II SA/Łd 609/25

Dnia 9 stycznia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Marcin Olejniczak, Asesor WSA Beata Czyżewska, , Protokolant asystent sędziego Agnieszka Chrzanowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2026 roku sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 10 kwietnia 2025 r. znak: KO.430.3.2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. dc 1. Zaskarżoną do tutejszego Sądu decyzją z dnia 10 kwietnia 2025 r. znak: KO.430.3.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 grudnia 2024 r. znak: IGN.3134.66.2024 w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. 1. Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego decyzją nr 77/2024 z dnia 23 grudnia 2024 r. znak: IGN.3134.66.2024 ustalił opłatę adiacencką w wysokości 180 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr działki [...], o pow. 0,1110 ha, obręb [...]) oraz opłatę adiacencką w wysokości 12.000 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr działki [...], o pow. 0,6171 ha, obręb [...]), wskutek ich podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 sierpnia 2023 r. znak: IMG.6831.6.2023. 1. Do wniesienia opłaty został zobowiązany M.P. - właściciel nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. 2. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w dniu 15 lipca 2024 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej przed podziałem w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,1110 ha obr. [...], a po podziale jako działki nr: [...] o pow. 0,0109 ha, [...] o pow. 0,0058 ha, [...] o pow. 0,0065 ha, [...] o pow. 0,0065 ha, [...] o pow. 0,0065 ha, [...] o pow. 0,0130 ha, [...] o pow. 0,0130 ha, [...] o pow. 0,0130 ha, [...] o pow. 0,0130 ha, [...] o pow. 0,0065 ha, [...] o pow. 0,0065 ha, [...] o pow. 0,0100 ha oraz jako działka nr [...] o pow. 0,6171 ha obr. [...], a podziale jako działki numer: [...] o pow. 0,0456 ha, [...] o pow. 0,0329 ha, [...] o pow. 0,0369 ha, [...] o pow. 0,0369 ha, [...] o pow. 0,0370 ha, [...] o pow. 0,0742 ha, [...] o pow. 0,0744 ha, [...] o pow. 0,0747 ha, [...] o pow. 0,0749 ha, [...] o pow. 0,0376 ha, [...] o pow. 0,0376 ha, [...] o pow. 0,0546 ha, wobec właściciela nieruchomości na dzień, w którym decyzja Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 sierpnia 2023 r. znak: IMG.6831.6.2023 stała się ostateczna, tj. 24 sierpnia 2023 r. 3. Podziału nieruchomości dokonano na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. W wyniku podziału działki nr: 4. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza zachowają swój dotychczasowy sposób zagospodarowania - stanowiły będą grunt rolny nie będący działką budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 5. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza zachowają swój dotychczasowy sposób zagospodarowania - stanowiły będą grunt rolny nie będący działką budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 6. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 7. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 8. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 9. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 10. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 11. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 12. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 13. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 14. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 15. [...] i działka nr [...] jako całość gospodarcza stanowić działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 16. Decyzja stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2023 r. 17. Nieruchomości położone w P. przy ul. [...], ozn. przed podziałem jako działka nr [...] o pow. 0,1110 ha, oraz jako działka nr [...] o pow. 0,6171 ha na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. 24 sierpnia 2023 r., stanowiły własność M. P. Działki od nr [...] do nr [...] o łącznej pow. 0,0325 ha oraz od nr [...] do nr [...] o łącznej pow. 0,1437 ha zostały sprzedane w dniu 21 września 2023 r. na rzecz innych osób fizycznych. 18. Zdaniem organu obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., ciąży na właścicielu nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca jej podział stała się ostateczna. 19. Uchwałą Nr XXXIX/608/05 z dnia 29 czerwca 2005 r. Rada Miasta w Piotrkowie Trybunalskim ustaliła na terenie miasta Piotrkowa Trybunalskiego stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziałów dokonanych na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości po podziale i wartością przed podziałem geodezyjnym (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2005 r. Nr 244, poz. 2426). 20. Nieruchomość na dzień wydania i dzień ostateczności decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 sierpnia 2023 r. nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 21. W obrocie prawnym funkcjonuje decyzja z dnia 1 lutego 2018 r. Nr 26/2018 ustalająca sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 7 zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (łącznie 14 budynków) oraz budowie stacji transformatorowej z wydzieleniem terenu niezbędnego do jego realizacji z lokalizacją inwestycji na terenie nieruchomości przy ul. [...]-ul. [...] (działki o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr.[...]) w P. 22. W operacie szacunkowym z dnia 18 września 2024 r. biegły określił wartość nieruchomości określonej w pkt 1 sentencji decyzji, tj. nieruchomości, która przed podziałem (stan na dzień 23 sierpnia 2023 r. - data wydania decyzji o podziale nieruchomości) działka nr [...] w obr. [...] o powierzchni 0,1110 ha na kwotę 191.200 zł, a po podziale działki ozn. od nr [...] do nr [...] obr. [...] o łącznej pow. 0,1112 ha (stan na dzień 24 sierpnia 2023 r. - data ostateczności decyzji o podziale nieruchomości) na kwotę 191.800 zł. 23. Różnica wartości nieruchomości wynikająca z jej stanu po podziale i przed podziałem wynosi 600,00 zł, z czego 30% stanowi opłatę adiacencką w wysokości 180,00 zł. 24. Biegły określił ponadto wartość nieruchomości określonej w pkt 2 tj. nieruchomości, która przed podziałem (stan na dzień 23 sierpnia 2023 r. - data wydania decyzji o podziale nieruchomości) działka nr [...] w obr. [...] o powierzchni 0,6171 ha na kwotę 1.027.700 zł, a po podziale działki ozn. od nr [...] do nr [...] obr. [...] o łącznej pow. 0,6173 ha (stan na dzień 24 sierpnia 2023 r. - data ostateczności decyzji o podziale nieruchomości) na kwotę 1.067.700 zł. Różnica wartości nieruchomości wynikająca z jej stanu po podziale i przed podziałem wynosi 40.000,00 zł, z czego 30% stanowi opłatę adiacencką w wysokości 12.000,00 zł. 25. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed podziałem określono z zastosowaniem § 36 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832, dalej jako "rozporządzenie"), natomiast do określenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowych według stanu po podziale rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami. 26. W tym zakresie przywołano § 8 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia oraz art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 - dalej jako "u.g.n."). 27. Organ wskazał, że w związku z 1) podjęciem uchwały przez Radę Miasta w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (uchwała Nr XXXIX/608/05 z dnia 29 czerwca 2005 r.), 2) wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (decyzja nr IMG.6831.6.2023 z dnia 23 sierpnia 2023 r., która stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2023 r.), 3) wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej nr działki [...] o pow. 0,1110 ha obr. [...] oraz nr działki [...] o pow. 0,6171 obr. [...] spowodowanym ich podziałem (potwierdzonym w operacie szacunkowym z dnia 18 września 2024 r.), zaistniały podstawy prawne do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką. 2. Odwołanie od powyższej decyzji złożył M.P., wskazując że decyzja została wydana w oparciu o operat szacunkowy, który został sporządzony z naruszeniem prawa, a w szczególności z naruszeniem cyt.: "&4, &5 punkt 1,2 Rozporządzenia, &6 p. 3", oraz jest niezgodny z art. 4 pkt. 16 u.g.n., został sporządzony w sposób stronniczy, mając na celu ustalenie jak najwyższej opłaty adiacenckiej. Dalej skarżący podniósł, że autor operatu szacunkowego nie określił na jakiej podstawie ustalono wagi cech rynkowych. Zaznaczył też, że do operatu szacunkowego nie zostały złożone uwagi, bowiem takie działanie nigdy nie przyniosło pozytywnych wyników ze strony Urzędu Miasta. W operacie nie przedstawiono informacji jakie odzwierciedlenie w cenie ma służebność ustanowiona na działkach oraz dostęp do drogi publicznej przez drogę prywatną. Ponadto przyjęta cecha: przeznaczenie terenu jest taka sama dla wszystkich nieruchomości. Takiej cechy nie przyjmuje się do wyceny, tylko te cechy, które różnicują ceny nieruchomości podobne, na podstawie których wykonuje się wycenę. Przyjęcie do wyceny cechy, która nie ma wpływu na poziom cen nieruchomości podobnych, jest naruszeniem § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia w zakresie znajomości cech nieruchomości podobnych mających wpływ na ich poziom cen i naruszeniem postanowień tymczasowej noty interpretacyjnej nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" (zgodnie z decyzją KO. 430-43/19 - wydaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim w podobnej sprawie). Nieruchomości o wielkości około 350 metrów są przyrównywane do tych o powierzchni prawie 3-krotnie wyższej - wykres przedstawiony na stronie 15 operatu jasno pokazuje, iż działki o powierzchni 1.000 m są sporo droższe od tych mniejszych. Działka z tabeli na stronie 21 (pozycja 7), jest czterokrotnie większa od nieruchomości wycenianych, a mimo to jest ujęta jako nieruchomość podobna. Działka z pozycji 6 zlokalizowana przy tej samej ulicy ([...]) co nieruchomości wyceniane, ma dostęp do pełnych mediów (poziom 3), a wyceniane działki dostęp do mediów mają określony na poziomie 1. Pomiędzy tymi nieruchomościami na dzień sporządzenia wyceny nie istniały różnice w dostępie do mediów. Rzeczoznawca w swoim operacie nie przedstawia zatem prawdziwego stanu rzeczy. Przez działki [...], [...], [...], [...], [...] przebiega kabel zakładu energetycznego, jednak rzeczoznawca w żaden sposób nie odniósł się do tej kwestii w swojej wycenie. W zakresie analizy rynku nieruchomości stwierdzono ponadto, że rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze nie opisał w wyczerpujący sposób nieruchomości przyjętych do porównań. Nie wiadomo zatem, czy został spełniony warunek podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości szacowanej. W tabeli przedstawiającej nieruchomości przyjęte do porównania pominął ich charakterystykę pod względem wyszczególnionych cech podając tylko datę transakcji, obręb, powierzchnię, cenę transakcyjną oraz cenę jednostkową. Powyższe uchybienie stanowi naruszenie przepisu "§ 4 ustęp 1 i 3, § 55 ustęp 2 oraz § 56 ustęp 1 pkt 7 rozporządzenia" i tym samym art. 175 ust. 1 u.g.n. 3. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 10 kwietnia 2025 r. znak: KO.430.3.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. 1. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że na dzień 24 sierpnia 2023 r., tj. dzień, w którym decyzja Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 sierpnia 2023 r., znak: IMG.6831.6.2023 zatwierdzająca podział stała się ostateczna, nieruchomości położone w P. przy ul. [...], oznaczone nr działki [...], obręb [...] o pow. 0,1110 ha i nieruchomość położona w P. przy ul. [...], oznaczona nr działki [...], obręb [...] o pow. 0,6171 ha stanowiły własność M. P. 2. W myśl art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R.B. operatu szacunkowego z dnia 18 września 2024 r. określone zostały wartości nieruchomości położonych w P. przy ul. [...] (przed podziałem działki: nr [...], nr [...], obręb [...]) dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej. 3. Rzeczoznawca wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed podziałem określił z zastosowaniem § 36 rozporządzenia, natomiast do określenia wartości prawa własności przedmiotowych nieruchomości gruntowych według stanu po podziale rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami. 4. Wybór podejścia i metody szacowania przedstawiony został w pkt 5.2. operatu na str. 18-20. W punkcie tym szczegółowo przedstawiono również etapy składające się na procedurę szacowania nieruchomości wybraną przez rzeczoznawcę metodą (porównywania parami oraz wzoru z § 36 rozporządzenia). 5. Ponadto, przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 6. Rzeczoznawca zaznaczył, że podział działek nr [...] i [...] nastąpił na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., jako zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. 7. W wyniku podziału działki nr: [...] i [...] oraz działki [...] i [...] jako całość gospodarcza miały zachować swój dotychczasowy sposób zagospodarowania - grunt rolny nie będący działką budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast działki: [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...]; [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...] jako całość gospodarcza miały stanowić działki budowlane, w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 8. Rzeczoznawca określając cechy wydzielonych wspólnie obszarów gospodarczych wskazał, że mają pow. 387-877, posiadają dostęp do drogi wewnętrznej gruntowej (wymagane ustanowienie służebności gruntowej). Infrastruktura techniczna: brak - działki są nieuzbrojone. Działki położone w sąsiedztwie działek budowalnych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz działek niezabudowanych niezagospodarowanych. Wszystkie działki posiadają regularny kształt z wyjątkiem działek [...] i [...] oraz [...] i [...] o mniej korzystnych parametrach. Obsługa komunikacyjna wydzielonych działek zapewniona zostanie poprzez dostęp do ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną - działkę nr [...] w obrębie [...], stanowiącą własność A.P.. W przypadku sprzedaży całości gospodarczych stanowiących działki nr: [...] i [...]; [...], [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...] należy ustanowić odpowiednie służebności przejścia i przejazdu na działce nr [...], w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności nie będzie konieczne w przypadku sprzedaży działek wraz z udziałem w prawie do działki nr [...]. 9. Podział działek numer [...] i [...] w obr. [...] jest kontynuacją przeprowadzonego w 2021 r. postępowania podziałowego, działek numer [...] i [...] w obr. [...], w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy Nr 26/2018 z dnia 1 lutego 2018 r. w związku z zamiarem budowy 7 zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (łącznie 14 budynków) oraz budowie stacji transformatorowej z lokalizacją inwestycji na terenie nieruchomości przy ul. [...] – [...], na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obr. [...] w P. 10. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż w celu wykonania analizy zebrano informacje o sprzedanych niezabudowanych nieruchomościach gruntowych w okresie 07.2021 r. - 08.2023 r., położonych na terenie miasta P. Szczegółową analizę wykonano na 142 transakcjach nieruchomościami położonymi w obrębach miasta P. o powierzchniach od 59 m2 do 0,9396 ha. Analizowane nieruchomości przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, mieszkaniowo-usługową, usługową, produkcyjno-usługową oraz stanowiły tereny rolne oraz tereny dróg. Transakcje nieruchomościami położonymi w obrębach śródmiejskich zostały pominięte w analizie ze względu na wysoki poziom urbanizacji terenu co wskazuje na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej. 11. Analiza wykazała dużą rozbieżność cenową, na którą wpływ ma szczególnie lokalizacja, dostępność komunikacyjna, dostępność do infrastruktury technicznej, przeznaczenie terenu, kształt i możliwości wykorzystania powierzchni oraz wielkość nieruchomości. Ceny analizowanych transakcji zawierają się w przedziale od 10,16 zł/m2 do 299,10 zł/m2, średnia cena to 107,29 zł/m2. 12. Zbadano również zależność ceny 1 m2 od wielkości powierzchni działki. Stwierdzono, że cecha "wielkość powierzchni" odzwierciedla popyt rynkowy na nieruchomości, który maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Najwyższe ceny uzyskują nieruchomości o powierzchniach poniżej 1.000 m2, najniższe - nieruchomości o powierzchniach powyżej 0,5 ha. 13. Szczegółowe wnioski rzeczoznawca zawarł w operacie na str. 16-17. Rzeczoznawca utworzył zbiór transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych (tabela nr 1 na 21 stronie operatu). 14. Stwierdzono, że ceny nieruchomości kształtują się w przedziale od 143,52 zł/m² do 194,87 zł/m², średnia cena 163,34 zł/m², natomiast mediana wynosi 157,58 zł/m². Odchylenie standardowe 17,23 zł/m2. Współczynnik zmienności 11 %, co oznacza słabe zróżnicowanie ceny, czyli próbka została dobrana w sposób prawidłowy. 15. Następnie biegły dokonał określenia atrybutów i skali ocen rynkowych przypisując im procentowy wpływ na cenę - wagę cech (str. 21-22 operatu). Rzeczoznawca wskazał, iż najistotniejszymi cechami są: dostępność komunikacyjna - 30%, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 15%, kształt, możliwość zabudowy - 25%, przeznaczenie nieruchomości - 20%, wielkość powierzchni - 10%. 16. Do dalszej analizy rzeczoznawca przyjął 3 nieruchomości, których charakterystykę przedstawił na str. 22-23 operatu. 17. Następnie rzeczoznawca dokonał obliczenia ceny jednostkowej obszaru gosp. nr działek: [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...] (tabela porównawcza na str. 23 operatu), oraz osobno ceny jednostkowej obszaru gosp. nr działek: [...] i [...]; [...] i [...] (tabela porównawcza na str. 24 operatu). 18. Po określeniu jednostkowej wartości przedmiotowych nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, rzeczoznawca określił wartość rynkową prawa własności działek ozn. nr od [...] do nr [...] (tabela na str. 25 operatu) oraz działek ozn. nr od [...] do [...] (tabela na 26 str. operatu). 19. W dalszej części operatu rzeczoznawca dokonał szacowania odrębnie dla nieruchomości ozn. nr działki [...] (przed podziałem) oraz dla nieruchomości ozn. nr działki [...] (przed podziałem) przy zastosowaniu wzoru: WI = WII x (1 - E) + Kp, gdzie poszczególne symbole oznaczają: WI - wartość gruntu według stanu przed podziałem, WII - wartość gruntu według stanu po podziale, E - współczynnik zmiany wartości nieruchomości, wyrażający ekonomiczną korzyść podziału wynikającą z ułatwień w sprzedaży nieruchomości, ustalony w zależności od przeważającego przeznaczenia gruntu w granicach od 0,02 do 0,06, Kp - koszty podziału nieruchomości ustalone według danych z rynku usług geodezyjnych. 20. Szczegółowe wyliczenia przedstawiono na stronie 26-28 operatu. Z powyższego wynika, iż wartość nieruchomości ozn. nr działki [...] przed podziałem została określona na 191.200,00 zł. Natomiast dla stanu po podziale, określona została jako suma wartości działek powstałych po podziale na 191.800,00 zł. Z kolei wartość nieruchomości ozn. nr działki [...] przed podziałem została określona na 1.027.700,00 zł. Natomiast dla stanu po podziale, określona została jako suma wartości działek powstałych po podziale na 1.067.700,00 zł. 21. W ocenie Kolegium operat szacunkowy z dnia 18 września 2024 r. zawiera wszystkie elementy wynikające z przepisu § 78 i § 79 rozporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Organ podkreślił, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, zatem podniesione w odwołaniu zarzuty dotyczące "stronniczego" sporządzenia operatu "mającego na celu ustalenie jak najwyższej opłaty adiacenckiej", jak i przyjęcia do porównania nieruchomości "ponad czterokrotnie mniejszej, uznając ją za nieruchomość podobną" nie mogą zostać uznane za uzasadnione. 22. W kontekście ostatniego zarzutu, że "działka z tabeli na stronie 21 pozycja 7. jest czterokrotnie większa od nieruchomości wycenianych, a mimo to jest ujęta jako nieruchomość podobna" organ wskazał, że przywołana działka ma pow. 1333 m² natomiast wydzielone wspólne obszary gospodarcze działek po podziale występują w pow. od 387-877 m2, więc w żaden sposób nie są czterokrotnie większe. Ponadto, co najistotniejsze wskazana przez skarżącego działka nie została przyjęta do bezpośrednich porównań. 23. Organ stwierdził, że ze sporządzonego operatu wynika, iż wartość nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej przed podziałem nr ewid. dz. [...] obr. [...] o pow. 0,1110 ha, wzrosła z tego tytułu o 600 zł (191.800 zł - wartość po podziale określona jako suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału - 191.200 zł wartość przed podziałem = 600,00 zł). Wartość ta przy 30% stawce daje opłatę adiacencką w wysokości 180,00 zł (600,00 zł x 30% = 180,00 zł). Natomiast wartość nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej przed podziałem nr ewid. dz. [...] obr. [...] o pow. 0,6171 ha, wzrosła z tego tytułu o 40.000 zł (1.067.700 zł - wartość po podziale określona jako suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału - 1.027.700 zł wartość przed podziałem = 40.000,00 zł). Wartość ta przy 30% stawce daje opłatę adiacencką w wysokości 12.000,00 zł (40.000,00 zł x 30% = 12.000,00 zł). 24. Końcowo organ wyjaśnił, że w toku prowadzonego postępowania nie złożono przeciwdowodu z opinii biegłego, który mógłby podważać ustalenia rzeczoznawcy R.B.. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., co jednak nie nastąpiło. Nie można także przyjąć, że taki obowiązek obciąża organ w każdym przypadku, gdy strona kwestionuje operat. Samo subiektywne przekonanie właścicieli o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowanymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. 25. Odnosząc się do zarzutu odwołania, dotyczącego braku wyjaśnienia "na jakiej podstawie ustalono wagi cech rynkowych" organ wskazał, że rzeczoznawca w części 4. Ustalenie wyniku szacowania, dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, analizy rynku lokalnego i w oparciu o te analizy przedstawił wnioski w zakresie atrakcyjności nieruchomości przyjmując konkretne cechy rynkowe i ich wagi. 26. W zakresie zarzutu, że "działka z pozycji 6 zlokalizowana przy tej samej ulicy ([...]) co nieruchomości wyceniane ma dostęp do pełnych mediów (poziom 3), a wyceniane działki dostęp do mediów mają określony na poziomie 1, organ wskazał, że pomiędzy nieruchomościami na dzień sporządzania wyceny nie istniały różnice w dostępie do mediów. Zaznaczył, że podnoszona okoliczność w żaden sposób nie została przez skarżącego uwiarygodniona. 27. Organ wskazał ponadto, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. 28. Mając na uwadze powyższe oraz wskazanie przez rzeczoznawcę majątkowego (na 23 str. operatu), iż opisana nieruchomość ma "Infrastrukturę techniczną: pełną" należało przyjąć, iż informacja ta jest wiarygodna. Organ nie zgodził się też ze skarżącym, że rzeczoznawca nie opisał "w wyczerpujący sposób nieruchomości przyjętych do porównań". Charakterystyka trzech nieruchomości została przestawiona w operacie na str. 22-23. Zarzut, iż "przez działki [...], [...], [...], [...], [...] przebiega kabel zakładu energetycznego - rzeczoznawca w żaden sposób nie odniósł się do tej sprawy w swojej wycenie" również nie znalazło uznania organu. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca miał świadomość przebiegu linii energetycznych opisując prawa, roszczenia, ograniczenia wynikające z ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. W ocenie Kolegium wypełnione zostały zatem obowiązki wynikające z art. 7 k.p.a. 29. Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki, od których zależy ustalenie opłaty adiacenckiej. Stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwił obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. 1. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł M.P., wskazując, że została ona wydana na podstawie operatu szacunkowego, który został sporządzony z naruszeniem prawa, a w szczególności art. 98a u.g.n. 1. Ponadto, Samorządowe Kolegium Odwoławcze przed wydaniem decyzji nie poinformowało go, iż został zgromadzony materiał dowodowy na podstawie którego zostanie wydana decyzja, co umożliwiło mu odniesienie się do zebranych materiałów. 2. Skarżący zwrócił się do Sądu o analizę operatów sporządzonych przez niniejszego rzeczoznawcę z dnia 16, 17 i 18 września 2024 r., które dotyczą tej samej nieruchomości, jednak na różnym etapie podziału (KO.430.1.2025, KO.430.2.2025, KO.430.3.2025). Spojrzenie na te trzy dokumenty jednocześnie, zdaniem skarżącego pozwala zauważyć nadużycia i niespójności, jakich dopuszcza się rzeczoznawca majątkowy. Skarżący wskazał, że z działki [...] o powierzchni 6171 metrów kwadratowych, powstanie 12 działek. Działka [...], która na dzień 14 października 2022 r. została wyceniona przez rzeczoznawcę na 394 160, 28 zł – w tej sprawie ma wartość oszacowaną na 1 027 700 zł. Ponad dwukrotnie więcej niż niespełna 10 miesięcy wcześniej. Rzeczoznawca stwierdził, iż nie odnalazł nieruchomości podobnych na rynku (przed podziałem) i ponownie zastosowanie ma zapis z § 36 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. - choć dla podziału mającego miejsce 10 miesięcy wcześniej takie nieruchomości zostały znalezione. 3. Zbiór nieruchomości podobnych dla nieruchomości po podziale według rzeczoznawcy stanowią nieruchomości np. 2 razy większe od wycenianej. 4. Ponadto, dobrane nieruchomości w tabeli na stronie 23 operatu - cecha dostępność komunikacyjna oraz przeznaczenie nieruchomości są identyczne dla wszystkich porównywanych nieruchomości. 5. W ocenianym operacie szacunkowym (stan po podziale, opis cech rynkowych) przyjęto cechę "dostępność komunikacyjna" oraz "przeznaczenie nieruchomości", która jest dla wszystkich czterech przyjętych do wyceny transakcji na tym samym poziomie - "2". Cecha ta nie różnicuje cen nieruchomości podobnych, nie ma zatem wpływu na szacowaną wartość rynkową. Takiej cechy nie przyjmuje się do wyceny, tylko te cechy, które różnicują ceny nieruchomości podobnych, na podstawie których wykonuje się wycenę. Przyjęcie do wyceny cechy, która nie ma wpływu na poziom cen nieruchomości podobnych, jest zdaniem strony naruszeniem § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia w zakresie znajomości cech nieruchomości podobnych mających wpływ na ich poziom cen i naruszeniem postanowień tymczasowej noty interpretacyjnej nr 1 (NI 1) "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości". 6. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zarzuciło skarżącemu, iż nie uwiarygodnił faktu, iż na dzień dokonania podziału nieruchomość położona przy ul. [...] (pozycja numer 6 tabeli na stronie 21) miała taki sam dostęp do uzbrojenia w urządzenia inf. tech. jak jego nieruchomości. Mimo tego Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie poprosiło skarżącego o przedstawienie jakichkolwiek dowodów w tej sprawie. Tymczasem wszystkie nieruchomości położone przy ul [...] (która stanowi własność matki A.P.) do roku 2022 stanowiły własność skarżącego lub członków jego rodziny - zatem posiada wiedzę kiedy zostały wyposażone i w jakie media - ponieważ to jego rodzina wykonywała w/w przyłącza - dostęp do wody, kanalizacji, została wybudowana infrastruktura deszczowa, doprowadzony został prąd, wybudowano stację trafo. Nie jest zatem fizycznie możliwe, aby działka zakupiona przy ul. [...] posiadała infrastrukturę na poziomie 3 - pełne uzbrojenie, a jego działki, do których woda, kanalizacja i deszczówka były doprowadzone w tym samym czasie, jednym projektem inwestycyjnym - miały owe parametry określone przez rzeczoznawcę jako poziom 1- brak infrastruktury technicznej (tabela 4, strona 23). 7. Skarżący podniósł, że rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze nie opisał w wyczerpujący sposób nieruchomości przyjętych do porównań. Nie wiadomo zatem czy został spełniony warunek podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości szacowanej. W tabeli przedstawiającej nieruchomości przyjęte do porównania pominął ich charakterystykę pod względem wyszczególnionych cech podając tylko datę transakcji, obręb, powierzchnię cenę transakcyjną oraz cenę jednostkową. Powyższe uchybienie stanowi naruszenie przepisu § 4 ustęp 1 i 3, § 55 ustęp 2 oraz § 56 ustęp 1 pkt 7 rozporządzenia i tym samym art. 175 ustęp 1 u.g.n. Skarżący zarzucił, że raz rzeczoznawca znajduje nieruchomości podobne, a raz nie; ten sam zbiór nieruchomości podobnych jest raz wykorzystywany do porównań działki [...], innym razem wykorzystuje się ten sam zbiór nieruchomości do działki [...] (wydzielonej z działki [...]) stwierdzając, że do działki [...] nie można znaleźć nieruchomości podobnych. Autor operatu nie uwzględnił w wycenie wpływu służebności na cenę nieruchomości. Nieruchomości podobne nie zostały należycie opisane, a dobór cech i ich wpływu na cenę nie został przez rzeczoznawcę wiarygodnie umotywowany, pomimo próśb skarżącego. Operat nie zawiera uzasadnienia wyceny, co również stanowi uchybienie. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób bezstronny oraz z zachowaniem należytej staranności, a ten sporządzony w sprawie taki nie jest. 2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: 3. Skarga nie jest zasadna. 1. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.) [dalej: P.p.s.a.], który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 P.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu. 2. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie stała się decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 10 kwietnia 2025 r. znak KO.430.3.2025, którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 grudnia 2024 r., nr 77/2024, znak: IGN.3134.66.2024 w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. 3. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.), [dalej: "u.g.n."]. Stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. 4. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Określenia wartości nieruchomości przed i po podziale dokonuje stosownie do z art. 7 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy przez sporządzenie stosownego operatu szacunkowego, wskazującego na wartość rynkową dzielonej nieruchomości przed jej podziałem i po podziale. 5. Jak wynika z przytoczonych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku, gdy: 1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania; 2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) nie upłynął okres trzech lat liczony od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne); 4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej. 6. Badając wypełnienie wyżej wymienionych przesłanek stwierdzić należy, iż zostały one w niniejszej sprawie spełnione. I tak, ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 23 sierpnia 2023 r., która uzyskała przymiot ostateczności dnia 24 sierpnia 2023 r., zatwierdzono na wniosek skarżącego podział nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...], obręb [...] w P. 7. Bezsporne w sprawie jest także, iż w dacie zatwierdzenia podziału obowiązywała uchwała Nr XXXIX/608/2005 Rady Miasta w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w której przewidziano stawkę opłaty w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości po oddziale i przed podziałem geodezyjnym. 8. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte z urzędu 15 lipca 2024 r., zatem nie upłynął trzyletni okres, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. 9. Przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Należy przy tym zważyć, że słuszny interes strony tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (Wyrok NSA z 5.10.2007 r., I OSK 1425/06; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). 10. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), który - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach u.g.n., jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., a organ dokonując oceny tego dowodu winien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednocześnie należy mieć na uwadze przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiący, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na zasadach określonych w tym przepisie. 11. Należy przy tym zauważyć, że opinia rzeczoznawcy majątkowego ustalająca wartość nieruchomości powinna być poddana weryfikacji na dwóch poziomach: formalnym oraz merytorycznym. Bezsporne jest, że kontrola formalna tego rodzaju dowodu, obejmująca między innymi sprawdzenie czy opinia została sporządzona i podpisana przez osobę uprawnioną, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, jest spójna, kompletna oraz wolna od niejasności, błędów lub braków wymagających sprostowania bądź uzupełnienia, należy do kompetencji organu administracji i przeprowadzana jest zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (vide np. wyrok NSA z dnia 20.05.2015 r., I OSK 2329/13; wyrok NSA z dnia 21.10.2014 r., I OSK 345/13; wyrok NSA z dnia 16.10.2014 r., I OSK 611/13; wyrok WSA w Łodzi z 14.11.2025 r., II SA/Łd 607/25; wyrok WSA w Poznaniu z 11.09.2025 r., IV SA/Po 945/24). Natomiast kontrola opinii rzeczoznawcy na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te, które w sferę wiadomości specjalnych nie wkraczają, znajdując oparcie w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie przyjmuje się, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w zakresie wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie ceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (por. np. wyrok NSA z dnia 5.02.2014 r. I OSK 1612/12; wyrok NSA z dnia 31.07.2019 r. I OSK 1906/17). Wkraczanie w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego doznaje więc ograniczeń wynikających z braku wiadomości specjalnych, które posiada biegły. 12. Należy też przypomnieć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca, również tylko rzeczoznawca dokonuje doboru nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Oznacza to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyrok NSA z 25.05.2022 r., I OSK 1632/21; wyrok NSA z 14.03.2007 r., I OSK 322/06). 13. W przedmiotowej sprawie operat datowany na dzień 18 września 2024 r. został sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego – p. R.B., który posiada stosowne uprawnienia i specjalistyczną wiedzę. Zdaniem Sądu, należy podzielić stanowisko organów, że sporządzony operat nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Zgodnie z § 78 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy oraz zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść operatu szacunkowego została określona przede wszystkim w § 79 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który stanowi, iż w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny; 4) podstawę prawną wyceny; 5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) opis stanu nieruchomości; 8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości; 9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; 11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; 12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Sporządzony w sprawie operat zawiera ww. elementy. Ponadto, w ocenie Sądu, operat nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione. Organy zasadnie przyjęły, że jasny, spójny i logiczny. W operacie biegły jasno wskazał metodologię wyceny działek przyjmując podejście porównawcze i metodę porównania parami. Wyjaśnił także zasadność zastosowania w niniejszej sprawie wyceny parametrycznej stosownie do przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Ponadto biegły określił precyzyjnie elementy podobieństwa działek przyjętych jako podstawa wyceny, podał zakres przestrzenny i czasowy poszukiwania przyjętych do wyceny nieruchomości podobnych. Wskazał również sposób ustalenia ceny średniej 1 m2 gruntu poszczególnych działek, odwołując się w tym zakresie do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, wyjaśniając też znaczenie tego pojęcia "nieruchomości podobne". Zastosował i należycie uzasadnił przyjęte współczynniki korygujące wysokość cen średnich niektórych wycenianych działek. 14. Operat szacunkowy, który w rozpatrywanej sprawie stanowił podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, zawiera wszelkie informacje niezbędne do obiektywnej oceny jego rzetelności, wskazuje okoliczności umożliwiające ocenę adekwatności operatu względem przedmiotu przeprowadzonej wyceny. Operat szacunkowy jednoznacznie wskazuje, iż wartość dz. ewid. nr [...] przed podziałem wynosiła 191.200,00 zł, zaś po podziale na działki [...] – [...] wynosiła 191.800,00 zł, co oznacza wzrost wartości nieruchomości o 600,00 zł. Natomiast wartość dz. ewid. nr [...] przed podziałem wynosiła 1.027.700,00 zł, zaś po podziale na działki [...] - [...] wynosiła 1.067.700,00 zł, co oznacza wzrost wartości nieruchomości o 40.000,00 zł. Mając na uwadze obowiązującą stawkę opłaty adiacenckiej 30%, obciążenie skarżącego opłatą adiacencką w kwotach odpowiednio 180,00 zł i 12.00,00 zł jest zgodne z art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. 15. Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, Sąd stwierdza, że są one niezasadne, bowiem słusznie wskazał organ II instancji rzeczoznawca w części 4. zatytułowanej Ustalenie wyniku szacowania (s. 13 operatu; Sąd zauważa przy tym, że omyłkowo oznaczono liczbę kolejnej części jako "4", a powinna być "5", co nie wpływa jednak w żadnej mierze na wartość dowodową operatu), dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, analizy rynku lokalnego i w oparciu o te analizy przedstawił wnioski w zakresie atrakcyjności nieruchomości przyjmując konkretne cechy rynkowe i ich wagi. Ponadto Sąd wskazuje, że skarżący nie podważył w żaden sposób ustaleń biegłego, że nieruchomość położona przy ul. [...] (na 23 str. operatu) ma "Infrastrukturę techniczną: pełną". Nadto rzeczoznawca zamieścił pełną charakterystykę trzech nieruchomości wybranych do porównania z nieruchomością szacowaną - w operacie na str. 22-23. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca miał pełną świadomość przebiegu linii energetycznych przez działki skarżącego, o czym świadczy opis praw, roszczeń i ograniczeń wynikających z ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. Zdaniem Sądu, naruszenie w tym wypadku przez organ II instancji art. 10 K.p.a., nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia przez organy niniejszej sprawy. 16. Warto ponadto zaznaczyć, że w toku postępowania skarżący nie wnosił żadnych uwag, do których mógłby się odnieść rzeczoznawca majątkowy, nie złożył także kontroperatu (alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego), czy jakiegokolwiek dokumentu na poparcie swych twierdzeń (dot. np. uzbrojenia nieruchomości podlegającej podziałowi). Co więcej, chcąc zakwestionować wartość dowodową dokumentu, jakim jest operat szacunkowy, skarżący mógł skorzystać z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n., a mianowicie mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, czego jednak nie uczynił. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide np. wyrok NSA z 7.12.2012 r., I OSK 1434/11). Uznać zatem należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłego zawarte w sporządzonym w sprawie operacie. Na marginesie należy zauważyć, że jak wynika z treści skargi, skarżący miał świadomość możliwości złożenia kontroperatu, ale uznał, że jest niezwykle kosztowny, ponadto – jak stwierdził – doświadczenie nauczyło go, że zamówiony przez członka rodziny kontroperat też był sporządzony nieprawidłowo. 17. W skardze skarżący skierował do Sądu wniosek o analizę operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę z dnia 16, 17 i 18 września 2024 r., które w ocenie skarżącego dotyczą tej samej nieruchomości tylko na różnym etapie podziału, co – w ocenie skarżącego – pozwala zauważyć rzekome nadużycia i niespójności jakich dopuszcza się rzeczoznawca majątkowy. Sąd wskazuje w tym miejscu, że stosownie do art. 133 § 1 P.p.s.a. Sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z 23.01.2007 r., II FSK 72/06; uchwała pełnego składu NSA z 26.10.2009 r., I OPS 10/09). Przyjęcie w art. 133 § 1 P.p.s.a. zasady, że sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy, oznacza, że sąd ten rozpatruje sprawę na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego aktu (czynności). Zmiana stanu faktycznego lub prawnego, która nastąpiła po wydaniu zaskarżonego aktu (czynności), zasadniczo nie podlega uwzględnieniu (tak: A. Kabat [w:] B. Dauter, M. Niezgódka-Medek, A. Kabat, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2021, art. 133). NSA w wyroku z 12.08.2016 r., sygn. akt II GSK 357/15, wskazał, że orzekanie "na podstawie akt sprawy", o którym mowa w art. 133 § 1 P.p.s.a. oznacza, że sąd przy ocenie legalności zaskarżonej decyzji bierze pod uwagę okoliczności, które z akt wynikają i które legły u podstaw jej wydania. Wyrok w niniejszej sprawie został wydany zgodnie z art. 133 § 1 P.p.s.a. Nie jest rolą sądu poszukiwanie dowodów za skarżącego. Powyższe nie stało oczywiście na przeszkodzie podjęciu przez skarżącego stosownej inicjatywy dowodowej, czego jednak zaniechał nie przedkładając stosownych dowodów. Tylko na marginesie Sąd zauważa, że w jednej ze wskazanych przez skarżącego w skardze spraw rozstrzygniętych przez SKO (znak KO.430.2.2025) w oparciu o jeden ze ww. operatów, w dniu 30 lipca 2025 r. tutejszy Sąd wydał wyrok (sygn. akt II SA/Łd 412/25), którym oddalił skargę skarżącego, przy czym wobec niezłożenia przez skarżącego wniosku o uzasadnienie nie zostało ono sporządzone. Wobec uprawomocnienia się ww. wyroku akta sprawy zostały zwrócone do organu administracji. 18. Reasumując, Sąd nie dopatrzył się w sprawie uchybień ani tych określonych w zarzutach skargi, ani innych, które winien wziąć pod rozwagę z urzędu. Zaskarżona decyzja pozostaje zatem zgodna z przepisami procesowymi i materialnoprawnymi. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji czyni zadość regułom wynikającym z treści art. 107 § 3 k.p.a. 19. Ze względu na powyższe Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 P.p.s.a. dc