tej ustawy (podział nieruchomości dokonany na wniosek jej właściciela). Kolegium zauważa też, że wartość działki określona w operacie z dnia [...] r. [...] zł, jest wyższa od wartości określonej w operacie z dnia [...] r. przed jej podziałem, jest natomiast bardzo zbliżona do jej wartości po podziale wynoszącej [...] zł, co dodatkowo wskazuje na rzetelność i wiarygodność opracowania będącego dowodem w niniejszej sprawie. Podziału działki nr [...] dokonano na wniosek skarżących. Podział ten niewątpliwie przyczynił się do uatrakcyjnienia nieruchomości i ewentualnie łatwiejszego ich zbycia, gdyż działki o mniejszych powierzchniach są chętniej nabywane niż nieruchomości duże, a ponadto wyższa jest cena za 1 m2 działki. Z tych względów twierdzenia skarżących, że wartość działki przed i po podziale nie uległa zmianie, należy uznać za chybione. Opłata adiacencka stanowi dochód budżetu gminy i należy do kategorii dochodów własnych gminy. Możliwość jej ustalania stanowi istotne uprawnienie gminy, zaś brak ustalania takiej opłaty, stanowiący de facto rezygnację z własnych dochodów, może spotykać się z zarzutami instytucji kontrolujących budżet gminy. Kolegium w pełni podziela pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007r., (sygn. II SA/Łd 802/07, LEX nr 385389, w którym sąd orzekł, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Analiza akt sprawy, w szczególności będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego oraz dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, daje podstawę do przyjęcia, iż został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa i przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten jest aktualny, tak więc jego przydatność dla określenia wysokości opłaty adiacenckiej nie budzi wątpliwości. Za niezasadny – zdaniem SKO - należy uznać zarzuty dotyczące wpływu hipoteki obciążającej przedmiotową nieruchomość oraz umowy dzierżawy na wartość nieruchomości. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości, zdaniem Kolegium, w żadnym zakresie nie ogranicza dochodzenia zabezpieczonej wierzytelności ze względu na jej właściciela, zaś umowa dzierżawy obowiązywała zarówno przed podziałem działki nr [...] jak i po jej podziale, a zatem fakt ten nie może wpływać na jej wartość. Powyższą decyzję ostateczną T. i T. C. zaskarżyli skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., podnosząc, iż operat szacunkowy, stanowiący podstawę skarżonej decyzji, nie może stanowić podstawy do ustalenia i naliczenia opłaty adiacenckiej w tej sprawie, albowiem zawiera błędy merytoryczne i formalne, które wyłączają możliwość jego zastosowania w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Stwierdzone błędy dyskwalifikuję operat w tej sprawie, który wymaga co najmniej uzupełnień i poprawek. Zdaniem skarżących: 1. Wartość nieruchomości przed podziałem była znacznie wyższa aniżeli wartość ustalona w operacie szacunkowym, co potwierdził operat przedstawiony przez skarżących w toku postępowania. W sytuacji podniesienia i uzasadnienia zarzutów w tym zakresie, organ był zobowiązany do zweryfikowania poprawności sporządzenia operatu, który stanowił podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, gdyż miało to istotny wpływ na wynik sprawy (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2011 r, I SA/Wa 186/11); 2. Wartość nieruchomości po podziale w ogóle nie wzrosła z uwagi na fakt, że nieruchomość dzięki przeprowadzonemu podziałowi nie uzyskała żadnych dodatkowych właściwości, które uzasadniałyby taki wzrost. Zarówno bowiem przed podziałem, jak i po podziale, nieruchomość ta miała określony bardzo ściśle sposób użytkowania, który jest niezmienny, tj. w części objętej wydzieleniem mniejszych działek nieruchomość miała być i będzie przeznaczona na inwestycje związane z energetyką wiatrową. Sam podział działki nie wpłynął na te właściwości w najmniejszym nawet stopniu, co z kolei nie uzasadnia wzrostu wartości działki w wyniku podziału; 3. W operacie będącym podstawą wydania decyzji w tej sprawie, w ramach zastosowanej metody porównawczej (metoda porównywania parami), do porównania przyjęto nieruchomości, które nie odpowiadają podstawowym cechom nieruchomości badanej w operacie szacunkowym, w szczególności nieruchomości te nie posiadały zbliżonej powierzchni do nieruchomości wycenianej. Takie podejście było już wielokrotnie kwestionowane w orzecznictwie sądów administracyjnych i dyskwalifikuje ono operat. Stosowanie wskaźników korygujących nie może w tym przypadku zastąpić przyjęcia do porównania nieruchomości o podobnych parametrach do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomością podobną jest z kolei nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przedmiotowy operat nie spełnia tych wymagań, a pomimo to w zaskarżonej decyzji SKO potwierdziło jego przydatność do wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej; 4. W przygotowanym operacie nie uwzględniono zasadniczej kwestii jaką jest obniżenie wartości nieruchomości z uwagi na hipoteki obciążające nieruchomość. Nieruchomość zarówno przed dokonaniem podziału, jak i po podziale, obciążona była tymi samymi bardzo wysokimi hipotekami, które zasadniczo obniżały jej wartość. Kwestie te zostały pominięte w dokonanej wycenie. Tymczasem z przeglądu najbardziej, aktualnego orzecznictwa tak sądów powszechnych, jak i sądów administracyjnych jasno wynika, iż hipoteka obniża wartość nieruchomości, co powinno być bezwzględnie ustalane przy wycenie ich wartości, która jest potem podstawą do ustalenia bądź obliczenia wysokości opłat publicznoprawnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2158/10; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z 21 stycznia 2010 r. sygn. I CSK 205/09); 5. Błędnie ustalono, że umowa dzierżawy nie ma wpływu na wycenę wartości przed podziałem, gdy tymczasem umowa ta wpływa na wzrost tej wartości. Jak wskazano w operacie, umowa dzierżawy w tym przypadku nie odbiera posiadania gruntu właścicielowi i możliwości jego dalszego użytkowania na cele związane z działalnością rolniczą, a zatem nie zmniejsza jego wartości. Pominięto całkowicie fakt, że dzięki przychodom związanym z tą dzierżawą, grunt osiąga znacznie wyższą wartość, gdyż nie tracąc możliwości prowadzenia na nim normalnej działalności, generuje się dodatkowe przychody dla właściciela. Cecha ta wpływa wyłącznie na wzrost wartości nieruchomości przed podziałem, zaś nie ma żadnego wpływu na wartość nieruchomości po podziale, albowiem po podziale nieruchomości, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży, materializował się obowiązek po stronie właścicieli do sprzedaży części nieruchomości oraz obowiązek ograniczenia umowy dzierżawy (a tym samym 4-krotnego zmniejszenia przychodów osiąganych z dzierżawy). Z porównania tego wynika, że przy uwzględnieniu tej cechy należało znacznie podwyższyć wartość nieruchomości przed podziałem, gdy tymczasem wartość nieruchomości po podziale ulegałby tylko nieznacznemu wzrostowi. Tym samym wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału, mający bezpośredni wpływ na naliczenie oraz wysokość opłaty adiacenckiej, byłby niższy (o ile w ogóle wystąpiłby) niż ustalony w operacie; 6. Błędnie i bez żadnego uzasadnienia przyjęte zostały w operacie wartości przyjętych korekt, a także niezrozumiałe oraz nieuzasadnione są przyjęte przez rzeczoznawcę klasyfikacje cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości. Opis tych cech jest enigmatyczny i bardzo ogólny oraz nie odnosi tych cech do konkretnego przypadku analizowanego w operacie. Dodatkowo, nie jest wskazane przy opisie nieruchomości przyjętych do porównania, jak i na jakiej podstawie w tych przypadkach ustalone zostały cechy i charakterystyki tych nieruchomości. Skoro bowiem cechy i charakterystyka nieruchomości porównywanych miały również wpływ na ostateczny wynik wyceny, to bezwzględnie powinny były one również być szczegółowo opisane, aby można było ją w pełni zweryfikować. Operat w tym zakresie wykazuje poważne braki. Zdaniem skarżących SKO w ogóle nie odniosło się do zarzutów określonych powyżej w pkt 4 i 5. co oznacza, że w ogóle nie rozpatrzyło tej sprawy w II instancji, w części dotyczącej tych zarzutów, pozbawiając tym samym strony postępowania konstytucyjnego prawa do dwuinstancyjnego rozpoznania sprawy administracyjnej. Tym samym, w tym zakresie właściwie wydana została decyzja administracyjna w jednej tylko instancji, a zatem sprawa powinna w tym zakresie trafić do ponownego rozpoznania przez organ II instancji, a dopiero potem możliwe byłoby rozpatrzenie tych zarzutów w trybie sądowoadministracyjnym. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło ojej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Na wstępie należy wskazać, iż zgodnie z art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. - dalej: p.p.s.a.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy, sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z powyższym wyeliminowaniu z obrotu prawnego przez sąd administracyjny podlegał będzie akt, który narusza przepis prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub przepis postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też, poprzez naruszenie prawa, daje podstawę do wznowienia postępowania, jak również gdy obarczony jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c i pkt 2 p.p.s.a.). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia, czy w określonym przypadku organ administracji dopuścił się kwalifikowanych naruszeń prawa. Na gruncie rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż jej istota sprowadza się do zbadania prawidłowości dokonanej przez organy obu instancji oceny treści operatu szacunkowego, stanowiącego podstawowy dowód ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i stanowiącego podstawę określenia należnej gminie, na podstawie art. 98a ust.1 u.g.n., opłaty adiacenckiej. Dokonana według wskazanego wyżej kryterium sądowa kontrola zaskarżonej decyzji nie dała podstaw do stwierdzenia, iż wydana ona została z naruszeniem prawa, które miałoby wpływ na wynik sprawy, tj. ustalenie wysokości należnej gminie opłaty z tytułu dokonanego na wniosek właścicieli podziału ich nieruchomości. Należy zauważyć, iż skarga, jak i wcześniejsze odwołanie od decyzji pierwszoinstancyjnej nie zawierają żadnych konkretnych danych i zarzutów podważających dane przyjęte przez rzeczoznawcę do oceny wartości nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale. Na poparcie swego stanowiska skarżący przywołują jedynie (wcześniejszy z 2012 r.) operat opracowany dla ustalenia wartości należnego odszkodowania z tytułu wyłączenia przedmiotowego gruntu z produkcji rolnej. Powyższy argument uznać należy za całkowicie nietrafny, już chociażby z tego względu, iż zasady określania wartości nieruchomości do różnych celów są różne, wobec czego różne mogą być ich wartości. Wynika to jednoznacznie z przepisów § 26 i nast. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Konsekwencją tego jest nietrafne powoływanie się skarżących na wyroki NSA i Sądu Najwyższego w kwestii uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości takich czynników jak obciążenie jej hipoteką lb umową dzierżawy. Obciążenie te mogą mieć wpływ np. na cenę danej nieruchomości, nie zaś na obiektywną jej wartość, ustaloną w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, tj. z uwzględnieniem czynników wskazanych przykładowo w art. 4 pkt 16 u.g.n., tj. położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Kwestionowany przez skarżących operat wszystkie te czynniki uwzględnia. Obciążenia przedmiotowej nieruchomości, jak też jej dodatkowe walory związane z korzyściami wynikającymi z zawartych przez właścicieli umów dzierżawy, na które podział geodezyjny nieruchomości nie ma żadnego wpływu, nie mają też wpływu na obiektywną wartość dzielonej nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, iż do kwestii tych, podnoszonych przez skarżących wobec operatu, jego autorka szczegółowo i przekonywująco się ustosunkowała. Natomiast do zarzutów w tym zakresie, podniesionych w odwołaniu, odniósł się organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji. Nietrafny jest zatem zarzut skargi, iż organ odwoławczy nie rozpoznał powyższego zarzutu skarżących. Podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w niniejszej sprawie był dokonany na wniosek skarżących i zatwierdzony decyzją Wójta Gminy podział ich nieruchomości o powierzchni [...] ha, co – jak wykazał opracowany operat szacunkowy – spowodowało wzrost jej wartości. Operat taki opracowany przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, jest jedynym dopuszczonym przez ustawę dowodem na wzrost wartości nieruchomości. Operat taki w postępowaniu administracyjnym jak i sądowoadministracyjnym podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Organ rozpoznający sprawę może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa. W ramach swych uprawnień może jedynie ocenić czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Natomiast organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. I OSK 611/13). Należy też zaznaczyć, iż w postępowaniach dotyczących określania wartości nieruchomości, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia, co jednoznacznie wynika z treści art. 157 ust.2 u.g.n. Jak słusznie zaznaczył organ odwoławczy oceny prawidłowości operatu szacunkowego może dokonać tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust.1 u.g.n.). Powyższe stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyroki: WSA w Kielcach z dnia 4.02.2015 r. sygn. II SA/Ke 1110/14 WSA w Rzeszowie z dnia 21 sierpnia 2014 r. sygn. II SA/Rz 610/14). Skarżący nie przedstawili zarzutów jak i argumentów, które dałyby organowi lub sądowi podstawę do uznania, iż rzeczoznawca sporządził operat nierzetelnie lub niezgodnie z wymogami prawa np. posłużył się danymi niespełniającymi warunków z art. 151 – 156 u.g.n.. Jak wynika z akt postępowania i treści operatu rzeczoznawca opracował operat zgodnie z wymogami prawa, a w szczególności wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a do wszelkich uwag skarżących szczegółowo się ustosunkował, wykazując ich niezasadność. Trafne i przekonywujące jest też stanowisko rzeczoznawcy, iż zawarta przez skarżących umowa dzierżawy części nieruchomości na rzecz operatorów elektrowni wiatrowych nie ma wpływu na wzrost wartości gruntu, który zgodnie z obowiązującym dla tego terenu planem zagospodarowania przestrzennego, nadal posiada dotychczasowe przeznaczenie. Wskazane wyżej przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. jednoznacznie wskazują czynniki, które winien wziąć pod uwagę rzeczoznawca szacując wartość nieruchomości. Wskazany przez rzeczoznawcę wzrost wartości nieruchomości o ok. 9% wynika tylko i wyłącznie z faktu podziału nieruchomości o powierzchni ponad 74 ha na mniejsze działki, co ma bezsprzeczny wpływ na wzrost ich wartości, chociażby z powodu większego popytu, mającego decydujący wpływ na wartość nieruchomości. Okoliczność ta została przez rzeczoznawcę w opracowanym operacie bezsprzecznie wykazana. Stanowisko rzeczoznawcy w tym zakresie, i oparte na nim stanowisko organów obu instancji uznać zatem należy za prawidłowe i przekonywujące, wobec czego brak jest jakichkolwiek podstaw do podważenia tego operatu, jak i opartej na nim zaskarżonej decyzji. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że skarga nie znajduje uzasadnionych podstaw, wobec czego podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.