II SA/Kr 1077/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2026 r. sprawy ze skargi T. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 25 czerwca 2025 r., znak SKO.ZP/415/127/2025 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz T. R. kwotę 115 zł (sto piętnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz B. wszczął postępowanie w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy O. w północno-wschodniej części sołectw W. i S. i zbyciem przez skarżącego nieruchomości położonej w W. oznaczonej numerami działek [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,3220 ha. Po sporządzeniu na zlecenie organu operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, organ decyzją z 11 lutego 2021 r. ustalił T. R. (dalej: skarżący) opłatę w wysokości [...] zł. W wyniku odwołania skarżącego, decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie. Kolegium zwróciło uwagę na braki operatu w uzasadnieniu wyboru metody szacowania nieruchomości. Oceny cech mających wpływ na wartość rynkową nie zostały doprecyzowane, co uniemożliwia weryfikację prawidłowości przypisania odpowiednich i adekwatnych ocen. Ponadto choć w operacie odnotowano istnienie złoża kruszywa na wycenianym gruncie, to okoliczność ta nie została uwzględniona w żadnej z przyjętych cech rynkowych. Organ zwrócił również uwagę, że zgodnie z uchwałą w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, różne są stawki opłaty dla różnych terenów. Organ winien zatem uwzględnić, że w przypadku gdy nieruchomość posiada przeznaczenie mieszane, powinno się zastosować adekwatnie odrębne stawki w stosunku do posiadanego udziału każdego z odrębnych przeznaczeń. Po sporządzeniu na zlecenie organu I instancji nowego operatu szacunkowego, organ decyzją z 5 kwietnia 2022 r. ustalił skarżącemu opłatę w wysokości [...] zł. Organ wskazał, że sporządzony w sprawie operat jest jasny, logiczny, wiarygodny, nie zawiera błędów matematycznych, a zastosowana metoda szacowania odpowiada prawu. Przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu jako teren rolny według poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miejskiej w B. nr XXVIII/236/2000 z dnia 27 października 2000 r.) wartość nieruchomości to [...]. Przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu jako teren powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych o symbolu A2.PG według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w B. nr XXXIII/234/2016 z 29 listopada 2016 r. nieruchomość została wyceniona na [...] zł. Wartość nieruchomości wzrosła zatem o [...] zł. Stawka procentowa zgodnie z zapisami § 3 ust. 11 pkt 1 MPZP to 15% dla terenów PG, zatem orzeczono o opłacie w wysokości 3128,85 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podniósł, że pięcioletni termin na jej wydanie już upłynął. Ponadto wskazał, że organ nie zastosował różnych stawek opłaty i nie uwzględnił mieszanego charakteru przeznaczenia nieruchomości. Dodał, że wobec treści aktu notarialnego, opłata powinna obciążać kupującego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 28 czerwca 2023 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty planistycznej będzie tylko i wyłącznie właściciel nieruchomości, który zbył nieruchomość w ciągu pięciu lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Przedmiotowa nieruchomość od 27 grudnia 2016 r. podlegała ustaleniom nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a została zbyta 26 kwietnia 2019 r., zatem w ciągu 5 lat od wejścia wżycie nowego planu, zaś postępowanie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania operatu. Podzieliło wycenę przyjętą przez organ I instancji i wskazało, że wartość nieruchomości wzrosła o 20 859 zł i przyjęcie stawki 15% dla terenów oznaczonych PG, jako zgodnej z przeważającym przeznaczeniem nieruchomości. W odniesieniu do zarzutów odwołania SKO dodało, że powołany przez skarżącego wyrok TK P 58/08 dotyczył sytuacji, gdzie nastąpił brak ciągłości w obowiązywaniu MPZP spowodowany utratą mocy planu na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy, a w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł T. R.. WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 12 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 1208/23 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie planu, jeżeli dla danej nieruchomości istnieją różne przeznaczenia, należy przy obliczaniu opłaty zdywersyfikować stawki opłaty, odpowiednio dla tych przeznaczeń. Zatem organy powinny dokonać prawidłowego obliczenia opłaty, z uwzględnieniem mieszanego przeznaczenia terenu nieruchomości. Burmistrz B. decyzją z dnia 25 lutego 2025 r. nr WPG.6725.22.2020 działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz.1130) oraz art. 104 i art. 107 K.p.a. w związku z uchwałą Rady Miejskiej w B. nr XXXIII/234/2016 z dnia 29 listopada 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy O. w północno – wschodniej części sołectw W. e i S. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami działek [...] oraz [...] o łącznej pow. 0,3220 ha w wysokości [...] zł zobowiązując do jej wniesienia T. R.. W uzasadnieniu organ wskazał, że Rada Miejska w B. uchwałą nr XXXIII/234/2016 z dnia 29 listopada 2016 r. zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy O. j w północno -wschodniej części sołectw W. i S. ustalając w § 3 ust. 11 pkt 1 treści planu stawki procentowe stanowiące podstawę do określania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z zapisami § 3 ust. 11 pkt 1 treści planu miejscowego stawka procentowa, służąca naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, wynosi dla terenów MN - 10%, dla terenów MN/U, MN-U,WS-US,US,PG -15%, dla pozostałych terenów 1%. Aktem notarialnym z dnia 26 kwietnia 2019 r. skarżący zbył nieruchomość oznaczoną numerami działek [...] oraz [...] o łącznej pow. 0,3220 ha, położoną w jednostce ewidencyjnej B. - obszar wiejski, obręb ewidencyjny W. , zapisaną w księdze wieczystej nr [...] Dla przedmiotowej nieruchomości do dnia 26 grudnia 2016 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu Gminy B. "W. - S." uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w B. nr XXVIII/236/2000 z dnia 27 października 2000 r. Rzeczoznawca majątkowy po zapoznaniu się z wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z dnia 12 marca 2024 r. w piśmie z dnia 28 listopada 2024 r. oświadczył, że sporządzony operat szacunkowy jest aktualny, a określenie powierzchni nieruchomości położonych w terenie dróg wewnętrznych oraz eksploatacji kruszyw odbyć się powinno na podstawie wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem skróconym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu Gminy B. "W. – S." zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w B. nr XXVIII/236/2000 z dnia 27 października 2000 r. według stanu na dzień 26 grudnia 2016 r. działki nr [...], [...] położone były w strefie gruntów rolnych, oznaczonym symbolem 1.RP oraz w terenie górniczym kopalni "B.". Dodatkowo na rysunku planu na dz. nr [...] w niewielkiej części, a na dz. nr [...] w całości w celach informacyjnych wkreślono teren ciągu ekologicznego oraz główny Ciąg pieszy. Zgodnie z wypisem skróconym, z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy O. j w północno - wschodniej części sołectw W. i S., uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w B. nr XXXIII/234/2016 z dnia 29 listopada 2016 r. działka nr [...] położona jest w terenie dróg wewnętrznych, oznaczonym symbolem A5.KDW, a działka nr [...] w około 94% położona jest w terenie powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych, oznaczonym symbolem A2.PG, w pozostałej części w terenie dróg wewnętrznych, oznaczonym symbolem A5.KDW. Dodatkowo działka położona jest w granicy udokumentowanego złoża kruszywa naturalnego R. Ponadto powyższe działki znajdują się w granicy obszaru zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi raz na 500 lat (Q 0,2%) według map zagrożenia powodziowego (KZGW,2015r,), w granicy obszaru narażonego na zalanie w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego (scenariusz całkowitego zniszczenia wału) wg map zagrożenia powodziowego (KGZW, 2015r.), częściowo w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi raz na 100 lat (Q 1%), w obszarze Natura 2000 PLB 120004 "[...] oraz w terenie górniczym "[...]". Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków powierzchnia działki nr [...] wynosi 0,3126 ha, co w proporcjonalnym przeliczeniu do wypisu skróconego z planu zagospodarowania nr XXXIII/234/2016 z dnia 29 listopada 2016 r. daje powierzchnię - 0,2938 ha w terenie powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych (PG), pozostała powierzchnia 0,0188 ha znajduje się w terenie dróg wewnętrznych (KDW). Działka nr [...] o powierzchni 0,0094 ha, w całości położona jest w terenie dróg wewnętrznych. W operacie szacunkowym, wartość nieruchomości oznaczonej numerami działek [...] oraz [...] ustalona została przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu jako teren rolny o symbolu 1.RP według poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...]zł, a przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu jako teren powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych o symbolu A2.PG według nowo obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...]zł. Przy wycenie nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwzględniony został współczynnik w wysokości 1,1 z uwagi na to, że na danym obszarze w roku 2010 potwierdzone zostały złoża kruszywa naturalnego, co czyni teren bardziej atrakcyjnym. Po analizie wartości nieruchomości wskazanych w operacie organ stwierdził, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co przy zastosowaniu stawek procentowych dla terenu kruszyw naturalnych -15%, dla terenów pozostałych -1% daje łączną kwotę opłaty 2873,07 zł. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł T. R. podnosząc, że została wydana po upływie 5 letniego terminu od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przez Radę Miejską z dnia 29 listopada 2016 r. W tej sytuacji upływ czasu powinien skutkować stwierdzeniem nieważności decyzji. Zarzucił także, że wydana art.34 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja narusza Konstytucję RP, gdyż przepis ten został uchylony wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08. Odwołujący się wniósł o ponowne zbadanie sprawy pod względem prawidłowości i rzetelności ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Zarzucił, że zastosowano współczynnik atrakcyjności potwierdzenia złoża kruszyw, który nie był stosowany przy wcześniejszej decyzji. Powołał się na ustne uzasadnienie wyroku WSA w Krakowie, w którym stwierdzono, że "zawyżenie opłaty planistycznej nawet o 1 zł ma ten skutek, że zostanie wydany wyrok uchylający, gdyż wysokość opłaty jest niezgodna z prawem". W odwołaniu podniósł także, że w akcie notarialnym z dnia 26 kwietnia 2019 r. zawarto klauzulę, koszty sporządzenia i wykonania tej umowy ponosi strona kupująca, co oznacza, że to kupujący powinien być płatnikiem opłaty. Obciążenie opłatą planistyczną stanowi w istocie podwójne opodatkowanie transakcji. Wreszcie zarzucił, że "decyzja Burmistrza B. z dnia 25 lutego 2025 r. w ustaleniu kwoty opłaty planistycznej jest niższa niż kwota ustalona w decyzji z dnia 5 kwietnia 2022 r. o kwotę 255,78 zł na niekorzyść skarżącego". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 25 czerwca 2025 r. nr SKO.ZP/415/127/2025 utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ podniósł, że zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Ustalenie opłaty planistycznej wymaga łącznego spełnienia dwóch ustawowych przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zbycia tej nieruchomości przez właściciela bądź użytkownika wieczystego. Wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży , zaś jej stan na dzień wejścia w życie miejscowego planu. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że w postępowaniach przed organem I instancji pozyskano dwa operaty szacunkowe uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego z 16 grudnia 2020 r. i 1 lutego 2022 r. Rzeczoznawca odniósł się również do wyroku WSA w Krakowie wydanego w sprawie. Podkreślił, że operat szacunkowy z 1 lutego 2022 r. pozostaje aktualny. Ponadto wskazano, że określenie przeznaczenia nieruchomości tj. powierzchni dróg wewnętrznych oraz terenu powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych powinno odbyć się na podstawie zaświadczenia Burmistrza B. oraz rysunku planu. Burmistrz przekazał wypisy z nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 29 listopada 2016 r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy O. w północno — wschodniej części sołectw W. i S. dla działek [...] obr. ewid. W. . Wynika z niego, że działka nr [...] położona jest w terenie dróg wewnętrznych - symbol A5.KDW zaś działka nr [...] położona jest w 94 % w terenie powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych - symbol A2.PG w pozostałej części w terenie dróg wewnętrznych oznaczonych jako A5.KDW. Ponadto jest położona w granicy złoża kruszywa R. . Obydwie działki znajdują się w granicy obszaru zagrożenia powodzią. W kolejnym wypisie znalazła się informacja iż w poprzednio obowiązującym planie miejscowym objętym uchwałą XXVIII/236/2000 obydwie działki nr [...] i [...] położone były w strefie gruntów rolnych oznaczonych 1RP, oraz w terenie górniczym kopalni B., zaś cześć działki nr [...] i na całej działce nr [...] wykreślono teren ciągu ekologicznego i ciąg pieszy. Przedłożono do akt sprawy karty informacyjne Państwowego Instytutu Geologicznego -Państwowego Instytutu Badawczego w W. dotyczące złoża kopaliny stałej W. – S.. Zgodnie z zaleceniem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie dokonano dywersyfikacji wysokości opłaty uzależniając jej wysokość od przeznaczenia terenu i przynależnej jemu stawki procentowej. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków powierzchnia działki nr [...] wynosi 0,3126 ha, co w proporcjonalnym przeliczeniu do wypisu skróconego z planu zagospodarowania nr XXXIII/234/2016 z dnia 29 listopada 2016 r. daje powierzchnię - 0,2938 ha w terenie powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych (PG), pozostała powierzchnia 0,0188 ha znajduje się w terenie dróg wewnętrznych (KDW). Działka nr [...] o powierzchni 0,0094 ha, w całości położona jest w terenie dróg wewnętrznych. Organ stwierdził, że w decyzji pierwszoinstancyjnej – zgodnie z wytycznymi Sądu przedstawiono szczegółowe obliczenie opłaty uwzględniające mieszane przeznaczenie nieruchomości sprawie operat szacunkowy i różnicujące zastosowane stawki procentowe. Porównując dokonane wyliczenia wzrostu wartości dla działki nr [...] o pow. 0,3126 ha wynosi ona 2 866,98 zł , zaś dla działki nr [...] o pow. 0,0094 ha wynosi [...] zł. Mając na uwadze wyżej opisany tryb postępowania przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego stwierdzić należy, iż przedłożony operat szacunkowy wraz z załączonymi wyjaśnieniami pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, iż posiada on wartość dowodową. Na koniec organ podkreślił, że biegły cechy rynkowe oraz ich udziały wagowe ustalił przy uwzględnieniu cen transakcyjnych odnotowanych, na analizowanym rynku oraz upodobań potencjalnych nabywców, gdyż to właśnie oni determinują zarówno popyt i podaż na konkretnym segmencie rynku, jak również wpływ poszczególnych cech nieruchomości na ceny transakcyjne. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł T. R.. W skardze wyjaśnił, że SKO w dominującej części uzasadnienia zajęło się wszelkimi aspektami operatu szacunkowego, a wycena nieruchomości wykazana w operacie szacunkowym nie była kwestionowana. Kwestionowane natomiast było obliczenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Podobnie jak w odwołaniu, skarżący zarzucił, że decyzja Burmistrza z 25 lutego 2025 r. w myśl art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. jest decyzją wydaną po upływie 5 letniego terminu od dnia uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przez Radę Miejską z dnia 29 listopada 2016 r., że art.34 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został uchylony wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08, wniósł o ponowne zbadanie sprawy pod względem prawidłowości i rzetelności ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W konkluzji skarżący wniósł o ponowne zbadanie sprawy i uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2024.935 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). Nadto, w związku z tym, że w sprawie przedmiotowej renty planistycznej wypowiadał się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (wyrok z dnia 12 marca 2024 r. sygn. II SA/Kr 1208/23), wskazać należy, że zgodnie zaś z przepisem art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem (por. wyrok NSA z dnia 1.09.2010 r., sygn. II OSK 518/09, LEX nr 746901). Pojęcie "ocena prawna" w rozumieniu przepisu art. 153 p.p.s.a. oznacza wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ocena ta może się odnosić zarówno do przepisów prawa materialnego jak i procesowego. Musi ponadto pozostawać w logicznym związku z treścią orzeczenia sądu administracyjnego, w którym została sformułowana (por., wyrok NSA z dnia 30.11.2010 r., sygn. II OSK 1929/09, LEX nr 795206). Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji zapadłej w wyniku uprzedniego wydania przez sąd wyroku kasacyjnego i wyrażeniu w nim wiążącej oceny prawnej, ponownie rozpoznając sprawę sąd administracyjny obowiązany jest do dokonania kontroli, czy organ administracji prawidłowo uwzględnił wytyczne zawarte w poprzednim wyroku. Podporządkowanie się wytycznym sądu i wyrażonej przezeń ocenie prawnej jest bowiem głównym kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13.01.2009 r., sygn. II GSK 614/08, LEX nr 528074). Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji podał przepis art.36 ust.4 oraz art.37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz.1130). Stosownie do art.36 ust.4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (Dz.U.2023.977 t.j.). Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży (zdanie pierwsze). Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wyjątek od tej zasady ustanowił przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodany przez art. 1 ustawy z 26.05.2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901), który jednakże nie miał zastosowania w kontrolowanej sprawie, gdyż aktualnie obowiązujący dla ocenianej nieruchomości plan miejscowy uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w B. nr XXXIII/234/2016 z dnia 29 listopada 2016 r. wszedł w życie jednocześnie z utratą mocy przez plan poprzedni, obejmujący przedmiotową nieruchomość, a uchwalony przez Radę Miejską w B. nr XXVIII/236/2000 z dnia 27 października 2000 r. Organy prawidłowo przyjęły, że skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości (por. wyrok NSA z 15.04.2008, sygn. II OSK 408/07, wyrok WSA w Krakowie z 20.09.2012 r., sygn. II SA/Kr 829/12, wyrok WSA w Krakowie z 27.09.2013 r., sygn. II SA/Kr 760/13, wyrok WSA w Krakowie z 28.10.2015 r., sygn. II SA/Kr 1191/15). Stosownie do art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi art.156 ust.3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (ust.4). Jednakże, w myśl ust.5 omawianego przepisu przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Z powyższego wynika więc, że art. 156 ust. 3 ustawy ustala zasadę, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednakże, jeżeli w innych przepisach kwestie te zostały uregulowane inaczej, to te inne przepisy należy traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do takich przepisów szczególnych należeć będą przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. I tak, art.37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi: "Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość o płaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem." W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 152/22; II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17). Tak więc sporządzony w sprawie operat nie wymagał aktualizacji. Zaznaczyć należy, że w dacie orzekania przez organy obowiązywało już nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, wydane na podstawie art.159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.1832). Jednakże, zgodnie z § jego 85, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający kwestionowany operat spełnił wymogi wyceny opisane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555 t.j.). Określenie wartości nieruchomości poprzedził analizą rynku nieruchomości (§ 3 ust.2), stosując podejście porównawcze przedstawił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1), metodę porównywania pary zastosował zgodnie z § 4 ust.3 rozporządzenia. Treść operatu odpowiada wymaganiom określonym w § 55 i § 56 rozporządzenia. Podkreślić należy, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, oraz z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17, LEX nr 2504605). Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544; wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874; wyrok WSA w Opolu z 13.09.2018 r., II SA/Op 261/18, LEX nr 2554048). Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 20.02.2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811). "Organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku)" – por. wyrok WSA we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 758/18, LEX nr 2616518. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym o taką ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 24.08.2017 r., II SA/Ol 595/17, LEX nr 2346520; wyrok NSA z 19.05.2021 r., I OSK 3148/18, LEX nr 3206234, i wyrok NSA z 8.11.2021 r., I OSK 633/21, LEX nr 3256109). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12.12.2017 r., II SA/Bk 325/17, LEX nr 2417263, i wyrok WSA w Bydgoszczy z 12.06.2018 r., II SA/Bd 1351/17, LEX nr 2529184). Takiej wiedzy organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która ją ma (rzeczoznawcą majątkowym) – zob. wyrok WSA w Szczecinie z 5.12.2019 r., I SA/Sz 564/19, LEX nr 2778176). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12.12.2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania "mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.". Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15.12.2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA: z 12.10.2017 r., II FSK 2499/15, LEX nr 2391603; z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059, i z 18.05.2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730, oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 22.05.2018 r., II SA/Wr 184/18, LEX nr 2505634). Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. też wyrok WSA w Poznaniu z 24.08.2016 r., II SA/Po 271/16, LEX nr 2110175). Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. m.in. wyroki WSA w Krakowie: z 13.11.2015 r., II SA/Kr 1103/15, LEX nr 1939230, oraz z 30.10.2015 r., II SA/Kr 108/15, LEX nr 1939225, a także wyrok WSA w Łodzi z 6.10.2015 r., II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319; wyroki NSA: z 10.07.2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862; z 20.05.2015 r., I OSK 2329/13, LEX nr 1984404; z 21.10.2014 r., I OSK 345/13, LEX nr 1591028, i z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210; wyrok WSA w Warszawie z 18.03.2015 r., I SA/Wa 105/15, LEX nr 1729322; wyrok WSA w Kielcach z 7.08.2014 r., II SA/Ke 486/14, LEX nr 1502295, oraz wyrok WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., II SA/Łd 421/18, LEX nr 2536480). Kontrolując z urzędu sprawę w jej całokształcie Sad nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. W cytowanym wcześniej wyroku z dnia 12 marca 2024 r. sygn. II SA/Kr 1208/23 WSA w Krakowie wyraził wiążącą ocenę, że "jeżeli dla danej nieruchomości istnieją różne przeznaczenia, należy przy obliczaniu opłaty zdywersyfikować stawki opłaty, odpowiednio dla tych przeznaczeń". Stwierdził, że skoro stawka procentowa wynosi dla terenów MN – 10 %, dla terenów MN/U, MN-U, WS-US, US, PG – 15 %, zaś dla terenów pozostałych 1 %, to w sytuacji, gdy jakaś część nieruchomości leży w terenach KDW, a przeważająca część w terenach PG, to należało zróżnicować stawkę opłaty odpowiednio dla zajętości przez poszczególny teren. Sąd wytknął organom, że ustaliły opłatę w oparciu o przeznaczenie przeważające (PG), pomijając, że część nieruchomości położona jest w terenie KDW, a stawka procentowa dla terenu PG jest większa niż dla terenu KDW. Wyraził również, wiążącą Sąd w obecnym postępowaniu, ocenę, że przepis art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera zaś żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie. Sprawa została wszczęta zawiadomieniem z dnia 19.11.2020 r., a więc przed upływem 5-letniego terminu. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Postępowanie administracyjne raz wszczęte nie podlega bowiem ponownemu wszczęciu w wyniku uchylenia przez organ odwoławczy decyzji organu pierwszej instancji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Brak jest bowiem w przepisach k.p.a. podstaw do ponownego zawiadamiania stron o wszczęciu postępowania administracyjnego przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Wiążąca dla Sądu ponownie rozpoznającego sprawę renty planistycznej jest także ocena prawna wyrażona wyroku z dnia 12 marca 2024 r. sygn. II SA/Kr 1208/23: "nie jest też trafne stanowisko skarżącego, że obciążony opłatą ma być kupujący, albowiem on płaci przy umowie notarialnej należności od czynności cywilnoprawnych. Jednakże istotą omawianej opłaty jest założenie, że dzięki zmianie planistycznej nastąpił wzrost wartości terenu, z czego skorzystał zbywca, dlatego to zbywca jest obciążony opłatą ( por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 26 listopada 2021 r. II SA/Gd 104/21, LEX nr 3273203czy też wyrok WSA w Gliwicach z dnia 2 września 2015 r. II SA/Gl 110/15 LEX nr 1926616 ). Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie notarialnej nie ma z opłatą planistyczną nic wspólnego. Ponownie rozpoznając sprawę renty planistycznej Sąd tymi ocenami był związany, dlatego też ponowione w niniejszej skardze zarzuty musiał uznać za niezasadne. Natomiast ogólnie sformułowany zarzut skarżącego dotyczący obliczenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości okazał się uzasadniony. Organy obydwu instancji dokonały identycznego ustalenia, że "zgodnie z ewidencją gruntów i budynków powierzchnia działki nr [...] wynosi 0,3126 ha". Rzecz jednakże w tym, że w przedłożonych aktach administracyjnych brak jest wypisu z ewidencji gruntów dotyczącego przedmiotowych działek. Natomiast tak w akcie notarialnym z dnia 26 kwietnia 2019 r. podano jedynie łączną powierzchnię działek nr [...] i [...], wynoszącą 3 220 m2. W ten sam sposób podano powierzchnię szacowanych działek w operatach szacunkowych. W związku z tym brak jest możliwości dokonania kontroli ustaleń faktycznych organów w tym zakresie. Tymczasem z danych dostępnych w Geoportalu i Geoportalu [...] wynika, że działka nr [...] ma powierzchnię odpowiednio 3053 m2 i 3055 m2, a działka nr [...] 111 m2. Organ przyjął, że działka nr [...] ma powierzchnię 3 126 m2, a działka nr [...] – 94 m2. Uwzględniając pozostałe założenia organu przyjęte do obliczeń matematycznych, opłata planistyczna w stosunku do działki nr [...] została zawyżona o ok. 174 zł, a w stosunku do działki nr [...] – zaniżona o ok. 9 zł. Zauważyć zatem należy, że obowiązkiem organu administracji, wynikającym z zawartej w art. 7 zasady prawdy obiektywnej, jest dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Organ administracji jest zobowiązany do podejmowania wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne nie znajdujące potwierdzenia w materiale dowodowym. Materiał dowodowy zebrany w sprawie powinien być kompletny, tj. dotyczący wszystkich okoliczności faktycznych, które mają znaczenie w sprawie. Z art. 77 § 1 wynika obowiązek organu administracji zgromadzenia całego materiału dowodowego koniecznego do rozstrzygnięcia sprawy, co oznacza obowiązek podjęcia przez organ stosownych działań, między innymi przeprowadzenia z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego sprawy, zażądania od strony przedstawienia dowodów na poparcie jej twierdzeń lub wystąpienia do innych organów albo instytucji o zajęcie stanowiska w sprawie (zob. np. wyrok NSA z 17 maja 1994 r., SA/Lu 1921/93, LEX nr 26517; wyrok NSA z 8 stycznia 1999 r., IV SAB 198/98, LEX nr 47254; wyrok NSA z 28 kwietnia 1999 r., IV SA 693/97, LEX nr 48156; wyrok NSA z 25 czerwca 1999 r., I SA 1551/98, LEX nr 48556; wyrok NSA z 30 września 1999 r., IV SA 1468/97, LEX nr 47791; wyrok NSA z 26 października 1999 r., IV SA 1667/97, LEX nr 47918; wyrok NSA z 16 grudnia 1999 r., I SA 1003/99, LEX nr 48004; wyrok NSA z 27 stycznia 2000 r., I SA 269/99, LEX nr 57191; wyrok NSA z 7 czerwca 2000 r., I SA/Kr 638/98, LEX nr 44386; wyrok NSA z 4 lipca 2001 r., I SA 301/00, LEX nr 53964; wyrok NSA z 17 października 2001 r., I SA 1110/01, LEX nr 75516). Do naruszania prawa przez organ administracji dochodzi nie tylko w wypadku wadliwej oceny prawnej stanu faktycznego, wadliwego zastosowania prawa, lecz także wtedy, gdy organ prawidłowo zastosuje prawo do wadliwie ustalonego stanu faktycznego (zob. np. wyrok NSA z 16 grudnia 1998 r., I SA/Gd 112/97, LEX nr 654008; wyrok NSA z 12 kwietnia 2000 r., I SA/Lu 1609/98, LEX nr 1692964). Stosownie do art.77 § 4 kpa fakty powszechnie znane oraz fakty znane organowi z urzędu nie wymagają dowodu. Fakty znane organowi z urzędu należy zakomunikować stronie. Faktami znanymi organowi z urzędu są fakty, które organ administracji poznał, realizując swe ustawowe zadania i kompetencje. Jeżeli zatem organ z urzędu znał powierzchnię szacowanych działek, to strona powinna być powiadomiona o tych faktach przed wydaniem decyzji przez ten organ i w takim terminie, aby strona była w stanie ustosunkować się do tych faktów (zob. Przybysz Piotr Marek, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2026). Treść faktu znanego organowi z urzędu musi być zamieszczona w aktach sprawy (por. wyrok NSA z 9 lutego 1990 r., II SA 1379/89, ONSA 1990, nr 1, poz. 17). Wyżej opisane uchybienie proceduralne mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Dlatego też należało uchylić zaskarżoną decyzję celem dokonania przez organ odwoławczy uzupełniającego ustalenia – na podstawie ewidencji gruntów - co do powierzchni działek nr [...] i [...] Wobec powyższego, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c) orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art.200 p.p.s.a.