II SA/Lu 890/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz decyzję Burmistrza z dnia [...]. Nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. P. kwotę 831 (osiemset trzydzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta Ł. ustalił E. P., E. J. i M. T. opłatę w wysokości 55 350 zł, stosownie do ich udziałów wynoszących odpowiednio 2/4 , 1/4 i 1/4, z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] o powierzchni 15550 m2, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł. W uzasadnieniu podano, że stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Organ ustalił, że E. P., E. J. i M. T. sprzedali wspomnianą nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...] po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta Ł. z dnia [...] r. dla terenu położonego w Ł. pomiędzy granicami administracyjnymi miasta od strony północno-wschodniej a terenem PKP (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 19 lipca 2011 r. Nr 104, poz. 1853). W dotychczasowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] r. ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Woj. Siedleckiego Nr 14 z dnia 15 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Siedleckiego Nr 14, poz. 179), który stracił ważność w dniu 31 grudnia 2003r., działka Nr [...] przeznaczona była na poszerzenie ul. M. oznaczonej na rysunku planu symbolem 17 KUG, następnie od strony ul. M. na głębokość jednego siedliska w strefie mieszkaniowo-siedliskowej obejmującej tereny zabudowy rolniczej (siedliskowej) z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej oraz wszelkiego rodzaju usług nieuciążliwych dla otoczenia oznaczonej na rysunku planu symbolem "M-R-U", zaś pozostała jej część położona była w strefie rolnej obejmującej tereny użytków rolnych z występującymi wśród nich niewielkimi terenami lasów, oznaczonej na rysunku planu symbolem "R1". Z kolei według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przyjętym wspomnianą Uchwałą Nr [...] Rady Miasta Ł. z dnia [...] działka Nr [...] znajduje się w terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia "RMU14", przeznaczonych na realizację i utrzymanie zabudowy zagrodowej i usług nieuciążliwych oraz terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia "P3" przeznaczonych na realizację i utrzymanie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz w terenach przeznaczonych na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi lokalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem "KDL10", "KDL11" i w terenach przeznaczonych na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi głównej, oznaczonych na rysunku planu symbolem "KDG3". Obecne przeznaczenie w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego określone symbolem "P3" i "KDL11" równa się przeznaczeniu w nieobowiązującym planie oznaczonemu symbolem "R1". Do czasu uchwalenia nowego planu dla działki nie były ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania. Zdaniem organu w związku z uchwaleniem planu nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, co w pełni wyczerpuje dyspozycję art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe stanowisko potwierdza sporządzona w sprawie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zaznaczono, że Burmistrz Miasta jako organ prowadzący postępowanie w niniejszej sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, jednak obowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W tym zaś zakresie nie stwierdzono uchybień. Został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny i której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag. Ilość transakcji dokonanych na lokalnym rynku pozwala na zastosowanie tej metody. W sporządzonym operacie zostały zamieszczone stosowne klauzule wskazujące na okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego rzeczoznawca dołączył istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu, a wyciąg z operatu szacunkowego zamieścił na początku operatu. Operat został podpisany, zamieszczona jest data i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Według operatu wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 288 770 zł, natomiast po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 582 580 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 293 810 zł. Ponieważ rzeczoznawca uznał, że funkcja RMU i KDL w poprzednim planie odpowiada takiej samej funkcji MRU w poprzednim planie, przyjął, że wartość tej części nieruchomości ( 233 100 zł ) nie wzrosła. Wzrost rozpatrzono natomiast przy funkcjach P3 i KDL11 odpowiadającej poprzedniej funkcji R1, przyjmując, że powierzchnia funkcji P3 wynosi 9139 m², a KDL11 767 m². Następnie od wartości rynkowej nieruchomości o funkcji P i KDL ( 349 480 zł ) odjęto wartość nieruchomości o symbolu R przed uchwaleniem planu ( 55 670 zł ), a różnicę podzielono przez całą powierzchnię nieruchomości o symbolu P3 i KDL 11, co dało wartość 1m². Dalej powyższą wartość pomnożono przez powierzchnie nieruchomości oddzielnie dla P3 i KDL 11 i dla każdej z nich zastosowano stawki opłaty z uchwały z dnia 13 maja 2011r. wynoszące dla funkcji P3 20 % ( § 75 ) i 5% dla funkcji "KDL11" (§ 84). Powstałe w ten sposób wartości zsumowano, co dało wysokość opłaty w kwocie 55 350, 01 zł. Odnosząc się do wniosku o wyłączenie Burmistrza miasta Ł. od udziału w postępowaniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 kpa, organ zwrócił uwagę, że nie jest stroną w powyższym postępowaniu. Wysokość opłaty ustalana jest na podstawie przeprowadzonego postępowania administracyjnego w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Zdaniem Burmistrza nie ma także żadnych podstaw do wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego od udziału w sprawie na podstawie art. 84 § 2 kpa w związku z art. 24 § 1 pkt 4 kpa. Powołane przepisy dotyczą bowiem wyłączenia od rozpoznawania sprawy pracownika organu, którym biegły nigdy nie był. Organ wyjaśnił ponadto, że złożona przez rzeczoznawcę oferta na wykonanie operatu szacunkowego była najkorzystniejsza. Zaznaczył również, że nie miał obowiązku powołania kolejnego biegłego dla ustalenia okoliczności, które zostały już w sposób niebudzący wątpliwości w sprawie wyjaśnione. Jeżeli strona nie zgadzała się z wydaną opinią mogła też zlecić kontrekspertyzę we własnym zakresie i przedłożyć jako dowód w sprawie. Organ wskazał, że wcześniejszą decyzją z dnia 26 listopada 2012r. ustalono wysokość opłaty na kwotę 58 942 zł, przy wartości nieruchomości 583 480 złotych. Nieruchomość sprzedano natomiast za kwotę 580 000 zł, co świadczy, iż opinia biegłego jest poprawna i miarodajna. W tym stanie nie może być uznane za wystarczające dla sporządzenia na koszt publiczny dodatkowych opinii samo subiektywne odczucie strony, iż w jej ocenie wykonany szacunek jest wadliwy. Organ podkreślił, że obecny plan dopuszcza podział w oparciu o linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, istniejące granice działek lub proponowane w planie granice działek budowlanych (§ 66 ust. 2 pkt 1 ). Odnosząc się do zarzutu przyjęcia błędnego założenia, co do możliwych do podjęcia inwestycji na terenie przemysłowym, nieuwzględnienia w operacie niekorzystnego, nieproporcjonalnego kształtu działki oraz nie uwzględnienia aktualnego stanu faktycznego na podstawie którego potencjalny kupiec decyduje się na zakup nieruchomości, zauważono, że podjęcie jakichkolwiek inwestycji w terenie "MRU14", jak i "P3"na działce Nr 2978 jest jak najbardziej możliwe. Kształt działki jak wyjaśniono powyżej przy szerokości 34 m jest korzystny ponieważ umożliwia zagospodarowanie działki w jak najlepszy sposób. Odnośnie niepełności opinii ze względu na brak wskazania dokładnego położenia nieruchomości, a tym samym pozbawienia uczestników postępowania możliwości oceny pod względem lokalizacji działek wziętych pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości podkreślono, że w operacie dla nieruchomości przyjętych do porównań podano adres (ulice) oraz numer aktu notarialnego z umową sprzedaży. Ponadto organ prowadzący postępowanie był w każdej chwili gotowy wyjaśnić wątpliwości z tym związane. Wnioskodawcy ograniczyli się jednak tylko i wyłącznie do żądania wydania kserokopii operatu szacunkowego i nie żądali żadnych dodatkowych wyjaśnień. Po rozpoznaniu odwołania E. P., M. T. i E. J. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. P. decyzję Burmistrza utrzymało w mocy. Również organ odwoławczy nie miał wątpliwości, że uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miało bezpośredni wpływ na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co jednoznacznie potwierdził sporządzony w sprawie operat szacunkowy. nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że wycena jest prawidłowa, uwzględnia jej cel, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, a więc elementy odpowiadające podstawowym wymogom art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wątpliwości nie budzi również zastosowane podejście porównawcze oraz metoda porównywania parami. Organ wskazał, że operat zawiera dokładny opis danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości działki skarżącego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania i po jego uchwaleniu. Rzeczoznawca wytypował pięć istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości, tj. położenie, (atrakcyjność lokalizacji), otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjną oraz wielkość, kształt i zagospodarowanie działki. W oparciu o wieloletnie obserwacje rynku lokalnego i preferencje klientów, opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Powszechnych Krajowych Zasady Wyceny (PKZW) oraz na podstawie własnych badań ankietowych, jako rzeczoznawcy majątkowego dokonał oceny każdej z nich i ustalił ich wagi, czyli procentowy i kwotowy wpływ poszczególnych cech na różnicowanie cen nieruchomości. Za uzasadnione Kolegium uznało ustalenie wartości nieruchomości z dokonaniem jej podziału na część położoną przy ulicy M. oraz w dalszej odległości z uwagi na dwie odrębne funkcje w planie. Zdaniem Kolegium w wycenie rzeczoznawca uwzględniał specyficzne położenie działki w trzech strefach, kształt i warunki jej zagospodarowania oraz wielkość poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków. Prawidłowo zastosowano także stawki opłaty wskazane w uchwale z 2011r. Odnosząc się do wniosku odwołujących o wyłączenie biegłego z powodu wcześniejszej wyceny przez niego tej samej nieruchomości na podstawie art. 37 ust.7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Kolegium zwróciło uwagę, że stosownie do art. 176 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Decyzja wydana w tym trybie stanowi jednak tylko swoistą promesę dla jej właściciela i nie jest tą samą sprawą prowadzoną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy. Za nieusprawiedliwiony uznano zarzut niezawiadomienia stron we właściwym terminie, poprzez wydanie postanowienia o powołaniu biegłego oraz uniemożliwienie tym samym stronie uczestnictwa w czynnościach przez niego przeprowadzanych. Powołując się na orzecznictwo Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy wyceny nieruchomości, nie ma obowiązku zawiadomienia stron postępowania o przeprowadzonych oględzinach nieruchomości. Badanie nieruchomości w terenie przez rzeczoznawcę nie jest czynnością wymagającą dla swej dopuszczalności i skuteczności obecności właściciela gruntu. Sporządzanie operatu i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami organ, który zlecił sporządzenie operatu, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego on dotyczy, przeglądanie operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Dowodem w sprawie był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego i z tym dowodem strony skarżący został zapoznany. Skarżący miał możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym i zgłoszenia uwag do treści operatu oraz zadawania pytań bezpośrednio rzeczoznawcy majątkowemu, z której to możliwości skorzystały. Natomiast subiektywne przekonanie o zawyżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie szacunkowym, niepoparte żadnymi przeciwnymi dowodami, nie mogą świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny. W ocenie organu rzeczoznawca wyjaśnił wszystkie zgłoszone wątpliwości i zastrzeżenia. W sytuacji zatem, gdy operat nadal jest kwestionowany, dla jego obalenia strona powinna przeprowadzić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Odnosząc się natomiast do żądania wyłączenia organu od rozpoznania sprawy Kolegium zwróciło uwagę na błędny zarzut, iż w niniejszym postępowaniu Gmina Miejska Ł. jest stroną, a sprawa dotyczy jej interesu prawnego. Z utrwalonego w tym zakresie orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że stroną w postępowaniu administracyjnym nie może być organ administracji publicznej, który na mocy przepisów prawa został w sprawie powołany do wydania decyzji administracyjnej (por. postanowienie NSA z dnia 2 marca 2006r., sygn. akt II GSK 387/05). Powierzenie organowi jednostki samorządu terytorialnego właściwości do orzekania w sprawie indywidualnej w formie decyzji administracyjnej, niezależnie od tego, czy nastąpiło to z mocy ustawy, czy też w drodze porozumienia, wyłącza interes prawny tej jednostki w trybie postępowania administracyjnego. Bez względu na przedmiot sprawy i jej rzeczywisty związek z interesem prawnym gminy, gmina nie jest stroną postępowania administracyjnego, w sprawie indywidualnej z zakresu administracji publicznej, dotyczącej osoby trzeciej, w której decyzję wydaje burmistrz miasta. Działający poprzez swojego zastępcę Burmistrz Miasta Ł., który wydał w pierwszej instancji decyzję w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest organem gminy, który działa jedynie w granicach i na mocy przyznanych mu ustawowo kompetencji, nie zaś jako podmiot, którego interesu prawnego lub obowiązku prawnego dotyczy postępowanie (por. także postanowienie NSA z dnia 4 października 2012r. sygn. akt II OSK 1911/12). W ocenie Kolegium prawidłowo ustalono strony i zapewniono im czynny udział w postępowaniu zawiadamiając o wszczęciu postępowania (zawiadomienie z dnia 22 maja 2013r. doręczone stronom w dniach 27 i 28 maja 2013r.), a następnie o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym wyceny nieruchomości (zawiadomienie z dnia 27 sierpnia 2013r., doręczone w dniach 30 sierpnia i 2 września 2013r.). Nadto w nawiązaniu do wniosku skarżącego zawartego w odwołaniu Kolegium w dniu 29 stycznia 2014r. przeprowadziło rozprawę administracyjną, w ramach której strony miały możliwość zadawania pytań rzeczoznawcy majątkowemu, który w jej trakcie ustosunkował się szczegółowo do uwag skarżącego wniesionych do operatu szacunkowego. Dla ustalenia opłaty bez znaczenia pozostaje ponadto, że M. T. i E. J. stały się właścicielkami nieruchomości dopiero w dniu 18 października 2011r. Oplata planistyczna związana jest bowiem ze zbyciem nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego E. P. zarzucił decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego rażące naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych poprzez przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w dniu w składzie 2 osobowym w sytuacji, gdy przepisy prawa powszechnie obowiązującego przewidują iż sprawę rozpatruje organ kolegialnie w składzie 3-osobowym, co skutkuje, jego zdaniem, że zaskarżona decyzja jest dotknięta wadą nieważności, o której mowa w art. 156 § 1 pkt. 2 kpa. Ponadto w jego mniemaniu naruszono art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na braku ustalenia związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości sprzedanej nieruchomości. Według skarżącego rzeczoznawca nie analizował jakichkolwiek czynników mających wpływ na wzrost wartości działki. Zbadano jedynie fakt, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości, ale w ogóle nie podjęto analizy, czy wpływ na ten wzrost i w jakim stopniu miała zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, czy inne czynniki. Najlepszym sposobem sprawdzenia czy zmiana planu stanowi źródło jego wzrostu jest ustalenie, czy potencjalny kupujący kupując grunt o danym przeznaczeniu może go wykorzystywać w sposób wskazany w planie miejscowym. Jeżeli nie może oznacza to, że zmiana przeznaczenia w planie miejscowym jest tylko teoretyczna, skoro zmian nie można wdrożyć w praktyce. W tym przypadku sam fakt zmiany planu miejscowego w części dotyczącej zmiany terenu rolnego na teren pod obiekty produkcyjne, nie umożliwia wykorzystania tego terenu jako przemysłowy, z uwagi na brak wdrożenia w życie przez gminę założeń tego planu. Gmina nie wykonała bowiem dróg publicznych, które pozwoliłyby dojechać odpowiednim pojazdom do tej części nieruchomości, brak też w pobliżu tej części działki odpowiedniej infrastruktury, co w obecnym stanie uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę na jakąkolwiek inwestycję. Poza tym rzeczoznawca nie ocenił warunków gruntowo-wodnych, które na tym terenie nie pozwalają na tego typu inwestycje, gdyż teren jest podmokły. Zagospodarowana może być jedynie część przeznaczona na zabudowę mieszkaniową, a pozostała część może być wykorzystana przez tego samego właściciela jako działka rolna czy ogród. W związku z tym sama perspektywa, iż teren w ciągu kilku, kilkunastu lat będzie mógł być wykorzystany zgodnie z planem miejscowym spowodowała być może symboliczny wzrost jego wartości ponad wartość ziemi rolniczej. Jednak działka ta nie może być traktowana jak teren typowo przemysłowy, a w taki została potraktowana przez rzeczoznawcę. Kluczową rolę pełni tutaj dobór odpowiednich nieruchomości podobnych, które posiadają podobne cechy, co w powyższym przypadku nie miało miejsca. Skarżący wskazywał, że duży wpływ na cenę transakcyjną miał fakt, iż kupujący zakupił sąsiednią działkę, która jest dość wąska i zależało mu na poszerzeniu swojej własności i dokupieniu nieruchomości skarżącego, stąd mógł on wynegocjować wyższą stawką za m² niż stawka istniejąca na rynku. W ocenie skarżącego organ w ogóle nie dokonał oceny operatu szacunkowego, a od razu stwierdził, że to strona powinna sporządzić we własnym zakresie kontroperat przerzucając konieczność prowadzenia postępowania dowodowego i wyjaśnienia okoliczności na stronę. Tymczasem przyjęte do porównania nieruchomości nie spełniają warunku podobnych do nieruchomości wycenianej. Działka powinna być wyceniana jako całość, gdy w takiej formie została sprzedana i nigdy nie była dzielona na mniejsze części. Oznacza to, że nieruchomościami podobnymi będą nieruchomości o tych samych funkcjach, a więc pod zabudowę zagrodową i pod zabudowę produkcyjną oraz podobnej powierzchni, a także w sąsiedztwie gruntów niezabudowanych. Natomiast rzeczoznawca podzielił ją na dwie części pod względem funkcji. Następnie wycenił każdą z części, a otrzymane kwoty dodał do siebie uznając, że suma ta stanowi wartość całej nieruchomości, co jest błędnym założeniem. W wyniku tego wycena jest rażąco zawyżona. Poza tym pominięto wpływ na cenę położenia działki o jednej funkcji względem drugiej. Skarżący zwrócił uwagę, że graniczenie części działki produkcyjnej z działką przeznaczoną pod zabudowę zagrodową nie jest atutem podnoszącym ceną. Potencjalny inwestor, które chce zbudować dom z ogrodem nie będzie zainteresowany kupnem działki obok terenu, na którym w przyszłości może powstać zakład produkcyjny, z którym związane jest wydobycie spalin, różnego rodzaju zapachów, hałasu, ruch pojazdów ciężarowych itp. Operat, który wycenia każdą z tych części oddzielnie nie uwzględnia tych zależności, które mają istotny wpływ na cenę. Ponadto do wyceny części pod zabudowę produkcyjną, kwestionując dalej w ogóle zasadność podziału na części, wybrano jako nieruchomości podobne działki będące w sąsiedztwie już istniejących zakładów produkcyjnych, a transakcje miały służyć ich rozbudowie. W związku z tym zasady doświadczenia życiowego wskazują, że ceny tych działek nie były cenami rynkowymi transakcji jakie zawierają niezależne od siebie podmioty. Sam rzeczoznawca w trakcie rozprawy stwierdził, iż gdyby działki porównawcze były działkami o podwójnej funkcji, jak działka wyceniana, to wycena byłaby bardziej prawidłowa. Jednakże powiedział, iż na rynku lokalnym nie mógł znaleźć takich nieruchomości, w związku z tym wycenił nieruchomość dzieląc ją na dwie części, gdyż żaden przepis tego nie zabrania. Jednakże w tej sytuacji powinien poszukać działek porównawczych podobnych do działki wycenianej poza rynkiem lokalnym lub zmienić metodę wyceny, a nie stosować metodę porównawczą nie jako "na siłę" do sytuacji zupełnie nie odzwierciedlającej rzeczywistości. Błędne było również założenie, iż dostęp do części nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjnym będzie poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej lub przejścia na działce przeznaczonej pod zabudowę zagrodową. Żadna bowiem służebność nie została ustanowiona. W mniemaniu skarżącego, skoro wskazywano, że dotychczasowy operat zawiera szereg błędów, niespójności i jest niezgodny z przepisami prawa, błędem było zaniechanie powołania nowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Wadliwość rozstrzygnięcia Kolegium miała przejawiać się również w naruszeniu art. 79 § 1 kpa poprzez niezawiadomienie o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu przez biegłego, co w konsekwencji ograniczyło mu prawo czynnego udziału w sprawie. W związku z tym, że o dowodzie z opinii biegłego dowiedział się w momencie, gdy operat szacunkowy był już gotowy, nie miał on żadnego wpływu na wskazanie I danych, które umożliwiłyby dokładniejszą ocenę stanu nieruchomości i jej wycenę. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. P. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Błędne jest przekonanie skarżącego upatrującego kwalifikowanej wadliwości zaskarżonego rozstrzygnięcia w przesłance wywiedzionej z art. 156 § 1 pkt 2 kpa, dotyczącej wydania decyzji z rażącym naruszeniem prawa. Podstaw do takiej oceny daje, w jego mniemaniu art. 18 ust.1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o Samorządowych Kolegiach Odwoławczych ( tekst jedn. Dz. U z 2001r. , Nr 79, poz. 856 ), zgodnie z którym Kolegium orzeka w składzie trzyosobowym, chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej. Jednak w przeprowadzonej w toku postępowania rozprawie administracyjnej uczestniczyło tylko dwóch członków Kolegium. Treść tak postawionego zarzutu wskazuje, że jest on oparty na nieporozumieniu. Rzeczywiście według art. 17 ust.1 ustawy orzeczenia Kolegium zapadają po przeprowadzeniu rozprawy lub na posiedzeniu niejawnym. Wspomniany przepis odnosi się jednak tylko do orzekania przez Kolegium, a nie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, do której mają zastosowanie przepisy kpa. Przeciwko ujęciu sprawy w sposób wskazywany w skardze jednoznacznie przemawia treść art. 93 kpa, stosownie do którego, gdy postępowanie toczy się przed organem kolegialnym rozprawą kieruje przewodniczący albo wyznaczony członek organu kolegialnego. Nie ulega natomiast wątpliwości, że w aktach znajduje się protokół z posiedzenia składu orzekającego Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]., a decyzja z tego samego dnia została podpisana przez skład trzyosobowy, co wyczerpuje wymóg określony w powołanym już art. 18 ust.1 ustawy. Nie ma również żadnych podstaw do zarzucenia wadliwości decyzji z powodu nie wyłączenia biegłego od udziału w tej sprawie z tego tylko powodu, że poddany ocenie operat szacunkowy był sporządzony przez niego już po raz drugi. Prawda jest, ze zgodnie z art. 84 § 2 kpa biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 kpa. Z kolei art. 24 § 1 pkt 4 kpa stanowi, że pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w sprawie, w której był świadkiem lub biegłym, albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3. W wyroku z dnia 21 listopada 2014r. ( II OSK 1163/13 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ) Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił jednak uwagę, że w omawianym trybie przede wszystkim to pracownik organu administracji podlega wyłączeniu od udziału w sprawie, w której był m. in. biegłym lub świadkiem. Podobnie biegłym w sprawie nie może być osoba, która wcześniej w tejże sprawie była świadkiem lub brała w udział w jej prowadzeniu jako pracownik administracji. Zdaniem sądu pogląd dotyczący konieczności wyłączenia biegłego w przypadku, gdy wcześniej wydał już jedną opinię w sprawie jest niemożliwy do zaakceptowania również z racjonalnego punktu widzenia. Ta sama regulacja prawna dotycząca biegłego odnosi się bowiem również do świadka i gdyby pogląd ten podzielić, to nikt, kto raz został przesłuchany w charakterze świadka nie mógłby być przesłuchany w tym samym postępowaniu po raz drugi, co jednoznacznie wskazuje na wadliwość prezentowanej argumentacji. Wbrew przekonaniu skarżącego nie ma uzasadnionych podstaw do postawienia Kolegium zarzutu naruszenia art. 10 § 1 i art. 79 § 1 kpa, co miałoby przejawiać się brakiem powiadomienia o oględzinach nieruchomości. Podkreślić należy, że dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego oględziny nieruchomości w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego nie mogą być utożsamiane z oględzinami, o których stanowi art. 79 § 1 kpa. Oględziny przeprowadzane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym służą przygotowaniu i opracowaniu tego operatu. Nie stanowią zatem samodzielnego środka dowodowego. Obowiązek przewidziany art. 79 § 1 kpa odnosi się zaś jedynie do oględzin traktowanych jako samodzielny środek dowodowy w postępowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 977/10 – Lex nr 1081095, wyrok NSA z dnia 8 maja 2013r., sygn. akt I OSK 2366/11, wyrok NSA z dnia 30 lipca 2014r. II OSK 404/13, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 8 lutego 2005 r., sygn. akt II SA/Bk 717/04 wszystkie opubl. w CBOSA). Skoro zaś oględziny przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym nie są tożsame z oględzinami, o których stanowi art. 79 § 1 kpa, to nie można wymagać od organu administracji, aby powiadamiał strony o miejscu i terminie ich przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie oznacza to natomiast, że skarga jest pozbawiona uzasadnionych podstaw. Rację mają organy upatrując w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami obligatoryjnego środka dowodowego w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty. Wynika to wprost z art. 149 w związku z art. 7 wspomnianej ustawy, według którego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Wniosek ten wydaje się oczywisty, skoro operat stanowi w istocie opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Trafne jest jednak również spostrzeżenie skarżącego wskazującego na konieczność oceny operatu przez organy. Jak się podkreśla, fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego ( wyroki NSA z dnia 4 czerwca 2009r. I OSK 860/08, dnia16 kwietnia 2013r. II OSK 2475/11 i podane tam orzeczenia, wyroki z dnia 5 marca 2009r. I OSK 292/08 oraz z dnia 4 października 2006 r. I OSK 417/06 opubl. w CBOSA). Wprawdzie organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, nie może zatem ingerować w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, może jednak ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, pozwalającym na stwierdzenie, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA z dnia 16 kwietnia 2015r. I OSK 2053/13 i podane tam orzecznictwo, 22 lipca 2014r. I OSK 2948/12, 7 marca 2014r. I OSK 1894/12, 23 stycznia 2013r. II OSK 1076/12, 28 maja 2013r. I OSK 2430/11 i podane tam orzecznictwo, por. także wyrok NSA z dnia 15 października 2009r. I OSK 36/09 i 8 maja 2009r. I OSK 695/08. wszystkie opubl w CBOSA). Pogląd ten wydaje się oczywisty, skoro o ustaleniu opłaty decyduje wyłącznie organ administracji publicznej. To na nim spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 4 października 2006 r. sygn. akt I OSK 417/06, Lex nr 281387 oraz wyrok NSA z 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, opubl. CBOSA). Jedynym ograniczeniem jest zakaz zastąpienia operatu w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Wskazać trzeba, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze, zastosowane przez biegłego, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uzupełnieniem tego zapisu jest treść § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U nr 207, poz. 2109 ze zmianami ), zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny .której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Skoro stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych, za które uznaje się nieruchomości porównywalne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość ( art. 4 pkt 16 ). Tego warunku nie spełnia zaskarżona decyzja, bezkrytycznie przyjmująca złożony w sprawie operat szacunkowy za prawidłowy. Tymczasem nie zawiera on rzetelnego i wyczerpującego uzasadnienia fundamentalnej kwestii doboru przyjętych do celów porównawczych nieruchomości oraz sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących. Uwaga ta wiąże się ze specyficznym ukształtowaniem działki, która zarówno przed uchwaleniem planu, jak i pod rządem planu poprzednio obowiązującego, była przeznaczona pod różne funkcje. Poprzednio w części na poszerzenie ul. Międzyrzeckiej, tereny zabudowy rolniczej (siedliskowej) z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej oraz wszelkiego rodzaju usług nieuciążliwych dla otoczenia oraz tereny użytków rolnych z występującymi wśród nich niewielkimi terenami lasów, oznaczonej na rysunku planu symbolem "R1". W stanie po wejściu w życie nowego planu w części na realizację i utrzymanie zabudowy zagrodowej i usług nieuciążliwych, na realizację i utrzymanie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz w terenach przeznaczonych na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi lokalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem "KDL 10", "KDL 11" oznaczonych symbolem przeznaczenia "P3" oraz na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi głównej, oznaczonych na rysunku planu symbolem "KDG3". Bez wątpienia zatem, co podnosi się w skardze, nieruchomości podobne przyjęte do porównania, także powinny wspomnianą specyfikę odzwierciedlać. Trafnie uważa przy tym skarżący, że wartość nieruchomości w oparciu o kryteria wynikające z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna dotyczyć całej zbywanej nieruchomości. Również w orzecznictwie uważa się, że nawet w sytuacji, gdyby zmiana przeznaczenia w nowym planie dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości. Jeśli, jak w tym przypadku, przeznaczenie części nieruchomości w planie obecnym i poprzednim pokrywa się, opłata planistyczna powinna dotyczyć tylko tej części nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu. Treść operatu wskazuje jednak, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do zbioru porównawczego w istocie rzeczy uznano za podobne do poszczególnych jej części, odpowiadających konkretnym funkcjom w planie miejscowym, a nie do całej nieruchomości. Jest to wynikiem przyjętego przez rzeczoznawcę założenia, że nieruchomość może być podzielona na dwie części zgodnie z funkcjami wyznaczonymi planem miejscowym. Części te, po geodezyjnym wyodrębnieniu mogą być w rezultacie tego przeznaczenia samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego ( str. 4 operatu). Dalej rzeczoznawca stwierdził, że "wobec takiego przeznaczenia nieruchomości na potrzeby niniejszego opracowania podzielono działkę na dwie funkcjonalne części, które oszacowano oddzielnie. Teren zabudowy zagrodowej i teren do zabudowy produkcyjnej szacowano łącznie z terenem pod przylegające drogi" ( str. 11 operatu ). Rzeczą organu była w tej sytuacji ocena dopuszczalności wykonania wyceny w ten sposób, tym bardziej, jeśli sam rzeczoznawca podczas rozprawy wyjaśnił, że dokonał wyceny z podziałem na funkcje wynikające z planu, "bo taka była konieczność". Nie był bowiem w stanie znaleźć działek podobnych, jak działka wyceniana o potrójnym przeznaczeniu, z żadnego zaś przepisu prawa nie wynika zakaz dokonania wyceny działki przy przyjęciu takiego założenia. Stwierdził również, że z punktu widzenia wyceny lepiej może byłoby przyjąć całą powierzchnię działki, ale części, jakie wyceniał, stanowiły także duże powierzchnie. Analizę ograniczył przy tym do R. P., L. i M. P. Zauważyć jednak należy, że stosownie do § 26 wspomnianego już rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Z kolei według art. 152 ust.3 zd.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Także ta kwestia wymagała wyjaśnienia. Słusznie w tej sytuacji skarżący zwrócił uwagę również na niejasny dobór nieruchomości do porównania. Po uchwaleniu planu przy określeniu wartości gruntu do zabudowy zagrodowej wszystkie 4 nieruchomości są nie tylko znacząco mniejsze od powierzchni działki wycenianej zajętej pod tego rodzaju funkcje wynoszącą 5644m², ale także położone są w sąsiedztwie gruntów z zabudową zagrodową i gruntami rolnymi. Tymczasem według ustaleń planu tereny te są obecnie położone w bezpośrednim sąsiedztwie terenów obiektów produkcyjnych, składów i magazynów ( symbol P ). Musi budzić zatem wątpliwość przyjęta przez rzeczoznawcę teza, według której wartość tego terenu jest taka sama jak przed uchwaleniem planu, gdzie sąsiadował z terenem o funkcji użytków rolnych ( R ). Tym bardziej, że operat nie zawiera wyliczenia wartości tej części działki przed uchwaleniem planu. Podobnie ocenić należy przyjęte do porównania nieruchomości dla obliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu w części obejmującej funkcję rolną oznaczoną symbolem R. Trzy z czterech działek mają powierzchnię znacznie mniejszą od wycenianej ( 9906m² ) wynoszące odpowiednio 3105m², 29051m² i 5194m². Poza tym sąsiadują z niezabudowanymi gruntami rolnymi, podczas, gdy według planu dotychczasowego i zgodnie z dotychczasowym sposobem wykorzystania ta część działki sąsiadowała z terenem o symbolu MRU obejmującym tereny zabudowy rolniczej ( siedliskowej ) z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej oraz wszelkiego rodzaju usług nieuciążliwych dla otoczenia ( str. 7 operatu ). Rzeczoznawca nawet nie wspomniał, dlaczego właśnie opisane nieruchomości uznał za podobne oraz dlaczego, mimo braku transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej nie poszerzył badanie rynku o transakcje zawarte na terenie regionu i kraju. Bez wątpienia organy do tych kwestii w żaden sposób się nie odniosły, ograniczając się jedynie do powtórzenia wypowiedzi rzeczoznawcy, co tak formułowaną ocenę czyni wadliwą. Zastrzeżenia budzi również rachunkowe wyliczenie średniej ceny 1m² nieruchomości przyjętych do zbiorów porównawczych. Przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej na cele zabudowy zagrodowej ( str. 16 operaty ) cenę średnią przyjęto w kwocie 41,3 zł za m², podczas, gdy powinno być 41,27 zł. W przypadku terenów rolnych ( str. 22 ) przy obliczeniu ceny średniej 1 ha zamiast 56 200 zł przyjęto 56 201 zł. W efekcie różne są też wartości rynkowe gruntu oraz wysokość opłaty planistycznej, co również nie było przedmiotem analizy organów rozpoznających sprawę. Nie można jednak podzielić zapatrywania skarżącego upatrującego wadliwości decyzji w zaniechaniu przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego biegłego. Rzeczywiście nałożony w art. 7 i 77 § 1 kpa na organ obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego zobowiązuje organ do czynnego udziału w postępowaniu wyjaśniającym. W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że obowiązek przeprowadzenia postępowania, co do wszystkich istotnych okoliczności spoczywa na organach i nie może być przerzucany na stronę ( wyrok NSA z dnia 19 maja 2010r., sygn. akt I OSK 163/10, publ. Legalis ). Podnosi się również, że może zaistnieć sytuacja, iż w świetle przepisu prawa materialnego udowodnienie określonej okoliczności faktycznej obciąża stronę postępowania, nie zaś organ, tym niemniej nie zwalnia to organu od jego powinności podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy i oceny przedstawionych w sprawie dowodów Jednocześnie jednak zwraca się także uwagę, że wspomniany obowiązek nie może oznaczać przerzucenia całego ciężaru dowodowego w sprawie na organ. Jeżeli organ wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nie nasuwających jego zdaniem zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania ( wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r., I OSK 1894/12 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA). Wydaje się to oczywiste, jeśli bowiem organ istotne dla sprawy okoliczności ustalił na podstawie materiału dowodowego - w jego ocenie - nie budzącego wątpliwości, a które usiłuje zakwestionować strona, to ona powinna podejmować działania zmierzające do przeforsowania swoich racji. Podzielając ten punkt widzenia trzeba też zauważyć, że podważenie opinii biegłego wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, stąd też, jak już wskazano, organ nie ma możliwości badania jej merytorycznej zasadności, ograniczając się jedynie do strony formalnej. W stosunku do operatu organ winien przede wszystkim zażądać wyjaśnień powstałych wątpliwości lub niejasności od rzeczoznawcy, albo uzupełnienia wyceny ( wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011r. I OSK 378/10 opubl. w CBOSA ). Trzeba też podkreślić, że zgodnie z treścią art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Oceny takiej może zgodnie z ust. 1 cytowanego wyżej artykułu dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organ nie ma jednak obowiązku wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu, jeśli po otrzymaniu stosownych wyjaśnień nie ma w jego mniemaniu, żadnych podstaw do kwestionowania przyjętych w nim założeń wymagających wiadomości specjalnych. Zakwestionowanie przez stronę operatu co do jego zasadniczej treści wymaga zatem poddania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jak się jednak słusznie podkreśla skorzystanie z tych możliwości również należy do strony (wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06, lex nr 329151 i z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11, lex nr 1366424). Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący we podjął własne jakiekolwiek działania w tym zakresie, oczekując jedynie na reakcję organu, co jednak nie okazało się skuteczne. Fakt, że organ będzie zobowiązany do ponownego uzyskania stosownych wyjaśnień w żadnej mierze tej oceny nie podważa. Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U z 2012r. poz. 270 ze zmianami ) należało uchylić, zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Ł. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 wspomnianej ustawy.