VII SA/Wa 1800/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Kuś, Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Asesor WSA Michał Podsiadło (spr.), , Protokolant st. sekretarz sądowy Artur Dobrowolski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2023 r. sprawy ze skarg B.D., A.D. oraz Ośrodka Badawczego [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 22 czerwca 2022 r. znak: KOC/ 616/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części obejmującej pkt 2; 2. oddala skargę Ośrodka Badawczego [...] sp. z o.o. z siedzibą w W.; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz B.D., A.D. solidarnie kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. 1. Zaskarżoną decyzją z 22 czerwca 2022 r. znak: KOC/616/Ar/22, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie orzekło w przedmiocie warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu po rozpoznaniu odwołań od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z [...] grudnia 2021 r. 2. Rozstrzygnięcie to wydano w następujących okolicznościach. 2.1. [...]Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w [...] (dalej: spółka, inwestor) złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu posadowionego na garażu podziemnym wraz z podziemną infrastrukturą techniczną i wjazdem na działce nr ew. [...]. 2.2. Decyzją nr [...] [...] grudnia 2021 r. Zarząd Dzielnicy [...] (dalej: organ I instancji, Zarząd Dzielnicy) – na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, ze zm.; dalej: k.p.a.) i art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741, ze zm.; dalej: u.p.z.p.) – ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu, posadowionego na garażu podziemnym wraz z podziemną infrastrukturą techniczną i wjazdem, na działce nr ew. [...]. 2.3. Odwołania od powyższej decyzji złożyli: 1) B. D. i A. D. oraz 2) Ośrodek Badawczy [...]. 2.3.1. B. D. i A. D. zarzucili organowi I instancji naruszenie art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne ustalenie, iż w sprawie zachodzą warunki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Na tej podstawie wnieśli o uchylenie ww. decyzji, ewentualnie o jej zmianę poprzez zobowiązanie inwestora do zapewnienia w inwestycji min. 2,5 miejsca postojowego (parkingowego) na lokal. 2.3.2. Ośrodek Badawczy [...] (dalej: OBET) zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 10 k.p.a. w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania z pominięciem strony bez jej winy, a ponadto art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne ustalenie, iż w sprawie zachodzą warunki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Na tej podstawie wniesiono o uchylenie decyzji organu I instancji w całości. OBET wyjaśnił, że jest "rzeczywistym właścicielem" budynku oraz zarządcą nieruchomości przy ul. [...] i sprawuje zarząd właścicielski nad sąsiednią względem objętej wnioskiem nieruchomości przy ul. [...]. Podmiot ten wywodzi swoje prawa z art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115 poz. 741, ze zm.; dalej: u.g.n.), na podstawie którego OBET uważa, że posiada ona ekspektatywę potwierdzenia praw względem nieruchomości, a status właścicielski tego podmiotu wynika z uwłaszczenia przedsiębiorstwa państwowego w trybie art. 200 u.g.n. Podano, że OBET jest następcą prawnym przedsiębiorstwa państwowego, które sprawowało zarząd nad nieruchomością przy ul. [...] (Przedsiębiorstwa Państwowego Polskie Koleje Państwowe) i bezsprzecznie nabył z mocy prawa własność budynku przy ul. [...] (wskazano na wyrok WSA w Warszawie z 27 kwietnia 2016 r. sygn. akt. I SA/Wa 77/16). Na tej podstawie OBET wskazał, że powinien brać udział w postępowaniu w tej sprawie jako strona. 2.4. Zaskarżoną decyzją z 22 czerwca 2022 r. znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: Kolegium, SKO): 1) umorzyło postępowanie odwoławcze prowadzone z odwołania OBET, 2) po rozpoznaniu odwołania B. D. i A. D. utrzymało w mocy ww. decyzję Zarządu Dzielnicy z [...] grudnia 2021 r. 2.4.1. W uzasadnieniu tej decyzji wyjaśniono, że Kolegium dokonało ponownej całościowej, merytorycznej oceny całej sprawy administracyjnej zakończonej decyzją organu I instancji i nie stwierdziło uchybień skutkujących koniecznością uchylenia tej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Kolegium po dokonaniu analizy akt sprawy, dokumentów zgromadzonych w toku postępowania oraz zaskarżonej decyzji uznało, że zarzuty zawarte w odwołaniach są nieuzasadnione. W ocenie SKO, prowadząc postępowanie w przedmiotowej sprawie, organ I instancji przeprowadził postępowanie dowodowe zgodnie z przepisami k.p.a. i u.p.z.p. 2.4.2. SKO uznało, że analiza obszaru wykonana została zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588, ze zm.). Analizie w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy poddano 12 działek zabudowanych, zróżnicowanych pod względem funkcji, gabarytów i poszczególnych parametrów. Organ I instancji w zaskarżonej decyzji wyjaśnił zasadność przyjętych parametrów, a organ odwoławczy uznał, że są one uzasadnione i znajdują odzwierciedlenie w aktach sprawy, w tym w przeprowadzonej analizie obszaru. Kolegium dokonało ponownej oceny sposobu wyznaczenia przez organ I instancji obszaru analizowanego, jak również analizy i podjętego rozstrzygnięcia. Ustalenia SKO w tym zakresie są zbieżne z ustaleniami organu I instancji, co oznacza, iż obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W przedmiotowej sprawie po przeprowadzeniu analizy obszaru i prawidłowym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Po wyznaczeniu obszaru analizowanego organ administracji jest zobowiązany do wyznaczenia parametrów dla planowanej zabudowy. Analiza przepisów powołanego powyżej rozporządzenia w zakresie wyznaczania tych parametrów prowadzi do wniosku, iż co do zasady ustawodawca określa sposób wyznaczania danego parametru na podstawie danych uzyskanych z obszaru analizowanego, ale jednocześnie dopuszcza możliwość odstąpienia od przyjętej reguły, jeżeli ma to uzasadnienie w wynikach analizy. SKO podniosło, że w § 4-8 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury zostały określone podstawowe parametry dla planowanej zabudowy, co z kolei wiąże się z obowiązkiem ich wyznaczenia dla planowanej zabudowy, określonej we wniosku przez inwestora. Tak więc ich ustalenie jest obligatoryjne dla każdego zamierzenia inwestycyjnego, niezależnie od rozmiaru i wielkości planowanej zabudowy. Także reguły wyznaczania tych parametrów są tożsame tak dla zabudowy danego terenu budynkiem jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, jak również jednym czy też kilkoma budynkami. Rolą organu jest zatem określenie podstawowych parametrów dla danej inwestycji, której zakres i rozmiar określa inwestor. 2.4.3. Odnosząc się do zarzutów B. D. i A. D. dotyczących zaburzenia przez planowany budynek dotychczasowego ładu i układu ulicy, poprzez wybudowanie planowanego budynku w minimalnej odległości pod innych budynków, jak również powstania sytuacji, w której planowany budynek będzie bardzo wąskim klinem między pozostałymi budynkami, wprowadzenie kolejnej bryły budynku, będącej w zupełnie innym stylu, zaburzeniu dotychczasowego układu ulicy, SKO uznało te zarzuty za nieuzasadnione. Wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy określa jaka zabudowa na danym terenie jest możliwa, w oparciu o dokonaną analizę obszaru, jakie mogą być parametry planowanej zabudowy, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Kwestie dotyczące odległości planowanego obiektu od budynków już istniejących, dostęp do kolektora ściekowego czy też zapewnienie drogi przeciwpożarowej dla budynków sąsiednich będzie przedmiotem kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, tj. postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W tym również wykonanie takiego projektu budowlanego, który nie pozbawi możliwości korzystania z drogi koniecznej ustalonej jako służebność drogowa czy też drogi przeciwpożarowej. Odnosząc się do zarzutu, iż proponowana we wniosku liczba miejsc parkingowych odbiega od realnych potrzeb budynków o planowanym przeznaczeniu, wyjaśniono, że z decyzji organu I instancji wynika, że miejsca postojowe mają być realizowane w całości w garażu podziemnym. Zatem do projektanta będzie należało wyliczenie, ile miejsc postojowych należy zapewnić w planowanym budynku, aby spełnić ten zapis zawarty w decyzji. Wpisanie we wniosku jedynie 20-30 miejsc postojowych, nie oznacza, że jedynie tyle miejsc zostanie zrealizowanych w budynku. Kolegium zauważyło, że w odwołaniu wskazano ponadto, że planowane działania mogą mieć wpływ na konstrukcję sąsiednich budynków, a także na zlikwidowanie drogi przeciwpożarowej, która musi biec wzdłuż dłuższego boku budynku przy ul. [...]. W tym zakresie SKO wyjaśniło, że kwestie dotyczące przebiegu budowy budynku i zabezpieczenia budynków sąsiednich przed oddziaływaniem trwającej budowy nie są przedmiotem postępowania o warunki zabudowy. W ocenie organum ocena wpływu inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z wymogami techniczno- budowlanymi oraz z zasadami wiedzy technicznej, nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Organ rozstrzygający w sprawie warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje innych organów, w tym organu administracyjno-budowlanego, który ocenia czy przedmiotowy obiekt spełnia warunki określone prawem budowlanymi w przepisach wykonawczych. Odnosząc się do zarzutu zacienienia terenu, które negatywnie wpłynie na roślinność na podwórzu, SKO podało, że tzw. "linijka słońca" badana jest w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę oraz, że dotyczy ona dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi a nie odpowiedniego nasłonecznienia roślin. Z kolei w sprawie zarzutu pozorności funkcji planowanego budynku jako mieszkalnego, SKO podniosło, że zgodnie z art. 52 ust. 1 u.p.z.p. to inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wyznacza granice postępowania. Kolegium dodało, że nie jest rolą organu administracji wyjaśnienie czy funkcja wskazana we wniosku jest pozorna czy też nie, musi natomiast rozpoznać wniosek i ustalić czy funkcja planowanej zabudowy i jej parametry są zgodne z istniejącą w obszarze analizowanym zabudową. 2.4.4. Odnosząc się do odwołania OBET, Kolegium podniosło, że ekspektatywa prawa własności nie stanowi tego prawa. Ekspektatywa oznacza oczekiwanie prawne. Jako przykład może posłużyć sytuacja osoby warunkowo uprawnionej do nabycia prawa własności (słownik języka polskiego). Uprawnienie do nabycia prawa nie stanowi, że podmiot już to prawo posiada. Warunkiem koniecznym do występowania podmiotu jako strony postępowania, jest posiadanie interesu prawnego lub obowiązku związanego z prowadzonym postępowaniem albo żądanie przez podmiot czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W literaturze "interes prawny" określany jest jako "publiczne prawo podmiotowe rozumiane jako przyznanie przez przepis prawa jednostce konkretnej korzyści, które można realizować w postępowaniu administracyjnym, bo orzeka się o nich przez wydanie decyzji administracyjnej. Cechami tego interesu będzie to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego". Biorąc pod uwagę konieczność istnienia konkretnego przepisu prawa na podstawie, którego strona może realizować swoje roszczenie, Kolegium podniosło, że OBET nie wskazał, w jaki sposób przedmiotowa decyzja ma wpływ na jego sytuację prawną. Prawo strony ma charakter materialny, istniejący i sprawdzalny, a nie jak w przypadku ekspektatywy, która jest oczekiwaniem na ustanowienie prawa. Kolejną cechą tego interesu jest jego aktualność i obiektywna sprawdzalność, a zatem nie chodzi tu o interes ewentualny, przyszły, bowiem nie można jeszcze w takim wypadku mówić o istnieniu interesu. Interes prawny w znaczeniu z art. 28 k.p.a. wynika z przepisów prawa materialnego stanowiącego prawa i obowiązki. Interesy faktyczne mogą być chronione tylko do granic kolizji z interesem stron postępowania. Brak bezpośredniości wpływu sprawy na sferę prawną osoby nie pozwala na uznanie za stronę. Kolegium podniosło, że z akt przesłanych przez organ I instancji (w tym wypisu z ewidencji gruntów wynika, że współużytkownikami wieczystymi działki nr ew. [...]są wyłącznie osoby fizyczne, zaś właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Taki stan prawny jest też ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości, w której nie dokonano żadnych wpisów co do istniejącej ekspektatywy. Zatem w chwili obecnej OBET nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do ww., nieruchomości. Wobec powyższego Kolegium uznało, że postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem OBET należy umorzyć, bowiem odwołanie zostało wniesione przez podmiot niebędący stroną tego postępowania. 3. Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wpłynęły dwie skargi na powyższą decyzję Kolegium. 3.1. B. D. i A. D. zaskarżyli tę decyzję w części – co do punktu drugiego, którym utrzymano w mocy decyzję organu I instancji. Organowi odwoławczemu zarzucili naruszenie: 1) art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. poprzez: – brak rzetelnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i oparcie się na nieprawidłowo przeprowadzonej analizie stanu faktycznego, co doprowadziło do naruszenia zasady prawdy materialnej, – brak ustalenia, że wskazana we wniosku o wydanie warunków zabudowy funkcja budynku jako dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu posadowionego na garażu w hali podziemnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i wjazdami jest pozorna, – arbitralne stwierdzenie, że planowana zabudowa jest zgodna z zabudową sąsiednią, gdy w rzeczywistości jest ona niezgodna z estetyką otoczenia, niepasująca i będzie szpecić okolicę, gdzie organ nie przedstawił żadnych argumentów za takim stanowiskiem, poza prostym zaprzeczeniem, co skutkuje równocześnie niekompletnością uzasadnienia decyzji, a także narusza zasadę przekonywania. – uchybienie zasadzie uwzględnienia z urzędu interesu społecznego i słusznego interesu strony poprzez utrzymanie w mocy niekorzystnej dla sąsiednich nieruchomości decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, – prowadzenie sprawy w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, lecz je deprecjonujący i oparcie rozstrzygnięcia na arbitralnej i nieobiektywnej ocenie stanu faktycznego, 2) art. 107 § 1 pkt 3 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji z nieprawidłowym oznaczeniem stron, w tym w szczególności skierowanej do osoby nie będącej wnioskodawcą, 3) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy nie zachodziły podstawy do utrzymania w mocy postanowienia wydanego przez Organ I Instancji. 4) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że zostały spełnione łącznie wszystkie warunki wymagane do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu posadowionego na garażu w hali podziemnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i wjazdami planowanej przy ul. [...], oraz że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji nie narusza interesów osób trzecich, a także poprzez błędne przyjęcie, że ustalone warunki zabudowy nie naruszają zasady ładu przestrzennego i są zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa. Skarżący wnieśli również o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. 3.2. OBET zaskarżył ww. decyzję Kolegium w całości, zgłaszając zarzuty tożsame z tymi podniesionymi w pierwszej ze skarg. Ponadto zarzucił wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, tj. art. 10 k.p.a. w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania z pominięciem OBET bez jego winy. OBET wniosło również o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. 3.3. W odpowiedzi na skargi, Kolegium wniosło o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. 4. Postanowieniami z 8 listopada 2022 r. Sąd zarządził połączenie spraw z ww. skarg do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Na rozprawie 22 lutego 2023 r. Sąd połączył niniejszą sprawę do wspólnego rozpoznania i odrębnego rozstrzygnięcia ze sprawą prowadzoną pod sygn. akt VII SA/Wa 1802/22 (ze skargi OBET na inną decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla tej samej nieruchomości). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. 5. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. dla kierunku rozstrzygnięcia zasadnicze znaczenie ma to, czy zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo czy doszło do uchybienia uzasadniającego stwierdzenie nieważności zaskarżonego aktu. 5.1. W związku z tym, że ta sama decyzja została zaskarżona do Sądu przez dwa podmioty, na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. zarządzono połączenie spraw z tych skarg do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Niemniej jednak z uwagi na objęcie zaskarżoną decyzją dwóch rozstrzygnięć, tj. 1) umarzającego postępowanie odwoławcze prowadzone na skutek odwołania OBET oraz 2) utrzymującego w mocy decyzję organu I instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. (po rozpoznaniu odwołania B. D. i A. D.) oraz ze względu na różnice między skarżącymi w odniesieniu do zakresu ich interesu prawnego (art. 50 § 1 p.p.s.a.), Sąd rozstrzygnął sprawę w ten sposób, że uchylił zaskarżoną decyzję w części obejmującej punkt 2 – uwzględniając skargę B. D. i A. D. oraz w całości oddalił skargę OBET. 6. Przedmiotem kontrolowanego postępowania było ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu, posadowionego na garażu podziemnym wraz z podziemną infrastrukturą techniczną i wjazdem, na działce nr ew. [...], położonej przy ul. [...]. 6.1. Należało zatem przypomnieć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji, niż inwestycje celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zatem decyzje o warunkach zabudowy wydaje się, co do zasady, dla realizacji nowych inwestycji na terenach nieobjętych obowiązującym planem miejscowym. 6.2. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Należy zauważyć, że ustalenie, czy w konkretnym przypadku spełnione zostały warunki wymienione w cytowanym art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wiąże się z koniecznością przeprowadzenia rzetelnego postępowania wyjaśniającego, którego podstawowe zasady unormowane zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). 7. Skarżący B. D. i A. D. zaskarżyli decyzję Kolegium w części obejmującej punkt 2, tj. w zakresie, w jakim Kolegium – po rozpoznaniu ich odwołania – utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy nr [...] z [...] grudnia 2021 r. ustalającą warunki zabudowy dla spornej inwestycji. Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja w części obejmującej punkt 2 została wydana z naruszeniem prawa, uzasadniającym jej uchylenie. 7.1. Zasadnicze znaczenie dla takiej oceny zaskarżonej decyzji miała jej weryfikacja przez pryzmat tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa". Ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadził tzw. "zasadę dobrego sąsiedztwa", która ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z 6.11.2019 r., II OSK 3142/17, LEX nr 2761891). Innymi słowy, dla spełnienia wymogu "dobrego sąsiedztwa" niezbędne jest dostosowanie nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia tego ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (zob. wyrok NSA z 9.12.2021 r., II OSK 583/21, LEX nr 3340164). Celem omawianej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, stosownie do art. 2 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 27.01.2022 r., II OSK 1611/19, LEX nr 3306872). Ład przestrzenny wymaga również nawiązania do wskaźników zabudowy, kształtujących ten ład, takich jak: powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku, geometria dachu (zob. wyrok NSA z 11.04.2019 r., II OSK 1384/17, LEX nr 2675690). Nowa zabudowa powinna też odpowiadać gabarytom i formom architektonicznym istniejących obiektów budowlanych, przy czym bardziej chodzi tu o związek jaki występuje między kompozycją architektoniczną, a wartościami całego założenia urbanistycznego (zob. wyrok NSA z 26.01.2016 r., II OSK 1278/14, LEX nr 2016227). 7.2. W ocenie Sądu, w kontrolowanym postępowaniu "zasada dobrego sąsiedztwa" została spełniona w zakresie dotyczącym nakazu kontynuacji funkcji zabudowy występującej na obszarze analizowanym. Inwestor przeznaczył sporną inwestycję na potrzeby mieszkaniowe (wielorodzinne) z elementem usługowym. Z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy urbanistyczno-architektonicznej niewątpliwie wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jak również funkcja usługowa. Fakt "niewielkiej przewagi" zabudowy usługowej nie wyklucza powstania obiektu o funkcji takiej, jak zaplanowana przez inwestora w niniejszej sprawie. 7.3. Również indywidualnie oceniane poszczególne parametry spornej inwestycji znajdują swoje odwzorowanie w istniejącej już zabudowie zlokalizowanej w obszarze analizowanym. Mowa tu o ustalonej przez organy linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). 7.4. Niemniej jednak w ocenie Sądu, sporna inwestycja w kształcie wynikającym z zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogu kontynuacji cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym, przy czym w tym zakresie Sąd wskazuje w szczególności na gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych. Innymi słowy, inwestycja realizowana na podstawie tak ustalonych warunków zabudowy nie będzie odpowiadać charakterystyce architektonicznej zabudowy już istniejącej. Należy bowiem zauważyć, że z utrzymanej w mocy decyzji Zarządu Dzielnicy wynikają następujące parametry: wysokość elewacji frontowej – ok. 15 m, wysokość całkowita – ok. 18 m, maksymalna szerokość elewacji frontowej – od 6 do 8 m. Z uwagi na parametry działki o nr ew. [...] w obrębie [...] w [...], wynika z tego, że na podstawie zaskarżonej decyzji mógłby powstać wielopiętrowy budynek (o wysokości nawiązującej do sąsiadujących z nim obiektów pięciokondygnacyjnych) o bardzo wąskiej elewacji frontowej z elewacjami bocznymi o wielokrotnie większej długości. Zestawienie załącznika mapowego do zaskarżonej decyzji z danymi dostępnymi pod adresem geoportal.gov.pl wskazuje bowiem, że w granicach obowiązującej linii zabudowy i nieprzekraczalnej linii zabudowy planowany budynek może mieć długość ok. 44 m. 7.5. Z tabeli zamieszczonej w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w obszarze analizowanym nie znajduje się żaden obiekt, którego gabaryty i forma architektoniczna odpowiadałyby obiektowi, którego dotyczy zaskarżona decyzja. Jak już wyżej zaznaczono, zaskarżona decyzja umożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę budynku o długości ok. 44 m i szerokości 6-8 m (przy czym ta druga wartość to szerokość elewacji frontowej obiektu). Budynki bezpośrednio sąsiadujące ze sporną inwestycją posiadają elewacje frontowe o szerokości 16 m (ul. [...]) i 45 m (ul. [...] przy czym od strony ul. [...]zerokość elewacji jest zbliżona do szerokości elewacji budynku przy ul. [...]). Zatem w tym zakresie obiekt planowany przez inwestora na działce nr [...] ma być dwukrotnie węższy niż sąsiadujące z nim istniejące zabudowania, przy zbliżonej maksymalnej długości. Z całego obszaru analizowanego jedynie budynek przy ul. [...]) posiada porównywalną szerokość elewacji frontowej do tej ustalonej w zaskarżonej decyzji. Budynek ten jest jednak obiektem zaledwie dwukondygnacyjnym o wysokości elewacji frontowej na poziomie 7 m. Nie da się zatem przyjąć, aby w zaskarżonej decyzji doszło do kontynuacji cech architektonicznych i gabarytów tego akurat budynku, skoro przewidziano w niej wysokość elewacji frontowej spornego budynku na poziomie ok. 16 m. Budynek przy ul. [...] pełni funkcję biurowo-administracyjną i jego kształt i gabaryty, ogólna kubatura, w żaden sposób nie przystają do gabarytów i wielkości budynku, który mógłby powstać na podstawie zaskarżonej decyzji. To stanowisko Sądu znajduje swoje potwierdzenie również w ostatecznej wersji koncepcji przedłożonej przez inwestora, w której zawarto wizualizację planowanego obiektu. 7.6. W ocenie Sądu, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinien być rozumiany w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy i w konsekwencji bezprzedmiotowe jest badanie kolejnych przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 2 do 5 u.p.z.p. Brak spełnienia kluczowej przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyklucza wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z 29.11.2022 r., II OSK 682/20, LEX nr 3458765). W ocenie Sądu, z analizy urbanistycznej przeprowadzonej w toku postępowania na podstawie prawidłowo wyznaczonych granic obszaru analizowanego wynika bowiem, że zabudowa, której dotyczy zaskarżona decyzja nie spełnia wymogów "zasady dobrego sąsiedztwa" w zakresie kontynuacji cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym. Wydając zaskarżoną decyzję, Kolegium naruszyło zatem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy. Z tego względu Sąd uznał za zbędne odnoszenie się do pozostałych zarzutów analizowanej skargi. 7.10. Biorąc to wszystko pod uwagę, Sąd w punkcie I wyroku uchylił zaskarżoną decyzję w części obejmującej punkt 2, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a., o kosztach postępowania orzekając na zasadzie art. 200 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę, Kolegium będzie związane oceną prawną zawartą w niniejszym wyroku i w zakresie wynikającym z tej oceny, rozpozna kontrolowaną sprawę w postępowaniu odwoławczym prowadzonym na skutek odwołania wniesionego przez skarżących B. D. i A. D.. 8. Ośrodek Badawczy [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] zaskarżył decyzję Kolegium w całości, choć rozstrzygnięcie umarzające postępowanie odwoławcze prowadzone z odwołania tego skarżącego zostało zawarte w punkcie 1 zaskarżonej decyzji. Kontrola sądowoadministracyjna nie wykazała, aby rozstrzygnięcie Kolegium o umorzeniu postępowania odwoławczego prowadzonego na skutek odwołania OBET zostało wydane z naruszeniem prawa uzasadniającym jego uchylenie. 8.1. Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Nie ma wątpliwości, że przedstawione w ww. przepisie pojęcie "strony" jest kategorią prawa materialnego, a więc interes prawny uprawniający do wszczęcia postępowania i bycia w nim stroną musi znajdować oparcie w przepisach prawa materialnego powszechnie obowiązującego. Nie wystarczy wewnętrzne przekonanie danego podmiotu w tym zakresie, które zwykle wiąże się z interesem faktycznym, a nie prawnym (por. wyrok NSA z 26 września 2019 r., sygn. akt I OSK 178/18, LEX nr 2734785). Powyższe oznacza więc, że dany podmiot posiada interes prawny wtedy, gdy na podstawie konkretnego przepisu prawa może skutecznie żądać czynności organu w związku z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami tego podmiotu. To nie art. 28 k.p.a. wyznacza w danym postępowaniu dla konkretnej osoby status strony, ale odrębny przepis (norma prawna), który chroni prawa danej osoby, a celem postępowania administracyjnego jest wydanie rozstrzygnięcia ingerującego lub kształtującego te prawa (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 388/17, LEX nr 2624581). Przyjęta w art. 28 k.p.a. przesłanka przyznania statusu strony, przesłanka interesu prawnego, wymaga wprowadzenia z przepisów administracyjnego prawa materialnego. Przepisy prawa cywilnego, w tym art. 140, art. 144 i art. 154 k.c., dają podstawy do wyprowadzenia interesu prawnego z tytułu prawa własności tylko o tyle, o ile przepisy administracyjnego prawa materialnego dają do tego podstawę. W przypadku braku podstaw w przepisach administracyjnego prawa materialnego do rozstrzygnięcia w formie decyzji administracyjnej żądania jednostki, z przepisów prawa cywilnego nie ma podstaw do wyprowadzenia interesu prawnego (zob. wyrok NSA z 15 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2879/17, LEX nr 2737202). 8.2. Wobec braku w u.p.z.p. przepisów regulujących pojęcie strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to, czy dany podmiot jest jego stroną, ustala się na podstawie przywołanego wyżej art. 28 k.p.a. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest więc pogląd, że niewątpliwie przymiot strony w takim postępowaniu posiada inwestor (wnioskodawca) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jak również mogą go mieć właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. Wszystkie inne podmioty, w tym właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, ale znajdujących się w obszarze analizowanym, mogą być stronami tego postępowania tylko wtedy, gdy wykażą swój interes prawny na podstawie art. 28 k.p.a. O interesie prawnym tych osób przesądza jednak zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości (por. np. wyrok NSA z 29 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1358/14, LEX nr 2034071). Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Należy przy tym podkreślić, że przymiotu strony nie tworzą natomiast prawa obligacyjne, takie jak najem czy dzierżawa. Przymiotu strony w takim postępowaniu nie mają też osoby, które korzystają z gruntu bez tytułu prawnego (zob. postanowienie NSA z 13.07.2016 r., II OSK 2292/15, LEX nr 2102196). Zatem aby ustalić, że dany podmiot jest stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy należy ustalić, czy planowana inwestycja oddziałuje bezpośrednio na jego sferę prawną jako właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości położonych w zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji. Dopiero takie ustalenie da podstawę do przyjęcia, że jego udział w postępowaniu administracyjnym byłby oparty na interesie prawnym mającym swoje źródło w normie prawa materialnego (por. wyroki NSA z 27 listopada 2015 r. sygn. akt II OSK 779/14, z 30 listopada 2015 r. sygn. akt II OSK 639/14). 8.3. OBET swój interes prawny do udziału w kontrolowanym postępowaniu wywodził z istnienia ekspektatywy ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego działki sąsiedniej i prawa własności sąsiedniego budynku. Należy zatem podnieść, że ekspektatywą nazywane jest prawo podmiotowe tymczasowe, którego treścią w tej sprawie jest oczekiwanie nabycia własności. W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego przyjmuje się, że ekspektatywa maksymalnie ukształtowana, podlega ochronie na podstawie art. 2 i 64 Konstytucji. Ochronie podlegają ekspektatywy maksymalnie ukształtowane, tj. takie, "które spełniają wszystkie zasadnicze przesłanki ustawowe nabycia praw pod rządami danej ustawy, bez względu na stosunek do nich późniejszej ustawy" (wyroki TK z: 22 czerwca 1999 r., K 5/99, OTK ZU nr 5/1999, poz. 100; 23 listopada 1998 r., SK 7/98, OTK ZU nr 7/1998, poz. 114; 28 kwietnia 1999 r., K 3/99, OTK ZU nr 4/1999, poz. 73; 24 października 2000 r., SK 7/00, OTK ZU nr 7/2000, poz. 256). Zagadnienie ekspektatywy prawa własności lub użytkowania wieczystego jako podstawy przyznania przymiotu strony postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy, było już przedmiotem prawomocnych orzeczeń sądów administracyjnych. Przyjmowano w nich, że podmioty powołujące się na ekspektatywę nabycia takich praw nie posiadają tytułu prawnego do gruntu, ale jedynie roszczenie i na tej podstawie nie mogą być uznawane za stronę postępowania (zob. wyrok WSA w Warszawie z 12 czerwca 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 628/08). Podkreślano, że interes prawem chroniony w tym postępowaniu ma ten kto ma tytuł prawny do nieruchomości w dacie rozstrzygania w sprawie, a nie ten podmiot, który takiego tytułu dopiero dochodzi (zob. wyrok NSA z 17 września 2009 r. sygn. akt II OSK 1404/08 oraz wyrok WSA w Warszawie z 2 marca 2011 r. sygn. akt IV SA/Wa 129/11). Innymi słowy, wykazanie posiadania "ekspektatywy" nabycia prawa do nieruchomości nie stanowi wykazania interesu prawnego, skoro z samej swej istoty, ekspektatywa ma charakter przyszły i niepewny (por. wyroki NSA z 9 czerwca 2010 r. sygn. akt II OSK 914/09 oraz z 1 grudnia 2010 r. sygn. akt II OSK 2108/10). Z kolei w wyroku z 11 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 2247/15, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że z faktu, że dany podmiot w swojej ocenie spełnił wszystkie warunki wymagane do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, nie można wyprowadzać twierdzenia o przysługującym mu uprawnieniu do nieruchomości objętej terenem wnioskowanej inwestycji. Warunki niezbędne do potwierdzenia tego prawa podlegają ocenie i konkretyzacji przez właściwy organ w odpowiednim postępowaniu. W świetle powyższego interes prawny, jaki w świetle art. 28 k.p.a. kształtuje pozycję strony w postępowaniu administracyjnym nie może przysługiwać podmiotowi, którego sytuacja prawna nie jest w sposób jednoznaczny uregulowana. W tym samym duchu wypowiedział się NSA w wyroku z 26 września 2018 r. sygn. akt II OSK 57/18, stwierdzając, że zdarzenia przyszłe (tj. realizacja roszczenia), a w pewnym sensie także niepewne (np. niespełnienie przesłanek wynikających) nie mogą decydować o istnieniu interesu prawnego. Zasadniczą bowiem cechą tego rodzaju interesu jest to, że winien być on nie tylko indywidualny i konkretny, ale przede wszystkim aktualny (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2017 r. sygn. akt II OSK 662/16). Niemniej jednak w orzecznictwie sądowym (np. w wyroku WSA w Warszawie z 28 października 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 1864/15) za dopuszczalne uznaje się przyznanie legitymacji podmiotowi, któremu przysługuje ekspektatywa uzyskania prawa użytkowania wieczystego, jednakże ma miejsce to wtedy, gdy zostanie zawarta umowa w formie aktu notarialnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 28/07; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 10 kwietnia 2006 r. sygn. akt SK 30/04), odpowiednio zostanie wydany prawomocny wyrok sądowy zastępujący oświadczenie dłużnika (art. 1047 § 1 k.p.c.). 8.4. Skarżący OBET ekspektatywę prawa użytkowania wieczystego działki sąsiadującej z terenem inwestycyjnym wywodzi z art. 200 u.g.n. Z przepisu tego wynika, że (ust. 1) w sprawach stwierdzenia nabycia, z mocy prawa, na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, z dniem 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne oraz Bank Gospodarki Żywnościowej, które posiadały w tym dniu grunty w zarządzie, niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się następujące zasady: 1) nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli obiekty te nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych; 2) nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności stwierdza w drodze decyzji wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy; 3) w decyzji, o której mowa w pkt 2, ustala się warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62 ustawy i w art. 236 Kodeksu cywilnego, oraz kwotę należną za nabycie własności, a także sposób zabezpieczenia wierzytelności określony w ust. 2; 4) na poczet ceny nabycia własności, o której mowa w pkt 3, zalicza się zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu zarządu budynków, innych urządzeń i lokali; przy nabyciu użytkowania wieczystego nie pobiera się pierwszej opłaty. W myśl art. 200 ust. 2 u.g.n., wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali przez osoby, o których mowa w ust. 1, podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu na użytkowaniu wieczystym gruntów lub wyodrębnionych częściach tych gruntów, które te osoby nabyły. Hipoteka powstaje z dniem wpisu do księgi wieczystej. Wpis hipoteki następuje po bezskutecznym upływie terminu na zaspokojenie wierzytelności, wyznaczonego w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 2. Przy zabezpieczeniu hipotecznym stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych i hipotece, z zastrzeżeniem następujących zasad: 1) podstawą wpisu hipoteki jest decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 2; 2) wierzytelności zabezpieczone hipotecznie podlegają w chwili zapłaty waloryzacji według zasad obowiązujących przy zwrocie wywłaszczonych nieruchomości i nie podlegają oprocentowaniu; 3) w razie sprzedaży, wynajęcia, wydzierżawienia albo innego odpłatnego udostępnienia nieruchomości lub ich części, na których dokonano zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności, wierzytelność staje się natychmiast wymagalna w części równej korzyściom uzyskanym z tego tytułu; za korzyści te uważa się przychody pomniejszone o koszty związane z zawarciem umowy; 4) w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, udział w użytkowaniu wieczystym gruntów oraz udział we współwłasności części wspólnych budynku związane z prawem własności tego lokalu są wolne od hipoteki; Zgodnie natomiast z art. 200 ust. 3 u.g.n., wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali wygasają z chwilą: 1) przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z wyłącznym udziałem Skarbu Państwa lub przekształcenia przedsiębiorstwa komunalnego w jednoosobową spółkę gminy; 2) wydania zarządzenia o prywatyzacji bezpośredniej na podstawie ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji. Stosownie zaś do art. 200 ust. 4 u.g.n., nabycie własności oraz prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1 i 2, nie może naruszać praw osób trzecich. 8.5. OBET wyjaśnił, że decyzją z 18.05.1989 r. nr 385/89 Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego [...] przekazał grunt przy ul. [...] w zarząd Polskich Kolei Państwowych – Kolejowe Zakłady Budownictwa Mieszkaniowego. Następnie zarządzeniem z 28.06.1991 r. nr 105 Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej, Kolejowe Zakłady Budownictwa Mieszkaniowego zostały wydzielone jako samodzielne przedsiębiorstwo państwowe z Polskich Kolei Państwowych. W świetle § 4 ww. zarządzenia, Kolejowe Zakłady Budownictwa Mieszkaniowego przejęły składniki mienia oraz wierzytelności i zobowiązania wydzielone z Polskich Kolei Państwowych na podstawie zarządzenia nr 62 Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 20.06.1991 r., w tym nieruchomość przy ul. [...]. Z kolei zarządzeniem nr 40 Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 30.08.1994 r. połączono Kolejowe Zakłady Budownictwa Mieszkaniowego i przedsiębiorstwo państwowe Ośrodek Badawczy Ekonomiki Transportu, które zostało utworzone zarządzeniem nr 90 Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 20.09.1992 r., w rezultacie czego powstało przedsiębiorstwo państwowe pod nazwą Ośrodek Badawczy [...]. Zgodnie z § 2 zarządzenia nr 40, Ośrodek Badawczy Ekonomiki Transportu przejął majątek Kolejowych Zakładów Budownictwa Mieszkaniowego, w tym jak wynika z załącznika nr 3 do protokołu z 27.01.1995 r. – nieruchomość położoną przy ul. [...]. Następnie w wyniku komercjalizacji aktem notarialnym z [...].06.2007 r. Rep. A nr [...] przedsiębiorstwo państwowe Ośrodek Badawczy Ekonomiki Transportu zostało przekształcone w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 08.03.2012 r. OBET złożył do Wojewody Mazowieckiego wniosek stwierdzenie nabycia przez OBET prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. [...] wraz z własnością budynku na tym gruncie posadowionego. W dniu 20.09.2012 r. ww. postępowanie zostało zawieszone z urzędu na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 i art. 101 k.p.a., postanowieniem Wojewody Mazowieckiego nr 110/2012. W uzasadnieniu Wojewoda Mazowiecki wskazał, iż Wydział Spraw Dekretowych i Związków Wyznaniowych [...] pismem z [...] sierpnia 2012 r. poinformował, że w skład działek ewidencyjnych o numerach [...] i [...] z obrębu [...]wchodzi grunt dawnej nieruchomości hipotecznej oznaczonej jako hip. Nr [...]. Wobec dawnej nieruchomości hipotecznej oznaczonej jako hip. Nr [...]toczyło się postępowanie w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, które na dzień 20 września 2012 r. tj. dzień wydania postanowienia, nie zostało ostatecznie zakończone, a rozstrzygnięcie w powyższej sprawie stanowi zagadnienie wstępne w przedmiotowym postępowaniu prowadzonym z wniosku OBET. Przy czym zdaniem pełnomocnika procesowego OBET, roszczenie dekretowe nie ma wpływu na możliwość uwzględnienia żądania OBET opartego o art. 200 u.g.n. 8.6. Jak wynika z przytoczonych przepisów oraz informacji i dokumentów przedstawionych przez OBET, skarżący ten od 2012 r. dochodzi przed właściwym organem administracji publicznej stwierdzenia nabycia prawa użytkowania wieczystego działki o nr ew. [...]oraz prawa własności posadowionego na niej budynku. Nieruchomości te niewątpliwie sąsiadują bezpośrednio z działką inwestycyjną o nr ew. [...], której dotyczy zaskarżona decyzja. Ustawodawca w art. 200 u.g.n. przesądził, że nabycie prawa użytkowania wieczystego i prawa własności na podstawie tej regulacji wymaga stwierdzenia w odpowiednim akcie administracyjnym wydawanym przez organ administracji publicznej. Zatem w przypadku skarżącego OBET nie mamy do czynienia z sytuacją, w której jego roszczenie wymaga jedynie zawarcia stosownej umowy przez drugiego kontrahenta, lecz z sytuacją, w której jego roszczenie jest rozpatrywane w odrębnym postępowaniu administracyjnym. Takiego stanu rzeczy nie zmienia subiektywne przeświadczenie OBET, że spełnia wszystkie ustawowe przesłanki do pozytywnego załatwienia jego wniosku złożonego do Wojewody Mazowieckiego 8 marca 2012 r. Warunki niezbędne do potwierdzenia tego prawa podlegają bowiem ocenie i konkretyzacji przez właściwy organ w odpowiednim postępowaniu. Sąd podkreśla, że w owym odpowiednim postępowaniu, właściwy organ musi zbadać całokształt okoliczności sprawy, kwestie przekształceń własnościowych z początkowego okresu tzw. transformacji ustrojowej, jak również, czy nabycie własności oraz prawa użytkowania wieczystego, nie będzie naruszać praw osób trzecich (art. 200 ust. 4 u.g.n.). Te wszystkie zagadnienia nie zostały dotąd rozstrzygnięte, nawet nieostateczną decyzją, co przyznał pełnomocnik skarżącego na rozprawie. Nie jest rolą organu orzekającego w sprawach ustalenia warunków zabudowy rozstrzyganie takich zagadnień, skoro ustawodawca wyraźnie wyznaczył inny organ administracji. Nie sposób zatem uznać, aby OBET legitymował się maksymalnie ukształtowaną ekspektatywą ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej na działce o nr ew. [...] i prawa własności posadowionego na niej budynku – która to maksymalnie ukształtowana ekspektatywa mogłaby stanowić podstawę do przyznania OBET przymiotu strony kontrolowanego postępowania administracyjnego. Przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło zatem do naruszenia art. 10 k.p.a. ani art. 28 k.p.a. 8.7. W związku z powyższym, Sąd uznał, że Kolegium w punkcie 1 zaskarżonej decyzji prawidłowo umorzyło postępowanie odwoławcze prowadzone na skutek odwołania OBET. Uznanie, że podmiot wnoszący odwołanie nie ma przymiotu strony powinno bowiem skutkować umorzeniem postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 10.09.2019 r., II OSK 2480/17, LEX nr 2727555). 8.8. W związku z tym Sąd stwierdził, że skarga OBET nie zasługiwała na uwzględnienie również w pozostałym zakresie zaskarżenia. Sąd przypomina, że jeśli przedmiotem kontroli sądu administracyjnego jest decyzja administracyjna, wydawana w ogólnym postępowaniu administracyjnym, interes prawny – w rozumieniu art. 50 § 1 p.p.s.a. – jest w zasadzie tożsamy z tym, o jakim mowa w art. 28 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 17.12.2020 r., I OSK 1553/20, LEX nr 3115313). W warunkach niniejszej sprawy, skoro podmiotowi temu nie przysługuje przymiot strony kontrolowanego postępowania administracyjnego – o czym była mowa w akapitach poprzedzających – to niedopuszczalne byłoby prowadzenie z jego inicjatywy sądowej kontroli legalności zaskarżonej decyzji w części obejmującej punkt 2, tj. w części, w jakiej Kolegium rozpoznawało sprawę co do istoty. Skarga OBET w zakresie w jakim dotyczyła tej części decyzji podlegała zatem oddaleniu z uwagi na brak interesu prawnego tego skarżącego w rozumieniu art. 50 § 1 p.p.s.a. Nie istnieje bowiem związek między sferą indywidualnych praw i obowiązków skarżącego OBET a zaskarżoną decyzją. 8.9. Z tych przyczyn, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd w punkcie II wyroku oddalił skargę OBET. Mając powyższe na uwadze, orzeczono, jak w sentencji.