I SA/Gd 4/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Rischka, Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń (spr.), Sędzia WSA Irena Wesołowska, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 10 lipca 2024 r. sprawy ze skargi Z. P.-U. A.-T. Sp. z o.o. z siedzibą w P. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 27 października 2023 r., nr 2201-IEE.7192.2.76.2023.AR w przedmiocie obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości oddala skargę. 1. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 27 października 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej "Dyrektor IAS"), na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1, art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej "K.p.a.") oraz art. 17 § 1, art. 18 i art. 110z § 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 479, dalej "u.p.e.a."), po rozpatrzeniu zażalenia A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej "Skarżąca", "Spółka") na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim (dalej "Naczelnik US") z dnia 22 sierpnia 2023 r. w przedmiocie skargi na czynność obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości, utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. 2. Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego sprawy: 2.1. Naczelnik US, w trakcie prowadzonego do majątku Spółki postępowania egzekucyjnego, wezwaniem z 19 lutego 2018 r. oraz z 10 marca 2021 r. dokonał zajęcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zajęcia doręczono Spółce odpowiednio: 20 lutego 2018 r. oraz 23 marca 2021 r. Jednocześnie, organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku o dokonanie wpisów w ww. księdze wieczystej o prowadzeniu egzekucji z prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości. Zawiadomieniem z 17 maja 2021 r. Naczelnik US wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy nieruchomości został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego 29 czerwca 2021 r. Kolejno, pismami z 16 listopada 2021 r. organ egzekucyjny zawiadomił wszystkich uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Spółce zawiadomienie doręczono 6 grudnia 2021 r. W dniu 12 stycznia 2022 r. Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Protokół doręczono wszystkim uczestnikom postępowania. Pismem z 25 stycznia 2022 r. Spółka oraz dzierżawca nieruchomości (E. Sp. z o.o.) wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Naczelnik US postanowieniem z 30 marca 2022 r. uznał wniesione przez E. Sp. z o.o. zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione. Natomiast postanowieniem z 30 marca 2022 r. organ egzekucyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, wniesione przez Spółkę. Oba postanowienia doręczono wszystkim uczestnikom postępowania (Spółce 19 kwietnia 2022 r.). Postanowieniem z 19 października 2022 r. Dyrektor IAS utrzymał w mocy ww. rozstrzygnięcie Naczelnika US. Na rozstrzygnięcie organu drugiej instancji w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który oddalił ją wyrokiem z 18 kwietnia 2023 r. o sygn. akt I SA/Gd 11/23. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 22 lutego 2024 r. sygn. akt III FSK 1265/23 oddalił skargę kasacyjną wniesioną przez Skarżącą. 2.2. Naczelnik US w dniu 27 czerwca 2023 r. obwieszczeniem podał do publicznej wiadomości, że 20 września 2023 r. o godz. 11.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim odbędzie się pierwsza licytacja położonej w P., przy ul. [...], nieruchomości gruntowej (działki nr [...]) w użytkowaniu wieczystym, wraz z budynkami stanowiącymi odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej "przedmiotowa nieruchomość"). W tym samym dniu obwieszczenie wywieszono na tablicy ogłoszeń Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim. Pismem z 27 czerwca 2023 r. (doręczonym 17 lipca 2023 r.) organ egzekucyjny zawiadomił Spółkę o licytacji przedmiotowej nieruchomości, przesyłając jednocześnie obwieszczenie z 27 czerwca 2023 r. W ten sam sposób Naczelnik US zawiadomił o licytacji pozostałych uczestników postępowania, tj.: E. Sp. z o.o. pismem doręczonym 12 lipca 2023 r., panią G. W. pismem doręczonym 4 lipca 2023 r., panią K. W. pismem doręczonym 4 lipca 2023 r., Burmistrza Pruszcza Gdańskiego pismem doręczonym 28 czerwca 2023 r. Obwieszczenie o pierwszej licytacji przedmiotowej nieruchomości zostało wywieszone również w siedzibie Urzędu Miejskiego w Pruszczu Gdańskim i siedzibie Starostwa Powiatowego w Pruszczu Gdańskim oraz zamieszczone w trójmiejskim wydaniu Gazety [...] z 1 sierpnia 2023 r. i na stronie BIP Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku. 2.3. Pismem z 29 lipca 2023 r., nadanym 30 lipca 2023 r., Spółka złożyła skargę na czynność egzekucyjną dotyczącą obwieszczenia o pierwszej licytacji przedmiotowej nieruchomości. W złożonej skardze zarzucono naruszenie: - art. 110w § 3 pkt 3 u.p.e.a., poprzez niewskazanie w obwieszczeniu oszacowanej wartości nieruchomości, która według operatu szacunkowego wynosi 2.344.596 zł, - art. 111e u.p.e.a., poprzez niewłaściwe podanie w obwieszczeniu ceny wywołania, która musi przy pierwszej licytacji wynosić 3/4 oszacowanej wartości, - art. 111 § 1 u.p.e.a., poprzez niewłaściwe określenie w obwieszczeniu wartości wadium, które musi wynosić 1/10 oszacowania wartości nieruchomości, - art. 110w § 3 pkt 8 w zw. z art. 110w § 7 u.p.e.a., poprzez brak w obwieszczeniu rzetelnej informacji o obciążeniach nieruchomości, w tym wynikających z umowy dzierżawy tj. o odszkodowaniu z tytułu obciążenia hipoteki w wysokości 5.000.000 zł oraz kary z tytułu wypowiedzenia umowy dzierżawy w wysokości 5.000.000 zł, które mają istotny wpływ na decyzję o zakupie nieruchomości. Ponadto, zarzucono, że określenie w obwieszczeniu niskiej wartości wywołania, a co za tym idzie niskiej wartości wadium stwarza okazję do nadużyć ze strony licytantów, którzy dysponując niewielką kwotą (32.518,30 zł) mogą uczestniczyć w licytacji i sztucznie zawyżać kwotowania na licytacji, pomimo braku środków na pokrycie licytowanych wartości. Z uwagi na powyższe, wniesiono o odwołanie licytacji. 2.4. Postanowieniem z 22 sierpnia 2023 r. Naczelnik US oddalił wniesioną przez Spółkę skargę na czynności egzekucyjne dotyczące obwieszczenia o licytacji ww. nieruchomości. Postanowienie zostało doręczone Spółce 8 września 2023 r. 2.5. W wyniku rozpatrzenia zażalenia Spółki, Dyrektor IAS postanowieniem z dnia 27 października 2023 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Uzasadniając rozstrzygnięcie Dyrektor IAS wyjaśnił, że w ramach skargi wnoszonej na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a. nie można zaskarżyć innych czynności niż te, które dotyczą wyłącznie obwieszczenia o licytacji. Przedmiotem takiej skargi może więc być jedynie naruszenie przepisów dotyczących sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji oraz nieprawidłowości w zakresie doręczenia obwieszczenia uprawnionym podmiotom. W wyniku analizy akt postępowania organ stwierdził, że Naczelnik US dokonując obwieszczenia o pierwszej licytacji przedmiotowej nieruchomości dochował wymogów określonych w art. 110w u.p.e.a., który szczegółowo reguluje sposób i termin dokonania czynności egzekucyjnych dotyczących obwieszczenia. Organ egzekucyjny wyznaczył licytację na 20 września 2023 r., czyli po upływie 30 dni od dnia doręczenia Spółce protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, które miało miejsce 12 stycznia 2022 r. Ponadto, oceniając obwieszczenie z 27 czerwca 2023 r. w świetle przepisów art. 110w § 3 u.p.e.a., Dyrektor IAS stwierdził, że zawiera ono wszystkie wymagane tym przepisem elementy. W obwieszczeniu tym wskazano: 1) termin i miejsce licytacji - 20 września 2023 r. o godz. 11:00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, ul. [...], pokój nr [...]; 2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone - nieruchomość położona w P. przy ul. [...] (powiat gdański, województwo pomorskie) stanowiąca: nieruchomość gruntową (działkę zabudowaną nr [...] o powierzchni 0,7252 ha) w użytkowaniu wieczystym, wraz z budynkami stanowiącymi odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Nieruchomość gruntowa stanowi własność Gminy Miasta Pruszcz Gdański; końcowa data użytkowania wieczystego -05.12.2089 r. Ponadto wskazano w obwieszczeniu, że działka nr [...] zabudowana jest: niepodpiwniczonym, jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym z trzykondygnacyjną częścią biurowo-socjalną o powierzchni zabudowy 1.234 m2, murowanym, niepodpiwniczonym, jednokondygnacyjnym budynkiem magazynowym o powierzchni zabudowy 59 m2, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem portierni o powierzchni zabudowy 15 m2 oraz niezwiązanym trwale z gruntem obiektem konstrukcji blaszanej nie ujawnionym w ewidencji gruntów, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności oraz że nieruchomość dzierżawiona jest na podstawie umowy dzierżawy zawartej 1.03.2017 r. na okres 30 lat (wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr [...]), a także że nieruchomość nie posiada prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej; 3) oszacowaną wartość nieruchomości - 325.183 zł oraz cenę wywoławczą 243.887 zł równą 75% oszacowanej wartości nieruchomości; 4) firmę zobowiązanego – A. Spółka z o.o. z siedzibą w P.; 5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć 1/10 części oszacowanej wartości nieruchomości - 32.518,30 zł z zaznaczeniem, że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim; 6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego - nieruchomość można będzie oglądać w terminie 14 dni przed dniem licytacji, w dni robocze, w godzinach ustalonych uprzednio telefonicznie, z pracownikiem tut. Urzędu, natomiast akta postępowania egzekucyjnego wraz z operatem szacunkowym przedmiotowej nieruchomości można przeglądać w Urzędzie Skarbowym w Pruszczu Gdańskim, w godzinach od 8:00 do 14:30, 7) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji, 8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne. Obwieszczenie z 27 czerwca 2023 r. zawiera również pouczenie o prawie wniesienia skargi, zgodnie z art. 110z § 1 u.p.e.a. Dyrektor IAS nie stwierdził również nieprawidłowości w zakresie doręczenia obwieszczenia podmiotom określonym w art. 110w § 4 u.p.e.a., zostało bowiem doręczone: 1) Spółce - 17 lipca 2023 r., E. Sp. z o.o. - 12 lipca 2023 r., pani G. W. - 4 lipca 2023 r., pani K. W. - 4 lipca 2023 r., 2) wraz z wezwaniem do złożenia wykazu zaległości podatkowych i innych danin publicznych - Burmistrzowi Pruszcza Gdańskiego - 28 czerwca 2023 r., Gdańskiemu Oddziałowi Zakładu Ubezpieczeń Społecznych - 28 czerwca 2023 r. W sprawie nie znalazł natomiast zastosowania przepis art. 110w § 4 pkt 3 u.p.e.a. Organ egzekucyjny spełnił również wymogi nałożone art. 110w § 5 u.p.e.a. Analiza akt sprawy dowodzi, że obwieszczenie z 27 czerwca 2023 r. zostało umieszczone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim 27 czerwca 2023 r. a w siedzibie Urzędu Gminy Miejskiej Pruszcz Gdański - 29 czerwca 2023 r. Zważywszy, że wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości została oszacowana na kwotę wyższą niż 83.600 zł, obwieszczenie o licytacji zamieszczono w trójmiejskim wydaniu Gazety [...] z 1 sierpnia 2023 r. W ogłoszeniu tym podane zostały dane dotyczące oznaczenia nieruchomości, terminu i miejsca licytacji, oszacowanej wartości nieruchomości i ceny oraz wysokości wadium. Dyrektor IAS nie stwierdził naruszenia przepisów dotyczących sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji, jak również nieprawidłowości w zakresie doręczenia tego obwieszczenia uprawnionym podmiotom - co, może stanowić jedyny przedmiot skargi wnoszonej na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ egzekucyjny art. 110w § 3 pkt 3 u.p.e.a., poprzez wskazanie w obwieszczeniu błędnej, niezgodnej z operatem szacunkowym, kwoty szacunkowej wartości nieruchomości (325.183 zł zamiast 2.344.596 zł), co miało skutkować również naruszeniem art. 111e oraz art. 111 § 1 u.p.e.a., poprzez wskazanie błędnej ceny wywołania oraz kwoty wadium, Dyrektor IAS wskazał, że wartość nieruchomości pomniejszają ustanowione prawa rzeczowe, których przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeśli faktycznie wpływają na wartość nieruchomości. Przywołując treść art. 112c, 112e u.p.e.a., art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej "k.p.c."), art. 678, art. 694 i art. 704 Kodeksu cywilnego, wskazał, że w niniejszej sprawie umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Spółką a E. S.A. (aktualnie E. Sp. z o.o.) 1 marca 2017 r. na okres 30 lat. Umowa dzierżawy obciążająca nieruchomość jest wpisana w dziale III księgi wieczystej. Umowa ta została sporządzona z datą pewną, a zatem pozostaje ona wiążąca dla nabywcy, któremu nie będzie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. W umowie tej strony przewidziały karę umowną za wypowiedzenie umowy w wysokości 5.000.000 zł. W związku z tym, prawidłowo Naczelnik US przyjął, że wartość dzierżawy nieruchomości, której dotyczy obwieszczenie o licytacji, obciąża tę nieruchomość, obniżając jej wartość. Organ egzekucyjny wskazując w obwieszczeniu z 27 czerwca 2023 r. wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążającej jej umowy dzierżawy (czyli 325.183 zł) oparł się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonego m.in. w oparciu o § 38 obowiązującego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. 2021 r., poz. 555). W operacie szacunkowym z 29 czerwca 2021 r., rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na kwotę 2.344.596 zł, natomiast wartość dzierżawy przedmiotowej nieruchomości na kwotę 2.019.413 zł. Tym samym, Naczelnik US w obwieszczeniu z 27 czerwca 2023 r., wskazał prawidłową kwotę 325.183 zł jako szacunkową wartość ww. nieruchomości, odpowiadającą wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego pomniejszonej o wartość obciążającej ją umowy dzierżawy. W związku z tym, prawidłowo organ I instancji uznał, że obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości nie narusza art. 110w § 3 pkt 3 u.p.e.a., a co za tym idzie również art. 111e u.p.e.a. oraz art. 111 § 1 u.p.e.a. Za niezasadny organ uznał zarzut naruszenia art. 110w § 3 pkt 8 oraz § 7 u.p.e.a., bowiem obwieszczenie z 27 czerwca 2023 r. zawiera wymagane ww. przepisami wzmianki. Nieumieszczenie natomiast w obwieszczeniu informacji o innych okolicznościach nie stanowi naruszenia ww. przepisów. W obwieszczeniu zamieszczono informację o tym, że nieruchomość dzierżawiona jest na podstawie umowy dzierżawy zawartej 1 marca 2017 r. na okres 30 lat, wpisanej w dziale III księgi wieczystej, a suma oszacowania wartości nieruchomości została pomniejszona o wartość tej dzierżawy. Odnosząc się do zarzutu obniżenia wartości wyceny o czynsz dzierżawny, czym zdaniem Spółki, organ egzekucyjny miał narazić Skarb Państwa na uzyskanie ze sprzedaży nieruchomości kwoty zaniżonej o 2 mln zł, Dyrektor IAS wskazał, że organ egzekucyjny nie ma uprawnień do przeprowadzania wyceny nieruchomości. Wyceny nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym dokonuje zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. rzeczoznawca majątkowy, dysponujący wiadomościami specjalnymi w tym zakresie i którego pozycja w systemie prawa zbliżona jest do osoby zaufania publicznego. Wskazana w obwieszczeniu z 27 czerwca 2023 r. wartość nieruchomości w wysokości 325.183 zł jest wynikiem oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości obciążającej nieruchomość umowy dzierżawy na kwotę 2.019.413 zł, co zawarto w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 12 stycznia 2022 r. WSA w Gdańsku wyrokiem z 18 kwietnia 2023 r. o sygn. akt I SA/Gd 11/23 oddalił skargę Spółki na postanowienie Dyrektora IAS wydane w przedmiocie zarzutów do przeprowadzonego przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Odnośnie konieczności pokrycia przez Skarb Państwa hipoteki ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości na rzecz pana J. W., organ, przywołując przepis art. 112c § 1 u.p.e.a., wskazał, że w części w jakiej wierzytelność hipoteczna nie zostanie pokryta z kwoty uzyskanej ze sprzedaży licytacyjnej - wygaśnie. Skarb Państwa nie zostanie obciążony zobowiązaniami Spółki zabezpieczonymi hipoteką. Reasumując, Dyrektor IAS stwierdził, że prawidłowo oddalono skargę dotyczącą obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego oraz budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności). 3. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, a także zwrot kosztów postępowania, zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego oraz prawa materialnego: - art. 7a §1 u.p.e.a. poprzez brak rzeczowej i zmierzającej do prawidłowego wykonania obowiązku podlegającego egzekucji w administracji współpracy w postępowaniu egzekucyjnym tak aby zapewnić cenę, która w najwyższym stopniu zaspokoi wymagane zaległości; - art. 110w § 3 pkt 3 u.p.e.a. poprzez niewłaściwe wskazanie w obwieszczeniu oszacowanej wartości nieruchomości; - art. 111e u.p.e.a. poprzez niewłaściwe podanie w obwieszczeniu o licytacji ceny wywołania; - art. 111 § 1 u.p.e.a. poprzez niewłaściwe podanie w obwieszczeniu o licytacji wysokości wadium; - art. 110w § 3 pkt 8 w zw. z art. 110w § 7 u.p.e.a. poprzez nieumieszczenie w ogłoszeniu o licytacji rzetelnej informacji o obciążeniach nieruchomości; - art. 121 § 1 O.p. poprzez przeprowadzenie postępowania podatkowego wbrew zasadzie określonej w tym przepisie, w sposób niebudzący zaufania do organów podatkowych; - art. 122 i art. 187 § 1 O.p. poprzez zaniechanie podjęcia działań mających na celu dokładne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, zwłaszcza braku analizy materiału dowodowego pod kątem uzyskania możliwie najwyższej ceny tak aby w najwyższym stopniu zaspokoić wymagane zaległości pomimo tego, że Skarżąca przedstawiła ku temu argumenty. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego przypisanego do przedmiotowej nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym, na podstawie którego dokonano obwieszczenia o licytacji, zwiększa a nie zmniejsza wartość nieruchomości. Kwota wywoławcza nie uwzględnia również wpisanej w księdze wieczystej nieruchomości hipoteki w wysokości 1.500.000 zł, która musi zostać opłacona z wpływu z licytacji lub pokryta przez Skarb Państwa. Ogłoszenie nie zawiera oszacowanej wartości nieruchomości z operatu. W ogłoszeniu brak jest również istotnych informacji zawartych w umowie dzierżawy, dotyczących kar. Organ podał w ogłoszeniu niewłaściwą cenę wywołania, która zdaniem Skarżącej winna wynosić 1.758.447 zł. W stanowiących uzupełnienie skargi pismach procesowych z dnia 4 kwietnia, 3 czerwca i 8 lipca 2024 r. Skarżąca podniosła, że w dniu dokonania czynności obwieszczenia o licytacji, operat szacunkowy nieruchomości był nieaktualny z uwagi na wielomiesięczne przekroczenie terminu możliwości wykorzystania operatu wynikającego z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej "u.g.n."). Przeprowadzenie licytacji przed rozpoznaniem przez organ II instancji zażalenia na postanowienie w przedmiocie obwieszczenia jest istotnym naruszeniem prawa i pozbawia Skarżącą sprawiedliwego procesu. 4. W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: 5.1. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. 5.2. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. - dalej jako "p.p.s.a."), stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie. W wyniku takiej kontroli postanowienie uchyla się w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wykładnia powołanego wyżej przepisu wskazuje, że Sąd ma prawo ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, bowiem zgodnie z treścią art. 119 pkt 3 p.p.s.a. jest do dopuszczalne, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie – co ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia. 5.3. Istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii prawidłowości oddalenia przez Naczelnika US (a utrzymanego w mocy przez Dyrektora IAS) skargi wniesionej przez Skarżącą na czynność obwieszczenia o licytacji przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzonej w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego do majątku Skarżącej. Zdaniem Sądu, utrzymanie w mocy postanowienia w przedmiocie oddalenia skargi na czynność obwieszczenia o licytacji było zgodne z przepisami prawa i nie uchybiało im w żadnej mierze. Podstawą materialnoprawną wydanego postanowienia były przepisy u.p.e.a., w szczególności art. 110w i art. 110z u.p.e.a. (w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia obwieszczenia). Zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej (art. 110w § 1 u.p.e.a.). Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110w § 2 u.p.e.a.). Na podstawie art. 110w § 3 u.p.e.a., o licytacji organ egzekucyjny zawiadamia przez publiczne obwieszczenie, w którym podaje: 1) termin i miejsce licytacji; 2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone; 3) oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą; 4) firmę lub imię i nazwisko zobowiązanego; 5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny; 6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego; 7) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji; 8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne. W myśl art. 110w § 4 u.p.e.a. obwieszczenie o licytacji doręcza się: 1) uczestnikom postępowania; 2) właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w dniu licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych na dzień licytacji; 3) osobom mającym prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Obwieszczenie o licytacji wywiesza się w siedzibach urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego co najmniej na 30 dni przed jej terminem, a jeżeli wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę wyższą niż 83.600 zł - także w dzienniku poczytnym w danej miejscowości (art. 110w § 5 u.p.e.a.). Na wniosek i koszt zobowiązanego lub wierzyciela organ egzekucyjny może zarządzić ogłoszenie o licytacji również w inny wskazany przez nich sposób (art. 110w § 6 u.p.e.a.). W ogłoszeniu w dzienniku podaje się oznaczenie nieruchomości, termin i miejsce licytacji, oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą oraz wysokość wadium, jakie licytant powinien złożyć (art. 110w § 7 u.p.e.a.). Na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje skarga. Skargę można wnieść w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia o licytacji (art. 110z § 1 u.p.e.a.) W sprawie skargi, o której mowa w § 1, postanowienie wydaje organ egzekucyjny (art. 110z § 2 u.p.e.a.). Na postanowienie organu egzekucyjnego oddalające skargę przysługuje zażalenie (art. 110z § 3 u.p.e.a.). Przypomnieć należy, że przedmiotem skargi z art. 110z § 1 u.p.e.a. mogą być: a) naruszenie przepisów dotyczących sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji, b) nieprawidłowości w zakresie doręczenia obwieszczenia uprawnionym podmiotom, a określenia: "naruszenie" lub "nieprawidłowości" odnoszą się do zachowań będących działaniem lub zaniechaniem, jeśli ich konsekwencją będzie spowodowanie naruszeń lub nieprawidłowości. W ramach skargi nie można zatem zaskarżyć innych czynności niż te, które dotyczą wyłącznie obwieszczenia. W ramach skargi można więc podnosić jedynie kwestie formalnoprawne, które odnoszą się do prawidłowego przebiegu danej czynności (zmierzającej do realizacji określonego środka egzekucyjnego - egzekucji z nieruchomości, z jej licytacji) na podstawie przepisów regulujących sposób, formę i termin dokonania tych czynności. Pogląd tej treści należy uznać za utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. np. wyrok NSA z 12 kwietnia 2023 r. sygn. akt III FSK 4510/21, z 24 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 3150/17; wyrok WSA w Lublinie z 2 marca 2018 r., sygn. akt I SA/Lu 1049/17, wszystkie przywołane orzeczenia dostępne w CBOSA na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl). Zatem kluczowe znaczenie dla rozpoznania spornej materii ma przepis art. 110z u.p.e.a., który zakreślał organowi egzekucyjnemu zakres i kierunek rozstrzygania meritum sprawy, którymi bezwzględnie musi kierować się organ egzekucyjny, a tym samym wyznaczał Sądowi granice kontroli sądowej w niniejszej sprawie. Prowadzenie bowiem postępowania egzekucyjnego to proces, składający się z różnych i odrębnych etapów (dla egzekucji z nieruchomości będą to: zajęcie nieruchomości, opis i oszacowanie wartości nieruchomości, obwieszczenie o licytacji, uiszczenie wadium, licytacja, przybicie, przyznanie własności). Na każdym z poszczególnych etapów egzekucji, jej uczestnikom, w tym stronie zobowiązanej, ustawodawca zagwarantował odpowiednie, odrębne środki zaskarżenia (m.in.: zarzuty na podstawie art. 33 u.p.e.a., skarga na czynności egzekucyjne na podstawie art. 54 u.p.e.a., zażalenie na postanowienie w przedmiocie prowadzenia egzekucji z wydzielonej części nieruchomości i oszacowania jej wartości na podstawie art. 110p u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie art. 110u u.p.e.a., zażalenie na postanowienie w sprawie powyższych zarzutów na podstawie art. 110u u.p.e.a., skarga na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a., zażalenie na postanowienie oddalające powyższą skargę na podstawie art. 110z § 3 u.p.e.a., skarga na czynności poborcy skarbowego w toku licytacji na podstawie art. 111l u.p.e.a., czy zażalenie na postanowienie organu egzekucyjnego co do przybicia na podstawie art. 111r § 2 u.p.e.a.). Ugruntowaną w postępowaniu egzekucyjnym zasadą jest zasada niekonkurencyjności środków zaskarżenia w ramach u.p.e.a. Ma ona zapobiegać powielaniu środka zaskarżenia i komplikacjom wynikającym z uruchomienia różnych trybów ochrony interesu jednostkowego w tej samej co do przedmiotu sprawie. Środki różnią się bowiem między sobą z uwagi na przedmiot, którego mogą dotyczyć, kategorię podmiotów, którym przysługują, termin przewidziany do ich wniesienia, wymogi formalne, właściwość i kompetencje organu władnego rozpoznać konkretny środek, a w konsekwencji - charakter postępowania, jakie wywołuje wniesienie środka zaskarżenia (por. M. Romańska, Skarga na czynności organu egzekucyjnego lub egzekutora oraz na przewlekłość administracyjnego postępowania egzekucyjnego, [w:] System egzekucji administracyjnej, red. J. Niczyporuk, Wydawnictwo C.H. Beck, War-szawa 2004, s. 535 - 557). Dyferencjacja środków prawnych następuje bowiem nie tylko poprzez zróżnicowanie przedmiotu zaskarżenia, ale także poprzez zastosowanie kryteriów odnoszących się do innych elementów konstrukcji środków prawnych. Zasadą jest zatem wniesienie jednego środka prawnego, a nie dwóch konkurujących wobec siebie (por. wyroki NSA z 24 października 2014 r. sygn. akt II GSK 1377/13 oraz z 23 listopada 2021 r. sygn. akt III FSK 314/21 i III FSK 330/21, wyroki WSA w Gdańsku z 13 lipca 2021 r. sygn. akt I SA/Gd 384/21, z 19 października 2021 r. sygn. akt I SA/Gd 183/21 oraz WSA w Szczecinie z 17 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Sz 567/21). W świetle powyższych rozważań przyjąć należy, że zarzuty adresowane wobec obwieszczenia o licytacji nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących zajęcia nieruchomości czy też opisu i oszacowania. Podstawa zażalenia postanowienia organu egzekucyjnego co do skargi na czynność obwieszczenia o licytacji ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie obwieszczenia o licytacji i jego doręczenia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowania. Nie można zatem na każdym etapie kwestionować czynności dokonanych w poprzednich fazach. Skoro zatem egzekucja z nieruchomości jest postępowaniem etapowym, zabezpieczonym przez ustawodawcę stosownymi środkami ochrony prawnej dla zobowiązanego, to na poszczególnych jej etapach mogą być podnoszone wyłącznie kwestie związane ze skarżeniem konkretnych czynności, czy aktów prawnych. Na etapie zażalenia na postanowienie o oddaleniu skargi na czynność obwieszczenia o licytacji nie mogą być podnoszone kwestie związane z opisem i oszacowaniem wartości nieruchomości, gdyż kwestie te mogły być przedmiotem zaskarżenia na etapie wcześniejszym, na podstawie odrębnego środka zaskarżenia. Podnoszenie tego rodzaju zarzutów na etapie postępowania egzekucyjnego jakim jest skarga na czynność obwieszczenia o licytacji, jest spóźnione. Etap ten nie jest etapem, w którym podlegają merytorycznemu rozpoznaniu inne zarzuty wykraczające poza samo obwieszczenie o licytacji, w szczególności zarzuty te nie mogą wkraczać w materię już zakończonych etapów egzekucji, w tym tych dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut braku aktualnego operatu szacunkowego nie może być przedmiotem skargi na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a., czyli skargi na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji (por. wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2023 r. sygn. akt III FSK 4510/21, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 czerwca 2021 r. sygn. akt I SA/Gd 457/21). W sprawie nie mogły zatem odnieść zamierzonego skutku w postaci uchylenia zaskarżonego postanowienia podniesione w skardze zarzuty dotyczące braku aktualności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę obwieszczenia o licytacji, jako odnoszące się do innego etapu postępowania egzekucyjnego, a zatem podlegające zaskarżeniu przy zastosowaniu innego środka zaskarżenia, aniżeli skarga na czynność obwieszczenia o licytacji. W świetle art. 110z § 1 u.p.e.a. przedmiotem oceny w trybie skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji są bowiem przepisy dotyczące sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji, jak też doręczenia obwieszczenia uprawnionym podmiotom. Skarga na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje także na zaniechanie dokonania przez organ egzekucyjny określonych czynności dotyczących obwieszczenia. W niniejszym postępowaniu ocenie podlega zatem, co do zasady, czynność egzekucyjna dokonana przez organ egzekucyjny, badana tylko pod kątem zgodności z przepisami regulującymi procedurę jej zastosowania, a więc badanie dotyczy tylko formalnej prawidłowości dokonanej czynności (por. wyroki WSA w Lublinie z dnia 11.05.2018 r. sygn. akt I SA/Lu 168/18, z dnia 12.09.2018 r. sygn. akt I SA/Lu 307/18). W rozpatrywanej sprawie, analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, że organ egzekucyjny dokonując obwieszczenia o pierwszej licytacji dochował wymogów określonych w art. 110w u.p.e.a. Jak wynika z akt sprawy organ egzekucyjny wyznaczył licytację na dzień 20 września 2023 r., czyli po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, które miało miejsce w dniu 12 stycznia 2022 r. Oceniając obwieszczenie z dnia 27 czerwca 2023 r. o pierwszej licytacji przedmiotowej nieruchomości w świetle przepisów art. 110w § 3 u.p.e.a., stwierdzić należy, że organy prawidłowo uznały, że zawiera ono wszystkie wymagane elementy. Jak bowiem wskazują akta sprawy w obwieszczeniu tym wskazano: 1) termin i miejsce licytacji - 20 września 2023 r. o godz. 11:00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, ul. [...], pokój nr [...]; 2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone - nieruchomość położona w P. przy ul. [...] (powiat gdański, województwo pomorskie) stanowiąca: nieruchomość gruntową (działkę zabudowaną nr [...] o powierzchni 0,7252 ha) w użytkowaniu wieczystym, wraz z budynkami stanowiącymi odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Nieruchomość gruntowa stanowi własność Gminy Miasta Pruszcz Gdański; końcowa data użytkowania wieczystego -05.12.2089 r. Ponadto wskazano w obwieszczeniu, że działka nr [...] zabudowana jest: niepodpiwniczonym, jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym z trzykondygnacyjną częścią biurowo-socjalną o powierzchni zabudowy 1.234 m2, murowanym, niepodpiwniczonym, jednokondygnacyjnym budynkiem magazynowym o powierzchni zabudowy 59 m2, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem portierni o powierzchni zabudowy 15 m2 oraz niezwiązanym trwale z gruntem obiektem konstrukcji blaszanej nie ujawnionym w ewidencji gruntów, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności oraz że nieruchomość dzierżawiona jest na podstawie umowy dzierżawy zawartej 1.03.2017 r. na okres 30 lat (wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr [...]), a także że nieruchomość nie posiada prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej; 3) oszacowaną wartość nieruchomości - 325.183 zł oraz cenę wywoławczą 243.887 zł równą 75% oszacowanej wartości nieruchomości; 4) firmę zobowiązanego – A. Spółka z o.o. z siedzibą w P.; 5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć 1/10 części oszacowanej wartości nieruchomości - 32.518,30 zł z zaznaczeniem, że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim; 6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego - nieruchomość można będzie oglądać w terminie 14 dni przed dniem licytacji, w dni robocze, w godzinach ustalonych uprzednio telefonicznie, z pracownikiem tut. Urzędu, natomiast akta postępowania egzekucyjnego wraz z operatem szacunkowym przedmiotowej nieruchomości można przeglądać w Urzędzie Skarbowym w Pruszczu Gdańskim, w godzinach od 8:00 do 14:30, 7) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji, 8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne. Obwieszczenie zawierało również pouczenie o prawie wniesienia skargi, zgodnie z art. 110z § 1 u.p.e.a. Nieumieszczenie natomiast w obwieszczeniu informacji o innych, zdaniem Skarżącej istotnych okolicznościach, nie stanowi naruszenia ww. przepisów. Zauważyć przy tym należy, że w obwieszczeniu zamieszczono informację o tym, że nieruchomość dzierżawiona jest na podstawie umowy dzierżawy zawartej 1 marca 2017 r. na okres 30 lat, wpisanej w dziale III księgi wieczystej, a suma oszacowania wartości nieruchomości została pomniejszona o wartość tej dzierżawy. W ocenie Sądu, zasadnie Dyrektor IAS nie stwierdził również nieprawidłowości w zakresie doręczenia obwieszczenia podmiotom określonym w przywołanym powyżej art. 110w § 4 u.p.e.a. Jak wynika z akt sprawy, obwieszczenie o licytacji zostało doręczone: Skarżącej - 17 lipca 2023 r., E. Sp. z o.o. - 12 lipca 2023 r., pani G. W. - 4 lipca 2023 r., pani K. W. - 4 lipca 2023 r., Burmistrzowi Pruszcza Gdańskiego oraz Gdańskiemu Oddziałowi Zakładu Ubezpieczeń Społecznych - 28 czerwca 2023 r. (wraz z wezwaniem do złożenia wykazu zaległości podatkowych i innych danin publicznych). Ponadto, stosownie do art. 110w § 5 u.p.e.a. obwieszczenie o licytacji zostało wywieszone z zachowaniem 30-dniowego terminu: na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim 27 czerwca 2023 r., w siedzibie Urzędu Gminy Miejskiej Pruszcz Gdański - 29 czerwca 2023 r., na stronie BIP Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku, a z uwagi na oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę przekraczającą 83.600 zł - ww. obwieszczenie o licytacji zamieszczono w trójmiejskim wydaniu Gazety [...] z 1 sierpnia 2023 r. W związku z powyższym brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości podania do publicznej wiadomości obwieszczenia o licytacji przedmiotowej nieruchomości, jak również zachowania terminu do jego dokonania. W ocenie Sądu organ egzekucyjny uczynił zadość wszystkim przywołanym powyżej przepisom prawa regulującym tryb i terminy dokonania obwieszczenia o licytacji nieruchomości. Tym samym, wbrew podnoszonym w skardze zarzutom, organy nie dopuściły się naruszenia przywołanych w skardze przepisów prawa materialnego. W odniesieniu do zarzutu braku aktualnego operatu szacunkowego wskazać należy, że – stosownie do zasady niekonkurencyjności środków zaskarżenia w postępowaniu egzekucyjnym – nie może być przedmiotem badania ani organu, ani tym bardziej Sądu, ponowne zgłoszenie zarzutu braku aktualnego operatu szacunkowego na etapie skargi na czynność obwieszczenia o licytacji, w związku z czym zarzuty skargi w tym przedmiocie Sąd uznał za wykraczające poza granice sprawy. Wskazać przy tym należy, że wszelkie zarzuty dotyczące opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości (w tym aktualności operatu szacunkowego) zostały rozpatrzone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 18 kwietnia 2023 r. sygn. akt I SA/Gd 11/23 oddalający skargę Skarżącej oraz przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2024 r. sygn. akt III FSK 1265/23 oddalającym skargę kasacyjną Skarżącej. Operat szacunkowy nie został zatem skutecznie podważony. Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 110w § 3 pkt 3, art. 111e i art. 111 § 1 u.p.e.a. poprzez niewłaściwe określenie w obwieszczeniu kwoty oszacowanej wartości nieruchomości, a co za tym idzie ceny wywołania oraz wysokości wadium, stwierdzić należy, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Wskazana w obwieszczeniu z 27 czerwca 2023 r. wartość nieruchomości w wysokości 325.183 zł jest wynikiem oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości obciążającej nieruchomość umowy dzierżawy na kwotę 2.019.413 zł, co zawarto w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 12 stycznia 2022 r. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy, wartość nieruchomości pomniejszają ustanowione prawa rzeczowe, których przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeśli faktycznie wpływają na wartość nieruchomości. Wskazać w tym miejscu należy na przepis art. 112c u.p.e.a., zgodnie z którym, gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, ciążące na nieruchomości. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji. Pozostają także w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; służebności, o których mowa w art. 1000 § 2 k.p.c. W mocy pozostają również ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo jeżeli wartość użytkowania, służebności lub praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w ostatnim przypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Z kolei z art. 112e u.p.e.a. wynika, że z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z umów dotyczących nieruchomości stosownie do przepisów prawa normujących te umowy. Powołany przepis swym zakresem odpowiada przepisowi art. 1002 k.p.c, z tym że należy go rozumieć szerzej aniżeli art. 1002 k.p.c, który ogranicza się jedynie do umowy najmu i dzierżawy. Zatem, jeśli nieruchomość jest obciążona prawem dzierżawy, nabywca z dniem gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wstępuje w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z tej umowy, stosownie do przepisów prawa normujących umowę dzierżawy. Stosownie do art. 704 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. W sytuacji, gdy wynajmujący sprzeda osobie trzeciej przedmiot dzierżawy, to nabywca wchodzi w miejsce zbywcy. W takiej sytuacji nabywca może wyrazić wolę kontynuowania umowy bądź może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych bez względu na terminy umowne. Prawo wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów przez nabywcę przedmiotu nie może być ograniczone wolą stron. Jeżeli zatem zostaje zawarta na piśmie umowa dzierżawy na czas oznaczony z datą pewną, to sytuacja nabywcy przedmiotu umowy ulega zmianie. Nie może on wypowiedzieć takiej umowy z zachowaniem terminów ustawowych, a czekać na upływ czasu na jaki została zawarta. Powyższe wynika z odpowiedniego stosowania do umowy dzierżawy przepisu art. 678 k.c, gdyż szczegółowe uregulowanie tej umowy zastąpione zostało odesłaniem do przepisów o najmie i tak zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów art. 695 - 709 k.c. Zatem, na mocy odesłania z art. 694 k.c., przepisy dotyczące najmu stosuje się do umowy dzierżawy uzupełniająco, tzn. w sytuacjach, które nie zostały odmiennie uregulowane, z czym mamy do czynienia w przedstawionej sprawie. Podsumowując, w przypadku zbycia przedmiotu umowy, nabywca wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy i przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie będzie przysługiwać nabywcy w sytuacji, gdy została zawarta umowa najmu lub dzierżawy: na czas oznaczony, z zachowaniem w formy pisemnej i z datą pewną. Tu pojawia się wyraźna różnica pomiędzy art. 112e u.p.e.a. a art.1002 k.p.c, który daje możliwość wypowiedzenia umowy także w sytuacji zawarcia jej z datą pewną. W niniejszej sprawie umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Spółką, a E. S.A. (aktualnie E. Sp. z o.o.) w dniu 1 marca 2017 r. na okres 30 lat. Umowa dzierżawy obciążająca nieruchomość jest wpisana w dziale III księgi wieczystej. Umowa ta została sporządzona z datą pewną, a zatem pozostaje ona wiążąca dla nabywcy, któremu nie będzie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. W umowie tej strony przewidziały karę umowną za wypowiedzenie umowy w wysokości 5.000.000 zł. W związku z tym, prawidłowo organ przyjął, że wartość dzierżawy nieruchomości, której dotyczy obwieszczenie o licytacji, obciąża tę nieruchomość, obniżając jej wartość. Organ egzekucyjny wskazując w obwieszczeniu z 27 czerwca 2023 r. wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążającej jej umowy dzierżawy (czyli 325.183 zł) oparł się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonego m.in. w oparciu o § 38 obowiązującego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. 2021 r., poz. 555). Zgodnie z tym przepisem: "1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. 2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. 3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa. 4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości. 5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia." W operacie szacunkowym z 29 czerwca 2021 r., rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na kwotę 2.344.596 zł, natomiast wartość dzierżawy przedmiotowej nieruchomości na kwotę 2.019.413 zł. Tym samym, w obwieszczeniu z 27 czerwca 2023 r., wskazano prawidłową kwotę 325.183 zł jako szacunkową wartość przedmiotowej nieruchomości, odpowiadającą wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego pomniejszonej o wartość obciążającej ją umowy dzierżawy. Powyższe skutkuje również uznaniem za prawidłową wysokość podanej w obwieszczeniu ceny wywołania oraz wadium. Podkreślić przy tym należy, że u.p.e.a. nie przyznaje organowi egzekucyjnemu swobody w określaniu ceny wywoławczej, czy wadium, wskazując wprost, iż "cena wywoławcza, za którą nieruchomość można nabyć w pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte oszacowanej wartości nieruchomości" (art. 111e u.p.e.a.), zaś "wadium wynosi jedną dziesiątą części oszacowanej wartości nieruchomości" (art. 111 § 1 u.p.e.a.). Wartości te są zatem ściśle związane z wartością oszacowania, która z kolei wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego można w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym kwestionować z kolei jedynie w ramach środka zaskarżenia jakim są zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co też Skarżąca uczyniła, a o czym była mowa powyżej. Odnosząc się natomiast do podniesionego w skardze zarzutu przeprowadzenia licytacji przedmiotowej nieruchomości w sytuacji braku ostatecznego rozpoznania zażalenia Skarżącej na postanowienie o oddaleniu skargi na obwieszczenie o licytacji, Sąd wskazuje, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Wbrew wywodom Skarżącej, obwieszczeniu, o którym mowa w art. 110w § 3 u.p.e.a., nie można przypisać charakteru decyzji, czy też innego rozstrzygnięcia, które można by oceniać przez pryzmat ostateczności. Jak słusznie zauważył organ odwoławczy, żaden przepis prawa nie uzależnia przeprowadzenia licytacji w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym, od uprzedniego wydania ostatecznego rozstrzygnięcia w przedmiocie skargi złożonej na obwieszczenie o licytacji. U.p.e.a. wskazuje wprost, że do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego (w tym również skargi na obwieszczenie o licytacji), organ egzekucyjny wstrzymuje jedynie wydanie postanowienia o przybiciu (art. 111m u.p.e.a.). Natomiast możliwość przeprowadzenia licytacji nie została przez ustawodawcę uzależniona od uprzedniego wydania ostatecznego rozstrzygnięcia w przedmiocie skargi wniesionej na obwieszczenie o jej przeprowadzeniu. Zauważyć przy tym należy, że – jak wskazał organ odwoławczy – licytacja przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona 20 września 2023 r., natomiast postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował w jej toku najwyższą cenę, zostało wydane dopiero 5 kwietnia 2024 r., z uwagi na konieczność uzyskania przymiotu ostateczności rozstrzygnięć podjętych w zakresie wniesionych przez Skarżącą skarg i zażaleń. W świetle powyższych ustaleń, Dyrektor IAS prawidłowo utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika US w przedmiocie oddalenia skargi na czynność obwieszczenia o licytacji przedmiotowej nieruchomości. Wbrew wywodom skargi, organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do wszystkich podniesionych w zażaleniu zarzutów, wskazując, dlaczego nie mogły one wywołać zamierzonego przez Skarżącą skutku w postaci uchylenia postanowienia organu I instancji. Sąd uznał, że organy obu instancji nie naruszyły przepisów określających sposób prowadzenia postępowania. Postępowanie było prowadzone zgodnie regułami wynikającymi z K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. W postępowaniu tym nie mogło dojść do zarzucanego w skardze naruszenia przepisów Ordynacji podatkowej, albowiem nie znajdowały one zastosowania w tymże postępowaniu. W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Sądu bezpodstawne okazały się podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i procesowego. 5.4. Po dokonaniu kontroli zaskarżonego postanowienia, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem odpowiada ono prawu, a ocena przeprowadzonego postępowania nie ujawniła wad, o których mowa w art. 145 p.p.s.a., dających podstawę do jego wyeliminowania z obrotu prawnego. Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.