IV SA/Po 1221/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędzia WSA Józef Maleszewski Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant ref. staż. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 marca 2018 r. sprawy ze skargi W. P., K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2017r. nr [...] po rozpoznaniu odwołania od decyzji Burmistrza W. z dnia [...] maja 2017r. nr [...] (znak sprawy [...]) w przedmiocie ustalenia na rzecz D. S. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku usługowego o łącznik wraz z jednoczesną zmianą sposobu użytkowania piwnicy budynku na zaplecze kuchenne na działce nr ewid. [...] i [...] położonych w W. w obrębie ewidencyjnym nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm. – dalej k.p.a.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnienieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że wniosek wszczynajacy przedmiotowe postepowanie złożony przez D. S., prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą Motel O. został pierwotnie rozpoznany decyzją Burmistrza W. z dnia [...] grudnia 2016r. nr [...], w której działając na podstawie art. 59, art. 60 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2016r. poz. 778 ze zm. – dalej u.p.z.p.) ustalono na rzecz Motel [...] D. S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku usługowego o łącznik wraz z jednoczesną zmianą sposobu użytkowania piwnicy budynku na zaplecze kuchenne na działce nr ewid. [...] i [...] położonych w W. w obrębie ewidencyjnym nr [...]. W wyniku odwołania wniesionego przez W. P. i K. P., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2017r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium zwróciło uwagę, że bezzasadnie nie wyznaczono w postępowaniu pierwszej instancji obszaru analizowanego i nie przeprowadzono na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dalej organ odwoławczy wskazał, że nie potwierdzono za zgodność z oryginałem załącznika graficznego decyzji, nieprawidłowo ustalono jedynie maksymalne wartości parametrów, nie określono parametru w postaci wielkości powierzchni zabudowy. Kolegium stwierdziło również niewystarczające postanowienia w kwestii ochrony interesów osób trzecich, brak zaświadczenia potwierdzającego uprawnienia projektowe architekta i uznało, że uzasadnienie kwestionowanego rozstrzygnięcia nie zawiera wyjaśnienia sposobu ustalenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji. Zdaniem organu odwołaczego warunki zabudowy należało także ustalić dla D. S. a nie dla prowadzonego przez nią Motelu. Burmistrz W. po ponownym przeprowadzeniu postępowania, w toku którego wyznaczono wokół działki, na której planowana jest realizacja wnioskowanego przedsięwzięcia, obszar analizowany i przeprowadzono analizę zabudowy na nim występującej, w dniu [...] maja 2017 r. wydał decyzję nr [...], w której ustalił na rzecz D. S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku usługowego o łącznik wraz z jednoczesną zmianą sposobu użytkowania piwnicy budynku na zaplecze kuchenne na działce nr ewid. [...] i [...] położonych w W. w obrębie ewidencyjnym nr [...]. W. P. i K. P. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji. Skarżący zarzucili ww. rozstrzygnięciu naruszenie art. 1 § 2 pkt 1, 2, 5, 6, 7, 9 i 10 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że planowana inwestycja nie naruszy wymagań ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony zdrowia i bezpieczeństwa osób trzecich, walorów ekonomicznych przestrzeni oraz potrzeb interesu publicznego, art. 53 § 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niedokonanie przez organ należytej analizy panujących na nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy oraz nieruchomości sąsiednich stosunków w zakresie komunikacji oraz warunków sanitarnych, a także wpływu wydania decyzji na prawa osób trzecich. Zdaniem wnoszących odwołanie naruszono również art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie zgromadzenia i należytej oceny materiału dowodowego, a w konsekwencji nie uwzględnienie zarzutów Odwołujących o negatywnych skutkach zrealizowania planowanego przedsięwzięcia oraz art. 107 § 3 k.p.a. i art. 11 k.p.a. poprzez wadliwe sporządzenie zaskarżonej decyzji w części jej uzasadnienia, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia zasad przekonywania obywateli o słuszności stanowiska zajętego przez organ. Pismem z dnia 11 września 2017 r. Kolegium, na podstawie art. 136 k.p.a., zleciło przeprowadzenie uzupełniającego postępowania mającego na celu ustalenie parametrów zabudowy istniejącej na działce oznaczonej nr [...] oraz na działce nr [...]. Ponadto, zwrócono się o dostarczenie zaświadczenia potwierdzającego uprawnienia architekta do sporządzenia projektu decyzji o warunkach zabudowy. Po wykonaniu powyższych zaleceń Koelgium wydało decyzję, wskazaną na wstępie. W uzasadnieniu tejże decyzji przedstawiło dotychczasowy przebieg postępowania a także tryb oraz przesłanki, jakie muszą zostać spełnione aby mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. i rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588 – dalej rozporządzenie) i je opisało. Dalej Kolegium stwierdziło, że w ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany a dokonując analizy uwzględnił specyfikę planowanego przedsięwzięcia, które polega na rozbudowie budynku usługowego o łącznik oraz zmianie sposobu użytkowania części budynku na zaplecze kuchenne. Kolegium uznało zatem analizę urbanistyczną - uzupełnioną także na etapie postępowania przed organem odwoławczym - za wyczerpującą. Informacje zawarte w przeprowadzonej analizie, a także dane wynikające z załączników opisowych i graficznych, pozwalają na ocenę warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie Kolegium w wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się obiekty pozwalające na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zakreślony obszar pozwala również na przeprowadzenie oceny pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Jak zaznaczył organ odwoławczy w zakreślonym obszarze analizowanym występują głównie tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Na działkach objętych wnioskiem występuje zabudowa usługowa (usługi hotelarskie i gastronomiczne). Działki te oznaczone są w ewidencji gruntów i budynków symbolem Bi. Wobec tego, uznać należy, że realizacja na ww. terenie inwestycji objętej wnioskiem nie wiąże się z wprowadzeniem nowej funkcji. Następnie podkreślono, że planowane przedsięwzięcie nie wiąże się ze zmianą linii zabudowy. Realizacja łącznika ma nastąpić wewnątrz działek, pomiędzy budynkami już istniejącymi i połączonymi, wewnątrz zwartego bloku zabudowy. Jak wskazało Kolegium wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się w przedziale od 26% do 56%. Średnia powierzchnia zabudowy w zakreślonym obszarze wynosi 35%. Z analizy wynika, że zamierzenie objęte wnioskiem, w zakresie rozbudowy, zlokalizowane będzie pomiędzy budynkami istniejącymi, wewnątrz zwartego bloku zabudowy, w obszarze niewidocznym z przestrzeni publicznej. Wobec tego zwiększenie powierzchni zabudowy pozostanie bez wpływu na kształtowanie ładu przestrzennego. Ponadto powierzchnia zabudowy po rozbudowie o planowane 16 m2 przełoży się na wskaźnik powierzchni zabudowanej maks. 56%. Uznano zatem za zasadne skorzystanie przez organ pierwszej instancji z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia i określenie ww. wskaźnika na poziomie od 54% do 56%. Szerokość elewacji frontowej nie zmieni się w wyniku realizacji przedsięwzięcia, wobec czego odstąpiono od badania tegoż parametru kształtowania zabudowy. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) wyznaczono również w sposób prawidłowy. Z analizy wynika bowiem, że wnioskowany parametr w tym zakresie nie stanowi odstępstwa od form zastanych w sąsiedztwie. W sąsiedztwie istnieją bowiem w przeważającej większości dachy płaskie. Dalej wskazano, że realizacja inwestycji ma nastąpić wewnątrz zwartego bloku zabudowy, w obszarze niewidocznym z przestrzeni publicznej i nie wiąże się z przekroczeniem istniejących wysokości całkowitej ani wzniesienia górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Planowana wysokość "łącznika" pozostaje zatem bez wpływu na kształtowanie ładu przestrzennego. Słusznie zatem odstąpiono od badania wskazanego parametru kształtowania zabudowy. Jednocześnie zwrócono uwagę, że wnioskowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą na działkach sąsiednich zabudowę i występujący w wyznaczonym obszarze analizowanym stan zagospodarowania terenu. Wyprowadził również prawidłowy wniosek, iż planowane przedsięwzięcie nie będzie kolidować z istniejącą na omawianym terenie funkcją. Decyzja zawiera również niezbędne załączniki, o których mowa w treści § 9 ww. rozporządzenia, tj. wyniki analizy (część tekstowa i część graficzna) oraz część graficzną do decyzji o warunkach zabudowy, a uzasadnienie decyzji odpowiada wymogom art. 107 § 1-3 k.p.a. Kolegium podkreśliło, że wnioskowane przedsięwzięcie nie wymaga przeprowadzenia postępowania mającego na celu wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Zamierzenie objęte wnioskiem nie zostało bowiem wymienione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 71) jako mogące znacząco oddziaływać na środowisko. W. P. i K. P. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnka wnieśli skargę do Wojewódzkigo Sądu Administracyjnego w Poznaniu, w której podtrzymując zarzuty podniesione w odwołaniu wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji organu I instancji. Skarżacy przedstawili zmiany na nieruchomości objętej przedmiotowym postępowaniem, która stanowiąc własność m.in. skarżących oraz inwestora, zabudowana została na początku lat 90-tych i stanowiła kompleks kilku budynków o charakterze usługowo-mieszkalnym połączonych ze sobą jedną ze ścian. W miarę upływu czasu oraz zmiany właścicieli, dotychczasowy cichy lokal, zmienił swój charakter i obecnie jest dużą restauracją, w której organizowane są liczne imprezy (wesela, zabawy okolicznościowe itp.), a także przygotowywany jest catering na masową skalę. Dla skarżących zmiana profilu działalności stanowi znaczną dolegliwość, związaną nie tylko z pobytem dużej liczby ludzi, ale także ciągłym hałasem i intensywnymi nieprzyjemnymi zapachami wydobywającymi się z kuchni, wentylatorów i śmietników. Skarżący podnieśli, że dokonywanie dalszych zmian, związanych z zabudową przestrzeni przez łącznik, a także przeniesieniem kuchni doprowadzi do coraz większego naruszania prawa skarżących do swobodnego korzystania z należącej do nich własności. Sprzeciw skarżących budzi przede wszystkim fakt, iż dokonywane rozbudowy nie są badane pod kątem zmiany poziomu hałasu, warunków przeciwpożarowych czy sanitarnych. W skardze podkreślono, iż budynek inwestora jest połączony jedną ze ścian z domem skarżących i znajduje się w zasadzie tożsamej linii co hotel, zatem bardzo istotną kwestią dla nich jest zbadanie możliwości rozbudowy hotelu, a tym samym większe "przybliżenie" i połączenie dwóch budowli. Faktem jest, iż z drogi głównej, zmiana hotelu w miejscu jego zaplecza jest sprawą drugorzędną, jednak fakt, że skarżący właśnie na tyłach hotelu mają od kilkunastu lat swój dom, jest dla nich kwestią najważniejszą. Organ rozpatruje natomiast sprawę w kategoriach przestrzeni publicznej dostępnej dla nieoznaczonej ilości osób, w sytuacji, gdy stronami są wyłącznie strony niniejszego procesu i to ich interes winien być w pierwszej kolejności chroniony. Zdaniem skarżących, organ II instancji w żaden sposób nie ustosunkował się merytorycznie do podnoszonego w odwołaniu zarzutu o wadliwie przeprowadzonej analizie funkcji. Na obszarze analizowanym, oprócz hotelu - znajduje się bowiem wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, dlatego skarżący nie zgadzają się z twierdzeniem organu, iż zamierzenie kontynuuje funkcje zabudowy, albowiem planowana rozbudowa znajduje się w części wewnętrznej podwórka. Jednocześnie w całym obszarze analizowanym nie znajduje się ani jedna zabudowa, która przypominałaby choćby planowane przedsięwzięcie, zatem wbrew stanowisku organów, nie można inwestycji uznać za kontynuację funkcji. Ponadto, już choćby pobieżna analiza załącznika graficznego i tabelarycznego wskazuje, że planowana powierzchnia zabudowy nie mieści się w granicach średniego wskaźnika istniejącego na analizowanym terenie, lecz znacznie ją przekracza. Jednocześnie wyjaśnienie organu I jak II instancji w żaden sposób nie przekonuje skarżących o możliwości przyjęcia odstępstwa od normy, co stanowi bezzasadne uprzywilejowanie jednej ze stron procesu budowlanego. Ponadto - wbrew stanowisku SKO - obie części analizy nie wypełniają norm wynikających z treści rozporządzenia. Zdaniem skarżących, organ nie wskazał również sposobu usytuowania linii zabudowy i to zarówno w części tekstowej decyzji, jak i graficznej. W skardze zwrócono również uwagę na wadliwość ustaleń dotyczących warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego, które zostały określone bardzo ogólnikowo i nieprecyzyjnie, dając tym samym asumpt do swobodnego działania, nieograniczonego żadnymi wytycznymi organu wydającego decyzję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swą dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza W. ustalająca na rzecz D. S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku usługowego o łącznik wraz z jednoczesną zmianą sposobu użytkowania piwnicy budynku na zaplecze kuchenne na działce nr ewid. [...] i [...] położonych w W. w obrębie ewidencyjnym nr [...]. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięć w niniejszej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych co do reguły wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Niesporne jest, że dla terenu planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a postępowanie zostało zainicjowane prawidłowym wnioskiem inwestora, zgodnym z wymogami u.p.z.p. Istotny dla sprawy art. 61 ust. 1 pkt 1– 5 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.. Celem normy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej CBOSA). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. W judykaturze przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyroki NSA: z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07, z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09, (w:) CBOSA). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że planowana przez inwestora rozbudowa dotyczy nieruchomości, na której posadowiony jest już obiekt hotelarsko – gastronomiczny. Teren na którym planowana jest inwestycja oznaczony jest w ewidencji gruntów jako Bi. Inwestor planuje rozbudowę obiektu o łącznik oraz zmianę sposobu użytkowania piwnicy na zaplecze kuchenne. Z powyższego wynika, że realizacja inwestycji nie wiąże się z wprowadzeniem nowej funkcji na terenie objętym zamierzeniem, ani ze zmianą funkcji istniejącej. W obszarze analizowanym znajduje się również obiekt o przeznaczeniu usługowym (zabudowa działki nr [...]), na której posadowiony jest obiekt handlowy. Zasadnym jest zatem stwierdzenie, że rozbudowa budynku usługowego o łącznik wraz z jednoczesną zmianą sposobu użytkowania piwnicy budynku na zaplecze kuchenne nie zaburzy w żaden sposób istniejącego ładu przestrzennego. Można w tym miejscu wskazać, że ugruntowanym w orzecznictwie sądowym jest stanowisko, że kontynuacja funkcji to również uzupełnienie funkcji dotychczasowej (wyroki: WSA w Gdańsku z dnia 11 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 1/11; WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 6 października 2011 r., sygn. akt II SA/Go 499/11; WSA w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 486/10; WSA w Łodzi z dnia 16 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 755/10; WSA w Poznaniu z dnia 27 października 2010 r., sygn. akt IV SA/Po 632/10; WSA w Białymstoku z dnia 9 września 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 343/10 - wszystkie dostępne w CBOSA). Z powyższego wynika, że planowana rozbudowa istniejącego obiektu hotelowo – gastronomicznego stanowi uzupełnienie istniejącej na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej i usługowej (obiekt handlowy) W odniesieniu do uwag zawartych w skardze dotyczących uciążliwości, jakie w ocenie skarżących, generuje prowadzona na sąsiedniej działce działalność gospodarcza, które ich zdaniem w związku z planowaną rozbudową ulegną zwiększeniu, Sąd zwraca uwagę, że kwestia wpływu na warunki panujące na sąsiadujących nieruchomościach (immisji) oraz zaostrzający się konflikt sąsiedzki wynikający z prowadzonej na działce inwestora działalności hotelowo – gastronomicznej odnosi się do dziedziny prawa cywilnego, a więc wykracza poza kognicję sądów administracyjnych. W przedmiotowej sprawie stwierdzić należy, że wydana w sprawie decyzja ustalająca warunki zabudowy dla planowanej inwestycji wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze nie narusza interesów skarżących. Wydana decyzja w sposób niebudzący wątpliwości przewiduje i określa w punkcie 9, jakie wymogi dotyczące ochrony interesów osób trzecich mają zostać spełnione. Stanowi ona m.in., że rozwiązania projektowe powinny gwarantować ochronę interesów osób trzecich zgodnie z wymaganiami przepisów techniczno – budowlanych, planowana inwestycja nie może ograniczać dostępu do drogi publicznej i pogarszać warunków użytkowania działek sąsiednich. Odnosząc się w tym miejscu do argumentacji skargi w zakresie jakim wskazuje się, iż zmiana profilu działalności, która nastąpiła w ostatnich latach jak i spodziewane zintensyfikowanie prowadzonej działalności hotelowo – gastronomicznej powoduje znaczną dolegliwość związaną z pobytem dużej ilości ludzi, ciągłym hałasem i intensywnymi zapachami wydobywającymi się z kuchni, wentylatorów i śmietników, wskazać należy również, że na etapie ustalenia warunków zabudowy, nie zachodzi potrzeba badania zgodności planowanej rozbudowy budynku, z przepisami prawa budowlanego, w tym warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki. Dotyczy to wszystkich warunków technicznych, w tym norm odnoszących się do należytej ochrony akustycznej, zdrowotnej, czy też higieniczno-sanitarnej. Z tego też powodu jeżeli inwestycja nie będzie powodowała emisji przekraczających normy określone w przepisach prawa (na co zresztą skarżący się nie powoływali), to nie można mówić o potrzebie ochrony osób trzecich w kategoriach sankcjonujących odmowę ustalenia warunków zabudowy. Na tą okoliczność zwrócił już uwagę NSA w wyroku z dnia 8 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 402/10 (CBOSA), wywodząc, że "spełnienie wymagań wynikających z przepisów techniczno-budowlanych, przy braku istnienia niedopuszczalnych immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, oznacza, że co do zasady usprawiedliwione interesy osób trzecich w procesie inwestycyjnym nie zostały naruszone". Z kolei w wyroku z dnia 24 czerwca 2009 r. sygn. akt II OSK 1032/08 Naczelny Sąd Administracyjny formułując zasady ochrony osób trzecich wskazał że: "Prawo do zagospodarowania własnego terenu nie może naruszać interesu publicznego i osób trzecich, lecz musi to być interes chroniony prawem (art. 6 ust. 2 pkt 1 in fine u.p.z.p.). Odmowa ustalenia warunków zabudowy z tej przyczyny, że może pogorszyć to optymalne warunki mieszkaniowe osiedla o wysokim standardzie zamieszkiwania narusza zarówno przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 jak i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.". Skoro więc w przedmiotowej sprawie skarżący nie wykazali, że planowana inwestycja będzie charakteryzowała się uciążliwościami przekraczającymi wartości określone w przepisach prawa, to nie można mówić, że interes osób trzecich został naruszony. Podkreślić w tym miejscu należy, że w zakresie ochrony praw osób trzecich nie mieści się kwestia obniżenia wartości nieruchomości. Nie jest to bowiem interes prawny, o którym mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., lecz faktyczny, który również podlega ochronie lecz w innym trybie, nie zaś przez art. 6 ust. 2 u.p.z.p. (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II SA/Sz 403/09 - CBOSA). Planowana inwestycja na co wskazał organ odwoławczy nie należy również do inwestycji mogących znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko w myśl rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko (j.t. Dz. U. z 2016r., poz. 71). Odnosząc się do zarzutów skargi w zakresie odnoszącym się do wadliwego zdaniem skarżących ustalenia, że planowana inwestycja nie wpłynie na istniejące dotychczas zabudowania, nie nastąpi zmiana szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu i jego wysokości, stwierdzić należy że argumentacja skargi w tym zakresie nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Zwrócić należy bowiem uwagę na fakt, że planowana rozbudowa dotyczy łącznika o powierzchni 16 m2, którego planowana lokalizacja znajduje się pomiędzy dwoma istniejącymi budynkami, wewnątrz istniejącej zabudowy. Planowana rozbudowa zwiększy zatem nieznacznie wskaźnik zabudowy na działce objętej wnioskiem, a docelowy maksymalny wskaźnik zabudowy będzie odpowiadał maksymalnemu wskaźnikowi zabudowy w obszarze analizowanym (działka nr [...] należąca do skarżących). Organ zasadnie zastosował zatem dyspozycję §5 ust. 2 rozporządzania. Geometrię dachu (dach płaski) na planowanym łączniku odpowiadać będzie zaś większości obiektów znajdujących się obszarze analizowanym. Parametr ten ustalono zatem zgodnie z §8 rozporządzenia. Uwzględniając okoliczność, że planowany łącznik zlokalizowany będzie pomiędzy istniejącymi budynkami, wewnątrz zwartego bloku zabudowy i nie wiąże się z przekroczeniem istniejących wysokości całkowitej ani wzniesienia górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, w ocenie Sądu zasadnie odstąpiono od badania i określenia linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. O konieczności ustalenia tych parametrów wbrew oczekiwaniom skarżących nie decyduje bowiem fakt, iż należący do skarżących budynek mieszkalny położony na działce nr [...] styka się jedną ze ścian, z istniejącym już na działce [...] budynkiem należącym do inwestora, lecz brak wpływu planowanej rozbudowy na parametry wskazane w dyspozycji §4, §6 i §7 rozporządzania. Sąd nie podzielił również tych zarzutów skargi, które odnoszą się do naruszenia zasad postępowania administracyjnego. Kontrola zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji wykazała, że nie naruszają one prawa. Organ przeprowadził postępowanie w sposób nie naruszający zasad wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Rozstrzygnięcie oparto na właściwej podstawie prawnej. Stan faktyczny ustalono bezspornie. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest zaś wystarczające i spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a. Organy w sposób nie budzący wątpliwości przytoczyły fakty istotne dla rozstrzygnięcia, wyjaśniły jaki jest przedmiot postępowania, w oparciu o jaką podstawę prawną jest ono prowadzone, a tym samym jaki jest zakres analizowanych ustaleń. Wobec powyższego, skoro zarzuty skargi nie okazały się być zasadne, a Sąd z urzędu nie dostrzegł naruszenia przepisów prawa, skargę należało oddalić w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2017r. poz. 1369 ze zm.).