VIII SA/Wa 55/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Owsińska - Gwiazda, Sędzia WSA Marek Wroczyński, , Protokolant Specjalista Marlena Stolarczyk, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2025 r. w Radomiu sprawy ze skargi M. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 18 listopada 2024 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę. Decyzją z 1 października 2024 r. Nr [...] na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130, dalej u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2024 r., poz.572, dalej kpa) Prezydent Miasta R., po rozpoznaniu wniosku z 10 kwietnia 2024 r., uzupełnionym w dniu 20 czerwca 2024 r., ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. sp. z o.o. pod nazwą: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr ewid. [...],[...] (obręb [...] -S., arkusz [...]) przy ul. G.w R.. W decyzji określono rodzaj inwestycji zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy, z uwzględnieniem nieprzekraczalnej linii zabudowy 8 m od frontowej (zachodniej) granicy terenu objętego decyzją (w granicach ABCDEFGHIJA), ponadto dopuszcza się wysunięcie takich elementów jak balkony, zadaszenie przed ustaloną wyżej linie zabudowy, od strony kolektora sanitarnego w odległości 4 m od jego skrajni, zgodnie z załącznikiem graficznym. Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy – max 30%, min. powierzchnię biologicznie czynną 35% terenu, szerokość elewacji frontowej (wschodniej) od 10m z tolerancją do 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od 3 do 6 m od istniejącego poziomu terenu lub max 9 m do górnej krawędzi poziomej attyki, z zaznaczeniem, że przedmiotowa wysokość ustalono jako przedłużenie tego parametru w nawiązaniu do zabudowy na działce sąsiedniej nr ew. [...] . Geometria dachu – dach płaski o spadku do 12 stopni. Ponadto określono kwestie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługę w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji z zaznaczeniem zaopatrzenie w wodę – z miejskiej sieci wodociągowej na warunkach jej dysponenta. Odprowadzanie ścieków do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej, zaopatrzenie w energie elektryczną na warunkach dystrybutora energii, podobnie zaopatrzenie w gaz. W decyzji ustalono, że dojazd (dostęp do drogi publicznej) – projektowanym zjazdem z ul. G.(droga gminna)., z zaznaczeniem, że zgodnie z opinią Miejskiego Zarządu Dróg i Komunikacji lokalizacje zjazdu należy uzgodnić z Zarządca drogi w trybie art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr ewid. [...],[...] (obręb [...] – S., arkusz [...]) przy ul. G.w R.. Za strony postępowania, oprócz wnioskodawcy, uznano właścicieli działek sąsiednich nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...]oraz Gminę Miasta R. jako właściciela działek nr ewid. [...], [...], [...] (ul. G.) i Skarb Państwa będący właścicielem działki nr ewid. [...]. Strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania. Prezydent wskazał, że przeprowadzona w niniejszej sprawie, stosownie do wymogu art. 53 ust. 3 u.p.z.p., analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również analiza stanu faktycznego i prawnego terenu lokalizacji inwestycji pozwala stwierdzić, że: działki nr ewid. [...] i [...] nie są objęte ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowy teren objęty jest uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w R. z dnia 14.12.2020 r., w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów miasta R. – etap U ze zmianami. Ponadto działki nr ewid. [...] i [...] są objęte uchwałą Rady Miejskiej w R. nr [...] z dnia 28.03.2022 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Gminy Miasta R.. Działki (nr ewid. [...] i [...]) stanowią własność wnioskodawcy, zaś zgodnie z ewidencją gruntów teren działek nr ewid. [...] i [...] to zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Teren objęty decyzją nie jest zabudowany, przylega do pasa drogowego drogi publicznej kategorii gminnej - ul. G.. Ponadto część działki nr ewid. [...] i działka nr ewid. [...] są objęte ważną decyzją Prezydenta Miasta R. Nr [...] z dnia 10.08.2024 r. znak [...], ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na dz. [...] oraz części działki [...]przy ul. G.. Według "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R." (uchwała Rady Miejskiej w R. [...] z dnia 24.06.2024 r.) teren objęty decyzją znajduje się w strefie 0 – otwartej. Końcowo w decyzji wskazano, że załączniki otrzymuje wnioskodawca, natomiast pozostałe strony mają możliwość zapoznania się z ich treścią w UM w R. w Wydziale Architektury. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M.K. i M.K., wskazując, ze wydana decyzja nie zawiera w przekazanej formie – przeprowadzonej analizy urbanistycznej, także w uzasadnieniu nie wspomniano, ze taka analiza została przeprowadzona. Również przesłana stronom decyzja nie zawiera załącznika graficznego, zatem trudno także ustalić, czy wskazana w treści decyzji linia zabudowy została prawidłowo ustalona. Odwołujący zaznaczyli, iż w zastrzeżeniu składanym do organu, zwracali uwagę na fakt istniejącej wokół zabudowy jednorodzinnej niskiej, a także bliskość cieku wodnego – potoku północnego, od którego winna być wyznaczona strefa ochronna. Odnieśli się również do ogłoszenia przetargowego. Końcowo podali, iż teren na który obecnie wydano decyzje o warunkach zabudowy leży w strefie ochronnej od istniejącego cieku wodnego (P. Północny). W szczególności podkreślili, iż dopuszczenie budowy na takim terenie będzie stwarzało bezpośrednie zagrożenie dla ich budynku zlokalizowanego w niewielkiej odległości od granicy nieruchomości. Rozpoznając odwołanie zaskarżoną decyzją z 18 listopada 2024 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej Kolegium, SKO, organ odwoławczy) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania, Kolegium wyjaśniło, że przedmiotowa inwestycja przewidziana jest do zrealizowania w terenie nie objętym ustaleniami planu miejscowego, zatem wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wskazano, że wniosek inwestora w części opisowej i graficznej jest wystarczający do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i podał, że nie spełnienie jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodał, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 - zwanego dalej "rozporządzeniem"). Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie. W rozstrzyganej sprawie, jak podało Kolegium, analiza została opracowana zarówno w formie graficznej jak i tekstowej. Dalej wyjaśniło, że w sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy analizie urbanistycznej (stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji) organ pierwszej instancji wyjaśnił, że: szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 26,5 m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 79, 5 m od granic terenu objętego wnioskiem. W ocenie Kolegium wyznaczenie obszaru analizowanego w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji jest w okolicznościach niniejszej sprawy uzasadnione i wystarczające dla jej prawidłowego rozstrzygnięcia. Zdaniem Kolegium, przyjęta przez organ pierwszej instancji wielkość obszaru analizowanego służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego - daje pełen obraz zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem. Następnie odniósł się do kwestii kontynuacji funkcji, parametrów jakimi są "obowiązująca linia zabudowy", "wysokość górnej krawędzi zabudowy", "wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu " oraz "szerokości elewacji frontowej". Wyjaśniło, iż na potrzeby niniejszej sprawy organ pierwszej instancji opracował analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zarówno w formie tekstowej i graficznej. Zdaniem Kolegium, sposób jej wykonania nie narusza zasad określonych w rozporządzeniu w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Organ pierwszej instancji wskazał w części tekstowej analizy, które numery działek wchodzą w tak wyznaczony obszar analizowany, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy/parametry. Ze sporządzonej analizy wynika, że na tym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - budynki mieszkalne jednorodzinne oraz towarzyszące im garaże, budynki gospodarcze i inne niemieszkalne oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Organ odwoławczy stwierdził, że planowana do realizacji inwestycja (budowa budynku mieszkalnego wielorodzinny) jest zgodna (nie godzi w zastany stan rzeczy) z funkcją zabudowy istniejącą na analizowanym obszarze. Kolegium zauważyło, że co do zasady linia zabudowy ustalana jest od strony drogi publicznej. Na obszarze analizowanym zabudowa usytuowana jest w rożnych odległościach od linii rozgraniczenia układu komunikacyjnego i nie wyznacza czytelnej linii zabudowy; panuje nieład przestrzenny. Teren objęty wnioskiem leży po wschodniej stronie ul. G.. Wzdłuż tej strony ulicy linię zabudowy wyznaczają budynki mieszkalne usytuowane w odległościach od 2 m do 18 m od frontowych granic nieruchomości. Jednocześnie przez teren przebiega kolektor sanitarny, który stanowi ograniczenie możliwości zagospodarowani działek inwestycyjnych. Organ I instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 8 m od frontowej (zachodniej) granicy terenu objętego decyzją. Ponadto ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy od strony kolektora sanitarnego w odległości 4 m od jego skrajni. Zdaniem Kolegium, parametr ten w formie i wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą. Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działki wyznaczony został w wysokości nie większej niż 30 %. W ocenie Kolegium uzasadnione było wyznaczenie tego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji, która to przyjęta wielkość wynika z analizy. Z załącznika graficznego do analizy urbanistycznej oraz tabeli wynika, że wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy są zróżnicowane i wahają się od 13,5 % do 48,5 %, przy czym średni wskaźnik powierzchni zabudowy wskazany analizie wynoszący 13 % został wyliczony z uwzględnieniem niezabudowanych działek. Średni wskaźnik zabudowy działek zabudowanych wynosi natomiast 25,58 %. Biorąc pod uwagę rodzaj projektowanej zabudowy tj. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego organ pierwszej instancji zasadnie ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na max 30% powierzchni działek inwestycyjnych. Parametr ten został wyznaczony zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia (Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa wart. 61 ust. 5a ustawy.). Szerokość elewacji frontowej wyznaczona została w wielkości 10 m, z tolerancją do 20%. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wyznaczona została w wysokości od 3 do 6 m od istniejącego poziomu terenu lub max 9 m do górnej krawędzi poziomej attyki. Przedmiotową wysokość ustalono jako przedłużenie tego parametru w nawiązaniu do zabudowy na działce sąsiedniej nr ewid. [...]. W ocenie Kolegium uzasadnione było wyznaczenie tego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji, która to przyjęta wielkość wynika z analizy. Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym jest zróżnicowany i wynosi od 2,5 do 17 m (średni - 10 m). W zakresie geometrii dachu, z analizy wynika, że w istniejąca na obszarze analizowanym zabudowa ma dachy o zróżnicowanej geometrii, co wynika głownie z funkcji budynku i daty powstania budynku. Występują dachy jednospadowe i płaskie o spadku połaci do 15° , dwu – i wielospadowe oraz wielospadowe o kącie nachylenia połaci od 20° do 45°. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna ma dach płaskie. Główne kalenice i górne krawędzie dachów są zarówno równoległe jak i prostopadłe do frontowych granic nieruchomości. Organ I instancji ustalił dach płaski o spadku do 12°, ukryty za poziomą attyką (o wysokości max 9 m n.p.t.). Organ odwoławczy stwierdził, że ustalone przez organ pierwszej instancji parametry dachu mieszczą się w przedziale wielkości występującym w obszarze analizy - odpowiadają geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Reasumując Kolegium uznało, iż wymagania powyższe przesądzają, że planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium spełniony został warunek tzw. kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, przedmiotowa inwestycja o ustalonych parametrach "wpasowuje się" w zastany ład architektoniczno-urbanistyczny. Ponadto spełnione zostały także pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, bowiem: -) teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. G.; -) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego: zaopatrzenie w wodę - z sieci wodociągowej, zaopatrzenie w energię elektryczną - z sieci elektroenergetycznej, zgodnie z warunkami właściwego zarządcy sieci; zaopatrzenie w ciepło - z miejskiej sieci ciepłowniczej; gospodarka odpadami – zbiorka odpadów i przekazanie uprawnionym podmiotom zgodnie z przepisami odrębnymi, odprowadzanie ścieków bytowych - do sieci kanalizacji sanitarnej, zgodnie z warunkami właściwego zarządcy sieci, odprowadzanie wód opadowych i roztopowych - na warunkach dysponenta sieci kanalizacji deszczowej; -) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; -) zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; -) teren planowanej inwestycji znajduje się poza obszarami, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy. Ponadto stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 ustawy projekt przedmiotowej decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną - mgr P.K. (Dyrektor Wydziału Architektury). Analizując część tekstową i graficzną decyzji, Kolegium stwierdziło, iż zaskarżona decyzja spełnia wymogi przepisów ustawy oraz rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego niedoręczenia załącznika graficznego do decyzji, Kolegium podzieliło stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1368/09, według którego brak dołączenia do decyzji doręczonej skarżącemu załącznika graficznego nie jest wadą decyzji, o ile znajduje się ona w aktach sprawy (co ma miejsce w przedmiotowej sprawie). Zaznaczono również, że doręczanie każdej stronie załącznika graficznego w postaci mapy w odpowiedniej skali z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji pozostaje w sprzeczności z zasadami ekonomii postępowania, bowiem generuje znaczne koszty i przyczynić się może do odsunięcia w czasie ostatecznego zamknięcia sprawy. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy, ma odpowiedzieć na pytanie czy określona co do rodzaju inwestycja jest w ogóle możliwa do wykonania w określonym we wniosku terenie. Również decyzja ta nie przesądza, że inwestor otrzyma pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Kolegium złożyli M.K. M.K. (dalej skarżący), zaskarżając rozstrzygnięcie w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucili: 1. naruszenie procedury administracyjnej tj. art 7 i 77 kpa poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, a przez to nieuwzględnienie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, co miało istotny wpływ na załatwienie sprawy; 2. prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 2 pkt. 1, 1a i 2 oraz 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne zastosowanie art. 61 i uznanie, że planowana do realizacji inwestycja jest zgodna z funkcją zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze oraz pominięcie przez organ odwoławczy podstawowych wymogów planowania przestrzennego określonych w art. 1 ustawy. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i lit. "c" p.p.s.a. Uzasadniając, wskazano w skardze, że Kolegium utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta R., ustalającą warunki zabudowy dla sześciokondygnacyjnego budynku wielomieszkaniowego (bloku mieszkalnego) na działce sąsiadującej z działką skarżących, zabudowaną domem jednorodzinnym. Podkreślili, iż została naruszona zasada dobrego sąsiedztwa. Nie zostały uwzględnione elementy oceny wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., głównie gabaryty i intensywność wykorzystania terenu. Zdaniem strony skarżącej nie można decyzji w sprawie dopuszczenia zabudowy wielomieszkaniowej w bardzo specyficznym miejscu opierać jedynie na fakcie, że w obszarze analizowanym odnalazł się jeden blok mieszkalny. Podkreślono, iż organy nie dostrzegły, że w aktach sprawy znajduje się opinia Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z 16 lipca 2024 r., gdzie troje urbanistów uznało projekt decyzji o warunkach zabudowy w przedmiotowej sprawie za niedopuszczalny i zaopiniowało go negatywnie. Skarżący zwrócili uwagę, iż znane jest istnienie poglądu, że ustalenia Studium, które zgodnie z zapisem art. 9 ust 5 u.p.z.p. nie jest prawem miejscowym i nie może stanowić podstawy prawnej do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Taki pogląd, uzasadniony do dnia 24 września 2023 r., tj. do dnia wejścia w życie wskazanej wyżej ustawy zmieniającej, skutecznie umożliwiał omijanie ustaleń Studiów przy wydawania warunków zabudowy. Jak wywiedziono – w niniejszej sprawie należy jednak wskazać na istotną, sygnalizowaną wyżej okoliczność prawną: art. 9 ust. 5 u.p.z.p. został skreślony, natomiast zgodnie z treścią art. 65 ustawy zmieniającej: studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie. Końcowo zaznaczyli, iż wybudowali dom na działce sąsiedniej, będąc przekonanymi, że na działkach [...] i [...] nigdy nic nie będzie wybudowane, bo takie zapewnienia były składane przez przedstawicieli gminy przy zakupie działki. W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga jest bezzasadna. Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji, a także stwierdza prawidłowość stanu faktycznego przedstawionego w zaskarżonej decyzji. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu; spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 kpa, zaś treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 kpa). Ocena ta nie nosi także cech dowolności (art. 80 kpa). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 kpa w decyzji zawarto istotne jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne i prawne oraz odniesiono się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. w przedmiocie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. sp. z o.o. (dalej także Inwestor) pod nazwą budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr ewid. [...],[...] (obręb [...] – S., arkusz [...]) przy ul. G.w R.. Należy podkreślić, że zakres orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest limitowany przesłankami określonymi w art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Analizę urbanistyczno – architektoniczną sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Takie opracowanie zostało w niniejszej sprawie prawidłowo sporządzone przez osobę uprawnioną – Piotra Kijas. W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Warunki, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Zwrócić uwagę należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na wstępnym etapie procesu budowlanego, nie narusza ona prawa własności i uprawnień osób trzecich. Ponadto rozstrzyga wyłącznie o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na danym terenie. Wyjaśnić należy, że ustalenie szczegółowych rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia na etapie ustalania warunków zabudowy prowadziłoby do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla przyszłego inwestora pewne ogólne określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. Konkretne i definitywne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji zagospodarowania będą miały miejsce na kolejnym etapie realizacyjnymi czyli przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor będzie dysponował stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na tym etapie dojdzie do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji również w zakresie miejsc parkingowych, przyłączy (na warunkach określonych przez dysponenta sieci), strefy ochronnej czy analizy zacieniania. Należy pamiętać, iż organ administracyjny udzielający pozwolenia na budowę bada m.in. czy przedstawiony wraz wnioskiem projekt budowlany spełnia wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W licznym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego mocno akcentuje się wolność zagospodarowania terenu wywodzoną z prawa własności i przyjmuje się, jako wartość podstawową przy wykładni art. 61 ust. 1 u.p.z.p. właśnie uwzględnienie wolności zagospodarowania terenu wywodzonej z prawa własności. Osoba dysponująca nieruchomością na cele budowlane może ją zagospodarować dowolnie - w granicach wyznaczonych przepisami prawa. Dlatego też zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego Bezsporne w niniejszej sprawie było, co jest istotne w sprawie w związku z zarzutem skargi, że planowana inwestycja dotyczy ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez Inwestora pod nazwą budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr ewid. [...] i [...] przy ul. G.w R.. Nie było sporne, że działka określona we wniosku i zaskarżonej decyzji nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało zatem prawidłowo przeprowadzone na zasadach i w trybie określonym w art. 59 i n. u.p.z.p. Podkreślić przy tym należy, że zakres wniosku wszczynającego sprawę zostaje wyraźnie sprecyzowany przez wnioskodawcę, który z racji zainicjowania niniejszego postępowania, pozostaje jego dysponentem. Bez wątpienia przeprowadzone przez organy postępowanie administracyjne wykazało, że teren inwestycyjny posiada dostęp do drogi publicznej – ul. G.. Art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przewiduje, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Narzędziem zaś służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588). Sporządzenie ww. analizy ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji. Wymagania dobrego sąsiedztwa nie sprowadzają się do całkowitego podporządkowania planowanej zabudowy zabudowie sąsiadującej i mechanicznego powielania funkcji. Wymóg kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania standardów ładu przestrzennego. Wskazuje się, że funkcja, w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tylko i wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia, czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia nawet uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć w sensie largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami a w szczególności powołanym rozporządzeniem przesądzają o wynikach postepowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. W ocenie sądu, analiza sporządzona na potrzeby przedmiotowej sprawy, odpowiada ww. warunkom. Sąd nie podzielił zarzutów skargi w części, w jakiej odnoszą się one do niespełnienia tzw. wymogu dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z wymogami określonymi z § 3 rozporządzenia (jako trzykrotność frontu działki). Przede wszystkim granice obszaru analizowanego wyznaczono prawidłowo, tj. przyjmując teren o szerokości 79,5 m wokół działek przeznaczonych pod inwestycję (szerokość frontu terenu wynosi 26,5 m). Organ nie znalazł przesłanek do powiększenia obszaru analizowanego. Jak stanowi przy tym § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów; przy czym przez front działki, wedle § 2 pkt 5 rozporządzenia, rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W analizie urbanistycznej wymieniono działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego. Zdaniem Sądu, nie może również budzić wątpliwości, że planowana inwestycja stanowi kontynuację dotychczasowej funkcji zabudowy na terenie analizowanym. Otóż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – budynki mieszkalne jednorodzinne oraz towarzyszące im garaże, budynki gospodarcze i inne niemieszkalne oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W analizie szczegółowo przedstawiono charakterystykę zabudowy na obszarze analizowanym. Z analizy dotyczącej niniejszej sprawy wyraźnie wynika, że planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji występującej na obszarze analizowanym. W orzecznictwie na tle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. prezentowany jest pogląd, że kontynuacja funkcji zabudowy rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (zob. np. wyrok NSA z 26 czerwca 2012 r. sygn.. II OSK 686/11, z 12 marca 2020 r. sygn. II OSK 243/1, z 8 grudnia 2020 r. sygn. II OSK 2636/18, z 14 czerwca 2023 r. sygn. II OSK 2109/20). Sąd w tym składzie poglądy te podziela. Występowanie w obszarze analizowanym zarówno zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej jak i zabudowy towarzyszącej w tym garaży oznacza, że planowana inwestycja stanowi kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. W ten sposób realizowana jest naczelna zasada ładu przestrzennego, tj. kontynuacja funkcji. W zakresie linii zabudowy, w analizie urbanistycznej wskazano, że teren objęty wnioskiem leży po wschodniej stronie ul. G.. Wzdłuż tej strony ulicy, linię zabudowy wyznaczają budynki mieszkalne usytuowane w odległościach od 2 m do 18 m od frontowych granic nieruchomości. Jednocześnie przez teren przebiega kolektor sanitarny, który stanowi ograniczenie możliwości zagospodarowani działek inwestycyjnych. Ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości w odległości 8 m od frontowej (zachodniej) granicy terenu objętego decyzją, ponadto ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony kolektora sanitarnego w odległości 4 m od jego skrajni. Sąd nie dopatrzył się również wadliwości organów, w tym analizy urbanistycznej w zakresie szerokości elewacji frontowej budynku. Z analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla wszystkich budynków wynosi 10 m, przy zastosowaniu tolerancji 20%. Parametr ten został wyznaczony zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Nadto w obszarze analizowanym zabudowa ma zróżnicowane wysokości od 3 do 6 od istniejącego poziomu terenu lub max 9 m do górnej krawędzi poziomej attyki. Przedmiotową wysokość ustalono jako przedłużenie tego parametru w nawiązaniu do zabudowy na działce nr ewid. 49. Zauważenia tu wymaga, że w analizie wskazano, iż parametr ten w obszarze analizowanym jest zróżnicowany i wynosi od 2,5 do 17 m. Stwierdzić zatem należy, że omawiany parametr został wyznaczony zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, ustalono ten wskaźnik na max 30% powierzchni nieruchomości, ponadto min 35% terenu ma stanowić powierzchnię biologicznie czynną. Analiza urbanistyczna zawiera jeszcze odniesienie do geometrii dachu, ustalając dach płaski o spadku do 12 stopni, ukryty za poziomą attyką . Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z planowanych obiektów budowlanych. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie wynika bowiem wymóg przedłożenia konkretnej umowy na dostawę energii czy wody z gestorem sieci, a jedynie jego zapewnienie o technicznej możliwości dostępu do takiej sieci (np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2021 r., IV SA/Po 881/21). Bez spełnienia wymagań szczegółowych dotyczących uzbrojenia terenu pozwolenia budowlane nie są udzielane. Jest to jednak kolejny etap procesu inwestycyjnego. Zatem za prawidłowe należy uznać stanowisko organów, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Spełnione są również pozostałe warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy jest, na co trafnie zwróciło uwagę SKO, decyzją związaną. Oznacza to, że jeżeli są spełnione przewidziane prawem warunki do jej wydania, organ nie może wydać decyzji odmownej, kierując się przykładowo niechęcią jednego z uczestników graniczących z nieruchomością inwestycyjną. Nie mogły przynieść zamierzonego skutku zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia prawa materialnego i wskazywanych w skardze przepisów u.p.z.p. Po pierwsze skarżący całkowicie pomijają, że wniosek inwestorów dotyczył budynku wielomieszkaniowego o 6 kondygnacjach i wysokości 19,5 m, szerokości 20 m (max 30 m). Tymczasem wydana decyzja wprawdzie ustala warunki zabudowy, ale nie są to warunki zabudowy spełniające oczekiwania inwestora. Z analizy urbanistycznej (i decyzji) wyraźnie wynika, że na działkach [...] i [...] może zostać usytuowany budynek o wysokości max 9 m, a nie jak wskazywali we wniosku inwestorzy 19,5 m. Również organ ustalił szerokość elewacji frontowej 10 m z tolerancją 20% (co daje 12 m) i w tym zakresie również warunki zabudowy nie uwzględniły treści wniosku. Z analizy urbanistycznej wyraźnie wynika, że przez teren objęty wnioskiem przebiega kolektor sanitarny (str. 4 analizy) co zostało uwzględnione w wynikach analizy i ustalonych warunkach zabudowy w zakresie linii zabudowy, czy powierzchni zabudowy. Warto podkreślić, że przyjęta w decyzji wysokość zabudowy max 9 m, związana jest wysokością na działce sąsiedniej oznaczonej nr ewid [...]. Ustalone warunki zabudowy nie uwzględniają wniosku inwestora, który jest zainteresowany budową budynku wielorodzinnego o określonych parametrach, których nie uzyskał zaskarżoną decyzją. Co do zarzutów w kwestii nie uwzględnienia argumentów Studium, należy zauważyć, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalone jest stanowisko, zgodnie z którym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem ustanawiającym przepisy gminne i nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego. Określa - jako akt planistyczny - jedynie politykę przestrzenną gminy i wiąże wewnętrznie organy gminy w ich planach przy sporządzaniu projektów planów miejscowych. Jako akt kierownictwa wewnętrznego określa tylko kierunki i sposoby działania organów i jednostek pozostających w systemie organizacyjnym aparatu gminy przy sporządzaniu projektu przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium stanowi więc jeden z etapów poprzedzających uchwalanie planu i nie może, w żadnym przypadku, stanowić podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis art. 61 u.p.z.p. wskazuje jednoznacznie jakie są przesłanki dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy. W świetle tego unormowania w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy podlega krajowemu porządkowi planistycznemu opartemu o tzw. zasadę kontynuacji (zasadę dobrego sąsiedztwa). W ramach tego mechanizmu nie mają jakiegokolwiek znaczenia zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stanowiące podstawę do wprowadzenia lokalnego porządku planistycznego (por. wyroki NSA z 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1580/18; z 3 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 3417/18; z 29 września 2016 r., sygn. akt II OSK 2576/14, z 8 października 2015 r., sygn. akt II OSK 340/14; z 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1439/11 – wszystkie dostępne w CBOSA). Niezależnie od powyższego, w ocenie Sądu niewątpliwie ustalając warunki zabudowy urbanista uwzględnił charakter działki, okoliczność jej usytuowania, przebieg kolektora, a przede wszystkim ład przestrzenny. W decyzji o warunkach zabudowy nie ma mowy o sześciokondygnacyjnym budynku wielomieszkaniowym, o czym zdaje się skarżący zapomnieli, a co wywodzą w skardze. Okoliczności, że skarżący byli przekonani, że na działkach sąsiednich nigdy nic nie zostanie wybudowane, nie ma znaczenia w sprawie, bowiem można składać wniosek o warunki zabudowy nie będąc nawet właścicielem nieruchomości. Wnioski mogą być składane wielokretnie. Zauważyć również należy, że z uwagi na istotę decyzji o warunkach zabudowy, nie podlegają ocenie kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów. Same warunki zabudowy, które w ogóle nie przesądzają o tym, że konkretna inwestycja zostanie zrealizowana, nie mogą być oceniane w kategoriach przyszłych i ewentualnych immisji oraz przyszłego, możliwego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Te okoliczności są przedmiotem badania w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę na podstawie szczegółowych ustaleń projektu i oceny, czy obiekt budowlany spełnia warunki techniczne jak np. zacienienie sąsiednich budynków czy hałas (por. wyrok NSA z 23 lutego 2022 r. sygn. akt II OSK 613/19). Końcowo podkreslić należy, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, kolejnym etapem będzie zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada warunków technicznych inwestycji, a jedynie określa w kontekście ładu przestrzennego, czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. Podsumowując Sąd wskazuje, że ustalone w decyzji parametry i wskaźniki znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Również zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy i uzasadnieniach decyzji, zgodnie z art. 107 kpa, wraz z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji. Organ odwoławczy prawidłowo zaakceptował również określenie przez organ I instancji konkretnych warunków zabudowy wynikających z przeprowadzonych uzgodnień. Kolegium, wbrew zarzutom skargi, rzetelnie i dokładnie wyjaśniło stan faktyczny sprawy, w tym w zakresie wykazania, że wszelkie przesłanki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i okoliczności determinujące jej treść zostały należycie opisane w analizie architektoniczno–urbanistycznej i uzasadnieniach decyzji obu instancji. Organ odwoławczy działał z poszanowaniem zasad kpa i nie naruszył wymienionych w skardze i odwołaniu przepisów. Konkludując Sąd doszedł do przekonania, a w konsekwencji zasadnie stwierdzono, że brak jest przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy, prawidłowo również zweryfikowano trafnie uzasadnione ustalenie poszczególnych wskaźników i parametrów inwestycji. Wobec braku stwierdzenia przez Sąd naruszenia art. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia oraz wobec oparcia decyzji na analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w toku postępowania przed organem I instancji, rozstrzygnięcie organu odwoławczego należy uznać za trafne i zgodne z prawem. Ustalone w sprawie warunki zabudowy terenu zapewniają kontynuację cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizy, w tym gabarytów i formy architektonicznej budynku jednorodzinnego (jednego), linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a zatem wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny. Uchylenie decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. następuje tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Wszystko to prowadzi do wniosku, że zarzut wskazujący na naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 8, art. 107 § 3, art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności niezbędnych do prawidłowego wyjaśnienia sprawy, nie może odnieść zamierzonego skutku. Nie wskazuje bowiem na dowody, które pozostawałyby w związku z przedmiotowym postępowaniem i zostały przez organy pominięte. Innymi słowy, nie wskazuje na okoliczności, które miałyby znaczenie dla rozstrzygnięcia, a które nie zostały wyjaśnione W rozpoznawanej sprawie Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego, a zatem skarga podlegała oddaleniu. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę, o czym orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 p.p.s.a.