II SA/Kr 1510/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2026 r. sprawy ze skargi B.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 29 sierpnia 2025 r. znak: SKO-ZP-415-22/2025 w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Zaskarżoną decyzją z dnia 29 sierpnia 2025 r. znak: SKOZP-415-22/25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Wójta Gminy Wójta Gminy Biały Dunajec nr 69/2022 z dnia 26 lipca 2022 r. znak: B.6730.18.2022. Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wójt Gminy Biały Dunajec w dniu 26 lipca 2022 r. wydał decyzję numer 69/2022 znak: B.6730.18.2022, w której ustalił warunki zabudowywała inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (nr A,B,C,D,E) wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...] oraz części działki nr [...] w gminie B. D. Obr. G. G. . W dniu 7 lutego 2025 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu wpłynął wniosek B. K. (dalej: Skarżąca), w którym zarzucono kwalifikowaną wadliwość decyzji z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. Skarżąca zarzuciła błędne ustalenie frontu terenu (nie sprecyzowano, na którą działkę odbywa się wjazd na działkę, w sytuacji, gdy teren inwestycji składa się z dwóch działek), brak jakiegokolwiek uzasadnienia dla wyznaczenia obszaru analizowanego oraz nieprawidłowe wykonanie analizy urbanistycznej, z pominięciem informacji na temat występującej w obszarze intensywności zabudowy, wysokości budynków, czy szerokości ich elewacji i bez uzasadnienia dla wyznaczenia poszczególnych wskaźników. Zdaniem skarżącej ustalenie parametrów zabudowy nastąpiło z rażącym naruszeniem przepisów. Z wyników analizy w żadne sposób nie wynika uzasadnienie dla wyznaczenia linii zabudowy. Parametry zabudowy w postaci wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości kalenicy, szerokości elewacji, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, zostały ustalone w zakresie zbyt dużych widełek, co powoduje niedopuszczalną dowolność kształtowania zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu, po analizie zaskarżonej decyzji, nie dopatrzyło się rażącego naruszenia prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a., uzasadniającego stwierdzenie nieważności decyzji. W odpowiedzi na zarzut błędnego ustalenia frontu terenu, organ wyjaśnił, że front terenu wyznaczany jest stosowanie do art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.Dz.U. z 2022 r. poz. 503, dalej: u.p.z.p.). Nie może być mowy o nieprecyzyjnym ustaleniu w tym zakresie, skoro teren inwestycji składa się z dwóch działek, a o zakwalifikowaniu danej części terenu jako frontu przesądza wybór inwestora, a nie autor analizy. To, że front wyznaczono nieprecyzyjnie, stanowi subiektywną opinię skarżącej. Jeżeli chodzi o obszar analizowany, to został on wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Nie można czynić zarzutu w wyznaczaniu obszaru analizowanego w rozmiarze większym niż to wynika z przyjętej szerokości frontu. Organ nie podzielił także zastrzeżeń skarżącej co do analizy urbanistycznej, która wbrew zarzutom zawiera szczegółowe ustalenia w zakresie obszaru analizowanego, parametrów i wskaźników zabudowy. W szczególności wskazano, że teren inwestycji położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, posiada dostęp do drogi powiatowej przez drogę wewnętrzną oraz ustalono warunki istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu. W związku z tym, ze wnioskowany teren inwestycji w ewidencji gruntów oznaczony jest symbolem RVI, a ponadto obejmuje działką drogową, inwestycja nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów. Ustalenie parametrów i wskaźników nowej zabudowy nastąpił na podstawie zestawienia tabelarycznego istniejącej zabudowy. W zakresie linii zabudowy ustalono, że w obszarze analizowanym występują budynki usytuowane w różnych odległościach od zewnętrznej krawędzi drogi tworząc linie zabudowy w formie uskoku. Linia zabudowy nie jest jednoznacznie wykształcona. Wobec tego wyznaczono linię zabudowy zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego plonu zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza wyznaczenie innej linii zabudowy – w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynoszący 0,07 do 0,35, ustalono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika zabudowy zgodnie z analizą, uwzględniając podział oraz wielkość terenu inwestycji. Szerokość elewacji frontowej (13,9 m) ustalono zgodnie z § 6 pkt 1 rozporządzenia, który dopuszcza przyjęcie tolerancji 20%. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (od 2,5 m do 6 m) wyznaczono nie na podstawie średniej, która wynosi 3,8 m, lecz na podstawie dopuszczenia wynikającego z § 7 pkt 3 rozporządzenia, po stwierdzeniu zgodności parametru z analizą. Kąt geometrii i nachylenia dachu ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym: dach dwuspadowy, z przysztychami, półszczytowy o kącie nachylenia od 47° do 55°, o architekturze oraz detalu nawiązującym do tradycji regionalnych Podhala. Wysokość kalenicy została wyznaczona w przedziale od 8,0 m do 13,0 m, nie wg średniego parametru, lecz na podstawie dopuszczenia, po stwierdzeniu zgodności parametru z analizą. W konsekwencji stwierdzono, że ustalenia w zakresie wyznaczonych parametrów i wskaźników zabudowy zostały wbrew twierdzeniom skarżącej przeprowadzone i zawarte w szczegółowej analizie funkcji i cech zabudowy o zagospodarowania terenu. Ustalenia te wskazują, że inwestycja wpisuje się w istniejący ład przestrzenny, a ustalone parametry wynikają z parametrów istniejących w obszarze analizowanym. Organ nadmienił, że gdyby nawet analiza urbanistyczna okazała się zbyt ogólnikowa, to wydanie decyzji na jej podstawie nastąpiłoby z uchybieniem prawa, jednak nie byłoby naruszenie rażące. Co do zasady przyjmuje się, że przesłanki z art. 156 § 1 k.p.a. powinny wynikać z samej decyzji, tymczasem większość zarzutów kierowanych przez skarżącą zmierzała do podważenia dowodu, którym w sprawie jest analiza urbanistyczna. Zauważono też, że jeżeli skarżąca nie była uznana za stronę postępowania, to powinna złożyć wniosek o wznowienie postępowania. B. K.-J. złożyła skargę na powyższą decyzję, zarzucając naruszenie: 1. art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w związku z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego plonu zagospodarowania przestrzennego poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji WZ, dla której w praktyce nie ustalono gdzie przebiega front terenu, co uznać należy za rażące naruszenie wskazanych przepisów, 2. art. 156 par. 1 pkt 2 K.p.a. w związku z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz § 2 pkt 5 oraz § 3 ust. 3 cyt. rozporządzenia poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji WZ, dla której obszar analizowany ustalono w sposób rażąco sprzeczny z powołanymi przepisami, 3. art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w związku z art. 61 ust. 5a w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 9 ust. 2 rozporządzenia poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji WZ, do której nie załączono dokumentu, który spełniałby wymagania dla uznania go za część opisową wyników analizy, a także którą oparto na dokumencie nie spełniającym wymagań, by móc uznać go za analizę funkcji oraz cech zabudowy oraz ustalenie warunków zabudowy w sposób nie znajdujący oparcia w wynikach przeprowadzonej analizy, 4. art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w związku z art. 62 ust. 6 i 7 u.p.z.p. oraz § 4, § 5, § 6, § 7 rozporządzenia poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji WZ, dla której poszczególne parametry zabudowy ustalono w sposób rażąco sprzeczny z powołanymi przepisami, 5. art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji WZ, która nie zawiera w praktyce uzasadnienia dla przyjętych parametrów zabudowy. W konsekwencji wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Organ wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach: 1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym, 2) dochowania wymaganej prawem procedury, 3) respektowania reguł kompetencji. Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.143, dalej p.p.s.a.) sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej p.p.s.a.) stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Ramy prawne sądowej kontroli zaskarżonej decyzji wyznaczają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, ze zm., dalej u.p.z.p.) oraz obowiązującego w dacie wydania decyzji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2023, nr 164 poz. 1588, dalej rozporządzenie z 2003 r.) oraz art. 156 §1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024, poz. 572 ze zm. dalej k.p.a.). Stosownie do art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która została wydana z rażącym naruszeniem prawa. W kwestii pojęcia "rażącego naruszenia prawa" w orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażono pogląd, iż "o rażącym naruszeniu prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. decydują łącznie trzy przesłanki: oczywistość naruszenia prawa, charakter przepisu, który został naruszony, oraz racje ekonomiczne lub gospodarcze – skutki, które wywołuje decyzja. Oczywistość naruszenia prawa ma miejsce wówczas, gdy istnieje oczywista sprzeczność pomiędzy treścią przepisu a rozstrzygnięciem objętym decyzją. Skutki, które wywołuje decyzja uznana za rażąco naruszającą prawo, to skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia wymagań praworządności – gospodarcze lub społeczne skutki naruszenia, których wystąpienie powoduje, że nie jest możliwe zaakceptowanie decyzji jako aktu wydanego przez organy praworządnego państwa" (wyrok NSA z 30.10.2018 r., II OSK 2668/16, ; podobnie wyroki NSA: z 9.11.2022 r., I GSK 3503/18; z 1.06.2022 r., II OSK 1719/19; z 10.01.2025 r., II OSK 638/24). Stąd, jak stwierdził NSA w wyroku z 25.01.2024 r., II OSK 1282/21: "Nie każde, nawet oczywiste, naruszenie prawa może być uznane za rażące. Przy kwalifikowaniu naruszenia prawa do kategorii naruszenia rażącego chodzi bowiem nie o sam fakt zachowania się organu niezgodnie z normą prawną, lecz o skutki, których dotkliwości dla strony niczym nie można usprawiedliwiać. Ponadto, o «rażącym» naruszeniu prawa, co wyżej wykazano, można mówić jedynie wtedy, gdy stwierdzone naruszenie ma znacznie większą wagę aniżeli stabilność ostatecznej decyzji administracyjnej" (podobnie wyrok WSA w Kielcach z 16.05.2024 r., II SA/Ke 176/24, LEX nr 3722338, czy wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 9.10.2024 r., II SA/Go 416/24, LEX nr 3775913). Objęta wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (nr A,B,C,D,E) wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...] oraz części działki nr [...] w gminie B. D. Obr. G. G. . W tym miejscu przypomnieć należy, że stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zasadę dobrego sąsiedztwa wprowadza powołany powyżej art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno–estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych u.p.z.p. Nie ulega natomiast wątpliwości – a wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych - że analiza architektoniczno – urbanistyczna jako dowód w sprawie podlega ocenie. Jednocześnie należy mieć na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego. Jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji w.z., składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. W kontekście dotknięcia decyzji wadą rażącego naruszenia prawa w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się między innymi, że "samo błędne wyznaczenie obszaru analizowanego nie stanowi wystarczającej podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli jednak w sytuacji, gdy nie da się odtworzyć na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, że rzeczywiście w konkretnej sprawie została spełniona przesłanka dobrego sąsiedztwa, tj. wzięto pod uwagę takie parametry sąsiedniej zabudowy, które umożliwiają określenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, takie wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego może świadczyć o rażącym naruszeniu prawa." (tak wyrok NSA z dnia 20 maja 2021, sygn. akt II OSK 2380/18). Również brak prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej nie może stanowić podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy w trybie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., jeżeli nie zachodzi oczywista sprzeczność pomiędzy tą decyzją a wymaganiami zabudowy i zagospodarowania terenu wynikającymi z przepisów prawa (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 grudnia 2025 r., sygn. IV SA/Po 902/25). Do wydania decyzji o warunkach zabudowy z rażącym naruszeniem prawa nie dochodzi w szczególności w przypadku niewłaściwie wykonanego załącznika graficznego, stanowiącego integralną część analizy, czy też błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego (tak wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 663/23). Podsumowując orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące stwierdzenia nieważności decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazać należy za Naczelnym Sądem Administracyjnym (wyrok z dnia 5 grudnia 2023 r.. sygn. II OSK 1924/22), że do wydania decyzji o warunkach zabudowy z rażącym naruszeniem prawa może dojść między innymi jeżeli: 1) braki w uzasadnieniu czy szczegółowości i kompletności analizy lub jej wyników, prowadzą do tego, że wydane rozstrzygnięcie w ogóle nie znajduje odzwierciedlenia w zebranych materiałach, a porównanie planowanego zamierzenia budowlanego z otoczeniem, nasuwa oczywisty wniosek o naruszeniu zasady dobrego sąsiedztwa lub ładu przestrzennego; 2) wynik nawet najbardziej ogólnej analizy był w sposób oczywisty sprzeczny z warunkami zabudowy ustalonymi w decyzji administracyjnej albo gdyby planowana zabudowa była oczywiście sprzeczna z dotychczasowym zagospodarowaniem terenu i nie dawała się z nim pogodzić; 3) zachodzi oczywista sprzeczność pomiędzy tą decyzją a wymaganiami zabudowy i zagospodarowania terenu wynikającymi z przepisów prawa. Natomiast do wydania decyzji o warunkach zabudowy z rażącym naruszeniem prawa nie dochodzi w szczególności w przypadku niewłaściwie wykonanego załącznika graficznego, stanowiącego integralną część analizy, czy też błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje. W ocenie Sądu objęta wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzja Wójta Gminy B. D. z 26 lipca 2022 r. była decyzją dotkniętą wadami. Pozostaje zatem zbadać, czy wadliwość ta nosiła znamiona rażącego naruszenia prawa, czy też były to wady, które skutkowałyby uchyleniem takiej decyzji w administracyjnym toku instancji, lecz nie maja charakteru rażącego, wobec czego zasada trwałości decyzji administracyjnej przemawia za utrzymaniem takiej decyzji w obrocie prawnym. Przekłada się to bezpośrednio na ocenę zgodności z prawem skarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu, które w zaskarżonej do tut. Sądu decyzji uznało, że w/w decyzja wz nie jest dotknięta wadami kwalifikowanymi. Skarżąca upatruje wadliwości decyzji wz w nieprawidłowym wyznaczeniu frontu działki, a co za tym idzie obszaru analizowanego, jak również w nieprawidłowym wyznaczeniu cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy. Jeśli chodzi o front działki Skarżąca wskazuje, że SKO nie podało, gdzie w jego ocenie znajduje się front terenu, ani nie ustaliło, z której strony front działki wskazał sam inwestor. To z kolei wpływa bezpośrednio na prawidłowość analizy urbanistyczno-architektonicznej. Określenie frontu nastąpiło zdaniem Skarżącej jedynie pośrednio. Dalej Skarżąca wskazuje, że minimalna odległość granic obszaru analizowanego powinna wynosić 282 m. Ustalenie jej na poziomie 180 m było więc rażąco sprzeczne z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Odnosząc się do tych zarzutów przyznać należy, że sposób, w jaki ustalono front działki i obszar analizowany wynika jedynie pośrednio z materiału dowodowego w sprawie. Z załącznika graficznego do analizy (załącznik nr 3.2, skala 1:1000) wynika, że obszar ten został wyznaczony w promieniu około 180 m wokół terenu inwestycji. Obszar ten ma kształt nieregularny, w niektórych miejscach wynosi poniżej 180 m, w niektórych powyżej 180 m. W pkt 1 Obszar analizowany załącznika nr 2 do decyzji wz wskazano, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna obejmująca budynki mieszkalne, gospodarcze i garażowe zlokalizowana jest d strony północnej i wschodniej wnioskowanego terenu inwestycji. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się tereny niezabudowane i zabudowane, a zabudowa skupiona jest po obu stronach działki drogowej [...], która jak wynika z akt sprawy stanowiła punkt odniesienia przy wyznaczaniu frontu działki, co pokrywa się z treścią decyzji wz. Obszar analizowany bez wątpienia został wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Jak zasadnie skazuje organ w uzasadnieniu skarżonej decyzji przepisy prawa nie stoją na przeszkodzie poszerzeniu obszaru analizowanego. Zaakcentować należy, że na dzień wydania decyzji objętej wnioskiem o stwierdzenie nieważności nie obowiązywał jeszcze art. 61 ust. 5a w brzmieniu nadanym mu od dnia 24 września 2023 r., który wprowadza również maksymalne granice obszaru analizowanego 200 m. Sąd podziela stanowisko organu, że nie można czynić zarzutu rażącego naruszenia prawa w wyznaczeniu obszaru analizowanego w rozmiarze większym niż to wynika z przyjętej szerokości frontu działki, jak również z powodu braku wyczerpującego uzasadnienia w analizie w tym zakresie. Przechodząc do analizy wyznaczenia cech, wskaźników i parametrów zabudowy w decyzji, której stwierdzenia nieważności odmówiono wskazać należy, co następuje. Skarżąca wskazuje na wadliwe wyznaczenie linii zabudowy. Analiza w tym zakresie jest niejednoznaczna. Najpierw mowa w niej o obowiązującej dla inwestora linii zabudowy, a w innym miejscu mowa jest o linii nieprzekraczalnej minimum 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni. Wyznaczenie linii zabudowy jako nieprzekraczalnej pozostaje w sprzeczności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r., które przewiduje wyznaczenie linii jako obowiązującej i pozwala na odstępstwa jedynie wówczas, gdy wynika to z analizy. Ponadto decyzja nadaje w sposób nieuprawniony zarządcy drogi kompetencje do kształtowania ładu przestrzennego, warunkując jego zgodą możliwość przybliżenia się do jezdni. W tej kwestii wskazać należy, że w decyzji wz linię zabudowy wyznaczono jako nieprzekraczalną minimum 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ewentualne zbliżenie po uzgodnieniu z zarządcą drogi. Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy powoduje wytyczenie na nieruchomości inwestora obszaru znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, obszaru na którym może odbywać się zabudowa. W obszarze analizowanym linia zabudowy nie jest ukształtowana w sposób jednorodny. Na załączniku graficznym linia zabudowy jest czytelna i nie budzi wątpliwości, w jakiej odległości od granicy jezdni została wyznaczona. Co do zasady powinna ona być wyznaczona w sposób konkretny. W ocenie Sądu wyznaczenie jej w sposób warunkowy nie stanowi o rażącym naruszeniu prawa, mając na uwadze uwarunkowania przestrzenne w realiach niniejszej sprawy. Zgoda zarządcy drogi ma postać decyzji wydawanej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli chodzi o pozostałe wskaźniki i parametry, to Skarżąca akcentuje, iż zostały one wyznaczone w sposób istotnie odbiegający od wskaźników i parametrów stanowiących średnie wartości w obszarze analizowanym. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono w przedziale od 2,2 do 6, 2 m, wysokość kalenicy od 8 do 13 m, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu inwestycji od 0, 07 do 0, 35 (zatem o 500 % wyższy niż średnia z obszaru), szerokość elewacji frontowej od 9 do 15 m. W tym miejscu wskazać należy, że odstępstwa od wskaźników średnich nie są zakazane, chociaż powinny być uzasadnione, a przede wszystkim uzasadnienie takie musi wynikać z analizy. Tymczasem rację ma Skarżąca, że sama analiza bardzo lakonicznie odnosi się do motywów wyznaczenia poszczególnych wskaźników i parametrów. Jednak analiza tabeli na s. 2, pkt 5 analizy (k. 9 a.a organu I instancji) prowadzi do wniosku, że w zasadzie parametry nie stanowią o powstaniu dominanty w terenie, bowiem, z wyjątkiem wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do terenu, w obszarze analizowanym występują parametry porównywalne lub wyższe (gdy chodzi o szerokość elewacji frontowej, wysokość do kalenicy, wysokość do gzymsku/attyki). Odnośnie do wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu jest on w istocie odbiegający istotnie od wskaźnika średniego, natomiast analizator uzasadnia go uwzględniając takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość (działki sąsiednie), uwzględniając w uporządkowanych relacjach uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe i kompozycyjno-estetyczne. Uwzględniono powierzchnię zabudowy poszczególnych budynków mieszkalnych i obiektów im towarzyszących (s. 3 analizy). Wszystkie powyższe okoliczności wziął pod uwagę w swoim rozstrzygnięciu organ wydając zaskarżoną decyzję. Podkreślił w uzasadnieniu skarżonej decyzji, że realizacja tej inwestycji jest zgodna z istniejącym w obszarze analizowanym sposobem zabudowy. Ze stanowiskiem organu należy się zgodzić. Raz jeszcze podkreślić należy, że Sąd dostrzega niewątpliwe wady decyzji wz, jednak nie są to wady, które można byłoby uznać za wady kwalifikowane skutkujące koniecznością stwierdzenia nieważności decyzji wz. Nie można także uznać, że suma mniejszych wad pozwala na przyjęcie istnienia wady kwalifikowanej. Jednocześnie zaakcentować należy, co stanowi główny argument przemawiający przeciwko uznaniu w/w wad za wady rażące jest to, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne wpisuje się w zastany układ przestrzenny, nie prowadzi do powstania w obszarze analizowanym elementu obcego pod względem funkcji i przeznaczenia. Obszar analizowany obejmuje z jednej strony (na zachód od terenu inwestycji) rozległe obszary niezabudowane, ale jednocześnie na północ i wschód występuje zabudowa mieszkaniowa. Zabudowa mieszkaniowa występuje w szczególności w bliskiej odległości od terenu inwestycji po przeciwnej stronie działki drogowej [...]. Zamierzenie inwestycyjne, dla którego cechy, wskaźniki i parametry ustalono w decyzji objętej wnioskiem o stwierdzenie nieważności jest w pełni do pogodzenia z dotychczasowym zagospodarowaniem terenu, co wynika z załączników graficznych do analizy, analizy, decyzji wz, jak również poddaje się weryfikacji w obrazie okolicy uwidocznionym m.in. na stronach geoportalu. Prawidłowo zatem w uzasadnieniu skarżonej decyzji przyjęto, że decyzja wz nie jest dotknięta wadami kwalifikowanymi. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.