II SA/Kr 1607/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Agnieszka Nawara- Dubiel Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 marca 2016 r. sprawy ze skarg A. T.- D. oraz F. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 6 października 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej A. T.-D. kwotę 760 (siedemset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. nakazuje ściągnąć od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem nieuiszczonego przez skarżącego wpisu. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 30.09.2014 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2012 r. poz. 647 ze zm.), §1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) a wniosek Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowo-Handlowego [...] " Sp. z o.o. w ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na dz. nr [...] obr. [...] wraz z wjazdem i infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] ,[...] obr. [...] przy ul. [...] w K ". Załączniki: Nr 1 - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej i Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowiły integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy wpłynął w dniu 28.01.2005 r. W przedmiotowej sprawie wydano kilka decyzji, które zostały uchylone, orzekał również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (wyroku z dnia 27.02.2008 r. sygn. II SA/Kr 281/07). Teren określony we wniosku nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dniu 08.11.2013 r. pełnomocnik wnioskodawcy dołączył do akt sprawy aktualne warunki i informacje dysponentów mediów, jak również wniósł o zmianę nazwy wniosku. W toku postępowania poprawiono sporządzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną, równocześnie aktualizując i uzupełniając wcześniejsze opracowanie. Projekt decyzji sporządziła osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów. Uzyskano również następujące opinie: opinie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 4.01.2012 r. wraz z pismem z dnia 09.12.2013 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego oraz możliwości obsługi komunikacyjnej; opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z dnia 31.03.2005 r., opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 12.04.2005 r. oraz z dnia 31.12.2013 r. w odniesieniu do obszarów objętych ochroną konserwatorską; opinie Wydziału Kształtowania Środowiska z dnia 07.11.2011 r. oraz z dnia 11.12.2013r. w zakresie ochrony środowiska; opinie Dyrekcji Zespołu [...] Parków Krajobrazowych z dnia 23.03.2005 r. oraz z dnia 27.04.2005 r.; opinię Wydziału Spraw Społecznych i Zarządzania Kryzysowego z dnia 12.04.2005 r.; postanowienie Zarządu Dróg i Komunikacji w K. z dnia 22.04.2005 r. oraz z dnia 29.06.2006 r. w zakresie komunikacji. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w K. w terminie 21 dni nie zajął stanowiska w sprawie, zatem należało uznać, zgodnie z treścią art. 53 ust. 5c w zw. z art. 60 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska uzgodnił projekt decyzji pozytywnie. Na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 11 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy projekt decyzji przesłano również do uzgodnienia przez Regionalnego Dyrektora Zarządu Gospodarki Wodnej, który stwierdził, że nie zachodzi żadna z przesłanek wymienionych w art. 53 ust. 4 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dalszej części uzasadnienia organ odniósł się do zastrzeżeń stron postępowania dotyczących: nieprawidłowego prowadzenia akt sprawy, braków w zakresie zamieszczenia w aktach map zasadniczych z właściwym oznaczeniem, pominięcia dowodu z wizji lokalnej i przeprowadzenia dokładnych pomiarów budynku na działce [...] , a także nierzetelnej analizy (zarzuty dotyczyły: braku ustalenia stanu budynku i jego wymiarów na działce nr [...] , nieaktualnych danych działki nr [...] (ul. [...] ), pominięcia w analizie działki nr [...] , błędnego przyjęcia powierzchni działek nr [...] ,[...] ,[...] oraz wysokości budynków, nieokreślenie dopuszczalnego uskoku linii zabudowy, niedokładności pomiarów, błędnej analizy funkcji zabudowy w zakresie kontynuacji zabudowy). Organ wskazał, że do akt postępowania dołączono analizę architektoniczno-urbanistyczną wraz z załącznikiem graficznym oraz projekt decyzji kończącej wraz z kompletem załączników. Wszystkie karty akt sprawy zostały spięte i ponumerowane. Uwzględniając wniosek stron zawiadomieniem z dnia 31.07.2014 r. poinformowano strony o wyznaczeniu dodatkowego terminu na zapoznanie z materiałem dowodowym. Organ wskazał, że przeprowadzona analiza wskazała na zróżnicowanie istniejących na sąsiednich działkach obiektów budowlanych. Przyjęta dokładność opracowania jest wystarczająca dla skali urbanistycznej do której się odnosi, nie była również kwestionowana przez wyższe instancje. Inwestycja określona we wniosku przez inwestora odpowiada gabarytom budynków położonych w sąsiedztwie i dostępnych z tej samej drogi publicznej. W treści analizy jednoznacznie zdefiniowano charakter zabudowy na działce nr [...] wskazując, że obiekt ten jest budynkiem mieszkalnym. Parametry budynku na działce nr [...] podano w analizie na podstawie dostępnych z urzędu danych geodezyjnych, miejskiej ewidencji budynków oraz załączników mapowych, które są wystarczające dla sporządzenia analizy i projektu warunków zabudowy. Parametry zabudowy położonej na dz. nr [...] (ul. [...] ) od strony podwórza nie mają wpływu na wynik postępowania. Zabudowa frontowa na działce nr [...] , oddalona od terenu inwestycji i położona w zwartej pierzei ul.[...] na dz. nr [...] (ul. [...] ), jako objęta granicami obszaru analizy uwzględniona została w analizie wskaźników i parametrów zabudowy obszaru. Parametry zabudowy frontowej położonej na działce nr [...] (ul.[...] ) nie były wytyczną przy ustaleniu wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki/terenu i parametrów gabarytowych zabudowy na działce nr [...] przy ul. [...] . Mając na uwadze dopełnienie kwartału zabudowy, w którym usytuowana jest inwestycja na dz. nr [...] przy ul. [...] ze względów przestrzennych za wskazane uznano zachowanie linii zabudowy jak najbliżej krawędzi jezdni, przy równoczesnym braku konieczność bezwzględnego usytuowania całej nowej zabudowy przy tej linii, zgodnie z zasadą obowiązującą w kwartale (usytuowanie względem ul. [...] zabudowy na dz. nr [...] i [...] ). Względy przestrzenne jakie wykazała analiza, jak również pragmatyczne nie wymagają ustalenia jakie jest dopuszczalne odsunięcie od ww. linii zabudowy. Przyjęty wskaźnik powierzchni zabudowy w wielkości wyższej o 3% wobec wskaźnika najniższego w otoczeniu inwestycji uzasadniono w analizie. Wysokość elewacji frontowej, górnej krawędzi gzymsu/okapu lub attyki wyznaczono na 6 m zgodnie z 7 ust.1 w/w rozporządzenia, jako przedłużenie do linii gzymsu/ okapu na dz. nr [...] ze względu na rozwiązania technologiczne na etapie projektowania i luźny charakter zabudowy na działkach sąsiednich dopuszczono tolerancję ± 0,5m względem tej wysokości. Wysokość kalenicy ściany szczytowej (tj. przy kalenicy prostopadłej do frontu, formie ryzalitu, attyki/facjaty) jako nawiązanie odpowiednio do tych krawędzi w budynku na dz. nr [...] i [...] - tj. 9,5 m – 10 m. Wymogi dla dachu nowej zabudowy ustalono zgodne z § 8 rozporządzenia wykonawczego. Przyjęte wartości wysokości dla ściany szczytowej 9,5 m-10 m i głównej kalenicy 10 m-12,5 m są nawiązaniem do parametrów wysokościowych jakie reprezentują budynki na dz. nr [...] i [...] . Kalenica ściany szczytowej prostopadła do frontu na wysokości 10 m może być jednocześnie główną kalenicą dachu planowanego budynku. Natomiast kalenica główna o większej wysokości, maksymalnie do 12,5 m, nie może stanowić jednocześnie kalenicy ściany szczytowej, co wynika wprost z ustaleń analizy w zakresie wysokości elewacji frontowej, i wymaga ukształtowania dachu budynku w przypadku kalenicy prostopadłej do frontu dachu z połacią od strony frontu lub dachu z kalenicą równoległą do frontu. Odnosząc się do złożonych wniosków o przeprowadzenie wizji lokalnej i dokonanie dokładnych pomiarów budynku na działce nr [...] organ powołał się na treść art. 75 § 1 i 78 § 1 kpa, stwierdzając, że pozyskane dowody na potrzeby sporządzenia analizy są wystarczające. Ponadto dokładność pomiarów nie jest znacząca dla wyniku postępowania, bowiem nie jest wymagana przy sporządzaniu analizy i ustaleń w decyzji WZ, nie wynika również z przepisów u.p.z.p oraz jej przepisów wykonawczych. Przeprowadzenie oględzin jedynie dodatkowo wydłuży bieg postępowania i opóźni merytorycznie rozstrzygnięcie sprawy. Odwołanie od decyzji złożyła A.T. – zarzucając naruszenie: - art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. przez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza poprzez oparcie decyzji na nierzetelnej analizie urbanistyczno - architektonicznej, - art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób naruszający zaufanie obywateli do organów państwa, - art. 80 k.p.a. przez dokonanie błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez uznanie, że zostały spełnione wszystkie przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., - art. 107 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. przez pominięcie w uzasadnieniu decyzji wskazania dowodów, na których organ oparł się wydając zaskarżoną decyzję; - art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. przez wydanie decyzji, mimo niespełnienia w okolicznościach faktycznych sprawy wszystkich przesłanek umożliwiających ustalenie warunków zabudowy, - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące ustaleniem warunków zabudowy, pomimo naruszenia interesu osób trzecich oraz zasad dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego, - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące ustaleniem warunków zabudowy pomimo naruszenia wymogów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, - § 7 rozporządzenia przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, z zastosowaniem niedozwolonej tolerancji 0,5 m, - § 3 rozporządzenia poprzez błędne wyznaczenie obszaru analizowanego oraz pominięcie w analizie dz. nr [...] zabudowanej budynkiem stacji trafo. W uzasadnieniu odwołująca się wskazała, że organ I instancji pominął fakt, że na działce nr [...] - sąsiedniej względem terenu inwestycji - położony jest budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Warunki zabudowy nie zostały też określone z uwzględnieniem funkcji, parametrów i cech budynku położonego na dz. nr [...] , co stanowi zaprzeczenie wymogom ładu przestrzennego określonym w art. 2 ust. 1 u.p.z.p. Błędnie określono w pkt II.3 warunków zabudowy, że inwestycja położona jest poza terenami wpisanymi do rejestru zabytków oraz figurujących w gminnej ewidencji obiektów zabytkowych. Skutkiem tego, Miejski Konserwator Zabytków był ograniczony do okoliczności położenia działki nr [...] na terenach nadzoru archeologicznego, nie wypowiadał się zaś co do wpływu inwestycji na bezpośrednio sąsiadującą działkę zabudowaną budynkiem wpisanym do gminnej ewidencji zabytków. W decyzji nie uwzględniono istotnych okoliczności faktycznych związanych z potrzebami ochrony środowiska, w szczególności wpływu inwestycji i planowanego w jej ramach garażu podziemnego na zachowanie istniejącego ekosystemu, podczas gdy teren inwestycji wchodzi w skład obszaru węzłowego Econet-Pl. Nie ustalono również warunków prowadzenia prac podziemnych dla budowy tego garażu, tak by uniknąć naruszenia bryły korzeniowej drzew oraz zmiany reżimu wód podziemnych ze szkodą dla gruntów podziemnych. Wreszcie – zdaniem odwołującej się - inwestor nie przedstawił jakichkolwiek gwarancji umownych z dysponentami sieci miejskich dla zaopatrzenia inwestycji w niezbędne media. Odwołanie złożył również F.L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, również zarzucając naruszenie: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3- 8 rozporządzenia w związku z § 2 pkt 1 lit. a tiret 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy i art. 78 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. Zdaniem odwołującego analiza architektoniczno – urbanistyczna została sporządzona nierzetelnie, z pominięciem zmiany zabudowy obszaru analizowanego w ostatnich latach, co dotyczy zwłaszcza działki nr [...] (ul. [...] oraz wysokości elewacji frontowej budynku na działce nr [...] . Nie ustalono również parametrów budynku zlokalizowanego na działce nr [...] , wiążąc to z zaniechaniem przeprowadzenia wnioskowanej wizji lokalnej. Zdaniem odwołującego w żadnym dokumencie nie został określony rodzaj zabudowy tej działki, tj. wskazanie, czy jest to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, czy też wielorodzinna. Odwołujący się zarzucił, że organ dobierał dla określenia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy każdorazowo działki pasujące do koncepcji. Zwrócił także uwagę, że budynki na dz. nr [...] znajdują się w większej części poza obszarem analizowanym, a działka nr [...] i wzniesione na niej budynki położone są poza badanym obszarem większej części. Co więcej działki te, wraz z działką nr [...] których funkcję ma kontynuować planowany budynek, nie stanowią odniesienia dla określenia jakiegokolwiek parametru dotyczącego gabarytu, formy architektonicznej, linii i wskaźników zabudowy (jedynie linię zabudowy wyznaczono według zabudowy na dz. nr [...] - z naruszeniem § 4 rozporządzenia). Parametry zostały wyznaczone przy nawiązaniu wyłącznie do zabudowy zlokalizowanej na działkach nr [...] i [...] , zabudowanych budynkami jednorodzinnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , decyzją z dnia 6.10.2015 r., znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61, art. 63 ust. 2 oraz art. 53 ust. 3, art. 54, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), § 1 - 9 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji podniósł, że teren inwestycji obejmujący w części przeznaczonej pod obiekt kubaturowy działkę nr [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez zjazd indywidualny. W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki techniczne przyłączenia projektowanego budynku do sieci gazowej, elektroenergetycznej i wodno-kanalizacyjnej, zaś istniejące uzbrojenie terenu - w tym w zakresie obsługi komunikacyjnej od ul. [...] (zgodnie z opinią zarządcy ww. dróg publicznych Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 04.01.2012 r. i 09.12.2013 r.) - jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przy takich oświadczeniach, nie ma obowiązku realizacji sieci bądź drogi, celem ustalenia wystarczalności projektowanego uzbrojenia terenu, brak jest podstaw do żądania od inwestora przedstawienia umów z dysponentami poszczególnych mediów bądź zarządcą drogi, zawartych na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Zdaniem Kolegium sporządzona analiza odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, wielkość tego obszaru odpowiada minimum wynikającemu z § 3 ust. 1 rozporządzenia. Ze sporządzonej analizy i decyzji wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m.in. działki nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] , przy czym w wynikach analizy do katalogu tego zaliczono również działki nr [...] i [...] . Wprawdzie pierwsze dwie wymienione nieruchomości znajdują się w obszarze analizowanym jedynie w części, jednak Kolegium stwierdziło, że w ramach wyznaczonego obszaru znalazła się właśnie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna dostępna tak, jak teren inwestycji od ul. [...] , która stanowi odpowiedni kontekst urbanistyczny dla projektowej inwestycji. W analizie dokonano omówienia funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym podając, że dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (np. dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ). Występują też wbudowane lokale o charakterze handlowo - usługowym w parterach, np. dz. nr [...] oraz garaże w kondygnacji przyziemia i piwnic - dz. nr [...] ,[...] ,[...] Podano też, że w obszarze tym znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny na dz. nr [...] oraz budynek mieszkalny na dz. nr [...] . Zarówno w analizie, jak i jej wynikach obszernie wyjaśniono rodzaj zabudowy zlokalizowanej poszczególnych działkach w badanym obszarze, w tym zwłaszcza na dz. nr [...] precyzując, że znajduje się na niej wolnostojąca willa z 1920 r. wpisana do gminnej ewidencji zabytków, usytuowana w zbliżeniu do granicy z przedmiotową dz. nr [...] oraz bezpośrednio przy granicy z działką nr [...] ul. [...] . Kolegium podzieliło ustalenia co do funkcji występującej w obszarze analizowanym, uznając za prawidłowe ustalenie kontynuacji funkcji terenu. Wskazało również, że w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy jako rodzaj zabudowy wskazuje zabudowę mieszkaniową, w tym: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (§ 2 pkt 1 lit.a rozporządzenia w sprawie oznaczeń). Chybione są więc zarzuty odwołania wskazujące na naruszenie w sprawie przepisów rozporządzenia w powiązaniu z przepisami art. 75 i art. 78 k.p.a. Wnioski dotyczące przeprowadzenia wizji lokalnej na okoliczność charakteru budynku mieszkalnego, położonego na dz. nr [...] nie zasługiwały na uwzględnienie, albowiem ustalenia w tym zakresie nie miałyby żadnego wpływu na wynik sprawy. Budynek ten niezaprzeczalnie pełni funkcję mieszkaniową. Linia zabudowy dla projektowanego przedsięwzięcia została wyznaczona w decyzji jako obowiązująca, w odległości 6 m od krawędzi jezdni ul.[...] . Jednocześnie przewidziano możliwość kształtowania budynku z uskokiem w elewacji frontowej i głębsze usytuowanie fragmentu budynku, wskazując, że za wyjątkiem gzymsu/okapu nie dopuszcza się elementów budynku przed obowiązującą limą nowej zabudowy. Podstawę prawną tego zapisu stanowił przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia. W dokumencie tym opisano dokładnie sposób usytuowania i odległość istniejących w obszarze analizowanym obiektów od dróg publicznych akcentując, że w kwartale do którego przynależy teren inwestycji dominuje jednorodne ukształtowanie linii zabudowy. Zdaniem Kolegium, zostało wyczerpująco uzasadnione zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczania linii zabudowy w przedmiotowej sprawie. Proste odwzorowanie linii zabudowy na bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji działkach nr [...] i [...] nie było bowiem możliwe i zasadne przestrzennie wobec sprzecznej z przepisami o drogach publicznych linii zabudowy na dz. nr [...] oraz usytuowania zabudowy na dz. nr [...] w głębi, przy tylnej granicy działki z dz. nr [...] oraz architektonicznego ukształtowania jej bryły od strony frontu działki. W świetle potrzeby zachowania linii zabudowy jak najbliżej krawędzi jezdni zgodnie z zasadą obowiązującą w danym kwartale, uprawnione stało się wyznaczenie linii nowej zabudowy na zasadzie wyjątku, z poszanowaniem obowiązujących przepisów ustawy o drogach publicznych poprzez usytuowanie jej jak najbliżej krawędzi jezdni z pozostawieniem wolnej przestrzeni na tyłach działki pomiędzy projektowaną zabudową, a istniejącą zabudową na dz. nr [...] . Przywołane realia urbanistyczne w pełni potwierdzają prawidłowość wyznaczenia linii zabudowy w decyzji, przecząc tym samym trafności zarzutów odwołania. Kolegium nie podzieliło uwag co do niekonkretności ustalenia linii zabudowy w zakresie, w jakim dopuszczono zastosowanie uskoku w elewacji frontowej nowej zabudowy. Badanie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, w tym w szczególności tej usytuowanej przy ul. [...] dowodzi, że takie rozwiązanie nie stanowi wyjątku w tym kwartale zabudowy. Na działce bowiem bezpośrednio sąsiadującej nr [...] występuje budynek wolnostojący ukształtowany na urozmaiconym obrysie rzutu -uskoki występują w elewacji od strony ul. [...] Podobnie, na dz. nr [...] zwarte ze sobą budynki nr 1,3,5 ukształtowane są skośnie, z uskokiem od strony ul. [...] . Nadto na przedmiotowej działce nr [...] od strony granicy frontowej występuje zieleń wskazana do zachowania (wg opinii WKŚ UMK w aktach sprawy). Powyższe uwarunkowania zastane w otoczeniu inwestycji dowodzą więc, że przy kształtowaniu nowej zabudowy nie występuje konieczność bezwzględnego usytuowania całej nowej zabudowy przy wyznaczonej linii zabudowy, zaś względy przestrzenne (różna wielkość istniejących uskoków, skośny ich przebieg względem drogi publicznej) nie wymagają ustalenia wielkości dopuszczalnego uskoku linii zabudowy. Usytuowanie i ukształtowanie nowego budynku zostanie bowiem skonkretyzowane na etapie sporządzania projektu budowlanego przy uwzględnieniu konieczności jego dostosowania do przepisów budowlano-technicznych. Kolegium nie znalazło także podstaw prawnych do negowania ustaleń badanej decyzji w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Parametr ten został wyznaczony dla nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] w przedziale od 35% do 38%. Wyjaśniono przy tym, że taki wskaźnik jest mniejszy od średniego wskaźnika w danym obszarze. W analizie w zestawieniu tabelarycznym podano wskaźnik zabudowy dla prawie wszystkich działek z obszaru analizowanego, pomijając dz. nr [...] zabudowaną budynkiem stacji trafo - czyli obiektem infrastruktury technicznej. Nie sposób pominięciu temu postawić skutecznie zarzut naruszenia prawa wobec faktu, że obiekty infrastruktury technicznej nie stanowią zabudowy, która winna stanowić kontekst dla nowoprojektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Poza tym, brak uwzględnienia tej działki nie wywarł wpływu na sposób i wysokość ustalonego wskaźnika zainwestowania dla nowej zabudowy, zwłaszcza że został on wyznaczony w przedziale mniejszym od średniej z obszaru analizowanego. W analizie obliczono średnią z obszaru analizowanego ustaloną na poziomie 49% wskazując, że w danym obszarze dominuje zabudowa w układzie zwartej pierzei, której wskaźniki wykorzystania terenu mają najwyższe wartości. Uwzględniając bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji i wolnostojący charakter zlokalizowanej tam zabudowy w wynikach analizy uznano, że nie znajduje uzasadnienia wyznaczenia omawianego parametru dla projektowanej inwestycji na poziomie zbieżnym ze średnią. Właściwym będzie przyjęcie przedziału poprzez odniesienie się do wskaźników z dz. nr [...] i [...] . Wytyczne te realizuje w pełni ustalenie wskaźnika w warunkach zabudowy, które znajduje potwierdzenie w analizie tego parametru dla obszaru analizowanego i wynikach tej analizy. Przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej wskazano w analizie, że zabudowa wolnostojąca obszaru ma znacznie zróżnicowane szerokości elewacji frontowych. W oparciu o tabelaryczne zestawienie szerokości budynków występujących w badanym obszarze wyliczono średnią tego parametru na 25,7 m. Wyjaśniono jednak, że przy obliczeniach uwzględniono również szerokości budynków użyteczności publicznej lokalizowanych na dużym terenie i posiadających szerokie elewacje frontowe, a także szerokość dominującej w danym obszarze formy zabudowy, kształtującej zwarte pierzeje ulic. Kontynuowanie zaś szerokości elewacji frontowej tej zabudowy nie jest uzasadnione w kontekście parametrów zabudowy wolnostojącej z bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji. Ta bowiem, położona na dz. nr [...] i [...] reprezentuje najmniejsze szerokości sposób zabudowy wolnostojącej. W oparciu o dane z obszaru analizowanego autorka analizy uznała, że właściwym z punktu widzenia ładu przestrzennego będzie odniesienie się do zabudowy na porównywalnych do terenu inwestycji nieruchomości, o formie wolnostojącej, zlokalizowanych na dz. nr [...] ,[...] . Wytyczne te stanowiły podstawę dla wyznaczenia w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy na poziomie 16 m z tolerancją ± 10%, czyli w przedziale od 14,4 m do 17,6 m. Ustalenie to, poczynione w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru w nawiązaniu do średniej z obszaru analizowanego, znajduje wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, od ul. [...] została wyznaczona w analizie, a za nią w decyzji organu I instancji na poziomie 6 m do gzymsu/okapu - z tolerancją ± 0,5 m ze względu na rozwiązania technologiczne, które zostaną doprecyzowane na etapie projektu budowlanego. Przy kalenicy zaś prostopadłej do frontu wyznaczono wysokość kalenicy ściany szczytowej jako 9,5 m - 10 m. Organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia. Zastany gabaryt zabudowy otaczającej ma wyartykułowane akcenty wysokościowe i zdaniem autorki analizy nie jest wskazane ich naruszenie. Z tych powodów analizatorka uznała, że planowana zabudowa winna w sposób harmonijny wpisywać swój gabaryt w obowiązujące już ramy, które da wysokości zabudowy działki nr [...] stanowi kontekst zabudowy działek w bezpośrednim sąsiedztwie. Wyjaśniła przy tym, wobec form występujących w ukształtowaniu elewacji budynków na dz. nr [...] i [...] wysokość okapu/gzymsu możliwa jest jako przedłużenie wysokości tej krawędzi w budynku na dz. nr [...] , dla ścian szczytowych (przy kalenicy prostopadłej do frontu, w tym formy attyki/facjaty wzbogacającej bryłę dachu) wysokość kalenicy jako przedłużenie odpowiednio do kalenicy głównej budynku na dz. nr [...] i kalenicy attyki budynku na dz. nr [...] — które znajdują się w przedziale wysokości 9,5 m - 10 m. Badanie tych parametrów na tle wyliczonej w analizie średniej wysokości elewacji frontowej w obszarze (15,1 m) oraz średniej wysokości kalenic (18 m) występujących w obszarze analizowanym dowodzi, że przyjęte dla nowoprojektowanej zabudowy wysokości są znacznie od nich mniejsze i słusznie kontynuują wysokości zabudowy z najbliższego sąsiedztwa. Odnosząc się do zastrzeżeń co do niedokładności danych ujętych w analizie Kolegium wyjaśniło, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma obowiązku podawania parametrów istniejącej zabudowy w wielkościach do setnych metra. Wystarczające z punktu widzenia urbanistycznego jest przedstawienie wielkości zbliżonych do rzeczywistych, nie stanowiących jednak pomiaru geodezyjnego. Jak wynika z analizy, przedstawione w niej przekroje zabudowy na dz. nr [...] w postaci chmury punktów obrazują przekrój przez obiekt, wysokości poszczególnych krawędzi, w tym wysokość elewacji frontowej do okapu od poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku od ul. [...] o której mowa w § 7.2 w/w rozporządzenia, na tym samym poziomie znajduje się okap od strony ul.[...] . Podana w analizie wysokość do okapu budynku na dz. nr [...] ok. 6 m jest wartością zbliżoną do tej podanej przez F.L. (5,68 m). Ponadto, zastosowana tolerancja 0,5 m, pozwalająca określić wysokość okapu w przedziale od 5,5 m do 6,5 m służy właśnie korekcie ewentualnych różnic pomiędzy pomiarem geodezyjnym na kolejnym etapie inwestycyjnym a danymi, którymi dysponuje organ ustalający warunki zabudowy. Również wyznaczenie geometrii dachu nowej zabudowy znajduje uzasadnienie w geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym, która jest zróżnicowana, bez ukształtowanego jednolitego wzorca. W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrię dachów na działkach stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji, gdzie występują dachy spadziste o zróżnicowanej geometrii, w tym przedstawiono wysokość kalenicy tych budynków. Wyjaśnienia analizy zasługują na uwzględnienie wobec ich potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Konkludując Kolegium uznało, że argumentacja dotycząca ustalenia linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, oraz geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) podana zarówno w analizie, jak i w Załączniku Nr 3 do decyzji w omawianym zakresie, jest w pełni przekonywująca i oparta na konkretnie wskazanej sytuacji faktycznej, jaka ma miejsce w terenie. W sytuacji przedstawienia przez kompetentną osobę, tj. wpisaną na listę izby architektów lub urbanistów poglądu w sprawie możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji we wskazanym terenie, Kolegium nie polemizuje ze stanowiskiem wynikającym z analizy, o ile jest ona prawidłowo sporządzona. W przedmiotowej sprawie, analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie, nie budzi wątpliwości, zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Chybione są zarzuty dotyczące nierzetelności analizy, a w konsekwencji również wskazania uchybienia przez organ I instancji wymogom z art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 k.p.a. Wobec zaś szczegółowego podania przez organ w warunkach zabudowy podstaw dokonanych ustaleń parametrów, z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji oraz przy wyjaśnieniu powodów, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie, zarzut naruszenia art. 107 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. jest zupełnie nieuprawniony. W jednym odwołaniu zarzucono organowi I instancji nieuwzględnienie funkcji, parametrów i cech budynku położonego na dz. nr [...] , podczas gdy drugie odwołanie podnosi właśnie jako zastrzeżenie oparcie się wyłącznie na parametrach zabudowy występującej na wskazanej działce i dz. nr [...] , z pominięciem działek uznanych przez organ za sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium potwierdziło, że istotnie przy wyznaczaniu wszystkich parametrów dla nowej zabudowy organ I instancji nawiązał do cech i wskaźników występujących na owych dwóch działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Działanie to nie może jednak być poczytane za niezgodne z przepisami prawa, bowiem szerokie uzasadnienie prawidłowości przyjętych parametrów znajduje się w wynikach analizy. Kolegium uznało też, że w realiach urbanistycznych kwartału zabudowy, do której przynależy teren inwestycji - zabudowanej budynkami o zróżnicowanej funkcji i formie architektonicznej, kontynuowanie cech zabudowy z najbliższego otoczenia działki nr [...] służy zachowaniu ładu przestrzennego. Tym samym, chybionym jest zarzut pominięcia w analizie cech budynku z dz. nr [...] wpisanego do gminnej ewidencji zabytków. Wbrew twierdzeniu odwołania nie sposób uznać doboru działek dla ustalenia parametrów nowej zabudowy za wybiórczy. Analiza podaje poszczególne parametry prawie wszystkich nieruchomości z badanego obszaru, które mogły być uwzględnione przy obliczeniach, tj. tych, których większa część wraz z zabudową znajduje się w granicach obszaru i które stanowią wspólne zagospodarowanie z zabudową i działką znajdującą się w obszarze. Bez wpływu na rozstrzygnięcie -którego zresztą nie wykazano w odwołaniach - jest więc fakt częściowego położenia niektórych nieruchomości poza obszarem analizowanym. W analizie pominięto natomiast jedynie budynek stacji trafo jako obiekt infrastruktury technicznej oraz zabudowę na dz. nr [...] , co do której toczy się postępowanie związane z ustaleniem jego stanu prawnego. Analiza zawiera obliczenia średniej poszczególnych parametrów, prezentuje też ze szczególną starannością cechy zabudowy z najbliższego otoczenia terenu inwestycji. Zatem dobór nieruchomości (te same działki), w nawiązaniu do których ustalono parametry dla nowej zabudowy nie nosi cech przypadkowego. Co zaś się tyczy zastrzeżeń odwołań co do braku uwzględnienia w analizie rzeczywistej wysokości elewacji frontowej budynku na dz. nr [...] oraz wskaźnika zabudowy dz. nr [...] Kolegium przypomniało, że wszystkie parametry zostały ustalone dla nowej zabudowy poprzez odwzorowanie parametrów budynków zlokalizowanych na dz. nr [...] i [...], bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji - reprezentujących wielkości parametrów niższe niż średnie z obszaru analizowanego i większość pozostałej zabudowy. Zatem nawet gdyby faktyczne parametry tych działek były inne niż podane w analizie, nie miałoby to żadnego wpływu na ustalenie wskaźników dla nowoprojektowanej inwestycji. Skutkiem wzięcia pod uwagę budynków na dz. nr [...] i dz. nr [...] - o parametrach przekraczających wskaźniki zabudowy z bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji, byłyby negatywne zmiany w ukształtowanym ładzie przestrzennym otoczenia terenu inwestycji, prowadząc do powstania obiektu o gabarytach znacznie przekraczających istniejącą w tym terenie zabudowę. Nie jest uzasadniony zarzut braku uwzględnienia potrzeb ochrony środowiska, bowiem stosowne ustalenia znalazły się w zał. Nr 1 pkt II.2 decyzji. Kolegium nie podzieliło również zastrzeżeń dotyczących naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez naruszenie wymogów ustawy z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, związane z ograniczeniem stanowiska Miejskiego Konserwatora Zabytków. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. W niniejszym przypadku, na podstawie porozumienia pomiędzy Wojewodą [...] a Prezydentem Miasta K. w sprawie powierzenia Prezydentowi Miasta K. prowadzenia niektórych spraw z zakresu właściwości [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków została wydana opinia Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 12.04.2005 r. - działającego w imieniu Prezydenta Miasta K . Wedle jej treści nie zostały zgłoszone zastrzeżenia z punktu widzenia konserwatorskiego do ww. inwestycji - pod warunkiem zapewnienia nadzoru archeologicznego podczas prowadzenia prac ziemnych. Ustalenia tej opinii zostały podtrzymane w opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 31.12.2013 r., zaś ww. warunek transponowany do zał. Nr 1 pkt II.3 do decyzji. Wobec faktu, że organem uzgadniającym i prowadzącym postępowanie w sprawie pozostaje Prezydent Miasta K. , nie mogło w sprawie dość formalnie do wydania postanowienia uzgadniającego. Nie oznacza to jednak, że kwestia ochrony obiektów wpisanych do gminnej ewidencji zabytków nie była przedmiotem rzeczowej oceny Miejskiego Konserwatora Zabytków. Przeciwnie, wyniki tej oceny doprowadziły do ujęcia w decyzji dodatkowego warunku dotyczącego ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Co zaś się tyczy błędnego określenia w pkt II.3 warunków zabudowy, że inwestycja położona jest poza terenami wpisanymi do rejestru zabytków oraz figurujących w gminnej ewidencji obiektów zabytkowych Kolegium uznało, że omyłka ta nie miała żadnego wpływu na przebieg przeprowadzonego w sprawie postępowania oraz zakres dokonanej przez Miejskiego Konserwatora Zabytków oceny. A.T. –D., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , zarzucając jej: - naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. przez zaniechanie wyczerpującego zebrania rozpatrzenia materiału dowodnego oraz niewyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a szczególności przez oparcie zaskarżonej decyzji na nierzetelnej analizie urbanistyczno-architektonicznej; nieuwzględnieniu, że na sąsiedniej działce nr [...] położony je budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków; nieuwzględnieniu istotnych okoliczności faktycznych związanych z potrzebami ochrony środowiska, w szczególności wpływu planowanej budowy na zachowanie istniejącego ekosystemu - art. 8 k.p.a. przez prowadzanie postępowania w sposób podważający zaufanie obywatela do organów Państwa, - art. 80 k.p.a. przez dokonanie błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegające na błędnym uznaniu, że w okolicznościach faktycznych sprawy spełnione zostały wszystkie przesłanki wynikające z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennych warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy, - art. 107 w zw. z art. 126 k.p.a. przez pominięcie w uzasadnieniu decyzji wskazania dowodów, na których organ oparł się wydając zaskarżoną decyzję. - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, skutkujące ustaleniem warunków zabudowy, pomimo naruszenia interesu osób trzecich oraz zasad dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego, w szczególności poprzez nieuwzględnienie, że na sąsiedniej działce nr [...] położony jest budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków, co doprowadziło do nie dokonania ustalenia warunków zabudowy względem funkcji, parametrów i cech zabytkowego budynku położonego na działce nr [...] ; - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 53 ust. 4 pkt. 2 u.p.z.p. w zw. z art. 106 ust. 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, skutkujące ustaleniem warunków zabudowy z pominięciem wymogów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a to brak uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków; - art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków poprzez jego niezastosowanie polegające na pominięciu okoliczność wpisania budynku położonego na działce [...] do gminnej ewidencji zabytków, co doprowadziło do nieuwzględnienia ochrony zabytków przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. oraz zasądzenie kosztów postępowania. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł również F.L. , zarzucając naruszenie: - art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu skarżącego; - art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie obywatela do organów Państwa, a nie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa, - art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z §3-8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w zw. z § 2 pkt 1 lit. a) tiret pierwszy i drugi oraz § 2 pkt 2 Rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez: ▪ niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego, ▪ oparcie decyzji na nierzetelnej analizie urbanistyczno-architektonicznej nieuwzględniającej aktualnego, rzeczywistego stanu zabudowy w obszarze analizy, a szczególnie nieustalenie funkcji i parametrów budynku na działce [...] ▪ ustalenie warunków zabudowy nie będących kontynuacją zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, jej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, - art. 78 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wielokrotnie wnioskowanego dowodu z oględzin budynku na działce nr [...], chociaż ani funkcji ani parametrów tego budynku nie ustalono w sposób wystarczający do określenia wymogu ich kontynuacji, a budynek ten stał się głównym punktem odniesienia dla kontynuacji parametrów nowej zabudowy, - art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji pomimo nie przedstawienia przez inwestora ważnej umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, gwarantującej wykonanie uzbrojenia terenu w zakresie sieci elektroenergetycznej. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. oraz zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargi, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o ich oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). Rozważania należy rozpocząć od przypomnienia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. nr 164 poz. 1588), stanowiących wzorzec kontroli zaskarżonej decyzji przeprowadzanej przez Sąd. Stosownie do przepisu art. 52 ust.2 ustawy, mającym zastosowanie – w związku z art.64 ust.1 ustawy – do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać: 1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000; 2) charakterystykę inwestycji, obejmującą: a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Zgodnie zaś z treścią art.61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W myśl ust. 5 tego przepisu, warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, gdy m. in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powołany przepis statuuje zasadę "dobrego sąsiedztwa". Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą. Wspomniana zasada odnosi się jedynie do nowych inwestycji i nie zmienia istniejącej już zabudowy, uzależniając zmianę dotychczasowego zagospodarowania terenu od istniejących warunków – cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem przedmiotowej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne – stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Celem wprowadzenia przez ustawodawcę wymogu dobrego sąsiedztwa była z jednej strony konieczność utrzymania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, a z drugiej strony prawo inwestora do zagospodarowania nieruchomości. Zatem należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym, co oznacza, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną i architektoniczną całość. Urbanistyczna całość natomiast to nie tylko zabudowa znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej zabudowy. W orzecznictwie podkreśla się, że zbyt restrykcyjna, ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności i wynikającymi z niego uprawnieniami właścicielskimi, niezależnie jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach wymogu demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Podobnie, w judykaturze, przyjmuje się, że formalistyczna, wyłącznie gramatyczna, wykładnia przepisów aktu wykonawczego, jakim jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, byłaby nieproporcjonalna do potrzeb interesu publicznego. Kwestie parametrów planowanej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego niezaprzeczalnie powinny być badane każdorazowo na gruncie konkretnej sprawy. Zasada "dobrego sąsiedztwa" nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Organ określający warunki zabudowy musi poddać analizie obszar tworzący urbanistyczną całość, tak aby możliwe było dokonanie rzetelnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu wymogów wynikających z ustawy. Zwraca się uwagę, że podstawą określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dla nowej zabudowy są ustalenia faktyczne dotyczące zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w stosunku do działki objętej wnioskiem. Ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, pod warunkiem że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich. Nie można uzależniać nowej inwestycji budowlanej jedynie od istnienia na obszarze analizowanym obiektu o tych samych rozmiarach, w którym prowadzona jest identyczna działalność. W orzecznictwie podkreśla się, że ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którą decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "ponadprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dla dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1. Celem zasady "dobrego sąsiedztwa" nie jest to, aby nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, aby na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie dotychczasowego charakteru zabudowy. Podkreślić bowiem należy, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Realizacja tej zasady służy powstrzymaniu zabudowy niedającej się pogodzić z zabudowę już istniejącą na danym terenie. Dlatego przykładowo wskazuje się, że nie jest obojętne z punktu widzenia planistycznego, czy zabudowa jednorodzinna na określonym obszarze będzie miała charakter zabudowy bliźniaczej, czy też będzie to zabudowa wolnostojąca. Wskazuje się, że zarówno zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana. Zasadnicze znaczenie ma zatem wykładnia pojęć "działka sąsiednia" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej", jako elementów składających się na pojęcie "dobrego sąsiedztwa". Ustawa nie definiuje pojęcia "działki sąsiedniej". W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz doktrynie ugruntowany jest pogląd, że pojęcia "działki sąsiedniej" nie można ograniczać do działki bezpośrednio przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki graniczącej byłaby sprzeczna z celami ww. ustawy. Ustawa bowiem nie wskazuje, że działką sąsiednią jest tylko działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Wskazuje się również, że pojęcie "działki sąsiedniej" należy określać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym (por.: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 22 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 551/05; z dnia 7 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 1440/05; z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06; z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06; z dnia 14 maja 2008 r., sygn. akt II OSK 617/07; z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 2106/12; z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt II OSK 2716/13 i z dnia 7 października 2015 r., sygn. akt II OSK 318/14 oraz prawomocne wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., sygn. akt II SA/Bk 677/04 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 841/13, a także – Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2013, s. 507 - 509). W orzecznictwie sądowym podobnie szeroko, jak pojęcie "działki sąsiedniej", interpretowany jest ustawowy wymóg istnienia co najmniej jednej działki "dostępnej z tej samej drogi publicznej". Pojęcie "dostępu z drogi publicznej" zostało wprawdzie zdefiniowane w ustawie jako "bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej" (art. 2 pkt 14 u.p.z.p.), jednak w judykaturze podkreśla się, że dostęp do konkretnej, tej samej drogi publicznej, zapewnia nie tylko połączenie bezpośrednie, lecz także pośrednie, a warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się z drogi publicznej zgodnie z prawem, bez względu na rodzaj tego dostępu. (por.: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06 i z dnia 11 kwietnia 2013 r., sygn. akt II OSK 2410/11 oraz prawomocne wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Bk 406/08 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 514/07). Uzupełnieniem regulacji ustawowej są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r ( Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to , o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Z powyższego wynika więc, że stosownie do treści § 3 ust.1 rozporządzenia, wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Nadto, zgodnie z przepisem § 2 pkt 5) cytowanego rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W cytowanym wcześniej przepisie § 2 pkt 5) rozporządzenia nie zostało jednakże określone, że prawnie istotna jest szerokość frontu działki przylegającej bezpośrednio do drogi publicznej. Wskazać również należy, że w § 6 rozporządzenia użyto sformułowania "od strony frontu działki". Analiza przepisu § 3 ust.1 w związku z § 2 pkt 5) rozporządzenia wskazuje, że odległość między granicami obszaru analizowanego (średnica obszaru) powinna wynosić co najmniej trzykrotną szerokość granicy terenu inwestycji położonej od strony drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, przy czym odległość ta nie może wynosić nie mniej niż 50 m. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Określenie jednakże granic obszaru analizowanego powinno być dokonywane nie w sposób automatyczny, ale zgodnie ze specyfiką urbanistyczną. Wobec powyższego, organ powinien uzasadnić sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, gdyż jest to czynność w sposób oczywisty determinująca wyznaczenie wskaźników i parametrów projektowanej zabudowy. Zgodnie z § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są: część tekstowa decyzji i część graficzna decyzji (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci wyników analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost § 9 ust. 2 rozporządzenia, drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, o czym stanowi art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Załączniki do decyzji są jej integralną częścią w rozumieniu art. 107 § 1 K.p.a. W orzecznictwie stwierdza się również, że sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Należy jednakże podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Zasadą jest, że parametry dla nowej inwestycji w obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, oblicza się na podstawie średnich wielkości wskaźników istniejących na działkach znajdujących się na całym obszarze analizowanym. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że prawodawca dopuszcza wyjątki od powyższej zasady. Na podstawie § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ może wyznaczyć inny niż średni wskaźnik, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia. W orzecznictwie podkreśla się, że możliwość skorzystania z przepisów stanowiących pewnego rodzaju wyłom od zasady musi być podyktowana uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać w sposób logiczny z analizy architektoniczno - urbanistycznej. Odmienna interpretacja tych przepisów skutkowałaby przyjęciem, że przepisy określające parametry dla nowej inwestycji w obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie mają praktycznego zastosowania, gdyż parametry te organ zawsze możne wyznaczyć dowolnie bez uzasadnienia okoliczności, dla których odstępuje od wyznaczania ich zgodnie z przepisami rozporządzenia. Przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4) dotyczą odstępstw od średniego wskaźnika wynikającego z analizy. Takie odstępstwa w kontekście wymogu "dobrego sąsiedztwa" są dopuszczalne, a niekiedy nawet konieczne. Podkreślić również należy, że dla wyznaczenia niektórych parametrów nowej zabudowy - co do zasady - istotne jest obliczenie średniego wskaźnika dla całego obszaru analizowanego, czyli wszystkich działek znajdujących się w tym obszarze, a dla niektórych istotne są parametry obliczone dla działek najbliższych. I tak, stosownie do treści § 5 ust.1 rozporządzenia, co do zasady, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (wszystkich działek). Zgodnie jednakże z ust.2 tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W orzecznictwie podkreśla się, że dopuszczalne jest w decyzji o warunkach zabudowy określenie wymaganych parametrów w sposób ich wyznaczenia w wielkości od minimalnej do maksymalnej. Dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Bardziej precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu, jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego. Zgodnie z § 6 ust.1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych na działkach w obszarze analizowanym (wszystkich działek). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust.2). Z kolei, w myśl § 4 ust.1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy Stosownie do dalszych ustępów tego przepisu w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Wreszcie, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca posługuje się jedynie terminem "linia zabudowy". W § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi się, zgodnie z art. 61 ust. 7 u.p.z.p., że dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora wyznacza się "linię zabudowy". Takie sformułowanie przepisu § 4 ww. rozporządzenia, zdaniem składów orzekających, nie pozwala na odstąpienie od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w sytuacji, kiedy taka zabudowa jest możliwa. Powołany § 4 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia wprowadza pojęcie "obowiązującej linii zabudowy", co bez wątpienia w drodze pozaustawowej nakłada na inwestora obowiązek ograniczający jego prawo własności. Pojęcie "obowiązująca linia zabudowy" można bowiem rozumieć w ten sposób, że ustalona w decyzji o warunkach zabudowy linia zabudowy jest linią obowiązującą w tym sensie, że wiąże ona organ architektoniczno - budowlany wydający na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego decyzje o pozwoleniu na budowę (por.: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Komentarz - A.Plucińska-Filipowicz, Lex/el, 2012). W orzecznictwie zwraca się uwagę, że przepis ten nie ma jednoznacznego brzmienia, a zatem trudno uwzględnić zarzut jego naruszenia, ponieważ warunkiem ustalenia, że określony przepis został naruszony w sposób rażący, jest to, że przepis ten jest jasny i nie budzi żadnych wątpliwości. Porównanie zaś treści ww. przepisu rozporządzenia z przepisami ustawy może nasuwać wątpliwości, co do jego znaczenia. Zgodnie z art. 61 ust. 7 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 1 pkt 1 i § 4 ust. 1 i 3 ww. rozporządzenia, za "linię zabudowy" należy rozumieć nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. To z kolei prowadzi do wniosku, że pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się ustawodawca, zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy", jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy". Czy w konkretnej sprawie będzie to nieprzekraczalna linia zabudowy, czy też obowiązująca linia zabudowy, wynikać będzie z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzanej w toku postępowania zmierzającego do ustalenia warunków zabudowy. Stosownie zaś do § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W sytuacji, gdy obszar analizowany obejmuje duży teren, znajduje się w nim kilka ulic przebiegających w różnych kierunkach, logicznym jest wyznaczenie linii zabudowy i wysokości projektowanych obiektów w nawiązaniu do istniejącej zabudowy na działkach najbliższych, dostępnych z tej samej drogi publicznej. Nie da się bowiem wyznaczyć linii nowej zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego obiektu jako przedłużenia linii zabudowy i krawędzi istniejącej zabudowy na działkach położonych w obszarze analizowanym dalej, w szczególności przy innych ulicach, z pominięciem zabudowy najbliższej. Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć należy, że wbrew cytowanemu przepisowi art. 52 ust.2 pkt 1) ustawy, określenie granic terenu objętego wnioskiem z dnia 28.01.2005 r. nastąpiło nie na kopii mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, ale na jej kserokopii nie potwierdzonej z oryginałem. Nie można uznać jednakże tego uchybienia za mogące mieć wpływ na treść decyzji, tym bardziej, że akta w dalszej części zawierają odpowiednie mapy. Pozostałe wymogi wniosku zostały spełnione. Zauważyć również należy, że we wniosku tym inwestor podał, że planowany budynek będzie miał 9 mieszkań oraz określił zapotrzebowanie na energię elektryczną na 110 kw. Korekta wniosku dokonana w dniu 8.11.2013 r. (k.[...]) nie obejmowała tego zakresu. Tymczasem oświadczenie [...] S.A. Oddział w K. z dnia 4.11.2013 r. (k.[...]) dotyczy zapewnienia przyłączenia projektowanego obiektu z mocą 69 kW dla 6 lokali mieszkalnych. To samo powtórzone zostało w oświadczeniu z dnia 5.05.2015 r. (k.[...] ). Również w analizie (k.[...]) zauważono, że w aktach sprawy znajdują się wytyczne poszczególnych dysponentów sieci miejskich dla zaopatrzenia inwestycji w media dla budynku wielorodzinnego z przewidywanym poborem i zaopatrzeniem dla 6 mieszkań oraz że zgodnie z warunkami poszczególnych dysponentów sieci miejskich istnieje możliwość zaopatrzenia inwestycji w niezbędne media poprzez przyłączenie do sieci miejskich. Ponieważ jednak zgodnie z przepisem art.61 ust.1 pkt 3) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rzeczą organu jest ustalenie, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, sprzeczność tę należało wyjaśnić. Analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona w grudniu 2013 r. (k.[...] ) wraz z jej uzupełnieniem z dnia 30.07.2014 r. (k.[...] ) oraz wyjaśnieniami urbanisty z dnia 15.09.2014 r. (k.[...] ) jest wyjątkowo szczegółowa, pełna i logiczna. Została też drobiazgowo oceniona przez organy. Analiza rzeczowo i rzetelnie opisuje stan zagospodarowania, funkcji i cech zabudowy analizowanego obszaru. W szczególności przedstawiona została charakterystyka terenu objętego wnioskiem zarówno w kontekście całej (dawnej) dzielnicy Z. jak i kwartału urbanistycznego zamykającego się pomiędzy ulicami [...] w obrębie którego znajduje się objęta wnioskiem nieruchomość. Uprawniony urbanista szczegółowo opisał budynki znajdujące się w tym kwartale i ich zróżnicowanie co do wielości, funkcji i lokalizacji na poszczególnych działkach. W obszarze tym znajduje się zarówno zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, budynki szkolne oraz przedszkolne. Wnętrze kwartału zabudowane jest blokiem mieszkalnym wieloklatkowym. W obszarze analizowanym znajdują się również części przyległych kwartałów zabudowy. W obszarze dominuje funkcja wielorodzinna, występuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, drobnych usług handlu i gastronomii, funkcja z zakresu szkolnictwa i oświaty oraz komunikacyjna – drogi publiczne. W analizie podano, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu: [...] ,[...] ,[...] ,[...] . Dokonano również omówienia funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Wskazano, że dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (np. dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ), wbudowane lokale o charakterze handlowo - usługowym w parterach, np. dz. nr [...] oraz garaże w kondygnacji przyziemia i piwnic - dz. nr [...] ,[...] ,[...] . Podano też, że w obszarze tym znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny na dz. nr [...] oraz budynek mieszkalny na dz. nr [...] . Zarówno w analizie, jak i jej wynikach obszernie wyjaśniono rodzaj zabudowy zlokalizowanej poszczególnych działkach w badanym obszarze, w tym zwłaszcza na dz. nr [...] . Jak już wcześniej wskazano, nie jest błędem, że niektóre działki znajdują się w obszarze analizowanym jedynie w części. Organy prawidłowo oceniły, że znajdująca się w obszarze analizowanym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna dostępna tak, jak teren inwestycji od ul. [...] , stanowi odpowiedni kontekst urbanistyczny dla projektowej inwestycji. Ustalenie dla działki nr [...] rodzaju zabudowy jako mieszkaniowej - jest wystarczające. Zgodnie z przepisem § 4 ust. 4 rozporządzenia ustalono linię zabudowy. Sposób jej wyznaczenia został szczegółowo uzasadniony w analizie. Analizator prawidłowo policzył średnie parametry zabudowy znajdującej się w obszarze zabudowanym. Nie stanowi błędu pominięcie w tym wyliczeniu działki nr [...] zabudowanej budynkiem stacji trafo oraz nr [...] , co do której toczy się postępowanie związane z ustaleniem legalności jej zabudowy. Rację przyznać należy organowi odwoławczemu, że brak uwzględnienia tej działki nie miał wpływu na sposób i wysokość ustalonego wskaźnika zainwestowania dla nowej zabudowy, gdyż został on wyznaczony w przedziale mniejszym od średniej z obszaru analizowanego. W analizie obliczono średnią z obszaru analizowanego ustaloną na poziomie 49%, podczas gdy w decyzji parametr ten ustalono w przedziale od 35% do 38%. Przyjęcie takiego wskaźnika zostało przekonująco uzasadnione. Te samą zasadę odstępstwa zastosowano przy ustaleniu parametru szerokości elewacji frontowej . Średnia szerokość elewacji frontowej budynków występujących w badanym obszarze wynosi 25,7 m. Autorka analizy uznała, że właściwym z punktu widzenia ładu przestrzennego będzie odniesienie się do zabudowy na porównywalnych do terenu inwestycji nieruchomości, o formie wolnostojącej, zlokalizowanych na dz. nr [...] ,[...] . Dlatego też parametr szerokości elewacji frontowej ustalono jako 16 m, z tolerancją ± 10%, czyli w przedziale od 14,4 m do 17,6 m. Ustalenie to, poczynione w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru w nawiązaniu do średniej z obszaru analizowanego, znajduje wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. W analizie przyjęto (wyjaśnienia urbanisty– k.[...] ), że wobec form występujących w ukształtowaniu elewacji budynków na dz. nr [...] ,[...] wysokość okapu/gzymsu projektowanego na działce [...] budynku możliwa jest jako przedłużenie wysokości tej krawędzi w budynku na dz. nr [...] , wysokość kalenicy ściany szczytowej jako przedłużenie odpowiednio do kalenicy głównej budynku na dz. nr [...] i dz. nr [...] —w przedziale wysokości 9,5 m - 10 m. Całkowitą wysokość budynku określa przedział wysokości wynikający z poziomu kalenicy głównej budynku na dz. nr [...] i [...] tj. maksymalnie 12,5 m i nie mniej niż 9,5 m. Jest to prawidłowe. Zarzuty skarg ocenić należy jako nieuzasadnione. Ustosunkowując się do zarzutu, że organy zaniechały wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodnego, nie wyjaśniły stanu faktycznego sprawy, w szczególności przez oparcie decyzji na nierzetelnej analizie urbanistyczno-architektonicznej oraz nie uwzględniły, że na sąsiedniej działce nr [...] położony jest budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków – podnieść należy, że urbanista sporządzający analizę w sposób wyjątkowo szczegółowy uzasadnił poszczególne parametry zabudowy, wyczerpująco wyjaśniając przyczynę zaproponowanych odstępstw. Parametry te nawiązują do zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką nr [...] i są mniejsze niż wynikające z obliczenia średnich wartości. Nadto, podkreślenia wymaga, że organ pozyskał opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków (z dnia 31.12.2013 r. oraz z dnia 12.04.2015 r.). Należy zatem uznać, że warunek określony w art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy został spełniony. Nie ma podstaw, aby twierdzić, że skoro Prezydent Miasta K. był organem I instancji to uzgodnienie winno zostać dokonane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Stosownie do treści art. 96 ustawy o zabytkach Wojewoda, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może powierzyć, w drodze porozumienia, prowadzenie niektórych spraw z zakresu swojej właściwości, w tym wydawanie decyzji administracyjnych, gminom i powiatom, a także związkom gmin i powiatów, położonym na terenie województwa. Zgodnie zaś z uchwałą Rady Miasta K. Nr [...] z dnia 28 kwietnia 2010 r. w sprawie akceptacji Porozumienia pomiędzy Wojewodą a Prezydentem Miasta K. w sprawie powierzenia Prezydentowi Miasta K. prowadzenia niektórych spraw z zakresu właściwości [...] Konserwatora Zabytków - Wojewoda [...] na wniosek [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków powierza, a Prezydent Miasta K. przyjmuje do prowadzenia, w tym wydawania decyzji administracyjnych, wymienione w uchwale sprawy z zakresu właściwości [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, w tym uzgadnianie projektów decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz uzgadnianie projektów decyzji o warunkach zabudowy (art. 53 ust. 4 pkt 2 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) oraz opiniowanie wszelkich prac przy obiektach ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Nie można się również zgodzić z twierdzeniem skarżącej, że wpisanie budynku na działce nr [...] do rejestrów zabytków nie zostało uwzględnione. Niezasadne jest twierdzenie, że organ opiniujący nie wziął powyższej okoliczności pod uwagę. Kwestia zabytkowego charakteru wilii została kilkakrotnie uwzględniona w analizie (np. strony 2 i 6), a następnie załącznikach do decyzji. Ponadto ustalając wartości poszczególnych parametrów analizator nawiązywał właśnie do zabudowy na działkach sąsiednich (a więc też tej na której znajduje się willa), podkreślając ich szczególny charakter dla ustalenia warunków. Określenie jakie znalazło się w zał. nr 1 punkt II 3, że inwestycja położona jest poza terenami wpisanymi do rejestru zabytków oraz figurujących w gminnej ewidencji obiektów zabytkowych należy rozumieć w ten sposób, że stwierdzenie to dotyczy działki nr [...] a nie całego obszaru analizowanego. Nie mógł również zostać podzielony zarzut, że organ nie uwzględnił istotnych okoliczności faktycznych związanych z potrzebami ochrony środowiska, w szczególności wpływu planowanej budowy na zachowanie istniejącego ekosystemu. Organ uzyskał opinię z dnia 11 grudnia 2013 r. odpowiedniego Wydziału UMK odnośnie ochrony środowiska która została uwzględniona w warunkach decyzji - zał. nr 1 punkt II . 2 . Nie jest również zasadny zarzut skargi dokonania błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegającej na błędnym uznaniu, że w okolicznościach faktycznych sprawy spełnione zostały wszystkie przesłanki wynikające z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennych warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak wyżej wskazano, wyjaśnienia wymaga jedynie, czy zapewnienie dostawy 69 kW spełnia warunek, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Wbrew ocenie skarżących uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest bardzo szczegółowe i zawiera wszystkie niezbędne elementy. Nie jest także zasadny zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 53 ust. 4 pkt. 2 u.p.z.p. oraz art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków. Stosownie do przepisu art.53 ust.4 pkt 2 decyzję wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r. poz. 1446) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. W myśl art.7 ustawy z dnia z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami formami ochrony zabytków są: 1) wpis do rejestru zabytków; 2) uznanie za pomnik historii; 3) utworzenie parku kulturowego; 4) ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. Zgodnie z art. 18 ustawy ochronę zabytków i opiekę nad zabytkami uwzględnia się m.in. przy sporządzaniu decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże, jak wynika z art.19 ustawy, w decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się w szczególności ochronę: 1) zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru i ich otoczenia; 2) innych zabytków nieruchomych, znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków. Tak więc nie można stwierdzić, aby ochrona zabytku wpisanego wyłącznie do gminnej ewidencji zabytków obejmowała ochronę jego otoczenia. Nie jest również zasadny zarzut ze skargi F.L. odnośnie braku prawidłowych ustaleń w sprawie i przeprowadzenia wizji lokalnej. Do powyższego zarzutu w sposób wyczerpujący odniesiono się w analizie, a następnie w decyzjach organów obydwu instancji, które to stanowisko należy podzielić. Funkcja i parametry budynku na działce nr [...] zostały ustalone w sposób wystarczający. Nie można także podzielić zarzutu skargi F.L. odnośnie braku aktualnych warunków dla zapewnienia dostępu energii elektrycznej. W piśmie z dnia 5 maja 2015 r. [...] S.A. - przedłożonym w postępowaniu odwoławczym, w trybie art. 136 kpa - złożył oświadczenie o możliwości przyłączenia projektowanego obiektu w ramach istniejącej infrastruktury energetycznej, co wymaga uzyskania warunków przyłączenia oraz zawarcia umowy o przyłączenie. Zapewnienie dostaw pozostałych mediów również zostało zagwarantowane. Brak jest również podstaw do przyjęcia, że w sytuacji, gdy tylko część danej działki znajdzie się w obszarze analizowanym, to analizą cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie można objąć całej działki, tym bardziej, że z § 3 ww. rozporządzenia wynika, że dopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Wbrew temu co zarzucono w odwołaniu w analizie przyjęto zabudowę działki nr [...] do obliczenia średniego wskaźnika. Urbanista podał również wysokość elewacji frontowej budynku na dz. nr [...] . Podzielić należy wyjaśnienia urbanisty, że dla potrzeb sporządzenia analizy, mając na uwadze cel decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wystarczające jest oparcie się na danych wymienionych w piśmie wyjaśniającym z dnia 15.09.2014 r (k. [...] ). Podzielić należy ocenę organu odwoławczego, że nawet gdyby faktyczne parametry tych działek nr [...] i nr [...] były nieco inne niż podane w analizie, nie miałoby to żadnego wpływu na ustalenie wskaźników dla nowoprojektowanej inwestycji, skoro parametry ustalone zostały znacznie poniżej średnich wskaźników dla obszaru analizowanego. Nie mógł być również uwzględniony zarzut, że w zaskarżonej decyzji ustalono warunki zabudowy nie będące kontynuacją zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, jej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przeciwna teza wynika z samej analizy oraz jej szczegółowej oceny przeprowadzonej przez organ. Zdaniem sądu nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 78 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wielokrotnie wnioskowanego dowodu z oględzin budynku na działce nr [...] . Wynikające z analizy ustalenie jego funkcji mieszkalnej oraz wymiarów było dla celu postępowania wystarczające. Nie został także uwzględniony zarzut skargi, że organy naruszyły art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji pomimo nie przedstawienia przez inwestora ważnej umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, gwarantującej wykonanie uzbrojenia terenu w zakresie sieci elektroenergetycznej. Skarżący odczytuje ten przepis wyłącznie literalnie, podczas gdy konieczna jest jego interpretacja uwzględniająca istotę i charakter decyzji o warunkach zabudowy. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela utrwalony już w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych, przy czym zagwarantowanie takie w drodze umowy nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a oznacza posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zapewnieniem tym może być każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę świadczącą usługi komunalne według przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. Nr 9, poz. 43 ze zm.), w którym uzgadnia zamierzone uzbrojenie terenu i jednocześnie przedstawia rozwiązanie jakie w przyszłości zostanie na danym terenie zrealizowane (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 grudnia 2008 r., IV SA/Wa 1361/08, LEX nr 533147). Niecelowym byłoby wymaganie od inwestora zawierania umów mających na celu realizację uzbrojenia terenu w sytuacji, gdy inwestor nie wie czy w ogóle uzyska decyzję o warunkach zabudowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2008 r., IV SA/Wa 2480/07, LEX nr 519041). Jak już wyżej wskazano inwestor uzyskał zapewnienie dostawcy energii elektrycznej przyłączenia projektowanego obiektu, co byłoby wystarczające, gdyby inwestor nie wnioskował o dostarczenie wyższej od zagwarantowanej mocy. Wreszcie, stwierdzić należy, że zgodnie z przepisem art.153 p.p.s.a. (Dz.U.2015.658) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem (por. wyrok NSA z dnia 1.09.2010 r., sygn. II OSK 518/09, LEX nr 746901). Pojęcie "ocena prawna" w rozumieniu przepisu art. 153 p.p.s.a. oznacza wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ocena ta może się odnosić zarówno do przepisów prawa materialnego jak i procesowego. Musi ponadto pozostawać w logicznym związku z treścią orzeczenia sądu administracyjnego, w którym została sformułowana (por., wyrok NSA z dnia 30.11.2010 r., sygn. II OSK 1929/09, LEX nr 795206). Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji zapadłej w wyniku uprzedniego wydania przez sąd wyroku kasacyjnego i wyrażeniu w nim wiążącej oceny prawnej, ponownie rozpoznając sprawę sąd administracyjny obowiązany jest do dokonania kontroli, czy organ administracji prawidłowo uwzględnił wytyczne zawarte w poprzednim wyroku. Podporządkowanie się wytycznym sądu i wyrażonej przezeń ocenie prawnej jest bowiem głównym kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13.01.2009 r., sygn. II GSK 614/08, LEX nr 528074). Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Wyrokiem z dnia 27.02.2008 r. sygn. akt II SA/Kr 281/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił bowiem decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 28 grudnia 2006 r. nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 18 września 2006 r. W wyroku z dnia 17.09.2009 r. sygn. akt II OSK 1389/08, oddalając skargę kasacyjną, Naczelny Sąd Administracyjny wyraził następujący pogląd prawny: "w rozpoznawanej sprawie decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia 18 września 2006 r. nie zawiera kompletu części składowych. W decyzji nie zamieszczono rozstrzygnięcia ustalającego warunki zabudowy (...). Wyłącznie wyniki analizy mogą stanowić załącznik do decyzji. Wynika z tego, że warunki zabudowy powinny zostać określone w tekście samej decyzji. Stanowi to konsekwencję tego, że każda decyzja zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a. powinna zawierać rozstrzygniecie. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu rozstrzygnięciem są właśnie warunki zabudowy, jakie organ określa dla danego zamierzenia inwestycyjnego". Tymczasem w decyzji organu I instancji z dnia 30.09.2014 r., którą organ odwoławczy utrzymał w mocy, warunki zabudowy ustalone zostały nie w samej decyzji, ale w załączniku Nr 1 - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, co jest sprzeczne z wiążącym poglądem NSA. Tym samym zaskarżona decyzja narusza prawo. Organy zastosowały się bowiem do oceny prawnej i wskazań sądu zawartych w wyroku z dnia 17.09.2009 r. Poza naruszeniem art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi organy naruszyły w zakresie wcześniej wskazanym przepisy postępowania - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uzupełni materiał dowodowy celem dokonania prawidłowej oceny, czy dla zamierzenia określonego we wniosku (budynek wielorodzinny składający się z 9 mieszkań, zapotrzebowanie na energię elektryczną – 110 kW) spełniona jest przesłanka z art.61 ust.1 pkt 3) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto uwzględni przytoczoną wcześniej ocenę prawną NSA, nadając decyzji odpowiednią formę. Z przedstawionych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję, uznając, że będzie to wystarczające. O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 tej ustawy. Orzeczenie w punkcie III wyroku oparto na przepisie art.223 § 2 p.p.s.a.