II SA/Kr 192/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2018 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody z dnia [...] grudnia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej [...] Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w K. kwotę [...]zł (siedem tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Starosta [...] decyzją z dnia 31 marca 2017 r. nr [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4a,4f, ust. 5, art.18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a,2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 k.p.a. po przeprowadzeniu z urzędu postępowania administracyjnego orzekł: - w pkt 1 o ustaleniu wysokości odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] obręb K.. jednostka ewidencyjna W., która w dniu 18 listopada 2015 roku stała się własnością Gminy W. w kwocie [...]zł (słownie: sto czterdzieści dwa tysiące czterdzieści złotych [...]) - wartość prawa własności ww. nieruchomości; - w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...]zł (słownie: [...] - w pkt 3 o wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, co daje łącznie należną do wypłaty kwotę [...]zł ([...]) na rzecz [...] Sp. z o.o. SK z siedzibą w K., - w pkt 4 o zobowiązaniu Gminy W. reprezentowanej przez Burmistrza Miasta i Gminy W do wypłaty ustalonego odszkodowania, zgodnie z treścią punktu 3, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. Odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego Pana Z. K., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 13 grudnia 2015 r. (w dniu 10 stycznia 2017 r. została potwierdzona jego aktualność) oszacował wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obręb K., jednostka ewidencyjna W. na kwotę [...]zł (słownie: [...] [...]). Odwołanie od decyzji I instancji złożyła [...] sp. z o.o. spółka komandytowa zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości wskazując m. in. "(...) niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości na dzień 9 października 2015 roku i według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. na dzień 13 grudnia 2015 roku, w sytuacji, gdy wysokość odszkodowania, winna być ustalona według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, tj. dnia 31 marca 2017 roku oraz naruszenie art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.2016.2147 t.j., dalej jako: "u.g.n.") poprzez jej niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości oraz nieuwzględnienie aktualnych cen nieruchomości przyjętych do porównania ". Pismem z dnia 16 maja 2017 r. odwołująca wskazała, iż "(...) Z treścią decyzji o odszkodowaniu pełnomocnik wnioskodawcy zapoznał się dopiero po zbadaniu akt sprawy przez pełnomocnika substytucyjnego, w siedzibie Starostwa Powiatowego w W. w dniu 11 maja 2017 roku. (...) Wobec tego należy uznać, iż decyzja w sprawie nie została skutecznie doręczona, gdyż pełnomocnikiem w sprawie nie jest podmiot K., K., W. Kancelaria Radców Prawnych spółka partnerska, a radca prawny A. M.. W ocenie spółki termin na wniesienie odwołania od decyzji o odszkodowaniu nie rozpoczął jeszcze biegu, wobec jej niedoręczenia zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. (...) Z ostrożności, w przypadku uznania przez organ odwoławczy, iż termin na wniesienie odwołania jednak upłynął, na podstawie art. 58 § 1 i § 2 k.p.a. wnoszę o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania ". Wojewoda decyzją z dnia 11 grudnia 2017 r. nr. [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 935) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...]. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją z dnia 4 kwietnia 2016 r., znak [...], Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...], położoną w obrębie K., jednostka ewidencyjna W., przejętą na rzecz Gminy W., w związku z decyzją Starosty [...] z dnia 9 października 2015 r. znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi powiatowej nr 2039K w km 4+425,94 - 4+539,59 wraz budową odcinka drogi gminnej w km 0+000,00 - 483,97 w m. [...] w ramach inwestycji «Utworzenie [...] Strefy Aktywności Gospodarczej. W/w decyzja organu I instancji z dnia 4 kwietnia 2016 r. została uchylona na podstawie art. 138 § 2 kpa decyzją Wojewody z dnia 24 stycznia 2017 r., a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W. III Wydział Ksiąg Wieczystych, obejmującej działkę nr [...] (z której podziału powstała działka nr [...]), według stanu na dzień 18.11.2015 r. tj. dzień ostateczności decyzji Starosty [...] znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w dziale II jako właściciel nieruchomości ujawniona była [...] Sp. z o.o. SK z siedzibą w K.. Według stanu na dzień 09.10.2015 r. tj. na dzień wydania ww. decyzji Starosty [...] dział III "Prawa, roszczenia i ograniczenia" ww. księgi wieczystej pozostawał wolny od wpisów. W dziale IV "Hipoteka" znajdował się wpis: hipoteka umowna łączna w kwocie [...](słownie: [...] zł [...]), kapitał kredytu, odsetki, przyznane koszty postępowania, roszczenia o zapłatę opłat i prowizji, koszty windykacji kredytu, koszty opinii, ekspertyz, wycen, ubezpieczeń, a także pozostałe należności wynikające z umowy kredytu, umowa kredytu nr [...] z dnia 2013-11-15. Wierzyciel hipoteczny [...] Bank [...] K. z siedzibą w K.. Chwila wpływu: 17.08.2015 r. - na podstawie oświadczenia [...] Banku [...] w K. z dnia 14.08.2015r. Wskazana wyżej hipoteka umowna łączna w kwocie [...]zł (słownie: [...] zł [...]) została wykreślona z działu IV księgi wieczystej na podstawie zezwolenia na wykreślenie hipoteki umownej łącznej [...] Banku [...] [...] w K. z dnia 24 czerwca 2016 r. W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2015, poz. 2031), organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może, zatem, niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać, jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Zgodnie z ugruntowanym w tej materii stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego "opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego" (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I S.A. 833/00). Powyższe oznacza, iż "organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, i skontrolować prawidłowość tego rozumowania " (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r. sygn. akt VIII S.A./Wa 74/07). Niezależnie od powyższego należy zaznaczyć, iż zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). W tym miejscu należy również wskazać na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości, położonej w dniu określania stanu (9 października 2015 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy W. w przeważającej części w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów oznaczonych symbolem "3PU1" oraz częściowo w terenach tras komunikacyjnych oznaczonych symbolem "KDZ", wykorzystując podejście porównawcze, stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określił wartość działki przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę przemysłową, usługową, składy i magazyny z terenu gminy W., co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2013 r. sygn. akt I OSK 230/12 oraz z dnia 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11. Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami drogowymi w wyniku której rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż średnie ceny transakcyjne nieruchomościami pod zabudowę przemysłową, usługową, składy i magazyny są wyższe niż średnie ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Niezależnie od powyższego należy zauważyć, iż rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły bez wątpienia uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z którym ".Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku". Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tym miejscu należy również zaznaczyć, iż wyboru nieruchomości porównawczych jak również określenia cech rynkowych nieruchomości mających wpływ na dany rodzaj nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Jeśli chodzi zaś o opinię odwołujących, o tym, iż operat uległ dezaktualizacji, wskazać należy, iż stosownie do treści art. 156 ust. 3 i 4 ugn operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, przy czym rzeczoznawca może po upływie tego okresu potwierdzić jego aktualność. Skoro zatem biegły pismem z dnia 10 stycznia 2017 r. potwierdził aktualność ww. wyceny z dnia 3 grudnia 2015 r. to tym samym jest on wciąż aktualny. Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie m. in w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 grudnia 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 758/16 "(...) Zgodnie zaś z treścią art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego stanowi zatem istotne uchybienie i nie pozwala rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, (por. wyrok NSA w Warszawie z 2 października 2012 r. sygn. II OSK 1058/11, wyrok WSA w Gdańsku z 7 września 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 34/14; wyrok WSA w Warszawie z 17 marca 2010 r.. ISA/Wa 2000/09). Zgodnie z art. 156 § 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które to potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności operatu przez sporządzającego go rzeczoznawcę jest zatem prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia". W tym miejscu należy wskazać, iż brak jest podstaw do przyjęcia, by po takim potwierdzeniu aktualności operat nie mógł być ważny przez kolejnych 12 miesięcy (o czym świadczy zresztą również aktualne brzmienie art. 156 ust 4 ugn, obowiązujące od dnia 1 września 2017 r.). Jednocześnie należy podkreślić, iż sposób dokonywania analizy rynku jak również określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości określa biegły kierując się wiedzą specjalną, którą posiadają rzeczoznawcy majątkowi jako osoby posiadające stosowne uprawnienia zawodowe (por. wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15). Zgodnie zaś z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 1926/16: "(...) Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. (...) Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. To stanowisko należy podzielić". Co więcej, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. W odniesieniu do zarzutu odwołujących się wskazującego, iż "(...) Należy zaznaczyć, iż rzeczoznawca jako nieruchomości podobne uznał m.in. działki położone w gminie W.: obręb B. o powierzchni 3.000 m2 oraz obręb K. o powierzchni 1.356 m2 czy też o powierzchni 4.700 m2, natomiast odrzucił nieruchomości również położoną w gminie W., obręb K., o powierzchni 4.601 m2. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, iż na odrzucenie tej nieruchomości wpływ miała cena netto za m2 jej powierzchni, która wynosiła [...] zł i która spowodowałaby zwiększenie wartości obliczonej ceny nieruchomości", należy w tym miejscu przytoczyć treść wyroku NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, w którym to sąd orzekł, iż "(...) Oceniając z tej perspektywy przytoczone podstawy kasacyjne należy stwierdzić, że okoliczność, iż nieruchomości, które zostały w operacie szacunkowym z dnia 10 sierpnia 2011 r. przyjęte do porównania, mają mniejszą powierzchnię niż nieruchomość wyceniana, a także to, że niektóre z nich są położone są w innych miejscowościach - nie przesądza automatycznie, że takie nieruchomości nie mogły zostać potraktowane jako "nieruchomości podobne" do nieruchomości wycenianej. Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana" - wszystkie ww. orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sadów Administracyjnych). Ww. kwestie stanowią zatem sferę wyłącznej kompetencji biegłego, której organ nie może, kwestionować (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt 1 OSK 229/15 w którym wskazano, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa), zwłaszcza że biegły uargumentował swoje stanowisko w tym zakresie. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka zarzucając naruszenie: 1/ art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2015.2031 t.j., dalej jako: "specustawa drogowa") poprzez jej niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości na dzień 9 października 2015 roku i według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. na dzień 13 grudnia 2015 roku, w sytuacji, gdy wysokość odszkodowania, winna być ustalona według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, tj. dnia 31 marca 2017 roku; 2/ art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez jej niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości oraz nieuwzględnienie aktualnych cen nieruchomości przyjętych do tego porównania. Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] o z dnia 31 marca 2017 r. W uzasadnieniu skarżąca spółka zaznaczyła, że Starosta [...], a zanim Wojewoda przyjął jako wartość nieruchomości wartość wskazaną w operacie z dnia 13 grudnia 2015 roku, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K.. Rzeczoznawca w operacie wskazuje, iż "wielkość nieruchomości i jej kształt jako cecha rynkowa (ważna dla nieruchomości przeznaczonych na inne cele niż pod komunikację) przy nabywaniu pod drogi nie ma istotnego znaczenia.'" W dalszej części operatu jest napisane, iż w związku z zasadą korzyści wyrażoną w art. 134 u.g.n., do obliczenia wartości nieruchomości według dotychczasowego sposobu użytkowania wybrano transakcje obejmujące działki gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową, składy i magazyny. W związku z faktem, iż do obliczenia wartości nieruchomości przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową, składy i magazyny, a nie o przeznaczeniu komunikacyjnym, należy stwierdzić, iż cena działek pod zabudowę produkcyjno-usługową z pewnością będzie różnić się w zależności od ich wielkości jak i kształtu, zatem czynniki te powinny być uwzględnione przez rzeczoznawcę w operacie, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. W żadnym miejscu operatu rzeczoznawca nie uzasadnia swojej tezy o wyłączeniu wielkości (powierzchni) jako cechy determinującej uznanie działek za podobne oraz nie podaje również podstawy prawnej, która uzasadniałby dokonanie wyceny nieruchomości z pominięciem tego czynnika, do czego obliguje go wprost brzmienie § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku. Zgodnie z pkt. III.3. operatu (str. 18) do wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze - metodę porównywania parami. W tym zakresie wskazać należy, iż zgodnie z §3 Rozporządzenia, określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen oraz warunków zawarcia transakcji. Po dokonaniu analizy operatu, na podstawie którego ustalono wartość nieruchomości stwierdzić należy, iż rzeczoznawca majątkowy nie dokonał prawidłowej analizy rynku nieruchomości oraz prawidłowego wyliczenia wartości nieruchomości. W szczególności brak jest - odnośnie nieruchomości porównywanych z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny - informacji dotyczących tego czy wskazane ceny dotyczyły sprzedaży prawa własności nieruchomości porównywanych czy np. prawa użytkowania wieczystego - Wojewoda również tej kwestii nie dostrzegł. W ocenie Spółki to właśnie na Staroście W. , a następnie Wojewodzie spoczywał obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia wszelkich niezbędnych kroków do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Jeżeli zaś operat szacunkowy nie opiera się na prawidłowych danych, nie uzasadnia przyjętych założeń i nie wyjaśnia zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę to organy te miały obowiązek podjąć dodatkowe czynności, w szczególności zlecenie wykonania operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu, ewentualnie zwrócenie się, w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Organ I instancji, tj. Starosta [...], w decyzji o odszkodowaniu ustalił wysokości odszkodowania na podstawie operatu, obarczonego wszystkimi ww. wadami co następnie zostało zaaprobowane przez Wojewodę w decyzji Wojewody zatem do jej wydania doszło niezgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji organów administracji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą przez jednostkę samorządu terytorialnego na podstawie tzw. specustawy drogowej. Strona skarżąca zarzuca postępowaniu wadliwość operatu szacunkowego w oparciu, o który, ustalono wartość tej nieruchomości. Wadliwości tej strona skarżąca dopatruje się w doborze działek uwzględnionych przez rzeczoznawcę do obliczenia wartości nieruchomości przejętej, oraz braku uwzględnianie wielkości działek jako atrybutu wpływającego na ich wartość. Zdaniem sądu zarzuty te mają usprawiedliwione podstawy, aczkolwiek nie są to jedyne wadliwości, jakich dopatrzył się sąd przy rozpoznaniu niniejszej sprawy. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U Nr 2013 poz. 687) wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę drogi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W/w ustawa nie reguluje metod i sposobów szacowania wartości nieruchomości, oczywiste jest więc, że zastosowanie mają tu przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2014.518 (dalej; ustawa) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004.207.2109 (dalej; rozporządzenie). Wskazane przepisy mają bowiem charakter "uniwersalny", określony przez art. 149 ustawy, zgodnie z którym przepisy rozdziału pt. "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn), a podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1ustawy). Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie stosownie do przepisu art. 80 kpa. Ocenie organu podlega tak dobór prawidłowej metody jak i techniki szacowania nieruchomości oraz prawidłowość merytoryczna operatu tj. dobór nieruchomości podobnych, prawidłowość działań rachunkowych itp. Wadliwie sporządzony operat nie może stanowić podstawy do ustaleń organu co do wysokości należnego odszkodowania. Zgodnie z dyspozycja art. 154 ust 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepis art. 153 ust 1 ustawy stanowi, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 pkt 3 rozporządzenia mówi, iż przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przepis art. 5 pkt 16 ustawy stanowi, iż Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Definicja ta kładzie nacisk by nieruchomość podobna tj. nieruchomość, której transakcja sprzedaży służyć ma określeniu wartości nieruchomości wycenianej, była z nią porównywalną. Ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości. Przepis też wskazuje, iż dobierając nieruchomości porównywalne, należy mieć wzgląd także na inne cechy wpływające na jej wartość. Nie budzi wątpliwości sądu, iż cechami tymi są położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacja i lokalizacja ale też wielkość powierzchni nieruchomości. Wprawdzie w orzecznictwie wyrażany był pogląd, iż ta ostatnia cecha (wielkość) nie wpływa na wartość nieruchomości przeznczonej pod wykorzystanie drogowe (vide; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 czerwca 2017 r. I OSK 2329/15) to jednak działki, zwłaszcza przeinaczone pod zabudowę – mieszkaniową, usługową czy produkcyjną, wykazują różną wartość z uwagi na ich wielkość przy podobnych innych cechach różnicujących wartość nieruchomości. W ocenie sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, wielkość powierzchni nieruchomości jest bez wątpienia jedną z cech różnicujących ich wartość – jest to jedna z cech fizycznych nieruchomości, która w operacie szacującym wartość nieruchomości powinna być uwzględniona. Stanowisko to wydaje się być w orzecznictwie ugruntowane. Dla przykładu wskazać można Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 marca 2017 r. II SA/Gd 633/16 w którym wskazano, iż nieruchomości podobne, porównywalne to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Identyczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2010 r. IV SA/Wa 1221/10 (por. też Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2011 r. I OSK 159/11). Także w sądownictwie powszechnym rozumienie terminu "nieruchomość podobna" jest zbieżne z rozumieniem tego terminu wyrażanym w sądownictwie administracyjnym. Wskazać tu można na wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 lipca 2016 r. I ACa 879/14 gdzie wyrażono pogląd, że nieruchomości podobne, porównywalne to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Nie powinno budzić wątpliwości, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl definicji z art. 4 pkt 16 u.g.n., jest - w szczególności - powierzchnia nieruchomości gruntowej. W tym stanie rzeczy zarzuty skargi są w pełni usprawiedliwione. Z decyzji ani też z operatu nie wynika, dlaczego jako nieruchomości podobne uwzględniono nieruchomości o większej (w tym jedną o znacznie większej) powierzchni niż nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, nie uwzględniając jednocześnie wielkości powierzchni działki, jako jednej z cech czy też atrybutu różnicującego wartość nieruchomości, co pozwoliło by na skorygowanie wagi także tej cechy. Sąd podkreśla, że do obliczeń, rzeczoznawca z 31 nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową dobrał trzy o powierzchni około dwu, trzy i sześcio-krotnie większych od nieruchomości wycenianej. Przy takim doborze nieruchomości operat jako cechę różnicującą wartość nieruchomości podobnych musiał uwzględnić powierzchnię tych działek, czego jednak nie uczynił. Podkreślić należy też (w nawiązaniu do poglądów przytoczonych wyżej, o braku wpływa wielkości działki na jej ceną przy przeznaczeniu drogowym), iż co prawda działka będąca przedmiotem postępowania została zajęta pod drogę, rzeczoznawca jednak nie przy obliczaniu jej wartości nie uwzględniał przeinaczenia drogowego, ale przeznaczenie zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tj. przeznaczenia pod zainwestowanie produkcyjno-usługowe. Wielkość działki powinna być zatem brana pod uwagę przy doborze działek do porównania a jeżeli brak było transakcji działkami o podobnym przeznaczeniu i wielkości, ta ostatnia cecha powinna być w operacie uwzględniona, jako atrybut różnicujący wagę tej cechy. W ocenie sądu brak także podstaw by operat szacunkowy stanowiący podstawę ustaleń organu uznać za aktualny. Zgodnie z art. 156 ust 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przepis art. 156 ust 4 stanowi, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że 12-to miesięczny termin o którym mowa w art. 156 ust 3 ustawy dotyczy postępowań przed organami obu instancji. Tymczasem operat szacunkowy sporządzony został 13 grudnia 2015 r. W pierwszej instancji organ wydał decyzję 31 marca 2017 r. a drugiej 11 grudnia 2017 r. Decyzje obu instancji opierały się na operacie, który stracił swą aktualność. Wprawdzie organ odwoławczy powołuje się na uaktualnienie operatu przez rzeczoznawcę pismem z dnia 10 stycznia 2017 r., to jednak stwierdzić należy, że po pierwsze, organ I instancji orzekał na operacie nieaktualnym. Po drugie, jeżeli nawet uznać możliwość konwalidacji tej wadliwości w postępowaniu przed organem II instancji, to w ocenie sądu owe potwierdzenie aktualności operatu jest niewystraczające. Na samym operacie rzeczoznawca żadnej klauzuli uaktualniającej nie zamieścił. Jeżeli nawet uznać, że zamiast klauzuli zamieszczonej na operacie, o której mowa w art. 156 ust 3 ustawy dopuszczalne jest uaktualnienie operatu w odrębnym piśmie (w orzecznictwie spotyka się taki pogląd) to przepis wymaga aby rzeczoznawca załączył także analizę potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 ustawy – przede wszystkim cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Akta administracyjne pisma na które się organ powoływał nie zawierały. Na żądanie sądu organ przedłożył pismo rzeczoznawcy, potwierdzało aktualność operatu (akta sądowe k. 73) i które zawiera stwierdzenie, iż "po dokonaniu weryfikacji (...) stwierdzono, że nie zmieniły się na tyle by mogło mieć to wpływ na istotną zmianę wartości oszacowanej nieruchomości". Termin "analiza" nie jest oczywiście prawniczo na potrzeby tej ustawy definiowany. Jest to jednak termin w powszechnym użyciu, a jego słownikowe znaczenie najlepiej oddaje definicja zamieszczona w słowniku JPS. Według tej definicji "analiza" to operacja myślowa polegająca na dokładnym rozważeniu problemu; 2. odpowiednie zestawienie i opracowanie danych przez porównanie i wyciągnięcie wniosków na temat istoty zjawiska, jego rozwoju w przyszłości itp.; także: dokument, raport itp. z tego opracowania. W ocenie sądu zamieszczona w piśmie z dnia 10 stycznia 2017 r. wzmianka nie spełnia kryteriów jakie nakłada ustawa – jest to nie dokonuje analizy czy w okresie od sporządzenia ekspertyzy nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Dopuszczając odstępstwo od zasady aktualności operatu szacunkowego przez okres 12 miesięcy, na podstawie jego uaktualnienia, ustawa nakazuje dołączenie analizy na podstawie której będzie można ustalić, że pomimo upływu przewidzianego ustawą okresu, na rynku nieruchomości, który cechuje się w niektórych, czasami stosunkowo krótkich okresach, dużymi wahnięciami, nie zmieniły się cechy warunkujące wartość tej nieruchomości. Analiza a nie tylko zdawkowe potwierdzenie tej okoliczności, w sprawach o ustalenie wartości nieruchomości przejętych pod drogi jest tym bardziej wymagana, że zgodnie z przytoczonym wyżej art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę drogi ustala się według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Pismo z dnia 10 stycznia 2017 r. o ocenie sądu wymaganej przepisem art. 156 ust 4 ustawy, ale też przepisem 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, analizy aktualności wyceny nieruchomości nie zawiera. Wskazać też należy, iż operat zawiera braki w zakresie opisu nieruchomości a mianowicie numerów działek będących przedmiotami transakcji przyjętych do porównań, uniemożliwiając stronom, ale także i organowi zidentyfikowanie tych nieruchomości, a w konsekwencji weryfikację wiarygodności samego operatu. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości o którym mowa § 56 ust 1 pkt 1-9 rozporządzenia. Przepis ten nie zawiera jednak zamkniętego katalogu danych, które winny być zawarte w operacie. Chodzi o to, aby dane te były wystarczające dla oceny rzetelności operatu (por. wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 II OSK 2017/06). Tymczasem operat danych dotyczących numerów działek nie zawiera, co także w ocenie sądu przesądza o jego wadliwości. Nadmienić też należy, organ nie ustosunkował się do zarzutu zgłoszonemu w piśmie z dnia 16 maja 2017 r. braku doręczenia stronie decyzji organu I instancji. Z akt sprawy nie wynika, aby został także rozpoznany wniosek strony o przewrócenie terminu do złożenia odwołania. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. oraz § 14. ust. 1a Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.). W ocenie sądu orzecznictwo na które powoływała się strona skarżąca a warunkująca wysokość poniesionych przez nią kosztów nie znajduje w sprawie zastosowania, gdyż nie dotyczy sprawy, której przedmiotem zaskarżenia wyłącznie jest należność pieniężna w wywłaszczenie i ustalenia odszkodowania (należności pieniężnej).