II SA/Lu 946/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi M. D. i S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M. D. i S. D. 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy S. ustalił M. i S. małżonkom D. właścicielom działki oznaczonej nr 1860 o powierzchni 1024 m² , położonej w miejscowości J., opłatę adiacencką w wysokości 2.105,00 zł z tytułu wzrostu jej wartości z powodu wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Jednocześnie zobowiązał właścicieli do jej uiszczenia jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że 7 listopada 2011 r. została przekazana do użytku sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej w miejscowości J., co stworzyło warunki do podłączenia do niej poszczególnych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 22 listopada 2011 r. stwierdził, że w następstwie wybudowania wspomnianej sieci wartość nieruchomości nr 1860 wzrosła o kwotę 8 232,96 zł. Stosownie do unormowania art.144, art.145 i art.146 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie opłat adicenckich. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi zgodnie z uchwałą Rady Gminy S. Nr VII/41/2011 z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej - 30% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością po wybudowaniu urządzeń. 30% z kwoty 8 232,96 zł wynosi 2.469,89, zł i opłatą adiacencką w takiej wysokości obciążono właścicieli działki. Po rozpoznaniu odwołania M. i S. D. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej pkt.2, i orzekło, że opłatę należy uiścić jednorazowo, po upływie 14 dni od dnia w którym decyzja stała się ostateczna. Organ wyjaśnił, że stosownie do art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami ) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie natomiast z art. 145 ust. 1 i 2 ustawy wójt, burmistrz, prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń. albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy czym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy o ustaleniu stawki opłaty. W myśl natomiast art. 148b ust.1 ustawy ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów. W tym przypadku uchwała Nr VII/41/2011 Rady Gminy S. w sprawie ustalenia stawki opłaty adicenckiej została podjęta w dniu 31 marca 2011r. i weszła w życie 9 czerwca 2011r. Kolegium uznało, że co do zasady datą z jaką należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury jest data ich końcowego odbioru technicznego. Możliwe jest jednak przyjęcie innego terminu, jeśli zachodzą ku temu szczególne okoliczności. W tym przypadku Kolegium za datę stworzenia warunków do podłączenia urządzeń uznało dzień podpisania przez właścicieli nieruchomości umowy o dostarczenie wody i odprowadzania ścieków, co miało miejsce 15 października 2011r. Nastąpiło to wprawdzie przed dniem końcowego odbioru robót inwestycyjnych tj. przed dniem 7 listopada 2011r., jednakże w dniu zawarcia umowy obowiązywała już uchwała rady gminy w sprawie stawki opłaty. Zdaniem Kolegium zostały również spełnione wszystkie niezbędne przesłanki dla jej ustalenia. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony przez biegłego rzeczoznawcę, który w tym celu zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Biegły dokonał zestawienia transakcji działek, wybrał 3 działki i dokonał ich porównania z nieruchomością wycenianą w oparciu o cechy różnicujące tj. położenie i lokalizację, przeznaczenie, stan techniczno – użytkowy, otoczenie oraz warunki przyłączenia i korzystania z urządzeń wodno- kanalizacyjnych. Następnie obliczył wartość rynkową 1 m² gruntu według stanu po wybudowaniu urządzeń na dzień 22 listopada 2011r. Średnia cena wyniosła 70,22 zł. Podobnie ustalił średnią cenę za 1 m² gruntu przed ich wybudowaniem w wysokości 62,18 zł. W oparciu o powyższe dane wyliczył wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń oraz wzrost jej wartości. W piśmie z dnia 9 lipca 2013r. biegły wyjaśnił, że nie uwzględnił korzystania przez właścicieli nieruchomości z wcześniej wybudowanych odcinków sieci wodno – kanalizacyjnej, posiadania szamba lub własnego ujęcia wody, ponieważ przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie uwzględnia się wartości jej części składowych. Kolegium stwierdziło poprawność i prawidłowość sporządzenia operatu. Podkreślono ponadto, że biegły nie był zobowiązany zawiadamiać właścicieli nieruchomości o terminie jej oględzin. Obowiązek ten wynika bowiem z zasad wyceny, a nie przepisów kpa. Zmianę decyzji w pkt.2 Kolegium uzasadniło treścią art. 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego uiszczenie opłaty następuje po upływie 14 dni od dnia w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. D. i S. D. zarzucili decyzji Kolegium naruszenie: 1) naruszenie przepisowe prawa materialnego tj: - art. 156 ust.3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. w sytuacji wykorzystania operatu szacunkowego, gdy od daty jego sporządzenia upłynęło 12 miesięcy; 2) naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść decyzji tj. - art. 77 § 1 i 80 kpa przez nie uwzględnienie dokumentacji realizacji inwestycji oraz ich oświadczeń, według których warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej zostały stworzone przed dniem 8 czerwca 2011r. oraz dokonanie błędnej oceny operatu szacunkowego; - art. 8 kpa jako, że wydano decyzję odmienną, niż w innych analogicznych sprawach; -10 § 1 i 81 kpa ponieważ uniemożliwiono im zapoznanie się z materiałem dowodowym zgromadzonym w toku postępowania przed organem II Instancji; - 75§ 1 kpa i 86 kpa, skoro zaniechano ich przesłuchania, podczas, gdy pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia; - 79 § 1 kpa przez nie powiadomienie o terminie wizji lokalnej; - art. 138 § 1 pkt.2 kpa, gdy uchylono decyzję organu I instancji i orzeczono jedynie w części, podczas, gdy uchyleniu powinna podlegać cala decyzja. Uzasadniając podniesione zarzuty skarżący utrzymywali, że warunki techniczne do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowo – kanalizacyjnej powstały jeszcze prze wejściem w życie uchwały z 31 marca 2011r w sprawie stawek opłaty adiacenckiej. Ma o tym świadczyć okoliczność zawarcia umów o dostarczenie wody i odbiór ścieków z tej samej nitki sieci wodociągowej i kanalizacyjnej przez ich sąsiadów. Wyjaśnili, że budowa kanalizacji sanitarnej z przyłączami oraz sieci wodociągowej w miejscowości J. była realizowana w latach 2009-2012 w dwóch etapach. I etap dotyczący sieci sanitarnej był realizowany na podstawie umowy z dnia 30 lipca 2009r., sieć zaś oddana do użytku 16 października 2009r. Natomiast II etap na podstawie umowy z dnia 19 kwietnia 2010r. Dla ich działki sieć wodociągowa została wykonana w terminie do dnia 12 listopada 2009r. Przyjęcie zatem daty 7 listopada 2011r. ( końcowego odbioru technicznego urządzeń ) jako daty z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia do nich nieruchomości, jest niezgodne ze stanem rzeczywistym. Dla usunięcia tego stanu organ był zobowiązany do przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron. Ponadto Kolegium, mimo, że zwróciło się do biegłego o udzielenie dodatkowych informacji nie poinformowało o tym skarżących i nie umożliwiło zapoznania się im ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Błędnie w operacie szacunkowym nie uwzględniono istniejącego na nieruchomości ujęcia wody oraz szamba, co znacznie przyczyniło się do zawyżenia jej wartości. Zakwestionowano przy tym wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 9 lipca 2013r. Podniesiono ponadto posługiwanie się operatem po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. W konkluzji wniesiono o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji jak i decyzji Wójta Gminy S. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami ) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie natomiast do art. 145 ust. 1 i 2 tej samej ustawy ustalenie opłat może nastąpić "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi". Mimo tak oczywistego powiązania opłaty z faktem stworzenia warunków do korzystania z nich ustawa nie zawiera jednak definicji tego pojęcia, wskazując jedynie w art. 148b, że ustalenie tych okoliczności następuje na podstawie przepisów odrębnych. Na tle art. 145 ust.1 ustawy w orzecznictwie wypracowano pogląd, według którego w przypadku budowy urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych, ciepłowniczych, czy telekomunikacyjnych będzie to nie dzień ich wybudowania, ale dzień, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, bez względu na to, czy właściciel nieruchomości z niej skorzystał. Taką możliwość stwarza natomiast dopiero dzień odbioru końcowego wykonanych robót od wykonawcy ( wyroki NSA z dnia 7 września 2007r I OSK 1315/06 i 11 września 2007r. I OSK 1321/06 opublikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W uchwale pięciu sędziów z dnia 5 czerwca 2000 r. (OPK 4-7/00 ONSA 2000/4/143 ) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że zwrot " po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Sąd nie nawiązał w tym przypadku do końcowego odbioru robót, koncentrując się wyłącznie na zakończeniu budowy. Z kolei w wyroku z dnia 6 marca 2003r. ( I SA 2053/01 Lex nr 121784 ) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia wodociągowego, umożliwiającego ustalenie opłaty oznacza wybudowanie sieci wodociągowej wraz z z zaworem za wodomierzem głównym na przyłączu lub w miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie określonym w warunkach technicznych przyłączenia obiektu do tych urządzeń. Trafnie zatem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2006r. ( I OSK 677/05 CBOSA) wskazał na konieczność stosowania przepisów ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U Nr 72, poz. 747 ze zm.), które m.in. powinny stanowić obecnie podstawę do oceny, czy zostały spełnione warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia kanalizacyjnego (kolektora). Do powyższej interpretacji nawiązał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 listopada 2011r. ( I OSK 1921/10 CBOSA ) dowodząc, że odrębnymi przepisami w rozumieniu wspomnianego już art. 148b ustawy w odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego będzie obok ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków), również ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zmianami). Sąd wyjaśnił, że w przypadku urządzeń kanalizacyjnych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego, gdyż dopiero od tej daty istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie kanału głównego sanitarnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. W ocenie sądu do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Zatem datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego. Uwaga ta ma zastosowanie, co oczywiste, także do urządzenia wodociągowego. Zauważyć trzeba, że w wyroku z dnia 13 maja 2004r. ( III SK 39/04 ) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że na gruncie ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków można żądać przyłączenia do sieci dopiero wówczas, gdy budynek zostanie wyposażony w wewnętrzne instalacje i przyłącza. Wspomniane przyłączenie jest czynnością faktyczną o czysto technicznym charakterze i samo przez się nie upoważnia jeszcze żadnej ze stron do korzystania z tej części sieci. Taką podstawę stanowi dopiero umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków, zawarta pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym i odbiorcą usług na jego pisemny wniosek, który aktualizuje odpowiedni obowiązek po stronie przedsiębiorstwa (art. 6 ust. 1 i 2). Odmienne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 8 marca 2011r. ( I OSK 680/10 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ), w którym, powołując się na dotychczasową linię orzeczniczą, wskazał na datę końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury jako datę, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma przy tym znaczenia, od kiedy inwestycja infrastrukturalna mogła być legalnie użytkowana. Sąd zwrócił uwagę, że również z przepisów art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby w powyższej kwestii brać pod uwagę przepisy ustawy Prawo budowlane, dotyczące formalnego oddania inwestycji do użytkowania (tj. art. 54, 55, 57 i 59). Z przepisów art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami wynika, że chodzi w nich o techniczną możliwość skorzystania z urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi, a nie możliwość formalną. Warto zauważyć, że we wspomnianym wyroku sąd nie wykluczył sytuacji, w których dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nie będzie pokrywał się z datą odbioru końcowego inwestycji. Jednak muszą zaistnieć szczególne okoliczności wskazujące na konieczność przyjęcia innego wcześniejszego lub późniejszego terminu, na przykład fakt korzystania z urządzeń infrastruktury przed ich oddaniem do użytku lub też brak możliwości podłączenia nieruchomości pomimo dokonania odbioru technicznego. Skład rozpoznający niniejszą sprawę stanowisko powyższe w pełni podziela. W świetle powyższego nie można uznać, aby kwestia daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci wodociągowo – kanalizacyjnej została dostatecznie wyjaśniona. Kolegium przyjęło w tej mierze za miarodajna datę 7 listopada 2011r., czyli datę komisyjnego odbioru technicznego sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Nie sposób jednak nie zauważyć, że w aktach sprawy znajdują się cztery protokoły odbiorów technicznych. Oprócz wspomnianych już z dnia 7 listopada 2011r. w aktach znajduje się jeszcze protokół odbioru sieci kanalizacyjnej grawitacyjnej I etap z dnia 16 października 2009r. wykonanej na podstawie umowy z dnia 30 lipca 2009r. wodociągowej, protokół odbioru technicznego z dnia 12 listopada 2009r. sieci wodociągowej " w zakresie obejmującym I etap kanalizacji sanitarnej ‘’ na podstawie umowy zwartej z wykonawcą 1 września 2009r. oraz protokół końcowy odbioru "obiektów p.n. " Porządkowanie gospodarki wodno – ściekowej w Gminie S. w zakresie budowy przydomowych oczyszczalni ścieków, budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej ( II Etap ) dla osiedla domków jednorodzinnych w J. ‘’, sporządzony 6 lutego 2012r. Trudno jednak z akt sprawy wywnioskować, w którym etapie były realizowane wspomniane sieci obejmujace działkę skarżących. Problem z ustaleniem, jakich działek konkretnie dotyczyły poszczególne etapy budowy dostrzegło również Kolegium, domagając się w piśmie z dnia 30 kwietnia 2012r. przekazania protokołu końcowego odbioru inwestycji lub protokołów częściowych ze wskazaniem, których działek dotyczą. Ponadto z uwagi na podłączenie części nieruchomości do wybudowanej sieci jeszcze w trakcie budowy Kolegium wnosiło o wskazanie tych nieruchomości z podaniem numeru działki, nazwiska właściciela i daty podłączenia. Przedstawionych materiałów, zresztą niepełnych, Kolegium nie poddało jednak żadnej analizie. Tymczasem, jeśli porównać daty budowy sieci kanalizacyjnej i wodociągowej uwidocznione na znajdujących się w aktach mapkach, to widać, że sieć kanalizacyjna obok działki 1860 została wybudowana do 6 lutego 2012r., natomiast sieć wodociągowa do 12 listopada 2009r. W wykazie posesji podłączonych do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wskazano natomiast jako datę zawarcia umowy co do działki nr 1860 – 15 października 2011r. Z wykazu wynika jednak, że chodzi tu jedynie o kanalizację. Nie wiadomo zatem, czy skarżący dalej czerpali wodę z własnego ujęcia, podłączyli się do wybudowanego wcześniej wodociągu czy tez nie dokonali podłączenia, ale mieli już wcześniej taką możliwość po 12 listopada 2009r. Trzeba stwierdzić, że wprawdzie wspomniane daty pozwalają na zachowanie 3 – letniego terminu do ustalenia samej opłaty, który biegnie dla organu I instancji ( uchwała składu 7 sędziów NSA z dnia 27 lipca 2009r. I OPS 4/09 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ), to jednak mają znaczenie w świetle daty podjęcia uchwały przez Radę Gminy S. z dnia 31 marca 2011r. Nr VII/41/2011. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej (Dz. Urz. Woj. Lubel. z 2011 r., Nr 77, poz. 1482). Art. 145 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi bowiem jednoznacznie, że obok 3 letniego terminu liczonego od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, warunkiem do jej ustalenia jest obowiązywanie w dniu stworzenia tych warunków uchwały rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty. Jeśli zatem w dniu stworzenia wspomnianych warunków uchwała jeszcze nie obowiązywała nie można wydać decyzji o jej ustaleniu. Rację mają skarżący, że okoliczności związanych z budową sieci wodociągowej nie wyjaśniono, mimo, że mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Tym samym należy uznać za przedwczesną również merytoryczną ocenę operatu, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty, jako opierającego się na niepewnych danych. Uzasadniony jest również zarzut naruszenia przez organy art. 10 § 1 kpa, nakazujący organom zapewnienie stronom czynnego udziału w postępowaniu, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co zebranych dowodów i materiałów i zgłoszonych żądań. Jego naruszenie jest tym bardziej widoczne, jeśli zauważyć, że według art. 156 ust.1a ustawy o gospodarce nieruchomościami organ, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego jest obowiązany umożliwić osobie, którego interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Trudno sobie wyobrazić zachowanie tego wymogu, jeśli skarżący w toku postępowania w ogóle nie zostali zawiadomieni o złożeniu operatu. Godzi się jednak zauważyć, co wynika z odwołania oraz treści skargi, że skarżący znali jego treść, skoro podważali ustalenie wartości nieruchomości przez nieuwzględnienie nakładów na budowę studni i szamba, czym w ich ocenie rzeczoznawca zawyżył wysokość wyceny. Rację mają natomiast skarżący dowodząc, że skoro Kolegium opiera swoją decyzję na zaktualizowanym 25 stycznia 2013r. operacie szacunkowym oraz wyjaśnieniach biegłego złożonych w piśmie z dnia 9 lipca 2013r., to o dokonanej przez rzeczoznawcę aktualizacji operatu winno ich powiadomić. Może to nastąpić przez osobne zawiadomienie strony o dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego, bądź łącznie z zawiadomieniem strony o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy przed wydaniem decyzji z zaznaczeniem, że wpłynął kolejny dowód w sprawie, tj. dokonano aktualizacji operatu. Również takiej czynności organu w niniejszej sprawie zabrakło. Skoro bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to niewątpliwie należy zagwarantować stronie prawo do zapoznania się z tym operatem i jego oceny przez organy obu instancji ( wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2008 r., I OSK 374/2007 opubl. w CBOSA). Nie są natomiast uzasadnione pozostałe zarzuty skargi. Wbrew przekonaniu skarżących nie ma uzasadnionych podstaw do postawienia Kolegium zarzutu naruszenia art. 10 § 1 i art. 79 § 1 kpa, co miałoby przejawiać się brakiem powiadomienia o oględzinach nieruchomości. Podkreślić należy, że dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego oględziny nieruchomości w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego nie mogą być utożsamiane z oględzinami, o których stanowi art. 79 § 1 kpa Oględziny przeprowadzane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym służą przygotowaniu i opracowaniu tego operatu. Nie stanowią zatem samodzielnego środka dowodowego. Obowiązek przewidziany art. 79 § 1 kpa odnosi się zaś jedynie do oględzin traktowanych jako samodzielny środek dowodowy w postępowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 977/10 – Lex nr 1081095, wyrok NSA z dnia 8 maja 2013r. I OSK 2366/11 por. także wyrok WSA w Białymstoku z dnia II SA/Bk 717/04 wszystkie opubl. w CBOSA). Skoro zaś oględziny przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym nie są tożsame z oględzinami o których stanowi art. 79 § 1 kpa, to nie można wymagać od organu administracji, aby powiadamiał strony o miejscu i terminie ich przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Co do zasady wadą postępowania nie jest też przeprowadzenie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę jeszcze przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty i powołaniem biegłego, co podnoszono w odwołaniu. Trafnie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, że sporządzenie operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania jest dopuszczalne, a żądanie jego powtórnej weryfikacji przez drugiego rzeczoznawcę mijałoby się z celem, pod warunkiem jednak, że strona miała możliwość zapoznania się z jego treścią i zgłoszenia uwag ( wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2010r. II OSK 154/09 opubl. w CBOSA). W rozpoznawanej sprawie nie jest to jasne, stąd też rzeczą organu jest sprawdzenie tej sytuacji. Brak jest również podstaw do zarzucenia organowi posługiwanie się nieaktualnym operatem szacunkowym Według art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 - art. 156 ust. 3 ustawy. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego ( wyroki NSA z dnia 6 sierpnia 2010r. I OSK1371/09 i 2 października 2012r. II OSK 1058/11 opubl. w CBOSA ). Jak stanowi jednak art. 156 ust. 4 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Wymogi formalne w tym zakresie precyzują przepisy § 58 ust. 1 i § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami). Wynika z nich, że potwierdzenie aktualności operatu następuje poprzez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca złożył wprawdzie aktualizację operatu szacunkowego z 22 listopada 2011r., datowaną na dzień 25 stycznia 2013r. zawiera ona jednak klauzulę o jego aktualności, ponadto zawarte w niej dane są identyczne jak w operacie pierwotnym. Zasadne jest w tej sytuacji stwierdzenie, że aktualność operatu została potwierdzona przed rozstrzygnięciem sprawy przez Kolegium ( por. także postanowienia SN z dnia 20 maja 2010r. V CSK 13/10 OSNC 2011 nr.1, poz. 9, oraz 19 lipca 2012r.II CSK 660/11 Lex 1228437). Zaznaczyć również trzeba, że stosownie do § 40 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i 146 ust.3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U z 2012r. poz. 270 ze zmianami ) należało uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na podstawie art. 205 § 1 w związku z art. 200 powołanej ustawy.