II SA/Wr 714/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Sędzia WSA Ireneusz Dukiel Sędzia NSA Halina Kremis Protokolant Daria Burdzyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 grudnia 2011r. sprawy ze skargi B. sp. z o.o. we W. na uchwałę Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic B. i K. we W. oddala skargę. W dniu [...] r. Rada Miejska W. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic B.i K. we W. Pismem z dnia 27 czerwca 2011 r. strona skarżąca B. sp. z o.o. we W. wezwała Radę Miejską W. do usunięcia naruszenia prawa, "jakie nastąpiło w wyniku wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej W. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic B. i K. we W. odnoszącego się do działki nr[...], AM-[...], obręb G. P. (oznaczenie w planie 9U)" oraz wniosła o zmianę wyżej wymienionej uchwały w zakresie dotyczącym wskazanej wyżej działki poprzez dopuszczenie na jej obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej, ewentualnie o uchylenie powyższej uchwały. Powyższe wezwanie wpłynęło do Biura Rady Miejskiej W. w dniu [...]r. Pismem z dnia [...] r. B. sp. z o.o. we W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na uchwałę Rady Miejskiej W. nr [...] z dnia [...] r. Strona skarżąca zaskarżyła powyższą uchwałę w całości zarzucając jej naruszenie: 1) art. 1 ust. 2 pkt 7 w związku z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) w związku z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji w związku z art. 140 kc w związku z art. 233 kc – poprzez ich niezastosowanie i działanie z naruszeniem poszanowania prawa użytkowania wieczystego oraz nieproporcjonalne i nieuzasadnione prawnie ani faktycznie ograniczenie prawa użytkowania wieczystego skarżącego polegające na zakazie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej; 2) art. 3 ust. 1 w związku z art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na nadużyciu uprawnień do ustalenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu i ograniczenie prawa użytkowania wieczystego skarżącego w sposób wykraczający poza przewidziane przepisami prawa granice władztwa planistycznego; 3) art. 9 ust. 4 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – "poprzez ich niezastosowanie przejawiające się poprzez brak zgodności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami studium polegający na odmiennym przeznaczeniu działki nr[...] , AM-[...] , obręb G.P. (oznaczenie w planie 9U) wedle każdego z tych dokumentów"; 4) art. 22 w związku z art. 32 ust. 2 Konstytucji – poprzez "ograniczenie wolności działalności gospodarczej polegające na wprowadzeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapisów uniemożliwiających skarżącemu realizację inwestycji, mimo braku jakiegokolwiek interesu publicznego przemawiającego za wprowadzeniem zakazu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej, w sytuacji gdy inwestycje w zakresie takiej zabudowy są realizowane przez inne podmioty na obszarze objętym uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego oraz są aprobowane przez społeczność lokalną; jak również wprowadzeniu zapisów nakazujących skarżącemu przeznaczenie znacznej części powierzchni jego działki (w wydzieleniu wewnętrznym A) pod realizację krytych i terenowych urządzeń sportowych takich jak np. basen, podczas gdy obiekty takie znajdują się w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej działki – W. P. W. S.A., przez co ich realizacja jest nie tylko nierentowna dla skarżącego, ale i nieracjonalna z punktu widzenia interesów lokalnej społeczności; 5) art. 1 ust. 2 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – "poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie interesu publicznego, mimo zobiektywizowanych potrzeb lokalnej społeczności związanych z zabudową wielorodzinną wysoką oraz braku takich potrzeb w zakresie realizację krytych i terenowych urządzeń sportowych na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowiącym działkę będącą w użytkowaniu wieczystym skarżącego; 6) art. 20 ust. 1 w związku z art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – poprzez istotne naruszenie trybu sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego polegające na stwierdzeniu zgodności planu z ustaleniami studium w załączniku nr 2 do uchwały w sytuacji, gdy stwierdzenie to powinno nastąpić w formie odrębnej uchwały bądź też zostać zawarte w treści uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób jednoznacznie sformułowany. Wskazując na powyższe skarżąca Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały "niedopuszczającej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej na obszarze działki nr[...], AM-[...], obręb G. P. (oznaczenie w planie 9U)" i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi stwierdzając, iż podjęcie zaskarżonej uchwały nastąpiło z naruszeniem interesu prawnego strony skarżącej, podano, że interes prawny skarżący uzasadnia faktem, iż przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego swym zakresem obejmuje teren działki nr [...], AM-[...], obręb G. P. (oznaczenie w planie 9U), będącej w użytkowaniu wieczystym skarżącego i jednocześnie wprowadza ograniczenia w sposobie i zakresie jego wykorzystywania, przez co wpływa na treść prawa użytkowania wieczystego. Ograniczenia te odnoszą się do wprowadzonego zakazu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej na obszarze działki będącej w użytkowaniu wieczystym skarżącego. Rozwijając podniesione wyżej zarzuty strona skarżąca podkreślała, że prawo do zabudowy jest elementem prawa własności, a w prawie do zagospodarowania terenu z właścicielem jest zrównany każdy, kto ma tytuł prawny do tego terenu, w szczególności użytkownik wieczysty. Zdaniem strony, przedmiotowa uchwała w swym uzasadnieniu nie zawiera argumentacji przemawiającej za słusznością przyjętych w niej ustaleń, a zwłaszcza za ograniczeniem prawa użytkowania wieczystego skarżącego, w związku z czym ustalenie planistyczne polegające na takim ograniczeniu poprzez wprowadzenie zakazu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej zostało wprowadzone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób całkowicie dowolny i arbitralny, z przekroczeniem granic władztwa planistycznego. W opinii strony skarżącej, kwestionowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest spójny z ustaleniami studium i zawiera ustalenia z nim sprzeczne. Ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. przyjętego uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. (Biuletyn Urzędowy Rady Miejskiej W. Nr [...], poz.[...]) ze zmianą przyjętą uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. dopuszczały bowiem możliwość realizacji na przedmiotowej działce inwestycji w postaci budowy wielorodzinnego budynku mieszkalnego z funkcją usługowo-handlową i garażem podziemnym wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędnymi elementami infrastruktury technicznej, a obecnie obowiązujący plan miejscowy dla obszaru obejmującego działkę będącą w użytkowaniu wieczystym skarżącego taką zabudowę wyklucza. Strona skarżąca podała, że powyższe zostało potwierdzone w trzech operatach szacunkowych, w których wskazano przeznaczenie przedmiotowej działki pod zabudowę wielorodzinną z usługami. Jeden z operatów został sporządzony na potrzeby toczącego się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym we W. postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej, a dwa pozostałe sporządzono w trakcie postępowania toczącego się przed Sądem Okręgowym we W., w którym prawomocnym wyrokiem z dnia 16 listopada 2010 r. (I C 760/08) Sąd ten oddalił powództwo skarżącego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, a tym samym potwierdził, że opłata za użytkowanie wieczyste powinna być przez skarżącego uiszczona jak dla nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną z usługami. Zdaniem skarżącej Spółki, postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzające zakaz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej uniemożliwiają jej prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na realizacji planowanej inwestycji w sytuacji, gdy brak jest nie tylko ważnego, ale i jakiegokolwiek interesu publicznego, który by takie ograniczenie uzasadniał. Nadto, nakazanie na działce skarżącego realizacji, w wydzieleniu wewnętrznym A, tylko krytych i terenowych urządzeń sportowych, takich jak np. basen, podczas gdy obiekty takie znajdują się w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej działki, wyklucza uwzględnienie interesu publicznego lokalnej społeczności i tym samym ogranicza wolność działalności gospodarczej skarżącego, gdyż powoduje, że inwestycja o takim znaczeniu jest nierentowna i skazana na niepowodzenie. Odnosząc się do argumentu o niedopuszczalności dalszego zagęszczania terenu wywodzono, że skoro dopuszcza się możliwość usytuowania budynku innego niż mieszkalny na danym obszarze, to z punktu widzenia zagęszczenia zabudowy funkcja, jaką będzie on spełniał pozbawiona jest jakiejkolwiek doniosłości. Strona skarżąca podkreśliła, że gdyby zdawała sobie sprawę z faktu, że organy zmienią koncepcję zagospodarowania przedmiotowego terenu, nie zainwestowałaby znacznych środków finansowych związanych zarówno z prawem użytkowania wieczystego, jak i projektowaniem oraz planowaniem przedsięwzięcia, którego realizacja poprzez wejście w życie zaskarżonej uchwały została nie tylko wstrzymana, ale i uniemożliwiona na skutek bezprawnych działań organów administracji publicznej. Konsekwencją powyższego jest nie tylko ograniczenie swobody, ale i prowadzenie przez skarżącego działalności gospodarczej w ogóle na obszarze objętym planem. Zarzucono przy tym naruszenie zasady równości wobec prawa, gdyż podmioty, które rozpoczęły działalność przed dniem wejścia w życie planu, realizują analogiczne obiekty budowlane, a skarżący został takiej możliwości pozbawiony. Rozwijając zarzut nieuwzględnienia interesu publicznego skarżąca Spółka podniosła, że poprzez zgłoszenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mieszkańcy osiedla (1000 osób) wyrazili potrzebę realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na przedmiotowym terenie. Podkreślając, iż "stwierdzenie rzekomej zgodności planu ze studium nie tylko nie nastąpiło w formie odrębnej uchwały, ale nie zostało nawet zawarte w treści uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego", strona skarżąca zarzuciła, że doszło w ten sposób do naruszenia trybu sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę Gmina W. wniosła o oddalenie skargi. Ustosunkowując się do podniesionych w skardze zarzutów w odpowiedzi tej podano w szczególności, że w 2000 r. Gmina W.w przetargu sprzedała działkę nr[...], AM-[...], obręb G., z przeznaczeniem pod zabudowę obiektem usługowym o wysokości zabudowy do III kondygnacji, z czego minimum 60 % usług miało być przeznaczonych na handel. Nieruchomość ta została nabyta w 2001 r. przez H. P., a w 2004 r. użytkownikiem terenu stała się firma B. sp. z o.o. Podkreślając, że planowana przez Spółkę budowa budynku 12-kondygnacyjnego od strony ul. B. i 7-kondygnacyjnego w głąb osiedla została oprotestowana przez mieszkańców osiedla, zwłaszcza z najbliższego otoczenia planowanej inwestycji oraz że zgodnie z ustaleniami planu na terenie 9U będzie możliwość usytuowania obiektu handlowo-usługowego o wysokości od 8 m do maksymalnie 12 m, natomiast w wydzieleniu wewnętrznym dopuszczone zostały urządzenia kryte i terenowe urządzenia sportowe oraz usługi im towarzyszące, zaznaczono, że w ustaleniach planu nie ma ustalenia nakazującego skarżącemu przeznaczenia znacznej części działki (w wydzieleniu wewnętrznym A) pod realizację krytych i terenowych urządzeń sportowych, takich jak basen. W odniesieniu do zarzutu braku zgodności zaskarżonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. podkreślono, że zapisy Studium mają charakter ogólny i określają kierunki polityki przestrzennej dla większych obszarów – zespołów urbanistycznych, nie odnoszą się natomiast do pojedynczych działek czy budynków. Podnosząc, iż zespoły urbanistyczne obejmują obszary, których zabudowa i zagospodarowanie stanowią lub mają stanowić całości funkcjonalno-przestrzenne, wywodzono, że dla nich w Studium ustala się odrębne kierunki polityki przestrzennej, określające wewnętrzną strukturę i kompozycję, system transportowy, dopuszczalne klasy przeznaczenia terenu oraz zasady zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustalenia w tym zakresie nie powinny być odnoszone do poszczególnych działek, ale do opisywanych zespołów urbanistycznych. Rodzaje zespołów urbanistycznych nie mogą być traktowane jako przeznaczenie konkretnych działek leżących w ramach takiego zespołu na określoną funkcję. Wskazano przy tym, że w zespole urbanistycznym mieszkaniowym wielorodzinnym G. poza klasą dominującą, czyli zabudową mieszkaniową wielorodzinną, studium dopuszcza jeszcze 19 klas uzupełniających, a wśród nich handel detaliczny, gastronomię i rozrywkę, kulturę, biura, obsługę turystyki, opiekę zdrowotną i społeczną, sport, wypoczynek i parki. Zauważając, że na rysunku nr 6 Studium cały zespół urbanistyczny G. został oznaczony kolorem brązowym, podkreślono, że w ustaleniach i dyspozycjach przestrzennych studium nie precyzuje się przeznaczenia poszczególnych nieruchomości, działek czy terenów. Nie można zatem zakładać, że w granicach zespołu urbanistycznego mieszkaniowego wielorodzinnego na całym jego obszarze, w tym na spornej działce, musi być realizowana wyłącznie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia interesu publicznego i zaznaczając, że podstawą do powyższego twierdzenia było złożenie około 1000 jednobrzmiących uwag do projektu planu, stwierdzono, że analiza powyższych uwag wykazała, iż zaledwie 56 osób z około 1000 mieszka w bezpośrednim sąsiedztwie działki, której użytkownikiem wieczystym jest skarżąca Spółka, a ponad połowa wnoszących powyższe uwagi zamieszkuje poza obszarem opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w różnych dzielnicach W., a nawet poza nim. Wskazano przy tym na 335 uwag mieszkańców ulic Ś. i B., a więc zamieszkujących w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej działki, zawierających sprzeciw wobec planów nowej zabudowy mieszkaniowej na spornej działce, a ponadto na niedogodności związane z realizacją wysokiej zabudowy mieszkaniowej na tejże działce. Co do zarzutu naruszenia art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podano, że zarzut ten "jest sprzeczny z duchem ustawy, która zakłada uproszczenie procedury planistycznej". Wywodzono, że w sprawie tej nie został naruszony tryb sporządzania planu, wskazując, że wymagane rozstrzygnięcia, w tym stwierdzenie zgodności planu z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W., stanowią załączniki do uchwały, będące jej integralną częścią. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Wyjaśniając przesłanki podjętego rozstrzygnięcia wskazać przede wszystkim należy, że zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej). W ten sposób sformułowane zostało przez ustawodawcę generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Wykonywana przez sądy administracyjne kontrola administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej oraz inne akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej (art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 5 i 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest uchwała Rady Miejskiej W. nr [...]z dnia[...]r. podjęta w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic B. i K. we W. Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.), każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Jak trafnie podkreślano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wniesienie skargi do sądu jest możliwe po spełnieniu warunków formalnych określonych w cytowanym wyżej przepisie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Do warunków tych ustawodawca zalicza obok bezskutecznego wezwania rady do usunięcia zarzucanego naruszenia, wykazanie się naruszeniem interesu prawnego. Tak więc skarżący w postępowaniu planistycznym musi się wykazać nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, ale także naruszeniem tego interesu lub uprawnienia. Naruszenie interesu prawnego nie oznacza obowiązku uwzględnienia skargi. Obowiązek jej uwzględnienia powstaje wówczas, gdy naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia jest związane z jednoczesnym naruszeniem przepisu prawa materialnego (por. wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2007 r. sygn. akt II OSK 1627/06 – LEX nr 315977). W niniejszej sprawie strona skarżąca B. sp. z o.o. we W. przed wniesieniem skargi bezskutecznie wzywała organ gminy do usunięcia naruszenia prawa (Rada Miejska W. rozpatrzyła powyższe wezwanie dopiero w dniu [...]r. uchwałą nr[...], czyli po upływie 60 dni od dnia wezwania). Ta przesłanka została więc spełniona. Rozważyć zatem trzeba, czy zaskarżona uchwała naruszyła interes prawny lub uprawnienie skarżącego. W piśmiennictwie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wielokrotnie podkreślano, że pojęcie "interes prawny" oznacza interes oparty na prawie lub chroniony przez prawo. Cechami tego interesu będzie to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego. Interes prawny mają tylko te z podmiotów, których sytuacja prawna wynika wprost z normy prawa materialnego, a nie powstaje za pośrednictwem drugiego podmiotu. Drugą szczególną cechą interesu prawnego jest jego realność, interes ten musi rzeczywiście istnieć w dacie stosowania danych norm prawa administracyjnego. Nie może to być interes tylko przewidywany w przyszłości ani hipotetyczny (por. np. Wróbel Andrzej, Komentarz do art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II; Matan Andrzej, Komentarz do art.28 kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] G. Łaszczyca, A. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Tom I. Komentarz do art. 1-103, LEX, 2007, wyd. II oraz piśmiennictwo i orzecznictwo tam podane; wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 907/07 - LEX nr 364765; wyroki NSA z dnia 25 października 2006 r. sygn. akt II GSK 163/06 - LEX nr 274855; z dnia 9 grudnia 2005 r. sygn. akt II OSK 310/05 - LEX nr 190891). Przechodząc do merytorycznego rozpatrzenia niniejszej sprawy zauważyć trzeba, że w rozpatrywanej sprawie jest poza sporem, iż w 2000 r. Gmina W. w przetargu sprzedała działkę nr[...], AM-[...], obręb G., z przeznaczeniem pod zabudowę obiektem usługowym o wysokości zabudowy do III kondygnacji, z czego minimum 60 % usług miało być przeznaczonych na handel. Nieruchomość ta została nabyta w 2001 r. przez H. P., a następnie w 2004 r. użytkownikiem terenu stała się strona skarżąca B. sp. z o.o. we W. Powyższa okoliczność była podnoszona przez stronę skarżącą jako argument przemawiający za uznaniem za nieuzasadnioną aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu zakończonym orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. nr [...](s.2 orzeczenia stanowiącego jeden z załączników do skargi). Z przedłożonej przez stronę skarżącą kserokopii operatu szacunkowego mgr inż. E.B., ustalającego wartość rynkową działki nr [...], AM-[...], na dzień [...]r., wynika, że szacując wartość rynkową działki rzeczoznawca podniosła między innymi, iż na podstawie studium nie można jednoznacznie stwierdzić, jakie jest szczegółowe przeznaczenie gruntu, potrzebne zatem są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponieważ w momencie wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nie było warunków zabudowy, przyjęto wartość rynkową gruntu dla aktualnego sposobu użytkowania, to jest usługi handlu (analiza i wnioski końcowe – s. 19 operatu). Niemniej jednak w operacie tym oszacowano wartość rynkową przedmiotowej działki zarówno przy założeniu, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową (s.12-16 operatu), jak i przy założeniu, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę usługowo-handlową (s.16-18 operatu). Z dołączonej do skargi kserokopii wyciągu z operatu szacunkowego P. D. ustalającego wartość rynkową działki nr[...], AM-[...], na dzień 1 lipca 2010 r. także wynika przeznaczenie tego gruntu pod budownictwo usługowo-handlowe (s.3 operatu – pkt 1.13 – Dane nieruchomości), aczkolwiek wycena ta oparta była na informacji od zleceniodawcy, że po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego na opiniowanej działce będzie można wybudować budynek usługowo-handlowy o powierzchni użytkowej 2000 m² (s.9 operatu). Decydujące znaczenie dla oceny, czy poprzez uchwalenie w dniu [...] r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic B. i K. we W. został naruszony interes prawny strony skarżącej ma fakt, że działkę nr[...], AM-[...], obręb G., przekazano w wieczyste użytkowanie z przeznaczeniem pod zabudowę obiektem usługowym o wysokości zabudowy do III kondygnacji, z czego minimum 60 % usług miało być przeznaczonych na handel. Przywoływane wyżej operaty szacunkowe oraz orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W., dołączone do skargi jako załączniki, faktu powyższego nie zmieniają. W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że będąca w wieczystym użytkowaniu strony skarżącej działka przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę obiektem usługowo-handlowym i – zgodnie z umową wieczystego użytkowania – została przekazana w wieczyste użytkowanie na taki właśnie cel. W obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działka ta znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 9U. Zgodnie z § 23 ust. 1 zaskarżonej uchwały, dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 9U ustala się przeznaczenie: 1) handel detaliczny małopowierzchniowy B; 2) usługi; 3) obiekty upowszechniania kultury; 4) rozrywka; 5) pracownie medyczne; 6) zakłady lecznicze dla zwierząt; 7) produkcja drobna; 8) place zabaw; 9) skwery; 10) kryte urządzenia sportowe; 11) terenowe urządzenia sportowe; 12) infrastruktura drogowa; 13) obiekty infrastruktury technicznej. Stosownie do ust. 2 tego paragrafu, na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące ukształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu: 1) w wydzieleniu wewnętrznym (A) dopuszcza się wyłącznie kryte urządzenia sportowe, terenowe urządzenia sportowe, gastronomię, usługi drobne, obiekty infrastruktury technicznej; 2) w wydzieleniu wewnętrznym (A) usługi drobne i gastronomię dopuszcza się wyłącznie jako towarzyszące krytym i terenowym urządzeniom sportowym; 3) wymiar pionowy budynku lub budowli przekrytej dachem, mierzony od poziomu terenu do najwyższego punktu pokrycia dachu, nie może być większy niż 12 m; 4) wymiar pionowy budynku lub budowli przekrytej dachem, mierzony od poziomu terenu do najwyższego punktu pokrycia dachu, nie może być mniejszy niż 8 m; 5) ustalenie, o którym mowa w pkt 4, nie dotyczy obiektów infrastruktury technicznej; 6) liczba kondygnacji naziemnych nie może być większa niż 3; 7) powierzchnia użytkowa obiektu o przeznaczeniu produkcja drobna nie może być większa 200 m2; 8) obowiązuje ciąg pieszy lub pieszo-rowerowy o szerokości nie mniejszej niż 5 m w korytarzu usytuowania ciągu pieszego lub pieszo-rowerowego wyznaczonym na rysunku planu; 9) udział powierzchni obszaru zabudowanego II w powierzchni działki budowlanej nie może być większy niż 50%; 10) powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi stanowić co najmniej 15% powierzchni działki budowlanej. W myśl ust. 3 § 23, na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące systemu transportowego: 1) dojazd do terenu dopuszcza się wyłącznie od ul. B., z zastrzeżeniem pkt 2; 2) dojazd od ul. B. dopuszcza się wyłącznie z jezdni obsługującej usytuowanej na tej ulicy. Z powyższych zapisów planu wynika, że przeznaczenie działki nr[...], AM-[...], obręb G., obejmuje nie tylko przewidziane w umowie użytkowania wieczystego przeznaczenie pod zabudowę obiektem usługowym o wysokości zabudowy do III kondygnacji, z czego minimum 60 % usług miało być przeznaczonych na handel, ale przeznaczenie to w sposób istotny rozszerza. Jeżeli zatem strona skarżąca jest wieczystym użytkownikiem działki nabytej z przeznaczeniem na wyżej opisany cel, to kwestionowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie narusza interesu prawnego skarżącej Spółki, skoro takie przeznaczenie zostało nie tylko zachowane, ale nawet rozszerzone. Zauważyć wypada, że strona skarżąca jedynie liczyła na zmianę umowy użytkowania wieczystego, z czego jednak nie można wywodzić interesu prawnego, a tym bardziej dopatrywać się jego naruszenia. W tym stanie rzeczy należy dojść do wniosku, że przepisy zaskarżonej uchwały nie naruszają interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego. Jak trafnie podkreślano w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, z konstrukcji art. 101 ustawy o samorządzie gminnym wynika, iż przymiot strony w postępowaniu kwestionującym legalność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtowany jest na innych zasadach niż w postępowaniu administracyjnym regulowanym przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia przedmiotową uchwałą rady gminy otwiera dopiero drogę do merytorycznego rozpoznania (oceny) sprawy. Ocena ta zaś dotyczy rodzaju naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia podmiotu, kwestionującego przed sądem administracyjnym legalność tego planu (postanowienie NSA z dnia 5 listopada 2010 r. sygn. akt II OZ 703/10 - LEX nr 743861). Dopiero ustalenie przez sąd administracyjny, że nastąpiło naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia wnoszącego skargę na uchwałę rady gminy otwiera drogę do merytorycznego rozpoznania skargi. W następnej kolejności sąd szuka odpowiedzi na pytanie czy naruszenie interesu prawnego skarżącego nastąpiło w granicach dopuszczonych przez obowiązujące prawo przedmiotowe i dopiero na tym etapie sąd może odwołać się do art. 134 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, celem skontrolowania uchwały w zakresie szerszym, niż wyznaczony przez zarzuty skargi (wyrok NSA z dnia 29 września 2010 r. sygn. akt II OSK 1429/10 - LEX nr 746533). Składając skargę w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym należy wykazać, że w konkretnym wypadku istnieje związek pomiędzy własną, prawnie gwarantowaną (a nie wyłącznie faktyczną) sytuacją, a zaskarżoną uchwałą, to znaczy, iż zachodzi związek polegający na tym, że uchwała narusza (czyli pozbawia lub ogranicza) interes prawny lub uprawnienie skarżącego (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 września 2010 r. sygn. akt II SA/Go 476/10 - LEX nr 706654). O naruszeniu interesu prawnego można mówić wtedy, gdy istnieje bezpośrednie i realne (a nie tylko potencjalne) naruszenie istniejącego już w dniu wejścia w życie uchwały prawa, czy uprawnienia, a skarga jest środkiem ochrony przed rzeczywistym i nielegalnym wkroczeniem w ten interes organu gminy wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 220/10 - LEX nr 619820). Zauważyć przy tym wypada, że każda uchwała planistyczna powoduje pewne konsekwencje w postaci uciążliwości o różnorodnym charakterze na danym terenie. Zawierają się one jednak wyłącznie w sferze interesu faktycznego, a nie interesu prawnego, uwzględnionego w przepisie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 5 lutego 2008 r. sygn. akt II SA/Wr 327/07 - LEX nr 506919). W rozpatrywanej sprawie, jak już wyżej wywodzono, nie doszło do naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego, a zatem brak jest podstaw do uwzględnienia skargi. W tym stanie rzeczy – stosownie do art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – wniesiona w niniejszej sprawie skarga podlegała oddaleniu.