II SA/Wr 334/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Anna Siedlecka /sprawozdawca/ Sędzia NSA - Andrzej Wawrzyniak Sędzia NSA - Julia Szczygielska Protokolant - Magda Mikus po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 listopada 2011 r. sprawy ze skargi A. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 10 lutego 2011 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Przedmiotem skargi A. F. złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 10 lutego 2011 r. o nr [...]. Zaskarżonym orzeczeniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia 13 grudnia 2010 r. nr [...], ustalającą - na rzecz Z. W. - warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalno - usługowego z miejscami parkingowymi oraz elementami infrastruktury technicznej, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. K., na działce nr [...] i części działki nr [...], [...], obręb [...]. Postępowanie administracyjne w sprawie zostało wszczęte z wniosku inwestora – Z. W., właściciela firmy A. - Z. W. z dnia 14 grudnia 2007 r. Rozpoznając ten wniosek Prezydent W. decyzją z dnia 3 czerwca 2008 r. nr [...] ustalił na rzecz inwestora warunki zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji. Po rozpatrzeniu odwołania od tej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 25 września 2008 r. nr [...] uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując, że uchylona decyzja została wydana na rzecz A.- Z. W., nieprawidłowo oznaczoną stronę postępowania. Ponadto zastrzeżenia organu drugoinstancyjnego dotyczyły przyjętego przez organ obszaru oddziaływania planowanej inwestycji, przyjętego przez organ lokalizacyjny zgodnie z wnioskiem inwestora. Decyzją z dnia 10 sierpnia 2009 r. nr [...] organ I instancji ponownie ustalił warunki zabudowy. W wyniku rozpoznania kolejnego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławczego decyzją z dnia 12 listopada 2009 r. nr SKO [...] uchyliło wydaną w sprawie decyzję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zakwestionowało przyjętą przez organ lokalizacyjny na podstawie zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W., wymaganą ilość miejsc postojowych, zarzucając równocześnie, że nie zostały zebrany materiał dowodowy uzasadniający podjęte rozstrzygniecie w tej materii. Rozpoznając po raz trzeci sprawę, Prezydent W. decyzją z dnia 13 grudnia 2010 r. nr [...] , na podstawie art. 59 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 z dnia 10.05.2003 r. poz. 717, ze zm.) – dalej powoływanej także jako: ,,u.p.z.p." ustalił - na rzecz Z. W. - warunki zabudowy dla opisanej inwestycji. W podjętej decyzji organ lokalizacyjny przyjął w zakresie ustaleń dotyczących funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem ustaleń dotyczących warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, linię zabudowy - obowiązującą wzdłuż granicy z działką nr [...] jako przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej, zgodnie z załącznikiem graficznym, w poziomie przyziemia dopuszczono odejście od linii zabudowy na odległość do 3 m oraz przekroczenie linii zabudowy do 1.0 m w kierunku ul. K. dla elewacji frontowej od poziomu drugiej kondygnacji; szerokość elewacji frontowej ustalona została - do 41.0 m - zabudowa uzupełniająca; wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy przyjęto - do 0.83; wysokość do gzymsu - od 16.0 m do 18.0 m - w nawiązaniu do wysokości elewacji niższej części budynku na działce nr 46 przy ul. W. S. [...]; kąt nachylenia dachu - 30°-70° lub płaski; wysokość głównej kalenicy- do 23.0 m; układ połaci dachowych- dach dwuspadowy lub wielospadowy; mansardowy płaski; kierunek głównej kalenicy - równoległy do frontu działki. W zakresie ustaleń dotyczących ochrony środowiska i zdrowia ludzi organ lokalizacyjny przyjął, że planowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć, o których mowa w art. 59 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227) i nie znajduje się w katalogu zawartym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu. W zakresie ustaleń dotyczących ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej organ lokalizacyjny ustalił, że inwestycja zlokalizowana jest na terenie średniowiecznego i nowożytnego miasta W., wpisanego na podstawie prawomocnej decyzji do rejestru zabytków pod nr [...] z dnia 12 maja 1967 r., posiadającego charakter zabytkowy w rozumieniu ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - Dz. U. Nr 162, poz. 1568, ze zm. W zakresie uwarunkowań konserwatorskich dokonanych w uzgodnieniu z D. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków – dalej: DWKZ, w postanowieniu z dnia 4 grudnia 2008 r. inwestor został zobowiązany w ramach prac projektowych - w celu uszczegółowienia formy nowej inwestycji- wystąpić do Miejskiego Konserwatora Zabytków o wytyczne zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ( Dz. U. z 2003 r. nr 162 poz. 1568 ze zm.). Natomiast przed wydaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać pozwolenie Miejskiego Konserwatora Zabytków we W. (art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Ponadto wysokość nowej zabudowy winna nawiązywać do wysokości historycznego Hotelu "[...]". Należy utrzymać zwartą zabudowę pierzejową. Wymagane jest architektoniczne opracowanie piątej elewacji z ukryciem urządzeń technicznych w kondygnacji technicznej, w gabarytach budynku. Obsługę komunikacyjną dla inwestycji ustalono od ul. K.. Określono, że wymagana ilość miejsc parkingowych na terenie, na którym inwestycja ma być realizowana powinna wynosić: 1 miejsce na 1 mieszkanie oraz 6 miejsc na każde 1000 m2 powierzchni użytkowej usług. W zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich organ lokalizacyjny ustalił, że inwestor powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, w tym od działań polegających na pozbawieniu kogokolwiek dostępu do drogi publicznej. W zakresie ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi inwestor został zobowiązany do spełnienia wymagań określonych w § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stosownie do przepisów § 4 i § 5 tego rozporządzenia, z zastosowaniem w razie potrzeby, odpowiednich rozwiązań funkcjonalno-technicznych lub odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Mając na uwadze istniejące otwory okienne w ścianie szczytowej budynków przy ul. K. [...], organ lokalizacyjny zobowiązał do zaprojektowania inwestycji zgodnie z ustawą - Prawo budowlane. Ponadto w zakresie warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie organ lokalizacyjny stosownie do art. 115 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. nr 25, poz.150 z późn. zm.), organ lokalizacyjny ocenił na podstawie faktycznego zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości sąsiednich, że teren zainwestowania należy do terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, dla których dopuszczalny poziom hałasu nie może przekraczać wartości podanych w tabeli 1 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Ustalono, że planowana inwestycja nie wprowadza do powietrza, wody, gleby lub ziemi wibracji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska. W zakresie ustaleń dotyczących granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie (w tym tereny górnicze, zagrożone powodzią, osuwiska) organ I instancji wskazał, że teren planowanej inwestycji nie leży w obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 82 ust. 1 ustawy Prawo wodne. Jednak z uwagi na usytuowanie działki zainwestowania w zasięgu możliwego oddziaływania pięciu rzek przepływających przez miasto, które mogą spowodować niekontrolowane przelanie się wód przez korony wałów przeciwpowodziowych albo ich zniszczenie lub uszkodzenie - teren ten na podstawie doświadczenia życiowego można zaliczyć do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 83 ust. 1 wspomnianej ustawy. Odwołanie od tej decyzji złożyli T. T. i A. F.. A. F. w swoim odwołaniu przede wszystkim argumentował, że ustalenie miejsc parkingowych na poziomie 1 miejsce na 1 mieszkanie nie rozwiązuje problemów komunikacyjnych. Zwrócił także uwagę na to, że organ pierwszej instancji nie zapewnił wszystkim stronom postępowania czynnego udziału w postępowaniu. Zdaniem odwołującego planowana inwestycja będzie oddziaływała nie tylko na działki bezpośrednio sąsiadujące, ale także na nieruchomości położone w dalszej odległości. Ponadto podniósł, że zamierzony obiekt nie spełnia wymagań rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zastrzeżenia odwołującego dotyczyły także ustaleń stanu faktycznego dokonanych na podstawie użytych podkładów mapowych. W wyniku rozpatrzenia odwołań, Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia 10 lutego 2011 r. o nr [...] utrzymało w mocy decyzję wydaną przez organ I instancji. Uzasadniając powody podjętego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało na związany charakter decyzji o warunkach zabudowy. Następnie powołując się na treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p., Kolegium stwierdziło spełnienie wszystkich przesłanek dla ustalenia warunków zabudowy. W szczególności działki objęte inwestycją usytuowane są w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium, z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie. W analizowanym obszarze funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowo - usługowa. Podstawowym rodzajem zabudowy obszaru sąsiedzkiego są budynki wielorodzinne z usługami oraz budynki usługowo - biurowe. Ustalenie zatem warunków zabudowy dla budynku wielorodzinnego z usługami nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji. Dalej zaznaczono, że organ lokalizacyjny bierze pod uwagę cały obszar analizowany, nie zaś tylko jego fragment znajdujący się w bezpośrednim sąsiedztwie działki, na której ma być zrealizowana inwestycja. Podniesiono, że bliskie sąsiedztwo działek zainwestowania zabudowane jest budynkami wielorodzinnymi z usługami (wzdłuż ulicy K. - działki nr [...] i nr [...] - poz. 1.1. i 1.II analizy; wzdłuż ulicy W. S. - działki: nr [...][...][...][...]- poz. 1.III i 1 .IV. analizy; wzdłuż ulicy B. - działki: nr [...][...][...][...][...][...]- poz. 1.V. analizy). W dalszej części Kolegium zwróciło uwagę na znaczenie w doktrynie pojęcia ,,kontynuacja funkcji", przez co rozumie się "zabudowę, która mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). (...). Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje ona być dopuszczalna. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne" (Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, str. 500). Dalej Kolegium wskazało, że stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - zwane dalej rozporządzeniem planistycznym), obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4). W rozpatrywanej sprawie organ wyznaczył linie zabudowy na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia planistycznego. Takie rozwiązanie urbanistyczne znajduje uzasadnienie zarówno w zebranym materiale dowodowym, jak również w obowiązujących przepisach prawa. Wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia planistycznego, będzie miało zastosowanie tylko w sytuacjach, kiedy na działkach sąsiednich wzdłuż tej samej drogi zabudowa będzie usytuowana w jednakowej konfiguracji względem punktu odniesienia (np. pasa drogowego). Zebrany w sprawie materiał dowodowy - analiza funkcji i cech zabudowy - jednoznacznie wskazuje, że nowa zabudowa na działce nr [...] jest dopuszczalna tylko jako przedłużenie zabudowy pierzejowej na działce nr 51/4 i nr 46. Jest to nie tylko zgodne z uwarunkowaniami urbanistycznymi, ale także historycznymi i konserwatorskimi (postanowienie D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 4 grudnia 2008 r.). W takim układzie w ocenie Kolegium zastosowanie w sprawie § 4 ust. 1 rozporządzenia planistycznego, jest jak najbardziej uzasadnione. Prawidłowo także został ustalony wskaźnik zabudowy. Zgodnie z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się przy tym wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Średni poziom współczynnika zabudowy do powierzchni terenu wynosi 0,67, przy wartościach skrajnych w przedziale od 0,08 do 0,97. Kolegium zauważyło, że w sprawie wskaźnik zabudowy został wyznaczony na średnim poziomie - do 0,83, a więc odbiegający od średniego wskaźnika zabudowy. Co jednak ważne, w obszarze analizowanym można dostrzec powtarzalność takiej zabudowy, dla której współczynnik zabudowy charakteryzuje się poziomem powyżej 0,80. Jest to rzecz naturalna biorąc pod uwagę, że teren inwestycji znajduje się w ścisłym centrum miasta. Wykorzystanie terenu pod zabudowę w niektórych przypadkach sięga niemal 100%. Budynki bardzo często lokalizowane są po obrysie działek. W tym zakresie Kolegium przykładowo wskazało na zabudowę na następujących działkach: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]. Na około 30 nieruchomości, analizowanych ponad 30 % zabudowanych jest wskaźnikiem przekraczającym poziom 0,80. Około 30% nieruchomości charakteryzuje się wskaźnikiem zabudowy 0,60 do 0,80. Takie uwarunkowania urbanistyczne terenu analizowanego jednoznacznie dowodzą, że inwestycje o współczynniku zabudowy ponad 0,80 będą się wpisywały w dotychczasowy układ urbanistyczny. Z tych też względów jak najbardziej uzasadnione jest zastosowanie § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego. Analizując zmienne determinujące wyznaczenie szerokości elewacji frontowej Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 6 rozporządzenia planistycznego szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Otóż, w obszarze analizowanym średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 30,70 m, co przy tolerancji 20% pozwala na ustalenie wartości w przedziale od około 24,00 m do 37,00 m. Organ wyznaczył maksymalną szerokość elewacji frontowej na poziomie 41 m. Podkreślono, że dla obszaru analizowanego szerokość elewacji frontowej jest mniej istotnym elementem ładu urbanistycznego. Wynika to z faktu, że budynki niemal w 100% tworzą zabudowę pierzejową. Ponadto ze stanowiska Konserwatora Zabytków wynika potrzeba utrzymania pierzei (k. 43 - postanowienie D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 4 grudnia 2008 r.). Takie uwarunkowania ładu przestrzennego w terenie sąsiedzkim powodują, że wizualnie, szerokość elewacji frontowej budynków nie jest wyodrębniona, tworzy bowiem monolit wzdłuż ulic. Zaciera się zatem, przy zabudowie pierzejowej, taka cecha zabudowy, jak szerokość elewacji frontowej. Niemniej jednak w ocenie Kolegium ustalenie szerokości elewacji frontowej na poziomie 41 m znajduje uzasadnienie w zgromadzonym materiale dowodowym. Przyjmując bowiem do porównania budynki znajdujące się na poszczególnych nieruchomościach, trzeba stwierdzić, że charakteryzują się one dość zróżnicowaną szerokością elewacji frontowej na poziomie od 4,5 m do 148 m. W obszarze analizowanym dość licznie występują jednak budynki o szerokości elewacji frontowej powyżej 40 m (działki nr [...][...][...][...][...] - poz. 1.V. analizy, nr [...]- poz. 3.e. analizy, nr [...]- poz. 4 analizy, nr [...]- poz. 5 analizy, nr [...]- poz. 7 analizy, nr [...][...][...][...][...]- poz. 8 analizy, nr [...][...][...] - poz. 9.d. analizy, nr [...] poz. 9.e. analizy; nr [...] - poz. 10 analizy, nr [...], nr [...]- poz. 13 analizy). W konsekwencji Kolegium stwierdziło, że przy takich akcentach urbanistycznych obszaru analizowanego, istnieją mocne argumenty w materiale dowodowym do zastosowania § 6 ust. 2 rozporządzenia planistycznego i dopuszczenia budowy obiektu w pierzei o szerokości elewacji frontowej do 41 m. W dalszej części wywodów przedstawionych w uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia planistycznego, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 st. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Przenosząc przedstawiony stan prawny na grunt rozpoznawanej sprawy Kolegium zauważyło, że zgodnie z danymi wynikającymi z analizy, średni wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyniósł w obszarze analizowanym 16 m. Minimalny wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wyniósł 4,5 m (poz. 2.e. i 3.a. analizy, działki nr [...][...]), zaś maksymalny ok. 24 m (poz. 9.a. i 13 analizy, działka nr [...][...][...][...][...]). W zaskarżonej decyzji wskaźnik ten wyznaczono na poziomie od 16 do 18 m, w nawiązaniu do wysokości elewacji niższej części budynku na działce nr [...] przy ulicy W.S. [...] - co w ocenie składu orzekającego - znajduje pełne uzasadnienie w terenie analizowanym. Zauważono, że obszar analizowany charakteryzuje się liczną zabudową, z wysokością na poziomie od 16 m do 20 m (poz. 1 pkt I -VI, 2 lit. a-d, 3 lit. b - e, 6, 7, 9 lit. 9 b - e). Jak widać z powyższego zastawienia, na około 30 nieruchomości przyjętych do analizy 70% budynków charakteryzuje się wysokością w przedziale od 16 do 20 m, co już w pełni uzasadnia zastosowanie § 7 ust. 4 i wyznaczenie wysokości okapu na poziomie 16 - 18 m. Co istotne, wysokość okapu planowanej inwestycji została ustalona na tylko na podstawie wyników analizy, ale przede wszystkim na podstawie uzgodnień z D. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. W postanowieniu z dnia 4 grudnia 2008 r. Konserwator jednoznacznie wskazał, że nowa zabudowa ma wysokością nawiązywać do wysokości historycznego Hotelu "[...]". Budynek ten charakteryzuje się wysokością okapu około 18 m, co obliguje inwestora, do zachowania takiej wysokości przy planowanej inwestycji. W ocenie Kolegium analogicznie przedstawia się sytuacja z wysokością kalenicy, z tym jednak zastrzeżeniem, że zgodnie z § 8 rozporządzenia planistycznego, wysokość kalenicy budynków ustala się odpowiednio do wysokości występujących w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym, budynki charakteryzują się wysokością kalenicy przy skrajnych wartościach od 17 m - 28 m (poz. 12 analizy, działka nr [...], poz. 9.a., działki nr [...][...][...]). Kolegium wskazało, że badając wyniki analizy nie trudno było dostrzec, iż większość budynków charakteryzuje się wysokością kalenicy na poziomie od 22 m do 24 m. Przy tak ustalonych okolicznościach faktycznych, nie ma żadnych obaw, że planowany obiekt będzie odgrywał rolę dominanty. Wręcz przeciwnie, swoją wysokością wkomponuje się on w budynki obszaru analizowanego. Zastrzeżeń składu orzekającego nie budziły także ustalenia dotyczące rodzaju, kąta nachylenia połaci dachowych i ułożenia kalenicy. Zgodnie z tym przepisem, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ pierwszej instancji dopuścił każdy rodzaj dachu - tzn. dwuspadowy, wielospadowy, mansardowy i płaski. W tym miejscu Kolegium zauważyło, że pomiędzy wyznaczeniem wysokości kalenicy na poziomie do 23 m i dopuszczeniem konstrukcji dachu płaskiego nie ma sprzeczności. Oznacza to tylko tyle, że inwestor może zrealizować inwestycję o dachu płaskim i wtedy całkowitą wysokością budynku będzie w zasadzie wysokość do gzymsu oraz o dachu spadzistym i wtedy całkowitą wysokością budynku będzie wysokość kalenicy. Każdy z wariantów realizacji inwestycji znajduje umocowanie w wynikach analizy - i funkcji zabudowy oraz - co najistotniejsze - został zaakceptowany przez D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - postanowienie z dnia 17 maja 2010 r. W ocenie Kolegium przyjęty w decyzji kąt nachylenia dachów spadzistych jest bardzo zróżnicowany. Z analizy wynika, że wskaźnik kąta nachylenia wyniósł w obszarze analizowanym od 30° do 70°. Przeprowadzona analiza wskazuje na dominację dachów o kącie nachylenia od 30° do 70°, przy czym niektóre elementy dachu (połacie) charakteryzują się nachyleniem 10°. W zaskarżonej decyzji organ lokalizacyjny ustalił wskaźnik kąta nachylenia dachu właśnie w przedziale od 30° do 70°, co zdaniem Kolegium będzie stanowiło kontynuację tego parametru w obszarze analizowanym. W zakresie układu połaci dachowych ustalono kierunek głównej kalenicy równolegle do frontu działki - jako jedyny możliwy wariant realizacji inwestycji. W tym zakresie w obszarze analizowanym występuje tylko jeden kierunek kalenicy -równoległy do frontu działki. Badając dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, Kolegium stwierdziło, że warunek ten został spełniony. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej - od ul. K.. Także uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. W ocenie Kolegium ustaleniu warunków zabudowy nie sprzeciwia się też żaden przepis odrębny. Kolegium nie znalazło również podstaw do innego ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesu osób trzecich. Wyjaśniono, że stosowanie do § 2 pkt 7 rozporządzenia nomenklaturowego, ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed: a) pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. W rozpatrywanej sprawie, co też było przedmiotem zarzutów odwołania, organ prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowemu w zakresie ochrony osób trzecich, w szczególności w sprawie pozbawienia dostępu do światła dziennego. W zaskarżonej decyzji jednoznacznie wskazano, że w szczytowej ścianie budynków przy ulicy K. [...], istnieją otwory okienne innych lokali mieszkalnych. Obliguje to inwestora, zgodnie z postanowieniami nie tylko decyzji lokalizacyjnej (pkt 2 lit. e tiret trzecie), ale przede wszystkim art. 5 ust. 1 ustawy Prawo budowlane do takiego przedstawienia projektu budowlanego, który będzie odpowiadał standardom wynikającym z § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Co istotne, sam fakt uzyskania decyzji lokalizacyjnej nie oznacza jeszcze, że realizacja obiektu budowlanego będzie możliwa. Akceptacja projektu budowlanego przez organ architektoniczno - budowlany będzie możliwa tylko wtedy, gdy będzie on zgodny z przepisami prawa i warunkami technicznymi. Za nieuzasadnione uznało Kolegium obawy odwołujących się, a dotyczące pozbawienia dostępu do światła dziennego lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ulicy O. [...][...]. Po pierwsze, projekt budowlany będzie musiał przewidzieć rozwiązania techniczne gwarantujące zachowanie linijki światła. Po drugie, decyzja lokalizacyjna poprzez elastyczne określenie szerokości elewacji frontowej zapewnia architektom odpowiednie uwarunkowania, do sporządzenia projektu budowlanego z zachowaniem właściwych norm. O ile bowiem wysokość budynku została ustalona w sposób mało elastyczny z obowiązkiem nawiązania do Hotelu "[...]" - obecnie budynek na działce nr [...], o tyle bowiem szerokość elewacji frontowej pozwala na regulację odległości planowanego obiektu od budynków przy ulicy O. [...][...], co pozwoli zapewnić odpowiednie uwarunkowania związane z nasłonecznieniem. Kolegium podniosło również, że stosownie do treści § 4 pkt 6 rozporządzenia nomenklaturowego, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji zapisuje się poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Kolegium zwróciło przy tym uwagę, że wprawdzie organ ma obowiązek wskazać liczbę miejsc parkingowych, niemniej rozporządzenie oraz ustawa nie wskazuje, w jaki sposób należy wyliczyć wskaźnik miejsc parkingowych. Pozostawione to zostało uznaniu organu administrującego, który biorąc pod uwagę, charakter inwestycji oraz całokształt sprawy ustala wiążąco liczbę miejsc parkingowych. W rozpatrywanej sprawie, organ lokalizacyjny ustalił liczbę miejsc parkingowych na poziomie 1 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie i 6 miejsc parkingowych na 1000 m2 powierzchni usługowej. Analizując problematykę miejsc parkingowych, przy obecnych ustaleniach na poziomie 1 miejsce na 1 mieszkanie i 6 miejsc na 1000 m2 powierzchni usługowej, zdaniem składu orzekającego ustalenia decyzji zaspokajają potrzeby miejsc parkingowych przyszłej inwestycji. Kolegium podkreśliło, że prowadzone analizy miejsc parkingowych na potrzeby Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W., wykazały dla centrum W. konieczność lokalizacji miejsc parkingowych na poziomie od 0,6 do 1,2 na jedno mieszkanie oraz od 5 do 15 miejsc na 1000 m2 powierzchni biurowej. W stosunku do mieszkań, organ pierwszej instancji ustalił liczbę miejsc parkingowych w górnym pułapie określonym w Studium oraz w stosunku powierzchni biurowej nieco wyżej od minimalnego na poziomie 6 na 1000 m2 powierzchni usługowej. W ocenie składu orzekającego Kolegium 1 miejsce na 1 mieszkanie i 6 na 1000 m2 powierzchni usługowej zaspokaja potrzeby miejsc parkingowych dla przyszłej inwestycji, tym bardziej, że muszą one być zrealizowane na terenie objętym inwestycją, co w praktyce obliguje inwestora do budowy podziemnego parkingu (oczywiście w zależności od ostatecznych gabarytów inwestycji). Ponadto Kolegium podkreśliło, że decyzja lokalizacyjna nie może rozwiązać problemu miejsc parkingowych dla terenów sąsiedzkich. Ma ona natomiast zapewnić miejsca parkingowe dla planowanej inwestycji, co w niniejszej sprawie zostało uczynione. Także ustalenia w zakresie ochrony konserwatorskiej odpowiadają przepisom prawa i zostały zaakceptowane przez D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (postanowienie z dnia 17 maja 2010 r.). W rozpatrywanej sprawie Kolegium, nie dopatrzyło się również żadnych uchybień procesowych w toku pierwszoinstancyjnego postępowania. Wniosek inwestora po uzupełnieniach spełniał wymogi art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Organ prawidłowo zawiadomił strony o wszczęciu postępowania oraz o jego zakończeniu i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. Ustalenie stron postępowania, co było zarzutem wniesionych odwołań, zostało przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa materialnego i proceduralnego. Zgodnie z art. 28 k.p.a., stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W judykaturze utrwaliło się stanowisko, że w sprawach o wydanie warunków zabudowy interes prawny zawsze mają inwestor, właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, na których ustalane są warunki zabudowy. Z reguły interes prawny będą mieli także właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości bezpośrednio graniczących z nieruchomością, ale nie bez wyjątku. Nie każda bowiem inwestycja będzie rodziła uprawnienie uczestniczenia w postępowaniu właściciela sąsiedniej nieruchomości. Tym samym, każdorazowo o dopuszczalności udziału właściciela sąsiedniej nieruchomości w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, przesądzają okoliczności konkretnej sprawy, weryfikowane w aspekcie przesłanek z art. 28 k.p.a. (uchwała składu 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 1995 roku VI SA 13/95, ONSA 4/95/154). W najnowszym orzecznictwie Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że co do "zasady stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Natomiast właściciele lub wieczyści użytkownicy działek sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, mogą być jego stroną po wykazaniu w konkretnej sprawie i w konkretnych okolicznościach tej sprawy przesłanek z art. 28 k.p.a., a więc wpływu wyniku tego postępowania na własny interes prawny lub obowiązek" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2006 r. - II OSK 726/2006). W niniejszej sprawie Kolegium przyjęło, że nie ma wątpliwości, iż planowana inwestycja z uwagi na uwarunkowania (np. gabaryty, pierzeja), będzie oddziaływała na nieruchomości sąsiednie. Co jednak istotne interes prawny w postępowaniu lokalizacyjnym będą miały podmioty legitymujące się tytułem prawa własności lub użytkowania wieczystego. Zdaniem składu orzekającego tak kwalifikowanym zainteresowaniem nie będą się legitymowali członkowie spółdzielni posiadający ograniczone prawa rzeczowe do lokalu. Ich interesy w postępowaniach inwestycyjnych reprezentuje bowiem spółdzielnia jako właściciel gruntu i związanego z tym prawem własnością budynku. W wyroku z dnia 19 czerwca 2002 r. Naczelny Sąd Administracyjny (IV SA 1917/2000) jednoznacznie podkreślił: "przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288) nie uzasadniają udziału członka spółdzielni w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony, jeżeli postępowanie to dotyczy interesów prawnych spółdzielni, wynikających z przysługujących jej praw rzeczowych do nieruchomości. Stroną postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, która ma być zrealizowana na działce sąsiedniej, przylegającej do działki spółdzielni, jest ta spółdzielnia, a nie poszczególni jej członkowie. Skoro stroną postępowania nie mogą być członkowie spółdzielni, to tym bardziej brak jest podstaw do uznania, że przymiot strony posiadają osoby zamieszkujące w budynku spółdzielni, lecz niebędące jej członkami" (por. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2008 r., OSK 650/07 oraz z dnia 28 października 2003 r., II SA/Łd 1681/2000). Podkreślono, że organ pierwszej instancji na bieżąco weryfikował na podstawie bazy ewidencji gruntów i budynków stan faktyczny i prawny nieruchomości sąsiednich, o czym świadczą liczne wydruki z ewidencji gruntów i budynków. Także w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym ponownie ustalono stan prawny nieruchomości zainwestowania, jak i nieruchomości sąsiednich. Wszystkie podmioty legitymujące się tytułem prawnym miały zapewniony czynny udział w postępowaniu. Zauważono, że w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy dla ustalenia stron postępowania organ wykorzystuje dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków - art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027, z późn. zm.). Interes prawny członków spółdzielni reprezentowała Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]". Co jeszcze istotne, w tym zakresie problematyka pozbawienia dostępu do światła dziennego, choć jest elementem ustaleń decyzji lokalizacyjnej, to bezspornie jest szczegółowo badana na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego - w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego udzielenie pozwolenia budowlanego. To bowiem rozwiązania techniczne zawarte w konkretnym projekcie budowlanym pozwolą dopiero ustalić, czyj interes może zostać zagrożony. Zatem dopiero na tym późniejszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w trakcie postępowania przed organem administracji architektoniczno - budowlanej zainteresowanie ww. aspektami danego zamierzenia inwestycyjnego stanowić będzie przedmiot wyczerpujących ustaleń i finalnych rozstrzygnięć, umożliwiając - w konsekwencji - merytoryczne rozpatrywanie ww. kwestii bezpośrednio już nawiązujących do tzw. warunków technicznych. Zastrzeżeń Kolegium nie budziło także ustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, albowiem odbyło się ono z poszanowaniem przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego oraz innych przepisów proceduralnych wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Złożony przez inwestora wniosek po uzupełnieniach spełniał wymogi art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (k.1 i 3). Wyznaczony obszar analizy funkcji i cech zabudowy odpowiada rygorom § 3 rozporządzenia planistycznego. W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych wyżej warunków, o których wyżej mowa. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W rozpatrywanej sprawie front działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. działki nr [...], wynosi - jak wynika z mapy w skali 1:1000, stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji - 42 m. Granice obszaru analizowanego należało zatem wyznaczyć w odległości około 130 m - od każdej z granic działki nr [...]. Tak też uczynił organ pierwszej instancji, wyznaczając obszar analizowany w sposób zgodny z powołanymi przepisami rozporządzenia. Obszar ten mógł zatem stanowić podstawę do ustalenia stanu zagospodarowania działek sąsiednich oraz stanowić podstawę do ustalenia zasad zagospodarowania terenu inwestycji. Kolegium przyznało natomiast rację odwołującemu się w zakresie zastrzeżeń zgłaszanych do podkładów mapowych dotyczących wadliwości w oznaczeniu liczby kondygnacji poszczególnych budynków na mapie użytej jako podkład dla terenu analizowanego. Kolegium jednak podkreśliło, że określenie liczby kondygnacji nie ma znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy. Istotna jest bowiem rzeczywista wysokość budynku. W tym zakresie organ pierwszej instancji zweryfikował zebrany w sprawie materiał dowodowy, dokumentując wysokość poszczególnych budynków obszaru analizowanego w materiale dowodowym, poprzez wykonanie stosowanych fotografii. Ta dokumentacja znalazła swoje odbicie w części tekstowej analizy funkcji i cech zabudowy. I tak, budynki w pierzei położone na działce nr [...]w części tekstowej mają jednakową wysokość - określoną na poziomie 16 m - co odpowiada rzeczywistej liczbie kondygnacji - 5. Podobnie sytuacja przedstawia się z budynkiem na działce nr [...], gdzie na podkładzie mapowym jest oznaczenie budynku 5 - kondygnacyjnego, natomiast jego wysokość określona została na poziomie 18 m. Z dokumentacji fotograficznej jednoznacznie natomiast wynika, że budynek Hotelu na rogu ulicy K. i W.S. ma pięć kondygnacji i podana w analizie wysokość jest wysokością rzeczywistą. Nieco inaczej sprawa przedstawia się z budynkami na działce nr [...]. W tym bowiem przypadku organ pierwszej instancji wyliczył średnią wysokość dla wszystkich budynków w ciągu ulicy B.. Taki zabieg urbanistyczny jest jak najbardziej w tym przypadku uzasadniony, albowiem zabudowa tworzy jeden ciąg o zróżnicowanych wysokościach. W zasadzie jest to w sensie urbanistycznym jedna bryła. Niezależnie od powyższego zauważono, że wyniki analizy urbanistycznej nie miały w zasadzie żadnego wpływu na ustalenie wysokości przyszłej inwestycji. Niezależnie od ustaleń zgromadzonego materiału dowodowego, wysokość budynku została "narzucona" przez organ współdziałający - Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i to stanowisko wiąże organ planistyczny, bez względu na uzyskane w toku postępowania dowodowego wyniki analizy. Innymi słowy ujmując, wyniki analizy co do wysokości budynku nie mogły, wobec stanowiska Konserwatora Zabytków, stanowić podstawy określenia wysokości przyszłej inwestycji. W konsekwencji Kolegium przyjęło, że organ pierwszej instancji użył aktualnych podkładów mapowych, o czym świadczą adnotacje zlecenia i pieczęcie na podkładach mapowych. Nieprawidłowo oznaczenie liczby kondygnacji na użytych podkładach mapowych zostało zweryfikowane przez organ pierwszej instancji, poprzez określenie wysokości poszczególnie analizowanych obiektów. Zarzut zatem odwołujących się nie może zostać uwzględniony. Także zdaniem Kolegium argumentacja odwołania związana z przyjęciem do analizy budynku znajdującego się na działce nr [...] jest bezzasadna. Budynek ten został wzniesiony na podstawie pozwolenia budowlanego, a zatem mimo późniejszego stwierdzenia nieważności tegoż pozwolenia, nie może on być traktowany jako samowola budowlana. Niezgadzając się z tym rozstrzygnięciem A.F. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. W obszernej skardze skarżący - reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zarzucił decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji naruszenie: 1) § 5, § 6, § 7, § 8, § 9 rozporządzenia planistycznego, poprzez ich niezastosowanie względnie błędne zastosowanie; 2) art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., w zw. z art. 84 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, poprzez niewskazanie szczegółowych zasad oraz warunków zagospodarowania terenu pomimo zakwalifikowania terenu do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią; 3) art. 53 ust. 4 pkt 11 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., poprzez nieuzgodnienie warunków zagospodarowania z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej, pomimo zakwalifikowania terenu do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią; 4) art. 7, art. 10, art. 11, art. 28, art. 77, art. 80, art. 107, art. 138 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie względnie niewłaściwe zastosowanie; 5) art. 62 ust. 1 u.p.z.p., poprzez niewydanie postanowienia o zawieszeniu postępowania pomimo podjęcia Uchwały nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia 10 lutego 2011 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulicy B. we W.. Odnosząc się szczegółowo do przedstawionych w skardze zarzutów, autor skargi w zakresie zarzutu naruszenia § 5 rozporządzenia planistycznego argumentował, że w dołączonych do decyzji wynikach analizy średni wskaźnik zabudowy obliczono na 0,66. Zdaniem skarżącego w decyzji przekroczony został średni wskaźnik poprzez dopuszczenie wielkości powierzchni zabudowy do 0,83. Wskazano, że odstąpienie od średniego wskaźnika zabudowy, jako wyjątek od przyjętej prawidłowości, winno wynikać z analizy funkcji, a przyczyny odstąpienia powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Wystąpienie tych przesłanek organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 k.p.a. z tolerancją do 20%. Decyzja Prezydenta nie zawiera uzasadnienia dotyczącego podstaw odstąpienia od średniego wskaźnika zabudowy. Jedyną informacją podaną przez organ jest okoliczność, że wartości w obszarze analizowanym wynoszą od 0,08 do 0,96, w związku z czym organ postanowił odstąpić od średniego wskaźnika zabudowy. Zdaniem skarżącego fakt istnienia wskaźników zabudowy wyższych od "średniego" jest oczywisty i wynika z samej definicji "średniego wskaźnika", a tym samym nie upoważnia samoczynnie organu do odstąpień. Odstąpienie od średniego wskaźnika zabudowy winno być skutkiem realizacji zasady kontynuacji cech i funkcji zabudowy. Zdaniem skarżącego, przedstawiony tok myślowy obu organów upoważniałby również do ustalenia wskaźnika zabudowy na poziomie np. 0,2, gdyż w obszarze analizowanym istnieją działki o takim procencie zabudowy (najniższy wskaźnik wynosi 0,08). Ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie do 0.83, jest ponadto oznaczeniem nieprecyzyjnym. Decyzja Prezydenta upoważnia inwestora do zabudowy w sposób praktycznie dowolny (od 1% do 83%), co stanowi rażące naruszenie przepisu nakazującego wyznaczyć konkretny wskaźnik zabudowy, aby uniemożliwić inwestorowi zagospodarowanie terenu w sposób niezapewniający kontynuacji cech zabudowy. Uzasadniając zarzut naruszenie § 6 rozporządzenia planistycznego wskazano, że zgodnie z analizą funkcji oraz cech zabudowy, średnia szerokość elewacji wynosi 31 m, co przy tolerancji 20% daje rezultat od 24 do 37 metrów. Organ odstąpił od średniej szerokości ustalając szerokość "do 41 metrów". W tym wypadku, zarówno organ I i II instancji podniosły, że na ustalenie takiej szerokości wpływ ma pierzejowy charakter zabudowy oraz konieczność uzupełnienia zabudowy. Zdaniem skarżącego ustalenie szerokości zabudowy "do" 41 metrów jest warunkiem nieskonkretyzowanym. Brak jednoznacznego ustalenia szerokości elewacji w połączeniu z niejasno ustalonym wskaźnikiem powierzchni zabudowy (do 0,83), umożliwia zaprojektowanie formy architektonicznej o dowolnym kształcie. Autor skargi wskazał, że w orzecznictwie sądowym jednoznacznie wyrażone zostało stanowisko, iż "ustalenie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku powinno być wyznaczone w sposób konkretny." (wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 września 2007r., II SA/Kr 20/06). Jeżeli z przeanalizowanych cech zabudowy wynikała konieczność kontynuacji zabudowy uzupełniającej, organ winien określić szerokość elewacji w sposób precyzyjny. Ustalenie szerokości w sposób pozwalający na zupełną dowolność w projektowaniu (budynek obecnie może być zaprojektowany od 1 do 41 metrów), stanowi rażące naruszenie § 6 rozporządzenia. Uzasadniając zarzut naruszenia § 7 rozporządzenia planistycznego autor skargi podniósł, że w decyzji lokalizacyjnej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została ustalona od 16 do 18 metrów. Zdaniem skarżącego taki sposób określenia wysokość jest w nieprecyzyjny, ponieważ ogólnikowo stwierdza, że należy nawiązać do historycznej zabudowy hotelu "[...]". Niepodzielając przyjętych w tym zakresie ustaleń, autor skargi zwrócił uwagę na prezentowane w orzecznictwie stanowisko, zgodnie z którym "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ściśle określona w decyzji o warunkach zabudowy." (wyroki WSA z dnia 29 października 2009 r., IV SA/Po 418/09 oraz z dnia 16 listopada 2005 r. IV SA/Wa 1485/05). Uzasadniając zarzut naruszenie § 8 i 9 rozporządzenia planistycznego autor skargi wskazał, że w sprawie organ w ogóle nie ustalił warunków zabudowy dotyczących kąta nachylenia i układu połaci dachowych, dopuszczając zastosowanie praktycznie wszystkich istniejących rozwiązań. Organ lokalizacyjny ustalił kąt nachylenia na 30° do 70° lub płaski oraz ustalił układ połaci dachowych jako dach dwuspadowy, wielospadowy - mansardowy lub płaski. Na poparcie podnoszonego zarzutu przywołane został wyroki WSA z dnia 8 listopada 2005 r. IV SA/Wa 946/04, z 5 lipca 2005 r., IV SA/Wa 725/04. Zdaniem skarżącego, organ dopuszczając praktycznie wszystkie istniejące kąty i układy połaci dachowych sprawił, iż decyzja nie zawiera rozstrzygnięcia. Podsumowując przedstawione w pierwszej części skargi zarzuty, skarżący podniósł, że organ ustalił warunki zabudowy przewidziane w rozporządzeniu w sposób dowolny oraz ogólnikowy, uniemożliwiając ustalenie choćby przybliżonego wyglądu projektowanego budynku (obecnie dopuszczalnym jest zaprojektowanie budynku o szerokości np. 5 metrów, z zastosowaniem dowolnego układu połaci oraz kątów nachylenia dachu). Natomiast wymagania ładu przestrzennego nakazują eliminowania rozstrzygnięć, których dowolność zagraża urbanistycznemu porządkowi. Autor skargi zwrócił przy tym uwagę na wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2007 r., IV SA/Wa 1601/06, w którym Sąd stwierdził, iż: "Przepisy § 4 do § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie dają podstaw do określenia w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zmianę na plus lub minus. Również decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus". W zakresie zarzutu dotyczącego naruszenia art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 84 ustawy Prawo wodne, autor skargi podniósł, że organ lokalizacyjny dopuścił się naruszenia tych przepisów poprzez brak ustalenia sposobu zagospodarowania terenu pomimo uznania, że nieruchomość objętą decyzją można zaliczyć do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią. Organ w podpunkcie f) decyzji stwierdził, że teren ten objęty wnioskiem można zaliczyć do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 83 ust. 1 Prawa wodnego. Stosownie do dyspozycji art. 54 pkt 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. Natomiast zgodnie z art. 84 Prawa wodnego, obszary potencjalnego zagrożenia uwzględnia się przy wydawaniu warunków zabudowy. Organ nie objaśnił, czy uznanie terenu za obszar potencjalnego zagrożenia powodzią wynika ze studium ochrony przeciwpowodziowej czy też ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Niezależnie jednak od źródła, które stanowiło podstawę zakwalifikowania nieruchomości do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią, organ winien uwzględnić tę okoliczność w wydanych warunkach. W decyzji brak jest jakichkolwiek uwarunkowań związanych z położeniem terenu w obszarze potencjalnego zagrożenia powodzią, w szczególności organ nie określił, czy budynek może być podpiwniczony lub czy konstrukcja fundamentów winna uwzględniać możliwość zalewu. Powyższe ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia garaży podziemnych. W przypadku zagrożenia powodzią nie będzie można wybudować garaży podziemnych, a tym samym nie będzie można spełnić warunku zlokalizowania miejsc parkingowych w ramach inwestycji. Wyjaśniając podstawy zarzutu naruszenie art. 53 ust. 4 pk 11 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. pełnomocnik skarżącego zwrócił uwagę, że wskazane przepisy nakazują uzgodnić decyzję o warunkach zabudowy z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - w odniesieniu do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi, określonych w studium ochrony przeciwpowodziowej sporządzonym przez regionalnego dyrektora zarządu gospodarki wodnej, a w przypadku braku tego studium w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro organ zakwalifikował teren objęty warunkami jako obszar potencjalnego zagrożenia powodzią, to w związku z powyższym był zobligowany uzgodnić warunki z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej. W części skargi poświęconej zarzutom naruszenia przepisów postępowania, skarżący wskazał na brak jednoznacznego rozstrzygnięcia decyzji, czym doszło do naruszenie art. 107 § 1 k.p.a. W szczególności wyjaśniono, że decyzja o warunkach zabudowy musi precyzyjne rozstrzygać wszystkie warunki nowej zabudowy. Na podstawie decyzji każdy zainteresowany powinien móc jednoznacznie odczytać, jakie warunki spełniać ma nowa zabudowa. Decyzja powinna być na tyle precyzyjna aby nie zachodziła potrzeba odsyłania do innych dokumentów precyzujących jej treść. W ocenie autora skargi decyzja organu I instancji nie spełnia tych kryteriów, ponieważ: 1) w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej organ lokalizacyjny nie wskazuje określonej wartości lecz podaje wartość do 32 m. W związku z powyższym nie jest jasne, jaką szerokość elewacji frontowej mają mieć budynki realizowane w ramach inwestycji; 2) w odniesieniu do wysokości budowli decyzja również zawiera nieokreśloną jednoznacznie wartość (od 16 do 18 metrów), a zatem rozstrzygnięcie nie jest jednoznaczne; 3) w odniesieniu do kąta nachylenia dachu, określenie kąta na 30° - 70° lub płaski, w oczywisty sposób nie rozstrzyga jednoznacznie warunków zabudowy, umożliwiając zastosowanie praktycznie wszystkich istniejących rozwiązań architektonicznych; 4) w odniesieniu do układu połaci dachowych, dopuszczenie dachu dwuspadowego, wielospadowego, mansardowego lub płaskiego, w żaden sposób nie ustala warunków zabudowy. Powyższe określenie połaci dachowych jest równoznaczne z brakiem ustalenia warunków układu połaci. Na poparcie przedstawionego stanowiska przywołany został wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 lipca 2005r. IV SA/Wa 725/04. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. poprzez nienależyte ustalenie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy i nienależytą ocenę zebranego materiału dowodowego, autor skargi wskazał, że organ w dowolny sposób ustalił warunki zabudowy, pomijając wnioski dowodowe podnoszone przez strony postępowania. Organ II instancji w treści swojej decyzji ograniczyło się do zapewnienia, że warunki zabudowy zostały wydane w sposób zgodny z rozporządzeniem, co nie zostało jednak poparte wnikliwą analizą stanu faktycznego. Natomiast zdaniem skarżącego strony w ramach toczącego się postępowania wielokrotnie podnosiły kwestie, które zostały pominięte zarówno przez organ I jak i II instancji. Kolegium utrzymując pierwszoinstancyjną decyzję w mocy, pominęło zupełnie zarzut błędnego ustalenia stanu faktycznego, polegający na wadliwym ustaleniu obszaru analizowanego oraz posługiwania się w toku postępowania mapami nieodzwierciedlającymi rzeczywistego stanu faktycznego, co w konsekwencji spowodowało błędne przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ, mając na względzie zasadę prawdy obiektywnej oraz ciążący na nim obowiązane dokładnego i wnikliwego rozpatrzenia sprawy, winien odnieść się do zarzutów stron postępowania i w decyzji wyjaśnić, czy zasługują one na uwzględnienie. Przedstawiając zarzut naruszenia art. 11 k.p.a. poprzez złamanie zasady wyjaśniania stronom zasadności przesłanek, którymi kierują się organy przy załatwieniu sprawy, autor skargi podniósł, że organ I instancji nie wskazał jakie nieruchomości brał pod uwagę przy wyznaczaniu warunków nowej zabudowy - strony nie miały zatem możliwości ustalenia, czy warunki te zostały ustalone prawidłowo. Inne nieruchomości bierze się bowiem pod uwagę przy wyznaczaniu wielkości powierzchni zabudowy, a inne przy ustalaniu, np. wysokości. W treści tej decyzji brak jest jakichkolwiek odniesień do przeprowadzonej w ramach niniejszego postępowania analizy, uzasadniających ustalenie takich a nie innych warunków. Prezydent w uzasadnieniu faktycznym nawiązuje jedynie do nieaktualnych już ustaleń analizy z 2008 r., dotyczących uchylonej decyzji. Ponadto, organ II instancji nie uzasadnił zastosowania odstępstw od średnich wartości wynikających z analizy terenu. W zakresie zarzutu naruszenia art. 107 § 1 i 3 k.p.a. do którego miało dojść poprzez nieprawidłowe uzasadnienie decyzji strona skarżąca podniosła, że w sprawie organ I instancji wyznaczył parametry nowej zabudowy w sposób istotnie odmienny od średnich wartości obowiązujących w obszarze analizowanym. Ustalenie parametrów innych niż średnie jest odstępstwem od reguł wskazanych w rozporządzeniu. W związku z powyższym organ I instancji powinien był szczegółowo uzasadnić, dlaczego przyjął takie a nie inne parametry nowej zabudowy. W niniejszej sprawie organ lokalizacyjny zaniechał tego obowiązku, w szczególności: a) nie uzasadnił dlaczego przyjął powierzchnię zabudowy większą od średniej wartości w obszarze analizowanym; b) nie uzasadnił, które nieruchomości stanowiły podstawę wyznaczenia warunków zabudowy; c) nie uzasadnił dlaczego nie wyznaczył konkretnej (wyrażonej precyzyjną cyfrą) szerokości elewacji nie uzasadnił dlaczego dopuścił wszelkie dopuszczalne warianty odnośnie kąta nachylenia dachu oraz układu połaci dachowych. Brak prawidłowego uzasadnienia wpływa na niemożność weryfikacji przez strony prawidłowości wydanych warunków zabudowy. Uzasadniając zarzut naruszenie art. 10 i art. 28 k.p.a. poprzez niedopuszczenie do udziału wszystkich osób posiadających przymiot strony postępowania autor skargi podniósł, że stroną postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Skarżący w odwołaniu podniósł, że linia rozgraniczająca teren inwestycji pokrywa się ze ścianą szczytową budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. K. [...]. Mieszkańców lokali [...][...][...][...][...][...][...][...][...][...], przy ul. K. [...] nie uznano jednak za strony postępowania. Natomiast Kolegium w wydanej decyzji stwierdziło, że nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, albowiem członkowie spółdzielni posiadający ograniczone prawo rzeczowe do lokalu nie są stroną postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zdaniem skarżącego posiadanie przez członków spółdzielni przymiotu strony postępowania jest jednak, zarówno w doktrynie jak i judykaturze, kwestią sporną i nierozstrzygniętą w sposób jednoznaczny. Na poparcie prezentowanego stanowiska przywołane został wyroki: NSA z 2 kwietnia 1998 r., IV SA 1643/97, WSA z 13 kwietnia 2005 r., VII SA/Wa 473/04, z 17 października 2007 r. VII SA/Wa 1287/07, NSA z 5 czerwca 2007 r., II OSK 878/06. Autor skargi argumentował, że w powołanych orzeczeniach sądy administracyjne opowiedziały się za możliwością przyznania przymiotu strony członkom spółdzielni mieszkaniowych, jeśli wykażą własny, zindywidualizowany, konkretny interes prawny. Jeżeli członek spółdzielni posiada skonkretyzowany interes prawny, dopuszczalne jest uznanie go stronę postępowania. Nieruchomość przy ul. K. [...] bezpośrednio sąsiaduje z działką objętą warunkami zabudowy. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się zatem w obszarze analizowanym. Ponadto, mając na uwadze umiejscowienie okien w ścianach szczytowych budynku przy ul. K. [...], zagospodarowanie terenu na działce [...] niewątpliwie dotyczy interesu prawnego osób zamieszkujących przedmiotową nieruchomość. Nieuprawnione jest zatem odgórne odrzucenie członków spółdzielni jako stron postępowania, bez dokonania analizy, czy dane osoby posiadają interes prawny do bycia stroną. Brak uznania za strony postępowania mieszkańców zajmujących lokale przy ul. K. [...], w konsekwencji doprowadził do naruszenia wyrażonej w art. 10 k.p.a. zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, co stanowi samodzielną podstawę uchylenia decyzji. W dalszej części skargi jej autor zarzucił wydanie przez Kolegium decyzji pomimo zaistnienia przesłanek do zawieszenia postępowania, tj. naruszenie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. Autor skargi w kontekście prezentowanego zarzutu zwrócił uwagę, że w odniesieniu do obszaru położonego przy ul. B., w którym to obszarze znajduje się nieruchomość objęta warunkami zabudowy, od dłuższego czasu istniał zamiar przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego. Zamiar ten został usankcjonowany w uchwale nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia 10 lutego 2011 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulicy B. we W.. W sprawie uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu została podjęta w dniu wydania decyzji Kolegium. Konkludując, zarówno organ I jak i II instancji wiedziały o podjętych czynnościach zmierzających do sporządzenia planu. Mimo to zarówno w decyzji organu I instancji jaki i SKO brak jest jakichkolwiek ustaleń w przedmiocie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniami planu zagospodarowania. Brak odniesień SKO do projektowanego planu, nakazuje stwierdzić, że organ II instancji (jak i organ I instancji), nie dokonał analizy zgodności warunków zabudowy z projektowanym planem zagospodarowania oraz istnieje uzasadnione ryzyko, iż warunki zabudowy okażą się być sprzeczne ze sporządzonym planem. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, jednocześnie wskazując, że podniesiona w skardze argumentacja jest w zasadzie powtórzeniem większości zarzutów zgłoszonych w odwołaniu, które zostały szczegółowo rozpatrzone w postępowaniu i wyjaśnione w uzasadnieniu decyzji obu instancji. W piśmie z dnia 26 września 2011 r. stanowisko w sprawie wyraził uczestnik postępowania - Z. W.. Odnosząc się do zarzutów skargi reprezentujący uczestnika postępowania zawody pełnomocnik podniósł, że zarzuty w zakresie naruszenia § 5, 6, 7, 8 i 9 rozporządzenia planistycznego potraktować należy za chybione. Podkreślono, że działki objęte inwestycją usytuowane są w sąsiedztwie działek zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznych obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Pełnomocnik uczestnika postępowania zwrócił uwagę, że w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy szczegółowo wskazano w jaki sposób określono obszar analizowany, z podaniem podstawy prawnej. Zdaniem uczestnika wartości podane w decyzji o warunkach zabudowy niewątpliwie stanowią kontynuację dotychczasowej funkcji zabudowy i znajdują odzwierciedlenie w występujących na analizowanym obszarze. Ponadto w sposób wyczerpujący wskazano jakie wartości powierzchni zabudowy występują w obszarze analizowanym oraz dodatkowo określono, że średni poziom zabudowy do powierzchni terenu dla obszaru analizowanego wyniósł 0,67 przy wartościach skrajnych w przedziale od 0,08 do 0,97. Równocześnie wskazano, że: (...) w obszarze analizowanym można dostrzec powtarzalność takiej zabudowy, dla której współczynniki zabudowy charakteryzują się poziomem powyżej 0,80. Jest to rzeczą naturalną biorąc pod uwagę, że teren inwestycji znajduje się w ścisłym centrum miasta. Zdaniem uczestnika postępowania na podstawie całokształtu okoliczności faktycznych niniejszej sprawy należy przyjąć, że ustalenie wskaźnika powierzchni przewyższającego wartość średnią nie jest dowolne. Po pierwsze, wskaźnik przyjęty przez organ I instancji (0,83) mieści się w przedziale wskaźników zamieszczonym w analizie (0,08 - 0,97) i jest przy tym niższy od wartości maksymalnej. Bez wątpienia wskaźnik 0,83 jest relatywnie niskim wskaźnikiem powierzchni zabudowy, mając na uwadze usytuowanie przedmiotowej działki w ścisłym centrum miasta oraz kształtowanie się wskaźników na działkach występujących w analizowanym obszarze na poziomie prawie 100 %. Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 6 i § 7 rozporządzenia planistycznego ponad powołane dotychczas argumenty, pełnomocnik uczestnika postępowania wskazał, że budynki usytuowane przy ul. K. tworzą zwartą zabudowę pierzejową. Mając na uwadze, na co zwrócił uwagę organ II instancji, że w obszarze analizowanym licznie występuje zabudowa o szerokiej elewacji frontowej, tj. powyżej 40 m, to przyjęcie w zaskarżonej decyzji wskazanego współczynnika znajduje pełne uzasadnienie. Dodatkowo uczestnik postępowania zwrócił uwagę na stanowisko D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków ujawnione w trakcie konsultacji administracyjnych. Przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy wydana została dla terenu pod planowaną inwestycję stanowiącego nieduże wnętrze międzyblokowe, budynków przy ul. K.-O.-B., natomiast planowana inwestycja ma charakter zabudowy uzupełniającej. Wprowadzenie zabudowy uzupełniającej na omawianym terenie, byłoby kontynuacją pierzei ul. K.. Ponadto jak wskazano w postanowieniu Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków istnienie zabudowy na działce nr [...] i [...] [...] obręb [...] jest uzasadnione historycznie, mając na uwadze poprzednią zabudowę tych terenów. Dlatego też brak jest podstaw do uznania, że ustalenie szerokości zabudowy dokonane zostało w sposób dowolny. Równocześnie zdaniem uczestnika postępowania określenie wartości wskaźnika szerokości elewacji frontowej z użyciem przedrostka "do" nie może zostać uznane jako nieprecyzyjne. Niedopuszczalne jest bowiem określenie rzeczonych wskaźników przy użyciu klauzul generalnych stanowiących odwołanie do nieokreślonych wartości. W judykaturze dominuje pogląd, że naruszenie przepisów rozporządzenia nastąpi jedynie gdy organ orzekający zamiast określenia dopuszczalnych wartości odwoła się generalnie do istniejącej zabudowy. Dla rozpatrywanego wskaźnika odwołaniem takim będzie użycie na przykład formuły "szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku powinna odpowiadać szerokości elewacji frontowej budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie". W rozpatrywanej sprawie organy orzekającej postąpiły zgodnie z treścią odpowiednich przepisów, a wskaźnik elewacji frontowej został określony prawidłowo. W zakresie zarzutu naruszenia § 7 rozporządzenia planistycznego uczestnik postępowania podniósł, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została ustalona zgodnie ze stanowiskiem DWKZ, który określił, iż wysokość projektowanego budynku nawiązywać ma do historycznego Hotelu "[...]". Ponadto ustalenie wysokości projektowanego budynku znajduje również odzwierciedlenie w wynikach analizy obszaru ustalonego zgodnie z § 3 rozporządzenia planistycznego, na którym występują obiekty o wyższej wysokości. Dodatkowo wysokość budynku zależeć będzie również od przyjętej konstrukcji dachu. Skoro bowiem ustalenie wysokości budynku, określana zgodnie z zaleceniami DWKZ na poziomie 18 m korespondować winno z wysokością historycznego Hotelu "[...]", to wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej inna będzie dla konstrukcji dachu o nachyleniu 30°, a inna dla dachu o nachyleniu 70°. Dlatego też organ orzekający musiał przewidzieć możliwość dopasowania wysokości elewacji frontowej w zależności od wyboru układu połaci dachowych i kąta nachylenia dachu. Równocześnie uczestnik postępowania zwrócił uwagę na nieadekwatność przywołanych przez skarżącego orzeczeń sądowych, które nie dotyczą stanu faktycznego sprawy. W obu powołanych decyzjach organy orzekające ograniczył się do stwierdzenia, że "geometria dachu powinna nawiązywać do istniejącej części rozbudowywanego budynki" (IV SA/Wa 946/04) i "geometria dachu powinna nawiązywać do istniejącej i projektowanej zabudowy" (IV SA/Wa 725/04). W przedmiotowej sprawie natomiast określono w sposób wyczerpujący i zamknięty możliwe rozwiązania konstrukcyjne dachu dla projektowanej inwestycji. Dlatego też brak jest możliwości uczynienia jakichkolwiek zastrzeżeń, w tym zakresie, organom wydającym zaskarżone decyzje. Uczestnik postępowania zwrócił uwagę na wyrok WSA we Wrocławiu o sygnaturze II SA/Wr 430/10 z dnia 5 października 2010 r. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. i art. 84 Prawo wodne oraz art. 53 ust. 4 pkt 11 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. pełnomocnik inwestora wskazał, że dla terenu planowanej inwestycji nie ma sporządzonego studium ochrony przeciwpowodziowej, natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu obszar ten nie został określony jako narażony na niebezpieczeństwo powodzi. W zakresie zarzutu naruszenia art. 107 § 1 k.p.a. poprzez brak precyzyjnego rozstrzygnięcia wszystkich warunków nowej zabudowy, mając na uwadze wyżej przeprowadzoną analizę oraz powołane orzecznictwo, pełnomocnik podniósł, że z treści decyzji precyzyjnie wynikają warunki jakie powinna spełniać nowa zabudowa. Ponadto brak jest również odesłania do innych dokumentów, które rzekomo miałby precyzować jej treść. W kontekście wymogów jakie powinna spełniać treści decyzji lokalizacyjnej inwestor przywołał wyrok WSA o sygnaturze II SA/Wr 430/10 z dnia 5 października 2010 r. Ponadto zdaniem inwestora wydane w sprawie decyzje zostały sformułowane nie pozostawiając wątpliwości co do treści rozstrzygnięcia, a także praw i obowiązków w nich zawartych. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. uczestnik postępowania zauważył, że skarżący nie precyzuje w czym miałby przejawiać uchybienia i naruszenia norm wynikających z powołanych wyżej przepisów przez organy obu instancji. Poprzestaje jedynie na lakonicznych stwierdzeniach, że organy obu instancji "pominęły wnioski dowodowe podnoszone przez strony postępowania" i dopuściły się błędów w ustaleniu stanu faktycznego, nie wskazując na żadne konkretne uchybienia. Uczestnik postępowania argumentował, że zaskarżona decyzja organu I instancji z dnia 13 grudnia 2011 r. została wydana na podstawie wniosku złożonego przez wnioskodawcę już 14 grudnia 2007 r. Przed jej wydaniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze dwukrotnie uchylało poprzednio wydane decyzje i przekazywało sprawę do ponownego rozpoznania wskazując wykryte uchybienia. W toku całego trwającego postępowania skarżący oraz inni jego uczestnicy posiadali uprawnienie czynnego uczestniczenia w sprawie, z którego, jak wynika z akt sprawy, korzystali. Organ orzekający brał również pod uwagę zgłaszane zastrzeżenia udzielając na nie obszernych wyjaśnień. Znajduje to bezpośrednie odzwierciedlenie w treści uzasadnienia, w aktach sprawy oraz przebiegu postępowania. W tym zakresie brak jest również podstaw do uznania naruszenia art. 11 k.p.a. o czym pośrednio mowa wyżej, dlatego też brak jest potrzeby powtarzania wyżej powołanych słusznych twierdzeń. Również zarzut naruszenia art. 10 i art. 28 k.p.a. pozostaje bezzasadny. Organ obu instancji ustalił bowiem prawidłowo krąg stron postępowania wskazując przy tym na podstawę prawną i utrwalone stanowisko judykatury. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 62 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji pomimo zaistnienia przesłanek do zawieszenia postępowania uczestnik postępowania zwrócił uwagę, że faktycznie przesłanki do zawieszenia postępowania nie zaistniały w sprawie. Po pierwsze, zgodnie z treścią przepisu art. 62 ust. 1 u.p.z.p. organ może zawiesić postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Skoro zatem przedmiotowy wniosek został złożony 14 grudnia 2007 r. to brak jest jakichkolwiek podstaw do zawieszenia postępowania po 15 września 2008 r., gdyż 9 miesięczny termin upłynął. Po drugie należy stwierdzić, że organ orzekający ustala stan prawny i faktyczny rozstrzygnięcia w sprawie na dzień wydania decyzji. Istnienie "od dłuższego czasu zamiaru sporządzenia planu miejscowego" nie jest w żadnym razie okolicznością tak faktyczną jak również prawną, która miałaby jakikolwiek wpływ na wynik rozstrzygnięcia organu orzekającego. Trudno bowiem wyobrazić sobie zawieszanie trwających postępowań z uwagi na fakt zamiaru zmiany aktu prawnego przez prawodawcę, gdy brak jest w dodatku informacji kiedy ów zamiar miałby się materializować w postaci podjęcia chociażby prac nad przygotowaniem jego projektu. Tym bardziej brak jest jakiejkolwiek podstawy prawnej nakładającej obowiązek takiego działania na organ orzekający. Uczestnik postępowania zwrócił przy tym uwagę na fakt, że uchwała na którą powołuje się skarżący została ogłoszona w Biuletynie Urzędowym Rady Miejskiej W. dopiero w dniu 11 lutego 2011 r. Nr [...], poz. [...]. Przesadza to o fakcie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie miało wiedzy, a przede wszystkim nie musiało jej mieć w zakresie zamierzeń Rady Miejskiej W. do przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dacie wydawania zaskarżonej decyzji. Ponadto zauważono, że z treści art. 62 ust. 1 u.p.z.p. nie wynika obowiązek organu wydającego decyzję do obligatoryjnego zawieszenia toczącego się postępowania. Z porównania treści przepisów ust. 1 i ust. 2 art. 62 powołanej ustawy wynika, że sam prawodawca różnicuje obowiązki organu orzekającego. Mianowicie w art. 62 ust. 2 u.p.z.p. użyto kategorycznego sformułowania "zawiesza się", natomiast w przypadku ust. 1 zastosowano jedynie formę uprawnienia dla organu poprzez użycie zwrotu "można zawiesić". Powyższe twierdzenia znajdują również oparcie w dotychczasowym orzecznictwie, np. w wyroku WSA z dnia 29 lipca 2008 r. sygnatura akt IV SA/Wa 844/08. W przedmiotowej sprawie nie istniał projekt planu zagospodarowania przestrzennego, a także obawa co do tego, jaki może być ostateczny kształt postanowień planistycznych z uwagi na fakt, że organ orzekający nie mógł mieć wiedzy o "zamiarach" organu stanowiącego gminy. W odpowiedzi na pismo uczestnika postępowania z dnia 21 czerwca 2011 r. pełnomocnik skarżącego w piśmie z dnia 5 sierpnia 2011 r. wskazał, że uczestnik postępowania na stronie 3 swojego pisma stwierdził, iż organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy bierze pod uwagę cały obszar analizowany, nie poprzestając na jego fragmentach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie działki, na którym ma być realizowana inwestycja. Zdaniem skarżącego takie stanowisko stoi w sprzeczności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, różnicującym sposób ustalania nowych warunków zabudowy od parametrów istniejących w obszarze analizowanym albo od cech zabudowy sąsiedniej. Punktem wyjścia przy ustalaniu warunków zabudowy nie zawsze jest cały obszar analizowany, co jednoznacznie wynika z brzmienia przepisów rozporządzenia. Jeżeli zaś z treści przepisów rozporządzenia wynika obowiązek uwzględnienia danych z obszaru analizowanego, to organ zobligowany jest brać pod uwagę średnie wskaźniki, a odstąpienie od nich winno jednoznacznie wynikać z analizy urbanistycznej i znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Odstąpienie od średnich wskaźników bez uzasadnienia stanowi, wbrew twierdzeniom uczestnika, nie tylko naruszenie przepisów postępowania, ale uchybia także normom rozporządzenia. Zdaniem pełnomocnika skarżącego odnośnie ustalenia wskaźnika zabudowy organ przekroczył średni wskaźnik wynoszący 0,66, dopuszczając wielkość powierzchni zabudowy do 0,83. Nie zgodził się także z twierdzeniem uczestnika, że wskaźnik 0,83 jest relatywnie niski, albowiem w obszarze analizowanym istnieją działki o wyższym wskaźniku zabudowy. Pogląd uczestnika uznany został za nieprawidłowy, albowiem ustalony wskaźnik zabudowy odbiega aż o 75% od najniższego wskaźnika, wynoszącego 0,08. Podstawę do ustalania nowych parametrów winien stanowić średni wskaźnik zabudowy, a nie wskaźnik maksymalny. Przechodząc do stanowiska uczestnika dotyczącego szerokości elewacji frontowej, skarżący niezgodził z jego poglądem o prawidłowym ustaleniu szerokości elewacji frontowej. Zdaniem skarżącego w sprawie organ nie dość, że odstąpił od średniej szerokości elewacji wynoszącej 31 m, ustalając szerokość "do 41 metrów", to wskazał tę szerokość w sposób nieprecyzyjny, używając niejasnego sformułowania "do". Na poparcie przyjętego stanowiska pełnomocnik przywołał już wcześniej prezentowane orzecznictwo. Również ustalenie szerokości elewacji w sposób pozwalający na zupełną dowolność w projektowaniu, stanowi w jego ocenie rażące naruszenie § 6 rozporządzenia planistycznego. Za nieprawidłową uznana została także argumentacja uczestnika dotyczącą wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W decyzji organu I instancji wysokość została ustalona od 16 do 18 metrów. Organ określił wysokość w sposób nieprecyzyjny, ogólnikowo stwierdzając, iż należy nawiązać do historycznej zabudowy hotelu "[...]". Na poparcie przedstawionego stanowiska pełnomocnik powołał się na wyrok WSA z dnia 16 listopada 2005 r., IV SA/Wa 1485/05, w którym to orzeczeniu Sąd wyraził pogląd, zgodnie z którym: "Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ściśle określona w decyzji o warunkach zabudowy. Określenie jej w granicach od 3,5 do 5 m należy uznać za niezgodne z przepisem § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które w razie konieczności jego stosowania, tj. braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zawiera bezwzględnie wiążące reguły postępowania przy określeniu wymagań, które winny być następnie wprowadzone do decyzji ustalającej warunki zabudowy. Określenie konkretnych wymagań ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz." Dalej pełnomocnik skarżącego zauważył, że uczestnik postępowania w swoim piśmie podniósł, że nie można jednoznacznie określić wysokości górnej krawędzi, albowiem zależna będzie ona od układu połaci dachowych. Uczestnik potwierdził tym samym nieprecyzyjność ustalonych warunków zabudowy, nawiązując do kolejnego uchybienia organu, dotyczącego ustalenia geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych), a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Nie sposób także uznać stanowiska uczestnika, że organ w sposób wyczerpujący wskazał możliwe kąty nachylenia dachu oraz ustalił układ połaci dachowych. Zdaniem skarżącego, wymienienie praktycznie wszystkich dostępnych rozwiązań architektonicznych jest w rzeczywistości równoznaczne ze stwierdzeniem, że geometria dachu powinna nawiązywać do istniejącej w obszarze analizowanym, co stanowi stwierdzenie niedopuszczalne i naruszające przepisy § 8 rozporządzenia planistycznego. Za błędne uznane zostało także twierdzenie uczestnika o braku podstaw do uwzględnienia w warunkach zabudowy okoliczności dotyczących zaliczenia nieruchomości objętej decyzją do obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią. Zdaniem strony skarżącej, fakt braku studium ochrony przeciwpożarowej jak i odpowiednich zapisów w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie zwalnia organu z obowiązku wyjaśnienia tego zapisu oraz ustalenia ewentualnego ryzyka powodzi dla planowanej inwestycji. Nieuprawnionym byłoby bowiem przyjęcie, iż jest to rozstrzygnięcie mniej istotne od pozostałych zawartych w decyzji lokalizacyjnej i nie wymaga wyjaśnienia, w tym wskazania podstawy prawnej jego wydania. Jako błędne potraktowane zostało także twierdzenie uczestnika postępowania odnoszące się do braku naruszenia przepisów postępowania w zakresie art. 107 § 1 i 3 oraz art. 7,11 i 77 k.p.a. Autor skargi nie zgadzając się natomiast z poglądem o uznaniowym charakterze decyzji, zwrócił uwagę na nie budzące w tym zakresie wątpliwości stanowisko orzecznictwa, gdzie przyjmuje się, iż "decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową". Istnieje wprawdzie pewna dowolność w zakresie kształtowania cech zabudowy, np. poprzez możliwość zastosowania odstępstw, dowolność ta musi jednak znajdować swoje oparcie w wynikach analizy. Wskazano na brak uprawnienia organu do arbitralnego kształtowania cech zabudowy według swojego uznania. Wskazane przez uczestnika "uznanie administracyjne" ma miejsce dopiero wtedy, gdy: z analizy wynikać będzie zasadność zastosowania parametrów odmiennych od średnich, co w decyzji organu I instancji nie miało miejsca. Z przytoczeniem dotychczasowej argumentacji za błędne uznane zostało twierdzenie uczestnika postępowania dotyczące braku interesu prawnego do bycia stronom postępowania przez członków spółdzielni mieszkaniowej. W odpowiedzi na przedstawione stanowisko pełnomocnika strony skarżącej zawarte w piśmie z dnia 5 sierpnia 2011 r., reprezentujący inwestora pełnomocnik pismem z dnia 17 października 2011 r., ustosunkowując się do twierdzeń tam zawartych, powtórzył dotychczas przedstawioną w sprawie argumentację. Niezależnie od stanowiska przedstawionego przez pełnomocnika swój pogląd na sprawę wyraził skarżący A.F.. W piśmie z dnia 6 września 2011 r. skarżący odniósł się do kwestii, które jego zdaniem zostały przeoczone w sprawie, a dotyczące w szczególności tego że: 1) budynek przy ul. O. [...]-[...] na załączniku - mapa do decyzji ma sześć kondygnacji, w rzeczywistości jest to budynek pięciokondygnacyjny; 2) obiekt budowlany przy ul. B. [...]-[...], jest samowolą budowlaną bez zgody na użytkowanie, względem której w Warszawskim Sądzie Administracyjnym toczy się postępowanie w sprawie unieważnienia pozwolenia na budowę. Na załączonej mapie budynek ten ma siedem kondygnacji w rzeczywistości ma dziewięć i jak stwierdził Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. (zał. 2), ma prawomocnie unieważnione warunki zabudowy; 3) budynek [...] znajdujący się przy zbiegu ul. W.S. i ul. K. również na mapie ma podaną inną wysokość co można sprawdzić w terenie; 4) nie uwzględniono minimalnej odległości budynku nowo wznoszonego od istniejących otworów okiennych w okolicznych budynkach pod względem przeciwpożarowym i jest to zagrożeniem dla życia i zdrowia mieszkańców, tym samym jest to nie zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; 5) wydana i zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy nie spełnia par. 13 powołanego wyżej rozporządzenia w zakresie umożliwienia odpowiedniego dostępu do światła naturalnego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały ludzi; 6) nowowznoszony budynek (wydz. architektury wydał pozwolenie na budowę bez uwzględnienia jakiejkolwiek strony, budowę rozpoczęto 1.09.2011 r.) pozbawił 285 rodzin i 11 sklepów użytkowych drogi dojazdu do drogi publicznej -brak jest dojazdu do miejsca składowania śmieci, dojazdu karetki pogotowia i straży pożarnej, zagarnięto miejsca parkingowe; 7) pozbawił możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej posadowionej przy ul. B. [...]-[...]. Pełnomocnik inwestora odnosząc się do stanowiska skarżącego A. F. w piśmie z dnia 14 listopada 2011 r. wskazał, że organ wydające w sprawie decyzje w sposób prawidłowy ustaliły krąg podmiotów korzystając w tym względzie z oficjalnych rejestrów oraz informacji w nich zawartych. Pismem procesowym z dnia 9 listopada 2011 r. pełnomocnik strony skarżącej podniósł zarzut dotyczący naruszenia przez orzekające w sprawie organy zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, co miało miejsce poprzez skierowanie decyzji do osób zmarłych. Podniesiono, że organ ustalając krąg podmiotów posiadających przymiot strony postępowania, jako strony wskazał m.in. R. J. oraz B. A.. Osoby te zmarły już przed wydaniem decyzji w I instancji (R. J. zmarł w dniu 13 grudnia 2008 r.), a na ich miejsce winni wstąpić następcy prawni. Mając na uwadze, że uprawnienia przysługujące zmarłym z tytułu posiadania przymiotu strony w postępowaniu nie są niezbywalne, organ winien podjąć działania celem ustalenia spadkobierców zmarłych osób jako stron postępowania. Obowiązkiem organu było wezwanie spadkobierców do udziału w sprawie lub zawieszenie postępowania do czasu zgłoszenia się wszystkich spadkobierców. Pozbawienie następców prawnych zmarłych osób możliwości udziału w postępowaniu stanowi rażące naruszenia art. 10 k.p.a., będące samoistną przesłanką do uwzględnienia skargi. W piśmie z dnia 14 listopada 2011 r. skarżący złożył do akt: kopię zgonu B. A. i R. J., kopię odpisu księgi wieczystej nieruchomości położonej we W. przy ul O. [...], kopię odpisu księgi wieczystej garażu oraz dokumentację fotograficzną obrazującą obecny stan budowy (k. 386-394). W pismach z dnia 17 i 18 listopada 2011 r. uczestniczka postępowania M. S. złożyła do akt dokumentację fotograficzną wskazującą na zniszczenia jej mieszkania wywołane prowadzonymi na działce nr [...] pracami budowlanymi (k. 405 i 407). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.). Art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika zaś, iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną pozostawało, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, polegająca na budowie budynku mieszkalno - usługowego z miejscami parkingowymi oraz elementami infrastruktury technicznej, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. K., na działce nr [...] i części działki nr [...], [...], obręb [...], brak było w czasie wydawania kwestionowanych decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. - w dalszej części rozważań określanej jako "u.p.z.p."), inwestycja ta wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując – planowana zabudowa działki, jak i planowany sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyroki WSA z dnia 24 lutego 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 950/04, z dnia 8 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 946/04, oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Warszawa 2004, str. 493-503). Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – w dalszej części rozważań określanym jako rozporządzenie planistyczne). W rozporządzeniu tym określono szczegółowe wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W rozporządzeniu planistycznym wskazano nadto, że przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia planistycznego), natomiast przez cechy zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia planistycznego). Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia planistycznego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z ustępu drugiego cytowanego paragrafu wynika natomiast, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Podkreślenia wymaga, że w § 2 pkt 3 i 4 ustawodawca zdefiniował, iż użyte w rozporządzeniu pojęcie "cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu" oznacza w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu natomiast pod pojęciem "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. W przepisach zawartych w § 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia planistycznego określono natomiast wymagania dotyczące wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu. Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia planistycznego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2). Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia planistycznego). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia planistycznego). Z przepisów § 7 cyt. rozporządzenia planistycznego wynika zaś, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Przepis § 8 cytowanego rozporządzenia stanowi nadto, iż geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W świetle wskazanych regulacji organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy ma obowiązek wyznaczyć na właściwej mapie granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy (o której mowa w art. 53 ust. 3 u.p.z.p.) i ustalenia, czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1-3 ust. 1 art. 61 u.p.z.p. W § 3 ust. 2 rozporządzenia planistycznego określone zostały minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej co działka (teren) objęta zamiarem inwestycyjnym. Zgodnie z powołanym przepisem, wymagane jest by granice obszaru analizowanego rozciągały się wokół działki budowlanej objętej wnioskiem inwestora. Oznacza to w konsekwencji, iż każdą granicę działki inwestora powinna z granicą obszaru analizowanego dzielić co najmniej minimalna odległość wymieniona w ust. 2 § 3 rozporządzenia (podobnie vide: wyrok WSA z dnia 24 sierpnia 2005 roku , IV SA/ Wa 252/05). Wyznaczenie obszaru analizowanego w trybie wskazanym w ust. 2 § 3 rozporządzenia stanowi wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania ogółu wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p., zatem wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (vide: wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. WSA, II SA/Bk 677/04). Stwierdzenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy teren inwestycji spełnia wszystkie wymienione wyżej warunki, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zanim przedstawione zostaną szczegółowe wywody dotyczące powodów, dla których zaskarżona decyzja, w świetle przedstawionego stanu prawnego, uznana została za prawidłową, wcześniej poczynić należy uwagę ogólniejszej natury, która z punktu widzenia poruszanych w sprawie zagadnień będzie miała istotne i przesądzające znaczenie - w szczególności odnosząc się do dokonanej poniżej oceny poprawności analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przyjętych w decyzji parametrów nowej zabudowy oraz zasadności odstąpienia od średnich wartości. Nie można bowiem z oglądu całokształtu poruszanych w kontrolowanym rozstrzygnięciu zagadnień tracić z pola widzenia istotnej dla całej sprawy okoliczności, która związana jest z miejscem położenia nieruchomość, mającej być przedmiotem zainwestowania. Nieruchomość położna przy ul. K. znajduje się w ścisłym centrum W., które do roku 1945 charakteryzowało się zwartą pierzejową zabudową, uzupełnianą w wielu miejscach przez domy handlowe i inne budynki użyteczności publicznej. Po zniszczeniach wojennych nie został w całości odtworzony stan z początku XX wieku. W wielu miejscach zrezygnowano z dotychczasowej zabudowy, wznosząc budynki mieszkalne. Powyższa mozaika architektoniczna po roku 1990 uzupełniona została o nowe obiekty, w tym zwłaszcza duże domy handlowe i hotele. Niewątpliwie zatem, dokonując analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w pkt 1 ust. 1 art. 61 u.p.z.p. przyjąć należy, że teren ul. K., jak również najbliższa okolica charakteryzuje się najbardziej zwartą wielkomiejską zabudową we W., która jednocześnie cechuje się zróżnicowaniem stylów architektonicznych oraz istotnymi różnicami w zakresie kształtu i wielkości brył budynków. Na konieczność uwzględnienia tego rodzaju uwarunkowań urbanistycznych przy udzielaniu warunków zabudowy wielokrotnie zwracał uwagę tut. Sąd (zob. wyroki z 17 lipca 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 34/09, z 28 października 2010 r. sygn. akt II SA/Wr 457/10). Uwzględniając powyższe stanowisko, stwierdzić należy, że orzekające w sprawie organy w sposób zgodny z powoływanymi przepisami wyznaczyły obszar analizowany i na tej podstawie ustaliły parametry przyszłej zabudowy. Ustalone parametry znajdują uzasadnienie w wynikach analizy. Wartości podane w decyzji stanowią kontynuację dotychczasowej funkcji zabudowy i znajdują odzwierciedlenie w występującej na analizowanym obszarze zabudowie. Brak jest zatem powodów do zarzucania arbitralnego ukształtowania w sprawie cech zabudowy. Powołując się na wyniki analizy oraz wymogi konserwatorskie orzekające w sprawie organy w sposób wystarczający przedstawiły powody, dla których odstąpiono od średnich wskaźników dla obszaru analizowanego. Zebrany w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, że nowa zabudowa na działce nr [...] jest dopuszczalna tylko jako przedłużenie zabudowy pierzejowej na działce nr [...] i nr [...]. Ustalenia w tym zakresie są zgodne z uwarunkowaniami urbanistycznymi, historycznymi i konserwatorskimi (postanowienie D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 4 grudnia 2008 r.). Biorąc pod uwagę, że teren inwestycji znajduje się w ścisłym centrum miasta, w którym budynki w wielu przypadkach lokalizowane są po obrysie działek, prawidłowym było ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie - do 0,83. W analizowanym przypadku wielkość powierzchni nowej zabudowy nie odbiega zatem od wielkości powierzchni zabudowy na innych działkach, znajdujących się w obszarze analizowanym, w tym w szczególności na działkach nr [...][...][...]. Średni poziom współczynnika zabudowy do powierzchni dla tego terenu wynosi 0,67, przy wartościach skrajnych w przedziale od 0,08 do 0,97. Z powyższy względów Sąd nie znalazł podstaw do przyjęcia naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego przez jego zastosowanie. Przyjęte bowiem uwarunkowania urbanistyczne terenu analizowanego jednoznacznie dowodzą, że inwestycja o współczynniku zabudowy ponad 0,80 będzie się wpisywała w dotychczasowy układ urbanistyczny. Z przedstawionych powyżej powodów niezasadnym okazał się również zarzut naruszenia § 6 rozporządzenia planistycznego dotyczący przyjętej w sprawie szerokość elewacji frontowej. Nie można zatem, w zakresie poczynionych ustaleń, abstrahować od tego, że nieruchomość, dla której wydana została decyzja położna jest we wnętrzu międzyblokowym, zaś sama planowana zabudowa ma mieć charakter zabudowy uzupełniającej i będzie stanowić kontynuację oraz odtworzenie historycznej pierzei ul. K.. Dlatego też wprawdzie ma rację skarżący, wskazując, że średnia szerokość elewacji dla analizowanego obszaru wynosi 31 m, co przy tolerancji 20% daje rezultat od 24 do 37 metrów, natomiast organ ustalił szerokość elewacji ,,do 41 metrów", niemniej jednak należy zgodzić się z Kolegium, że dla obszaru analizowanego szerokość elewacji frontowej jest mniej istotnym elementem ładu urbanistycznego. Wynika to z faktu, że budynki przy ul. K. niemal w 100% tworzą zabudowę pierzejową oraz ze stanowiska konserwatora zabytków - wskazującego na potrzebę utrzymania pierzei (postanowienie D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 4 grudnia 2008 r.). Takie uwarunkowania ładu przestrzennego w terenie sąsiedzkim powodują, że wizualnie, szerokość elewacji frontowej budynków nie jest wyodrębniona, tworzy bowiem monolit wzdłuż ulic. Również w przypadku ustalonej szerokości elewacji frontowej na poziomie 41 m łatwym będzie, na co zwraca uwagę Kolegium, znaleźć odpowiedniki znajdujące się w pobliżu działki zainwestowania. Ustalona szerokość elewacji frontowej znajduje zatem uzasadnienie w zgromadzonym materiale dowodowym. Również w zakresie zarzutu naruszenia § 7 rozporządzenia planistycznego przyznać należało rację organom orzekającym w sprawie. Ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 16 do 18 metrów wynika ze stanowiska konserwatora zabytków, a także znajduje odzwierciedlenie, jak wcześniejsze parametry, w wynikach analizy obszaru. W postanowieniu konserwatorskim jednoznacznie określony został punkt odniesienia dla wysokości przyszłej zabudowy, ograniczający inwestora w przedziale od 16 do 18 metrów. Także oceniając zasadność zarzutu dotyczącego geometrii dachu planowanego przedsięwzięcia, uznać trzeba poprawność stanowiska organu, który w przyjętych ustaleniach uwzględnił okoliczność występowania na obszarze analizowanym zabudowań zarówno z dachem płaskim, dwuspadowym, jak też wielospadowym. Wbrew zatem twierdzeniom skargi, organ określił konkretnie geometrię dachu, dopuszczając warianty dachu dwuspadowego wielospadowego i mansardowego lub płaskiego. Każdy z zakreślonych rozwiązań układu połaci dachowych znajduje uzasadnienie w wynikach analizy obszaru analizowanego. Zważyć także należy, że możliwość ograniczenia zabudowy nieruchomości wynikać może jedynie z określonych w ustawie i w przepisach odrębnych powodów, np. wzgląd na zapewnienie ładu przestrzennego. Jakiekolwiek inne ograniczenia możliwości zabudowy nieruchomości są sprzeczne z ustawą. W tym miejscu również zgodzić się należy z uczestnikiem postępowania, który zwrócił uwagę na nieadekwatność - dla rozpoznawanej sprawy, przywołanego przez skarżącego orzecznictwa. Stany faktyczne rozpatrywanych przez sądy sprawach dotyczyły sytuacji, gdy w ogóle nie określono geometrii dachu. W kontekście przedstawionych rozważań odnieść się należy do zarzutu braku w decyzji precyzyjnego rozstrzygnięcia warunków nowej zabudowy, do czego miało dojść poprzez określenie parametrów z użyciem przyimka "do". W tym kontekście Skład orzekający w niniejszym składzie pełni podziela szeroko przywoływane w sprawie stanowisko tut. sądu - wyrażone wyroku z dnia 5 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Wr 430/10. Sąd rozpatrując podobną sprawę stwierdził bowiem jednoznacznie, że w przepisach ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazywanego powyżej rozporządzenia planistycznego brak jest podstaw do tak rygorystycznego traktowania kwestii wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawodawca nie posługuje się bowiem żadnymi na tyle kategorycznymi sformułowaniami, że upoważniałyby do przyjęcia sugerowanej w skardze i jej uzasadnieniu interpretacji przepisów powoływanego wcześniej rozporządzenia, stosując wskazania np. wyznacza się na podstawie (...), wyznacza się jako (...), ustala się odpowiednio (....) dopuszcza się inne wyznaczenie (...). Nie przemawiają też za tym reguły wykładni językowej i funkcjonalnej. W obowiązującym stanie prawnym nieuzasadnione byłoby determinowanie w tak kategoryczny, jak wskazywany przez skarżących, sposób zamiaru potencjalnego inwestora, jeżeli w przestrzeni już zakomponowanej istnieje zabudowa o zróżnicowanych cechach czy parametrach architektonicznych. Określony w przepisach § 3 - § 8 rozporządzenia tryb ustalania wymagań dla nowej zabudowy, nakazujący - poprzez dokonywanie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu - uwzględnianie cech zabudowy istniejącej, wskazuje podstawę dla ustalenia wymagań, co do poszczególnych elementów architektonicznych nowej zabudowy, poprzez które ma być utrzymany ład przestrzenny. Postulowany sposób kształtowania przestrzeni można zapewnić - zdaniem Sądu - ustalając na podstawie przeprowadzonej analizy i jej wyników, poszczególne parametry i cechy architektoniczne stosując wielkości dopuszczalne (np. używając przyimka "do") lub określając wymagania alternatywnie, jeżeli znajduje to nie budzące wątpliwości uzasadnienie i potwierdzenie w wynikach analizy i nie narusza reguł w tym przedmiocie ustanowionych przez prawodawcę, tzn. mieści się w przedziale wielkości średnich lub tolerowanych jako dopuszczalne - w przypadku cech określanych liczbowo lub odpowiada cechom posiadanym przez obiekty występujące w obszarze analizowanym, jeżeli są one ustalane opisowo. Przedstawiony pogląd w warunkach tej sprawy zasługuje na pełną aprobatę. Dostrzegając zatem stopień zawiłości procesów inwestycyjnych i wskazując na brak automatyczności w rozstrzygnięciach w tego rodzaju sprawach, wskazać należy, że określenie parametrów nowej zabudowy poprzez podanie wielkości dopuszczalnych lub wskazania ich przedziałów umożliwia skonstruowanie projektu budowlanego w taki sposób, aby zachować warunki techniczne i nie naruszyć interesów osób trzecich. Natomiast ustalenie parametrów w sposób absolutnie konkretny mogłoby skutkować niemożliwością sporządzenia projektu budowlanego, uzyskania pozwolenia budowlanego z uwagi na niezachowanie warunków technicznych - choćby kwestionowanej w sprawie linii światła dziennego. Ustalenie parametrów z użyciem przyimka ,,do"' pozwala na dostosowanie projektu budowlanego do warunków technicznych i prawidłowo ochronić interes prawny osób trzecich. Również w ocenie Sądu, organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniósł się w sposób wyczerpujący do podnoszonych w toku postępowania i odwołaniu zarzutów naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia planistycznego poprzez ich błędną wykładnię, w tym w szczególności w odniesieniu do ustalenia wskaźnika nowej zabudowy oraz kwestii długości nowej zabudowy. Ustosunkowując się do zarzutu związanego z naruszeniem przepisów ochrony przeciwpowodziowej należy zauważyć, że w wydanej przez organ I instancji decyzji, organ wyłącznie zawarł stwierdzenie o możliwości zalania terenu, które to stanowisko nie wynikało z przesłanek formalno-prawnych lecz było wyłącznie powołaniem się na doświadczenie życiowe (wynikające z powodzi roku 1997). Taki zapis decyzji można taktować jedynie jako przeznaczoną dla każdego potencjalnego inwestora informację o możliwym ryzyku związanym z realizacją inwestycji. Istotnym natomiast pozostaje, że dla terenu zainwestowania brak jest Studium ochrony przeciwpowodziowej, ani też teren ten nie został ujęty w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W., jako obszar narażony na niebezpieczeństwo powodzi. Stąd też projekt decyzji nie podlegał uzgodnieniu z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. Dodatkowo wskazać należy na błędność poglądu skarżącego, który z faktem lokalizacji nieruchomości na terenie potencjalnie zagrożonym powodzią wiąże zakaz budowy parkingów podziemnych, a w konsekwencji dowodzi niemożliwości spełnienia przez nową zabudowę warunku zlokalizowania wymaganej ilości miejsc parkingowych w ramach inwestycji. Zauważyć zatem można, że nawet w sytuacji zaistnienia w sprawie formalnego zagrożenia powodzią byłoby dopuszczalnym, przy zastosowaniu odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych oraz uzyskaniu stosownych uzgodnień, zrealizowanie podobnej inwestycji. Trudno też podzielić zarzuty związane z naruszeniem art. 7, art. 11, art. 77 i 107 k.p.a. Materiał dowodowy został przygotowany prawidłowo. Szczegółowo Kolegium wyjaśniło stronom postępowania kwestię rozbieżności pomiędzy podkładami mapowymi, a przyjętymi do analizy wartościami. W tym zakresie zarzuty strony zostały wyjaśnione w uzasadnieniu decyzji Kolegium. Stwierdzone w tym zakresie rozbieżności nie miały istotnego znaczenia dla sprawy. Nie można także pominąć faktu, że przed wydaniem utrzymanej przez Kolegium decyzji, organ odwoławczy dwukrotnie uchylał wcześniejsze decyzje i przekazywał sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując na stwierdzone uchybienia. W trakcie całego tego postępowania organ brał pod uwagę zgłaszane zarzuty i w sposób należyty się do nich odnosił – o czym świadczy przesłana wraz ze skargą dokumentacja aktowa. Niezasadne okazały się także zarzuty związane z ustaleniem stron postępowania. Skład orzekający w niniejszej sprawie akceptuje w pełni stanowisko wyrażone w przywołanych przez skarżącego orzeczeniach, zgodnie z którym w pewnych szczególnych sytuacjach należy dopuścić, niezależnie do udziału spółdzielni, także udział w charakterze strony jej członków. Do takiej jednak sytuacji może dojść jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej wykaże się odrębnym od spółdzielni, własnym, zindywidualizowanym, konkretnym interesem prawnym. Przede wszystkim może się okazać zasadnym przyznanie interesu prawnego członkowi spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Niezbędne jest jednak do tego to, aby działanie ze względu na które prowadzone jest postępowanie administracyjne dotyczyło bezpośrednio tego prawa do lokalu, bądź było związane z jego realizowaniem przez członka w sposób nie dający się pogodzić z istotą prawa spółdzielczego. W szczególności w orzecznictwie na gruncie ustawy Prawo budowlane – art. 5, dopuszcza się przypadek, gdy członek spółdzielni może wykazać, że w związku z naruszeniem przepisów prawa materialnego naruszony został jego własny, zindywidualizowany i skonkretyzowany interes, i w konsekwencji czego przysługuje mu status strony takiego postępowania (zob. m.in. wyrok NSA z 3 lipca 2001 r. sygn. akt IV SA 1610/99, z 9 maja 2003 r. sygn. akt IV SA 2995/01, z 24 stycznia 2003 r. sygn. akt I SA 1440/01, wyroki WSA z dnia 7 marca 2005 r. sygn. akt IV SA 5032/03, z 25 marca 2004 r. sygn. akt IV SA 3623/02, z 14 kwietnia 2005 r. sygn. akt VII SA/Wa 473/04, z 12 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 15/10). Opisana sytuacja nie ma jednak miejsca w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla terenu położonego w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości gruntowej zabudowanej domem wielomieszkaniowym, którego stroną jest wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa. W świetle przedstawionego stanowiska nieuprawnionym będzie więc wywodzenie odrębnego od spółdzielni interesu prawnego dla jej członka, wyłącznie z faktu sąsiedztwa nieruchomości przy ul. K. [...] z działką objętą warunkami zabudowy. Także z faktu znajdowania się powyższej działki w obszarze analizowanym nie można wywieść tego rodzaju interesu. Powyższe stanowisko jest konsekwencją tego, że przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu jest sam lokal mieszkalny, a nie budynek z gruntem. Przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze nie przyznają członkom spółdzielni bezpośredniego prawa do korzystania z majątku spółdzielczego którym może rozporządzać w rozumieniu art. 140 KC tylko spółdzielnia jako osoba prawna poprzez swoje organy. W obrocie publicznym członków spółdzielni reprezentuje jej zarząd (art. 48 § 1 ustawy). Z punktu widzenia poruszanego w tym miejscu zagadnienia związanego z udziałem w postępowaniu administracyjnym liczonych w dziesiątkach i setkach członków spółdzielni mieszkaniowej koniecznym jest zwrócenie jeszcze uwagi na pogląd wyrażony w uchwale składu pięciu sędziów NSA z dnia 26 listopada 2001 r. sygn. akt OPK 19/01. W tej uchwale dokonano wprawdzie analizy przepisów ustawy o własności lokali, niemniej jednak stanowisko tam zawarte można odnieść również do prawa spółdzielczego. W przywołanej uchwale NSA podkreśla, że dla uniknięcia sytuacji, w której w postępowaniu administracyjnym dotyczącym podmiotów zbiorowych (wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni) powstałaby konieczność występowania wielu stron postępowania (właścicieli poszczególnych lokali, członków spółdzielni), odchodzi się od konieczności występowania każdego takiego członka indywidualnie na rzecz działania organów podmiotów zbiorowych w imieniu członków. Przedstawione stanowisko można uzupełnić o pogląd wyrażony w wyroku WSA z dnia 20 sierpnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 69/09, zgodnie z którym jednoczesne wciąganie do udziału w postępowaniu zarówno wspólnoty jako jednostki organizacyjnej, jak i wspólnoty jako jej poszczególnych członków, dowodzi niezrozumienia sensu powołania tzw. osób ustawowych. Jest zrozumiałym, że prowadzenie postępowania administracyjnego z udziałem spółdzielni zamiast z udziałem jej członków pozwala uniknąć nie tylko tych wszystkich problemów związanych z kontrolą prawidłowości dokonywanych doręczeń ale przede wszystkim gwarantuje nieporównywalnie większą stabilność postępowania z punktu widzenia podmiotowego, czego nie można zagwarantować w przypadku prowadzenia postępowania z udziałem oddzielnie każdego z członków spółdzielni, np. w przypadku śmierci członka spółdzielni. W konsekwencji powyższego przyjąć należy, że w sprawie nie było powodów do zawieszania postępowania z uwagi na śmierć członka spółdzielni mieszkaniowej, którego interesy oraz interesy jego następców prawnych reprezentowała spółdzielnia. Chybiona jest także argumentacja związana z koniecznością zawieszenia postępowania administracyjnego z uwagi na podjęcie przez Radę Miejską W. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulicy B. we W.. Wniosek w sprawie wpłynął bowiem 2007 r. Zgodnie z art. 62 ust. 1 zdanie 1 u.p.z.p., postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Natomiast powoływana przez skarżącego uchwała została podjęta na sesji Rady Miejskiej W. w dniu 10 lutego 2011 r. – a więc w tym samym dniu co decyzja Kolegium. Nie są również uzasadnione na tym etapie postępowania te spośród argumentów skargi, które odnoszą się do sytuacji przyszłych i niepewnych (immisje, obniżenie komfortu życia, obniżenie wartości nieruchomości). Kwestie te, bądź dotyczą interesu faktycznego, a nie interesu prawnego, bądź też badane są dopiero na etapie postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia budowlanego. W tym ostatnim przypadku wyjaśnić należy, że realizacja inwestycji budowlanej - przeprowadzana w sytuacji braku planu miejscowego - wymaga dwóch postępowań, tj. postępowania w przedmiocie ustalanie warunków zabudowy regulowanego przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Postępowania te mają różny zakres przedmiotowy. Jak już wcześniej to zostało podniesione, postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy służy ustaleniu, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia ładu przestrzennego, tj. czy swoimi cechami nawiązuje do zabudowy istniejącej w jej sąsiedztwie. Co do zasady natomiast nie są w tym postępowaniu rozstrzygane kwestie o charakterze techniczno-budowlanym, które rozstrzyga się dopiero na etapie pozwolenia budowlanego, w którym inwestor ma obowiązek przedłożenia szczegółowego projektu budowlanego. Dlatego też odnosząc się do obaw skarżącego i pozostałych uczestników o niekorzystny wpływ planowanej inwestycji na znajdujące się w sąsiedztwie nieruchomość, należy wskazać, że § 11 ust. 2 pkt 10 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz.1133 z późn.zm.) stanowi, że opis techniczny zawarty w projekcie architektoniczno -budowlanym powinien wykazać, że przyjęte w projekcie architektoniczno-budowlanym rozwiązania przestrzenne, funkcjonalne i techniczne ograniczają lub eliminują wpływ obiektu budowlanego na (...) inne obiekty budowlane, zgodnie z odrębnymi przepisami. Zasadnie zatem w postępowaniu w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie oceniano kwestii wpływu realizacji planowanej inwestycji na konstrukcję budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Podkreślić należy, że w świetle obowiązujących przepisów inwestor nie był zobowiązany do złożenia tego rodzaju dokumentu. Podobnie przedstawia się sprawa nasłonecznienia. Kwestie oświetlenia i nasłonecznienia regulują przepisy § 57-60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz.690 z późn. zm.). Również przedłożona do akt sądowych dokumentacja fotograficzna obrazująca - niekwestionowane skutki realizacji inwestycji w należących do uczestników postępowania mieszkaniach pozostaje bez znaczenia dla oceny legalności wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Przedłożona dokumentacja może zostać wykorzystana przez nadzór budowlany przy podejmowaniu decyzji o wstrzymaniu prac budowlanych, a następnie ewentualnej zmianie przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań, np. w zakresie technologii wykonywania prac budowlanych. Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a także nie narusza interesu prawnego strony skarżącej, dlatego też skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.